城市综合体商业计划书.docx

1、城市综合体商业计划书城市综合体商业计划书篇一：生态城市商业综合体案例项目商业计划书生态城市商业综合体案例项目商业计划书第一章项目要点一、项目名称：永州市生态新城城市综合体项目二、项目单位：永州市生态新城建设发展有限责任公司三、项目总投资：15-25亿元四、项目开发面积：578-1200亩五、项目收益目标：50亿元-100亿元六、合作方式：独资第二章项目背景简介建设生态新城，是永州市委、市政府应对金融危机，审时度势，抢抓机遇，贯彻落实国家促进中部地位崛起规划，加快推进零、冷两区一体化，提升中心城市对外形象和产业转移承载力与吸引力的重大战略举措。生态新城自20XX年规划建设后，经过几年的开发建设，

2、市政基础基本打牢，加快发展的平台初步形成。目前，新城建设仍处于启步阶段，加快新城产业培育和人气集聚显得尤为重要。城市综合体项目是一项城市公共服务设施建设项目，以打造地标性建筑、提升城市品位、带动区域繁荣为目标，集商业、娱乐、金融、居住等为一体，不仅是城市建设的新亮点，而且对集聚新城人气、增强新城吸引力具有重大的带动作用。为此，生态新城公司拟在生态新城与冷水滩结合部马路街曲河片或生态新城B-1号地规划建设一座城市综合体，以带动新城的加快发展。现特制作永州市生态新城城市综合体项目商业计划书，并向社会进行合作招商。第三章：项目建设的可行性分析1、是推进城市化进程建设，促进“三区一体化”发展的需要。在

3、永州市城市总体规划（20XX-2020）中，明确大力推进生态新城、冷水滩区、零陵区“三区一体化”，形成永州城市发展新格局。本项目位于生态新城与冷水滩区的交界处和生态新城重要地段，项目的建设对生态新城的建设，以及生态新城与冷水滩区的融会贯通具有重大促进意义，能够完善该区域的基础配套设套，加快联城融城步伐，将为做大做强永州中心城市打下坚实基础。2、是拓展城市形象，提升城市品位的需要。目前，永州还没一家城市综合体，整个城市功能不够全面，基础配套设施比较落后，存在着规模小、等级低等问题。本项目以打造城市大型商业综合体为主导，项目的建成，将城市现有土地整合，提高土地利用率，促进产业结构优化升级，实现资源

4、节约利用，进一步完善城市区域功能具有重大促进作用。3、是扩大劳动就业、改善民生，构建和谐社会的需要。该项目将通过良好的设施条件与政策优惠条件吸引大量的房地产业、新兴服务业等进入该区域，从而产生对劳动力的需求，这就必然会提供一定的劳动就业岗位，可以为区域群众提供更多的劳动就业机会，对于解决当前劳动就业矛盾、增加群众收入、改善民生、维护社会稳定、构建和谐社会都具有十分重大的意义。第四章：项目的目标定位与发展理念1、目标定位：融购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动等功能于一体，打城中心城市区域“商业航母”。2、项目发展理念：借助外地成功经验以及对都市生活方式的体察和领悟，整合区域内各种资源

5、和要素，形成“15分钟工作生活圈”，创造都市幸福生活中心。第五章：项目建设的功能板块分布1、商业核心板块：形成金融服务、信息服务、物流配送、超级购物等为一体的城市商业广场。2、旅游休闲板块：形象五星级酒店、特色美食、商务办公、高档会所、休闲观光、运动健身等为一体的旅游休闲中心。3、新兴产业板块：形成科技创新、中小型企业孵化、高端服务等为一体新兴产业集聚区。4、时尚生活板块：打造绿色低碳、林水相宜、多元复合、设施齐全的高档生态小区。第六章：项目总投资及资金来源本项目总投资约25亿元，招商全部由投资商筹措；项目用地优惠价提供，净地挂牌出让。第七章：项目的预期经济效益1、若在曲河片区开发，在可供开发

6、1200的土地上建设，建成后两年内预期收益可超过100亿元。2、若在B-1号地开发，在现有578亩土地上建设，建成后三年内预期收益可超过50亿元。第八章：项目的社会效益预期1、可提供1万人以上的就业2、建成运营两年后每年可地方财政提供1.5亿元以上的税收3、提升永州市民的幸福感4、提升永州城市的功能和形象5、提升永州的综合竟争力6、提升永州服务水平第九章：结论该项目建设的各方面条件基本成熟，交通便捷，环境宜人，是一个战略投资项目，项目开发投资见效快、收益好，社会效益明显，利民、惠民，更有利于投资企业树形象和打造品牌。篇二：城市商业综合体项目可行性研究报告城市商业综合体项目可行性研究报告核心提示

7、：城市商业综合体项目投资环境分析，城市商业综合体项目背景和发展概况，城市商业综合体项目建设的必要性，城市商业综合体行业竞争格局分析，城市商业综合体行业财务指标分析参考，城市商业综合体行业市场分析与建设规模，城市商业综合体项目建设条件与选址方案，城市商业综合体项目不确定性及风险分析，城市商业综合体行业发展趋势分析提供国家发改委甲级资质专业编写：城市商业综合体项目建议书城市商业综合体项目申请报告城市商业综合体项目环评报告城市商业综合体项目商业计划书城市商业综合体项目资金申请报告城市商业综合体项目节能评估报告城市商业综合体项目规划设计咨询城市商业综合体项目可行性研究报告【主要用途】发改委立项，政府批

8、地，融资，贷款，申请国家补助资金等【关键词】城市商业综合体项目可行性研究报告、申请报告【交付方式】特快专递、E-mail【交付时间】2-3个工作日【报告格式】word格式；PdF格式【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。【报告说明】本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前

9、，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指

10、对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。报告通过对项目的市场需求、

11、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）为客户提供国家发委甲级资质第一章城市商业综合体项目总论第一节城市商业综合体项目背景一、城市商业综合体项目名称二、城市商业综合体项目承办单位三、城市商业综合体项目主管部门四、城市商业综合体项目拟建地区、地点五、承担可行性研究工作的单位和法人代表六、城市商业综合体项目可行性研究报告编制依据七、城市商业综合体项目提出的理由与过程

12、第二节可行性研究结论一、市场预测和项目规模二、原材料、燃料和动力供应三、选址四、城市商业综合体项目工程技术方案五、环境保护六、工厂组织及劳动定员七、城市商业综合体项目建设进度八、投资估算和资金筹措九、城市商业综合体项目财务和经济评论十、城市商业综合体项目综合评价结论第三节主要技术经济指标表第四节存在问题及建议第二章城市商业综合体项目投资环境分析第一节社会宏观环境分析第二节城市商业综合体项目相关政策分析一、国家政策二、城市商业综合体行业准入政策三、城市商业综合体行业技术政策第三节地方政策第三章城市商业综合体项目背景和发展概况第一节城市商业综合体项目提出的背景一、国家及城市商业综合体行业发展规划二

13、、城市商业综合体项目发起人和发起缘由第二节城市商业综合体项目发展概况一、已进行的调查研究城市商业综合体项目及其成果二、试验试制工作情况三、厂址初勘和初步测量工作情况四、城市商业综合体项目建议书的编制、提出及审批过程第三节城市商业综合体项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、城市商业综合体项目建设的必要性四、城市商业综合体项目建设的可行性第四节投资的必要性第四章市场预测第一节城市商业综合体产品市场供应预测一、国内外城市商业综合体市场供应现状二、国内外城市商业综合体市场供应预测第二节产品市场需求预测一、国内外城市商业综合体市场需求现状二、国内外城市商业综合体市场需求预测第三节产品目标市场分析

14、一、城市商业综合体产品目标市场界定二、市场占有份额分析第四节价格现状与预测一、城市商业综合体产品国内市场销售价格二、城市商业综合体产品国际市场销售价格第五节市场竞争力分析一、主要竞争对手情况二、产品市场竞争力优势、劣势三、营销策略第六节市场风险第五章城市商业综合体行业竞争格局分析第一节国内生产企业现状一、重点企业信息二、企业地理分布三、企业规模经济效应四、企业从业人数第二节重点区域企业特点分析一、华北区域二、东北区域三、西北区域四、华东区域五、华南区域六、西南区域七、华中区域第三节企业竞争策略分析一、产品竞争策略二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销售竞争策略五、服务竞争策略六、品牌竞争策略第

15、六章城市商业综合体行业财务指标分析参考第一节城市商业综合体行业产销状况分析第二节城市商业综合体行业资产负债状况分析第三节城市商业综合体行业资产运营状况分析第四节城市商业综合体行业获利能力分析第五节城市商业综合体行业成本费用分析第七章城市商业综合体行业市场分析与建设规模第一节市场调查一、拟建城市商业综合体项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查第二节城市商业综合体行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测第三节城市商业综合体行业市场推销战略一、推销方式二、推销措施三、促销价格制度四、产品销售费用

16、预测第四节城市商业综合体项目产品方案和建设规模一、产品方案二、建设规模第五节城市商业综合体项目产品销售收入预测第八章城市商业综合体项目建设条件与选址方案篇三：城市综合体策划招商流程城市综合体策划、招商建议流程一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。1、市场条件成熟度调查项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因

17、为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。2、项目位臵可发展调查商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题。3、可发展规模调查判断在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情

18、况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心

19、和SHoPPinGmaLL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。三、项目组织确定和工作次序的建立地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各

20、个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行(:城市综合体商业计划书)者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤

21、是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。六、项目规划进行设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。七、设计方案的多方讨论地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由

22、市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

23、如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。九、项目方案的政府许可项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，

24、商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。篇四：流程城市综合体策划城市综合体策划、招商建议流程一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。1、市场条件成熟度调查项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业

25、房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。2、项目位置可发展调查商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。3、可发展规模调查判断在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可

26、能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SH

27、oPPinGmaLL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。三、项目组织确定和工作次序的建立地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作

28、单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定

29、位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。六、项目规划进行设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。七、设计方案的多方讨论地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念

30、设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府

31、、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。九、项目方案的政府许可项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政