新城区产业园区文字0127.docx

1、新城区产业园区文字0127目 录徐州新城区产业园区控制性详细规划文本第一章 总则 1第二章 规划范围、功能与产业定位 1第三章 土地利用规划 1第一节 土地分类及适建性规定 1第二节 土地利用规划 2第四章 建筑规划管理 3第一节 土地使用强度控制 3第二节 建筑管理 3第五章 综合交通规划 4第六章 水系与绿地系统规划 5第七章 空间景观规划 6第八章 基础设施规划 6第一节 给水工程规划 6第二节 污水工程规划 7第三节 雨水工程规划 7第四节 供电工程规划 7第五节 电信工程规划 8第六节 邮政、广播及有线电视规划 8第七节 燃气工程规划 8第八节 供热工程规划 8第九节 管线综合规划

2、8第十节 环卫设施规划 9第九章 环境保护规划 9第十章 地块划分与指标体系规划 9第十一章 附则 10徐州新城区产业园区控制性详细规划说明第一章、背景概况 11第二章、现状综述 11第三章、规划总论 13第四章、产业发展规划 14第五章、土地利用规划 15第六章、综合交通规划 18第七章、水系与绿地系统规划 19第八章、空间景观设计 20第九章 市政公用设施规划 21第十章 防灾减灾规划 30第十一章 环保和环卫规划 33第十二章、待改造地块的经济分析 35第十三章、指标体系规划 36徐州新城区产业园区控制性详细规划文本第一章 总则第1条 为深化徐州城市总体规划，推进徐州新区以及南部产业园区

3、建设，指导新城产业园区的规划设计和建设管理，特制定徐州新城产业园区控制性详细规划（以下简称为本规划）。第2条 规划依据1、徐州市城市总体规划（20072020）；2、徐州市新城区分区规划（20072020）；3、中华人民共和国城乡规划法；4、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）；5、城市规划编制办法（2006年）；6、城市规划编制办法实施细则（1995年）；7、江苏省城市规划管理技术规定（2004版）；8、城市居住区规划设计规范（2002版）。第3条 规划指导思想1、区域空间整体发展的观念：协调本区与主城、新区及周边地区的发展关系，促进城市整体有机发展。2、可持续发展的观念：走

4、新型工业化道路，集约用地，保护生态环境，促进产业园区的可持续发展。3、刚性控制与弹性引导相结合的观念：充分考虑市场经济因素，规划力求体现灵活性和适应性，有效指导城市建设。4、城市设计的理念：创造具有地方特色、环境优良、充满活力的新型产业园区。第4条 规划目标与主城、新区协调发展、功能先进、环境优良、具有活力和持续发展潜力的、体现徐州文化特色的现代化产业园区。第二章 规划范围、功能与产业定位第5条 规划范围及规模北起迎宾大道，南至连霍高速公路，西至拖龙山路，东至沟棠路，区域面积约6.24平方公里。第6条 产业定位形成以生产性服务业为主导产业、现代物流为龙头产业，以特色商贸为亮点，总部经济、房地产

5、业和都市型加工业作为商贸物流的补充的可持续发展的产业结构。第7条 功能定位以现代物流、特色商贸为龙头，以生产性服务业为产业主导，以总部经济、房地产业和都市型加工业为补充的现代化综合产业新区。第三章 土地利用规划第一节、土地分类及适建性规定第8条 土地使用性质按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）进行分类，土地的开发建设一般应按图纸标定的性质进行控制。第9条 若需变更用地性质，应征得徐州市规划主管部门同意，并符合表1的规定。表1：徐州新城产业园区土地使用适建范围规定表序号 用地类别建设项目工业用地居住用地仓储用地公共设施、配套设施用地对外交通道路广场用地市政公用设施用地绿化用地M

6、RWCTSUGM1M2R2W1C1C2C65T1S1S2S3U1U2U3U4U9G1G21单身宿舍2行政办公建筑3研发办公建筑4商业设施5金融、保险设施6信息、服务设施7文化娱乐设施8体育健身设施9医疗卫生设施10宾馆、接待 11无污染工厂12轻污染工厂13普通仓库14社会停车场（库）15社会加油站16公交停车场17公交修理厂18货运公司19变电所20消防站21污水处理厂21室外广告牌22施工维修设施23其它小型市政公用设施注：为适宜建设的项目；为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设置的建设项目；空格为不适宜建设的项目。第二节、土地利用规划第10条 规划原则立足主城及新区的整

7、体关系组织新城产业园区的功能布局，有利于招商引资和产业园区的分期开发；加强设施配套研究，营造以人为本的、高质量的工作、创业环境。第11条 布局结构总体结构与北部新区呼应，形成“两轴、一心、三组团”的总体结构：两轴：南北向以经16路为功能轴，联系产业园区与大龙湖行政商贸中心；东西向以纬一河为绿化轴，沟通西侧拖龙山风景区和东侧琅溪河生态走廊；一心：两轴交汇处为产业园区核心绿地，综合考虑布置中心公园以及职工娱乐中心等公共设施。三组团：主要包括物流组团、居住组团和公共服务设施组团。产业组团沿“十字”功能轴的西南侧进行布局，物流组团沿机场路进行布置，公共服务设施组团位于各个组团的中心，更能体现均好性，这

8、种组团式结构有利于产业布局、组织管理和分期建设。用地功能构成1、仓储物流用地：包括仓储物流、商贸信息、洽谈展示等功能；2、商贸市场用地：以专业市场为主，与物流园区相结合，形成集商贸洽谈、信息发布、中介服务、批零兼售的区域性产品交易中心；3、商业金融业用地：以写字楼、办公楼为主，另外还设置商务酒店、商务公寓、企业会所、文化娱乐、休闲健身等配套设施；4、研发用地：总部经济发展基地，为大中型企业提供高品质的研发办公场所；5、居住用地：满足产业园区居住配套设施的居住和各类相关的公共服务设施；6、市政公用设施：满足产业园区生产、生活需要的各类市政公用设施。第12条 公共服务设施用地（1）商贸市场用地：用

9、地规模约为12.5公顷，以专业市场为主，与物流园区相结合，形成集商贸洽谈、信息发布、中介服务、批零兼售的区域性产品交易中心。（2）商业金融业用地：用地面积约15.8公顷，与商贸用地共同形成特色商务商贸带。以写字楼、办公楼为主，主要面向政府事务中心、行业综合服务机构、公共技术平台、中小型企业办事处以及为产业配套的金融、保险、咨询等机构。另外还设置商务酒店、商务公寓、企业会所、文化娱乐、休闲健身等配套设施。（3）研发用地：以区域内优良的生态景观为依托，规划建设成为总部经济发展基地，为大中型企业提供高品质的研发办公场所，以优质的园区环境和高端经济形态提高区域品质，用地面积约为29.35公顷。第13条

10、 仓储物流用地仓储物流用地：物流用地在规划用地北部，包括仓储物流、商贸信息、洽谈展示等功能，用地面积约86.61公倾。第14条 居住用地根据产业区配套要求，本区范围内集中安排配套居住用地： 居住用地约126.04公顷。以多层公寓为主，围绕绿化核心布置，建设成为花园式文化居住区，另外，在居住区中部规划1所九年一贯制中学，结合基层社区中心布置4处幼儿园，作为配套教育设施。第15条 市政公用设施用地供电设施规划：在用地范围内规划110千伏变电站两座。邮政设施规划：按照国家邮政局和江苏省邮政局的规划，在用地北侧结合物流园区规划建立邮件集散处理中心1处，面积3.8公顷。 消防设施规划：根据地形特点在用地

11、中部规划1处消防设施用地，按照普通消防站服务半径1.5公里，服务范围4-7平方公里计算，可以覆盖全部规划区域。环卫设施规划：用地内部垃圾收集主要采用机动车收集方式，规划环卫设施用地1处。公交设施规划：根据徐州公交专项规划的设想，在用地内设公交首末站1座，公交保养场1处。加油站设施用地：规划安排1处加油站用地，总用地面积为0.7公顷。市政维护用地：考虑到未来产业园及整个新城区的市政的养护工作，在用地内部预留两处市政维护用地，用地面积为1.65公顷。第四章 建筑规划管理第一节、土地使用强度控制第16条 容积率：指地块内建筑面积之和与地块面积之比（万平方米/公顷）。第17条 建筑密度：指地块内建筑基

12、底面积之和与地块面积之比（%）。第18条 建筑高度：指建筑物室外入口地坪标高到其女儿墙顶部或檐口的高度（屋顶上局部设备可不计入建筑高度）。第19条 规定建筑密度、容积率、建筑高度的取值均为最大值，实际开发时可低于但不可超过该值；规定绿地率的取值为最小值，实际开发时可高于但不可小于该值；产业园区容积率采取双向控制，既控制最大值，也控制最小值，实际开发时既不能超过最大值，也不能低于最小值，保证土地使用效率。第20条 若地块用地性质按城市建设用地适建范围允许范围发生改变时，地块的容积率允许按实际使用性质作适当的变更，由规划主管部门核定执行。第二节、建筑管理第21条 建筑后退控制1、建筑后退道路红线和

13、用地边界距离按建筑后退红线图控制，同时应符合江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）的有关规定。建筑后退道路红线和用地边界距离以建筑物最突出的外墙边线计算。挑檐、雨蓬、踏步等凸出部分的设置不得影响道路通行安全和通过能力。表2：建筑物后退建设用地边界距离建筑类别建筑朝向居住建筑非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离（米）建筑物高度的倍数最小距离（米）主要朝向低层0.5iH6-4多层0.5iH6-6高层0.5iH9-9次要朝向低层-4-3多层-4-3高层-6.5-4.5注:表中，i=应执行的日照间距系数，H=建筑物高度。表3：建筑物后退城市道路红线距离建筑高度规划道路宽度小于24米24-50米大于5

14、0米50米及以上8121530米6101520米及以下51015注:1、高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。2、建筑退线范围以绿化为主。2、河道、道路绿化控制线范围内不得建设与河道或者绿化工程无关的建筑物、构筑物。河道、道路绿化控制线外侧新建的低、多层建筑物退让绿化控制线不小于3米；中高层建筑退让绿化控制线不小于6米。第22条 建筑间距控制建筑间距指相邻两建筑物相对部分外墙面之间的最小垂直距离。1、居住建筑日照间距按下列公式计算：L=iH式中：L=建筑间距； i=日照间距系数，本产业园区居住建筑日照间距系数取值为1.44； H=南侧建筑的计算高度。居住建筑间距同时执行江苏省城市规划

15、管理技术规定的有关规定。2、非居住建筑间距执行江苏省城市规划管理技术规定的有关规定。第23条 建筑高度控制新城产业园区的建筑高度按建筑高度分区图控制，并符合城市空域、文物保护等其它方面的要求。第五章 综合交通规划第24条 规划原则1、与主城、新区有机衔接，创造内外联系便捷、流线清晰的交通网络；2、注重道路系统的经济性、适应性，以满足产业园区使用为原则；3、合理布置各类交通设施，营造清洁、安全、方便的交通环境。第25条 对外交通规划根据总体规划，本区对外联系道路主要包括三横三纵（三横为：迎宾大道、纬16路、1号路，三纵为拖龙山南路、经16路、沟棠路），分别与主城、铜山新区、徐州新区北部地区以及外

16、围高速公路网沟通与连接，保证本产业园区与城市各功能区、外围高等级公路具有方便快捷的联系。第26条 道路系统规划1、道路系统由快速路、主干道、次干道、支路组成，其中主、次干道为控制性道路，支路作为辅助性道路根据地块使用要求灵活控制。2、实行货物、通勤流线相对分流，并结合水系、绿化、通勤流线组织人行系统，沟通入口、中心公园和各工业组团等主要功能区。第27条 交叉口规划对于满足下列要求的交叉口，需对其进口车道进行展宽处理：（1）、与主、次干道相交的主干道，须进行展宽处理；（2）、与主干道相交的次干道，须进行展宽处理；（3）、次干道与次干道相交的交叉口，对有公交线路运行的路段须进行展宽处理；（4）、与

17、主、次干道相交的支路，如有公交线路运行，须进行展宽处理。第28条 地块出入口控制地块出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75度；地块出入口距离主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线距离不宜小于30米；基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上；停车场出入口距离交叉口不宜小于40米，且不宜设于主干道。第29条 停车场规划1、社会停车场规划在采取鼓励公共交通的基础上，尽量满足机动车停车的需求，缓解可能面临的停车压力。2、配建停车场行政办公、科技研发、商业服务以及工业仓储等用地内的配建停车场应充分考虑到未来小汽车发展的趋势，

18、根据国家规范以及当地实际情况要求设置，保证各种车辆的有序停放。 表4、各类建筑停车泊位配建标准表建筑物类型计算单位机动车非机动车行政办公车位/100m2建筑面积0.83其它办公车位/100m2建筑面积0.53商业、金融场所车位/100m2建筑面积0.58餐饮娱乐车位/100m2建筑面积0.65饭店、宾馆、培训中心等未划分功能面积车位/100m2建筑面积0.81.5饭店、宾馆客房车位/客房0.41饭店、宾馆配套餐饮、娱乐车位/100m2建筑面积14单身宿舍车位/100m2建筑面积-8公园车位/100 M2占地面积0.050.5工厂车位/100 M2占地面积0.20.5（注：机动车泊位以小汽车为标

19、准容量计算）第30条 其它交通设施1、公交首末站：充分考虑公共交通需要，规划于泰山路与东海路交叉处预留1处公交站场用地，面积0.47公顷。2、中间站平均站距宜为500-800米，应采用港湾式停靠站，上、下行对称站点应在道路平面上错开，减少对道路通行能力的影响；3、加油站：根据适宜的服务半径，在沟棠路和纬17路交叉处布置1处加油站，面积0.7公顷，要求进出口设于次干道，减少交通影响；第六章 水系与绿地系统规划第31条 水系规划1、规划充分考虑水系的功能性与景观性，结合路网规划对基地的水系进行梳理，规划区内共形成两条水系，分别为纬一河、纬二河，并与西侧拦山河、东侧琅溪河沟通。2、加强水体沿岸绿化，

20、提高其生态功能和景观功能：纬一河：河宽20米，北侧控制30米（至纬16路），南侧控制30米绿带；纬二河：河宽20米，局部45米，北侧控制10米，南侧控制30米绿带；第32条 绿地系统规划1、规划原则：（1）、充分考虑整个新城区的绿地系统网架，有机沟通，连为整体；（2）、充分利用山体、水系等自然要素构筑绿地系统，突出自然景观特色；（3）、绿地设计兼顾生态与景观功能，以植物造景为主，发挥绿地的生态作用，同时应方便使用，为职工提供休憩、交流的场所。2、绿地系统产业园区绿地以拖龙山风景区、纬一河两侧生态绿地（控制100米宽的绿地）、琅溪河生态走廊为依托，形成以环状生态绿化为背景、带状绿化为网络、公园和

21、街头绿地相点缀的绿地系统。3、带状绿地结合道路、滨河设置带状绿化，起美化景观和提供休闲场所的作用：迎宾大道：两侧控制40米绿带；拖龙山南路：西侧至拦山河、东侧控制15米绿带；沟棠路：两侧控制15米绿带；一号路：两侧控制20米绿带；经16路：两侧控制20米绿带；纬一河：北侧控制30米（至纬16路），南侧控制40米绿带；纬二河：北侧控制10米，南侧控制50米绿带；4、中心公园规划于产业园区中心，结合“十字”功能轴设置中心公园，与管理中心、职工娱乐中心、便利中心结合，形成产业园区内一处融景观、休闲、娱乐于一体的环境宜人的开敞空间。5、街头绿地结合产业园区入口、各工业组团便利中心、道路河流节点处设置，

22、满足景观、休闲需要。第七章 空间景观规划第33条 总体思路1、新城产业园区作为徐州新区的重要的产业园区，是新区的有机组成部分，其规划建设必须高标准、高起点地进行，体现徐州的新形象；2、强调新城整体景观设计，创造自然与人文有机结合、环境宜人、生态健康、充满活力、具有无穷发展潜力的现代化产业园区，力求成为徐州以及周边地区的示范产业园区；3、注重内部自然景观和人工景观的协调，营造一个与自然和谐共生的空间景观环境；4、结合山水要素，优化建筑群体空间组合，创造以人为本的工作环境，并体现徐州的文化底蕴。第34条 总体景观构架总体景观构架与新城北部地区呼应，以拖龙山两侧生态绿地和外围连霍高速、琅溪河生态走廊

23、为背景，以经16路为南北向轴线串联入口景观区、各产业景观区以及大龙湖生态核心，以纬一河为东西向轴线沟通拖龙山、琅溪河生态走廊，形成山、水、绿、园有机共融的景观特征。第35条 景观体系1、景观轴线：主要绿化景观轴：经16路串联了产业园区入口、中心以及新城北部大龙口生态核心、南海路、纬二河路、纬16路将拖龙山、琅溪河生态走廊有机串联起来，通过两侧设置绿化景观带共同构成了产业园区的景观主轴线。同时沿线空间设置了中 公园等开敞空间，与各个功能区一起形成富有节奏的变化特征。次要绿化景观轴：北海路和渤海路通过两侧线性绿化带构成了产业园区的下一级的绿化景观轴线。主要建筑景观轴线：主要是指产业园区内的公共服务

24、设施带，通过建筑的围合和空间构成，以院落绿化节点为纽带，形成一条贯穿南北的建筑景观带。2、地标节点在产业园区轴线交汇点、重要道路节点等，通过标志性建筑及特色空间塑造,形成若干景观节点，分别体现产业园区的生态特色、文化特色、高技术特色等。包括：门户空间产业园区的窗口形象；中心节点产业园区的标志形象；交通节点迎宾大道与沟棠路、迎宾大道与拖龙山南路的交叉口；绿色空间节点便利中心及绿地。3、开敞空间整个产业园区形成点、线结合的开放空间系统，并与整个新城区的开放空间系统有机沟通，应重点加强下列开敞空间的景观设计。线性开敞空间：沿经16路、纬二河路、纬16路、纬一河、纬二河的绿化带；点状开敞空间：入口绿化

25、、中心公园、组团绿地等。第36条 高度控制总体形成以多层建筑为主，外围物流和都市型产业园中高层建筑统领，既突出中心的形象特征，使得中心景观与西侧拖龙山、东侧琅溪河形成一个通畅的视觉通廊，同时，天际轮廓线高低起伏的变化也与拖龙山自然山体形成良好的过渡。第37条 建筑风格总体建筑风格应简洁大方，注重群体组合与空间组织，运用现代建筑元素，着重体现现代感、科技感；同时依据不同的建筑功能创造富有变化、各有特色的建筑形象。第八章 基础设施规划第一节、 给水工程规划第38条 给水水源规划逐步取消规划区内自备手压水井并对现有的地下水源加强规模改造和管网配备，严格控制新增深井。规划区管网纳入整个新城区给水管网并

26、与相邻片区给水管网相连，实现与徐州市联网供水，提高供水可靠性。规划区近期仍采用地下水源，主要由张集地下水厂丁庄加压站和潘塘水厂供给；远期规划关闭潘塘水厂，规划区水源采用地表水，主要由张集地下水厂丁庄加压站供给。第39条 给水压力供水水压满足用户接入点给水压力不小于0.28Mpa。第40条 用水量预测至规划期末，产业园区用水量约22706m3/d。第41条 给水管网规划在迎宾大道、一号路、沟棠路部分路段分别规划DN1200、DN1500、DN500管道与铜山新区给水管道连接，在华山路、泰山路布置给水干管，与以上供水主干管一起，组成规划区给水干管网。其它道路布置DN300DN200给水支管。各主要道路上的给水管道相互连接，组成统一的给水管网。给水管原则上布置在道路的东侧、南侧。第42条 消防规划1、 消防站规划规划在纬十六路与华山路交叉口东侧设置1座标准消防站，占地约0.75ha。消防站按国家相关标准配备抢险设施。2、 消防水源规划消防供水主要由规划区自来水为水源。主干道上消火栓沿道路每隔120米布置，次干路以150米间距布置。无市政消火栓、无消防通道的建筑密集区应修建消防蓄水池。对规划区内原有水系尽可能保留、疏浚、拓宽、扩大河道的蓄水量，为消防用水提供更多的天然水源。同时设置可靠的取水设施。第二节