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1、租贷物装修物归属大 中 小 【访问量】650租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还对法释200911号关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定的评论崔建远【学科分类】物权【出处】法学家2009年第5期【摘要】法释2009 11号第9条至第13条关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定，几乎难见不当得利规则，实属不当。在解释论的层面，应当允许当事人援用我国民法通则关于不当得利的规定，同时不排斥当事人援用我国现行法关于侵权责任、违约责任、缔约过失责任及过失相抵、风险负担的规定。在立法论的层面，未来应修正法释2009 11号的有关规定。 【关键词】法释2009 11号；租赁房屋；装饰装修；附合；不当得利

2、【写作年份】2009年【正文】 一、引言 房屋租赁纠纷比较常见，装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称为法释200911号)在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则(第9条至第13条)：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰

3、装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。 1 二、法释200911号第9条至第13条确立了处

4、理装饰装修物的何种规则？ 按照前述最高人民法院民一庭负责人对法释200911号第9条至第13条规定的理解和说明，装饰装修物因附合已成为租赁房屋组成部分的，在当事人双方没有约定的情况下，按照附合规则，装饰装修物的所有权归属于出租人，同时承租人可依不当得利制度请求出租人偿付。对此，笔者持有不同意见，兹分析如下： 既然附合了，装饰装修物成为房屋的组成部分，其所有权由房屋的所有权人取得。另一方面，房屋所有权人就此获得的利益，构成不当得利，应返还给承租人。假如法释200911号第9条第2款后段、第10条至第13条的规定，以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明，的确符合不当得利制度的精神、构成和法律效果

5、的话，应予赞同。问题是，法释200911号第9条第2款后段、第10条至第13条的规定，未见不当得利制度的踪影，反倒遍布着损害赔偿的规则，个别地方则为风险负担；最高人民法院民一庭负责人的理解和说明也只是提到了不当得利四个字，但其思路亦与不当得利制度相去甚远，同样充满着损害赔偿的思想。如此断定的根据如下： 1.“不当得利请求权曾艰辛的借助于衡平思想，成为一项法律制度。业经制度化的不当得利，已臻成熟，有其一定之构成要件及法律效果，正义与公平应该功成身退。” 2可是法释200911号第11条第4项的规定，以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明，却强调“按照公平原则分担”“剩余租赁期内的装饰装修残值损

6、失”，不合上述公平原则应当功成身退的要求。 2.不当得利返还请求权，就其功能而言，在于剥夺受益人无法律上原因的全部利益，一方当事人获得利益，不以他方当事人财产上受到损失为必要。 3可是法释200911号第11条第1项、第2项和第4项，第12条和第13条的规定，以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明，都是以损失为准来规定赔偿或补偿的。而损害赔偿在这里是违约损害赔偿，或缔约过失责任，或侵权损害赔偿，或风险负担，并非不当得利的返还。 3.不当得利的成立无须过错这个要件，就是不当得利的返还范围，也是受恶意、善意的影响，不宜说取决于过错。可是法释200911号第9条第2款后段、第10条、第11条第3项

7、的规定，以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明，都是以过错来决定损害的赔偿、补偿及其范围的。众所周知，以过错确定损害赔偿是否成立及赔偿范围，正是民事责任制度精神及规则的体现。 4.不当得利是与违约责任、缔约过失责任、侵权责任、风险负担诸项制度相并列的独立制度，尤其在抛弃不当得利返还请求权辅助性理论的今天，不当得利返还请求权更是与违约损害赔偿请求权等请求权竞合并存，由当事人选择行使的请求权。 4可是法释200911号第11条第1项的规定以违约损害赔偿覆盖了不当得利；第11条第2项前段的规定将违约损害赔偿与不当得利返还对立，并排斥了不当得利，且设置了过错者自食苦果的规则；第11条第2项后段使用了

8、“出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿”，极不利于作不当得利返还的解释；第11条第3项的规定用违约损害赔偿及过失相抵取代了不当得利；第11条第4项的规定以风险负担取代了不当得利。法释200911号第13条后段关于“出租人请求承租人承担恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定将侵权责任与不当得利对立，并以侵权责任吞没了不当得利。 至于法释200911号第9条的规定，单就其第2款前段规定的“已形成附合的装饰装修物”“可折价归出租人所有”看，可解释为包括附合规则和不当得利规则。不过，若将视野扩展至“出租人同意利用的”状语考虑进来，就又与不当得利不太吻合，因为装饰装修租赁房屋构成附合的

9、场合，除强迫得利场合因利益不存在以外，必然成立不当得利，不依“出租人同意利用”与否为转移。 法释200911号第9条第1款、第2款后段规定的则不属于不当得利制度。 三、对法释200911号第10条的评论 法释200911号第10条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”对此，笔者评论如下： 由于未形成附合，装饰装修物不属于房屋这个租赁物的组成部分，而是独立之物。于此场合不适用添附规则。该装饰装修物为动产的，在其归属于谁没有约定的情况下，应当归属于出资之人，即承租人。如

10、此，在租赁期间届满或合同解除时，承租人应予除去。在这个意义上，法释200911号第10条的规定值得赞同。不过，该装饰装修物为不动产的，在逻辑上应按物权法第142条前段的规定处理，即归属于租赁房屋基地的建设用地使用权人，一般来说，也就是归属于房屋所有权人。仅就此而论，法释200911号第10条的规定便有缺陷。应当明白，这种使法释200911号第10条的规定具有缺陷的解释，并非上策，应尽可能地加以避免。其避免的方法是，不把该装饰装修物作为不动产，而是一律作为动产。 应当指出，不宜把法释200911号第10条前段的规定作为解决承租人经出租人同意装饰装修并形成附合问题的法律依据，不然，就会出现如下不合

11、理的结局：合同解除一定是合同提前消灭，装饰装修物不会折旧为零，出租人因附合而获取的利益依然存在，本应于其获取利益的范围返还不当得利，法释200911号第10条前段规定所暗含的意思，却是不再返还。这显然有失权衡。为了避免这种结局，理想的解释是，对于承租人经出租人同意装饰装修，构成附合的，在合同解除时如何处理装饰装修物，法释200911号第10条并未涉及，而是交由法释200911号第11条规制。 法释200911号第10条后段关于“因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，没有涉及恢复原状的费用由谁负担，就其表述进展的逻辑推测，似乎是承租人独自负担。假如是这样，则存在不足：一是忽略了当事人

12、双方的约定，二是利益衡平不当。 笔者认为，经出租人同意为实施的装饰装修租赁房屋，不构成对租赁房屋的不法侵害，租赁期满、租赁合同解除时拆除装饰装修物，亦非侵权行为。在这种背景下，对拆除装饰装修物损毁租赁房屋的恢复原状费用，当事人双方约定了负担规则的话，人民法院等裁判部门没有理由不尊重当事人双方的意思表示。如此，应理解为法释200911号第10条所谓“除当事人另有约定外”，也是“因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的状语，修饰、限制着“因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”只是由于法释200911号第10条“因拆除造成房屋毁损的”一语前不当地使用了句号，才导致了这种解释，并进而出现不适

13、当的局面。只要将该句号改为分号，就会消除这种解释及局面。此其一。其二，在当事人双方确实没有约定的情况下，合理的设计应是，一方面对承租人加以恢复租赁房屋原状的义务，另一方面由双方合理分担恢复原状的费用。其理由在于，既然出租人同意承租人装饰装修租赁房屋，就应当预见到该行为对租赁房屋结构等方面的影响，只要没有就此明确表示处理方案，便应认为自担部分恢复原状的费用，何况装饰装修增加了租赁房屋的价值。 四、对法释200911号第11条的评论 法释200911号第11条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违

14、约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”对此，笔者评论与反思如下： 双方当事人对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的，从其约定。法释200911号第11条的该项规定值得赞同。但其他规定则值

15、得商榷。 装饰装修物与租赁房屋附合，成为房屋的组成部分场合，房屋所有权人因此而获得的利益，构成不当得利，应返还给承租人。可惜的是，法释200911号第11条没有选择这条路径，而是类型化为违约损害赔偿(第1项)、承租人过错时自食苦果(第2项)、过失相抵(第3项)、公平分担风险(第4项)诸种模式。其第1项规定的违约损害赔偿的模式，是把承租人失去的装饰装修物的价值，作为出租人违约给他(它)损失的一部分，承租人可请求出租人负责赔偿。其第2项规定承租人过失时自食苦果的模式，一是将违约损害赔偿与不当得利返还对立，并排斥了不当得利；二是在出租人没有违约、而是承租人违约的场合，由承租人自己承受装饰装修的费用。

16、其第3项规定的过失相抵的模式，是双方违约时依过错程度负担装饰装修的费用。其第4项规定的公平分担风险的模式，是在不可归责于当事人双方的事由导致合同解除的情况下，按照公平原则由双方各分担一部分装饰装修的费用。在笔者看来，这些模式均有不足，兹分析如下： 1.法释200911号第11条第1项规定的模式，其不足至少表现在以下几个方面：(1)它可能误导承租人，使其忘记选择不当得利返还请求权的路径，甚至使人觉得它排除了不当得利规定的适用。由此也导致了如下不足：(2)不当得利的构成要件，没有行为人的故意或过失，亦不强求不法行为。单就这些方面而言，有些承租人装饰装修费用的返还，依不当得利制度，十分容易地成立，承

17、租人可有法律依据请求出租人返还。可按照违约损害赔偿制度处理，却很可能因出租人没有过错而使承租人难以获得因装饰装修而支出费用的补偿。这显然是不妥当的。(3)不当得利返还关注的是出租人获益及其数额，而违约损害赔偿着眼的是承租人的损失及其数额，二者时常不同。法释200911号第11条第1项规定的模式却使人们将其目光凝视在承租人因装饰装修所受损失及其数额上，在出租人因此获益大于承租人的损失时，不利于守约的承租人，反倒有利于违约的出租人。是非颠倒，有失权衡。 2.法释200911号第11条第2项前段规定的自食苦果的模式，将不当得利与违约责任两项制度对立，最终以违约责任排斥了不当得利，令违约方自负其装饰装

18、修的支出。其不足之一表现在，承租人违约未给出租人造成损失，或造成的损失小于剩余租赁期内装饰装修残值的，责令承租人单方面地承受该笔支出，没有法理依据，颇有一错则百错、一招不慎就全盘皆输的意味；其不足之二表现在，租赁合同为承租人约定了违约金的场合，使得承租人既要支付违约金，又请求不到不当得利返还，似乎使该违约金变成了惩罚性违约金，可能违反当事人的本意，背离法律设置违约金制度的立法计划及立法目的。 法释200911号第11条第2项后段关于“出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿”的表述，不利于作不当得利返还的解释。其理由有二：(1)装饰装修租赁房屋构成附合的场合，除强迫得利场合因利益不存在以外

19、，必然成立不当得利，不依“出租人同意利用”与否为转移。(2)“适当补偿”不属于不当得利制度的范畴。 法释200911号第11条第2项后段的规定，就其文义来看，似乎是将装饰装修租赁房屋所增加的价值按照一定比例在双方当事人间分配，并由此项规则取代了承租人的违约责任。在笔者看来，这种设计存在着若干弊端：(1)于此场合本应成立不当得利，按照装饰装修使租赁房屋增加的价值数额确定返还的范围，清晰明确，消除出租人获得的不当得利，实现双方当事人之间的利益衡平。可是法释200911号第11条第2项后段确立的“在利用价值范围内适当补偿”规则，在补偿的数额上是模糊的，全靠主审法官的自由裁量，个案的结果反倒可能不公正

20、。(2)如果按照不当得利处理，则由于不当得利的成立及其返还，不排斥违约责任的成立，承租人违约若给出租人造成损失，就令承租人承担损害赔偿责任，也满足交易的内在要求。这在承租人违约给出租人造成的损失数额高于装饰装修使租赁房屋增加的价值数额场合，分别适用这两项制度，更有利于守约的出租人。可是法释200911号第11条第2项后段的规定(前段亦然)，至少使人难以看出这种思想和路径。(3)违约责任制度和不当得利制度分别适用，承租人向出租人支付损害赔偿金或违约金，出租人向承租人返还不当得利，由于它们均为金钱债务，可运用抵销规则，减少周折。这样处理，既清晰明确，又利益衡平，应为上策。从法释200911号第11

21、条第2项后段的规定中难以发现这些优点。 3.法释200911号第11条第3项的规定，在总体上是过失相抵的规则，但在相抵后果的减轻责任方面，却未以损失为准，而是立足于出租人的获益。之所以说“却未以损失为准，而是立足于出租人的获益”，乃因为其所谓“残值损失”是指合同解除时，装饰装修的剩余“价值”。 5而该剩余价值显然是租赁房屋增值的部分，归属于出租人。这种模式的缺陷较多：(1)它将不当得利所立足的获益硬揉进过失相抵规则之中，有些不伦不类。(2)它促生了疑问，如装饰装修费用是谁的违约行为造成的损失？这在承租人的违约更为严重的情况下凸显出来。(3)按照近因理论，与违约行为较为远隔的损失，不予赔偿。出租

22、人的违约行为，导致了合同解除；合同解除致使装饰装修费用成为了损失，因为合同不予解除而是寿终正寝的话，装饰装修费用正好折旧为零，不算损失。可见，违约行为与装饰装修费用之间并无直接的因果关系。(4)它增加了违约损失计算上的难度，如装饰装修费用的百分之几是出租人违约造成的？(5)最为严重的是，按照通说，于此场合，从承租人方面讲，应是违约责任及过失相抵与不当得利竞合并存，由承租人视情况而主张，或是一并请求出租人承担违约责任与返还不当得利，或是仅主张其中一种请求权；在出租人一侧，可请求承租人承担违约责任；兼顾当事人双方，可有抵销制度的适用。可是，从法释200911号第11条第3项的规定中，难以看出这些内

23、容。 4.按照传统的民法理论，因不可归责于双方的事由导致合同消灭的，出租人承受未来租金的风险，承租人承受不再使用、收益租赁物的后果，剩余租赁期内的装饰装修的残值，应由出租人返还给承租人。这才是较为适当的利益分配。损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。法释200911号第11条第4项规定的这种公平分担风险的模式，却将承租人本应获得的剩余租赁期内的装饰装修的残值部分地留给了出租人，难谓公平。 面对法释200911号第11条如此严重的缺陷，如何适用法律以妥当解决租赁房屋的装饰装修物的问题，亟待提出对策性方案。笔者认为，民法通则明确规定了不当得利制度(第92条)，规定了侵权责任(第

24、106条第2款、第3款，第117条以下)，合同法规定了违约责任(第107条以下)、缔约过失责任(第42条、第43条、第58条)及过失相抵(与有过失)规则(第120条)，民法通则及合同法的位阶高于法释200911号；加上我国民法通说从未接受不当得利返还请求权辅助性理论，而是将不当得利、违约责任、缔约过失责任、侵权责任、风险负担作为各自独立的制度，不当得利与过失相抵之间的关系亦然，没有把不当得利作为上述各项制度的补充，因此，在装饰装修物的归属和利益返还问题上，当事人有权援用民法通则关于不当得利、侵权责任的规定，援用合同法的有关规定，人民法院等裁判部门不得以法释2009第11号已有规定为由，不支持当

25、事人关于不当得利返还的请求。 五、对法释200911号第12条的评论 法释200911号第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”对此，笔者评论如下：形成附合的装饰装修物，其所有权归属于房屋的所有权人，租赁期满，视为折旧为零，从不当得利制度的角度看，即利益不存在，自无不当得利返还可言。法释200911号第11条前段的规定，就是这种思想的体现。其优点是，免去了精确计算装饰装修残值的巨大麻烦，便于纠纷的及时且顺利的解决，可资赞同。该项规定的后段，体现了意思自治原则，亦应赞同。 六、对法释200911号第1

26、3条的评论 法释200911号第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对此，笔者评论如下： “承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。”这符合维修费用的负担规则，符合自己责任原则，值得肯定。 不过，法释200911号第13条后段关于“出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定将侵权责任与不当得利对立，并以侵权责任吞没了不当得利。其实，贯彻不当得利请求权独立性的理论，承认侵权责任与不当得利的竞合并存，由出租人选择行使，有时甚至于可同时主张，更有利于保护无辜的出

27、租人的合法权益。此其一。退一步说，即使在侵权责任的语境下思考，法释200911号第13条后段的规定也有不足，因为对“出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持”，虽然合情合理，但对“出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予支持”，没有例外，则有时不符合效益原则，对承租人有些苛刻。比较合理的是，在技术上无法恢复原状、恢复原状所需费用过高的情况下，人民法院不应支持出租人关于恢复原状的请求。此其二。 七、对法释200911号第14条的评论 法释200911号第14条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用

28、由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”对此，笔者评论如下： 关于扩建费用的负担，当事人双方有约定的，从其约定。法释200911号第14条的规定中含有该项内容，值得赞同。 此处所谓“扩建造价费用”，若指承租人为扩建而支出的钱款，而非与租赁房屋附合的扩建物，那么，法释200911号第14条第1项规定的“办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担”，值得赞同。因为扩建物的所有权基于附合规则已归出租人所有，出租人负担扩建造价费用，属于获得利益者承担费用，类似于获得利益者承担风险的公平理念；同时符合或基本符合租赁合同中的费用偿还规则。当然，也可以采取另外的路径，即

29、适用不当得利规则，由出租人向承租人返还因扩建物附合于租赁房屋而形成的不当得利。至少在理论上可以如此。 至于法释200911号第14条第2项规定的“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，则将违反行政法规、规章的行为和行政处罚作为扩建造价费用负担的依据，对扩建物因附合已归出租人所有这种现象有所忽视，有简单化之嫌，有时路径有误，有时结果不尽合理。在笔者看来，不如区分类型而设置相应的规则：(1)在扩建物最终合法，并因附合而归属于出租人的情况下，可以按照租赁合同中的费用偿还规则处理，即扩建造价费用由出租人返还给承租人；也可以采取不当得利返还的模式，由出租人向承租人返还因扩建物附合于租赁

30、房屋而形成的不当得利。此时，承租人不得再主张扩建造价费用的返还，以免形成新的不当得利。(2)扩建物最终亦未合法，但不会导致扩建物被拆除，如拥有建设用地使用权，取得了规划许可，但没有施工许可等。在这种情况下，扩建物不会责令拆除，经过补办手续，出租人会取得扩建物的所有权。于此场合，处理规则宜与上述“(1)”中的规则相同。(3)在扩建物最终亦未合法化，按照行政处罚决定，扩建物被拆除的情况下，出租人没有取得扩建物的所有权，或者说没有获益。于此场合，双方都是遭受损失的当事人(受害人)，且都有过错，法释200911号第14条第2项关于“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，可资赞同

31、。 八、对法释200911号第9条的评论 法释200911号第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”(第1款)。“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”(第2款)。对此，笔者评论如下： 法释200911号第9条第1款规定的内容，与法释200911号第10条规定的大体相当，因此，笔者对其评论相同于对法释200911号第10条规定的评论，不再赘言。 法释200911号第9条第2款前段的规定，单就“已形成附合的装饰装修物”“可折价归出租人所有”的内容看，可解释为包括附合规则和不当得利规则。之所以说含有附合规则，是因为它明确规定了装饰装修物已与租赁房屋附合，所有权归属于租赁房屋的所有权人。之所以说含有不当得利规则，是因为装饰装修物“折价”，不符合损害赔偿着眼于出租人遭受的损失而非获益的特质，而是以装饰装修物本身的价值为准，亦即以出租人因装饰装修而获取的利益为准，且要出租人将该“折价”的利益数额返还给承租人。这些正是不当得利所要求的。不过，若将视野扩展至“出租人同意利用的”状语考虑进来，就又与不当得利不太吻合，因为装饰装修租赁房