赣州市电子广场建设工程项目建议书.docx

1、赣州市电子广场建设工程项目建议书绝密精品项目咨询1 总 论1.1 项目基本情况1.1.1项目简况项目名称：赣州市电子广场项目承办单位：赣州市电子行业商会项目承办实体公司：赣州市赛强实业有限公司项目占地面积：32.78亩总建筑面积：119000平方米项目总投资：53854.00万元建筑高度：150米（36层）容积率：4.01.1.2建设地址赣州市章江新区C3地块。位于章贡区客家大道28号，江西三江电子有限公司办公楼及周边。（详见项目地形图)1.1.3项目性质电子交易综合体1.1.4功能定位赣州市电子广场的定位为：以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以

2、电子组装、电子产品展示展览为配套功能，以电子技术培训、电子产品检测、电子技术认证为拓展功能的综合性电子产品交易信息平台。赣州市电子广场力图通过完整的电子产品生态链及完善的硬件配套，引进中国赛宝电子产品检验检测有限公司（部级单位）为赣州电子生产企业的产品检测检验。吸纳国内外电子产品企业在本项目设立商务服务中心，吸引电子产品批发商、零售商入驻，实现商贸、物流与产业的联动，以降低交易成本为最终宗旨，以提高商品流通效率为具体目标，打造区域性的电子产品贸易服务平台和电子信息产业总部基地。1.1.5承办单位概况本项目承办单位为赣州电子行业商会。赣州市电子行业商会于2009年成立，在赣州市民政局登记注册，在

3、赣州市工商联指导下开展各项工作。它是全市电子信息产业、电子电器生产经营、研发、教学、服务的单位及团体个人自愿组成的行业性社团组织，具有独立法人资格，业务上受市工业和信息化委员会领导。目前，拥有会长单位7个、理事单位13个、会员82名。 为了更好地发挥我市电子行业平台优势，紧密地凝聚全市电子信息产业、电子电器生产经营行业的企业、团体和有志之士，现邀请我市从事生产、经营电子、电器、信息产品、研发、教学、服务的企业、事业、团体或个人加入商会，我们将提供优质的服务，协助会员企业规范经营，消除恶性竞争。围绕资源共享、协作创新、优势互补、共求发展的办会宗旨，从而实现电子企业的高效发展。本项目承办实体公司：

4、赣州市赛强实业有限公司，是赣州市电子行业商会各会员出资举办的有限责任公司，公司地址为赣州市章贡区健康路13号A9号店面，法人代表：宋威。公司注册资本：壹仟万元整，实收资本：壹仟万元整。公司经营范围：房地产开发、销售；园林绿化工程设计、施工；企业项目投资（金融、证券、期货、保险等国家有专项规定的除外）。1.1.6项目建设内容与规模项目规划总占地面积2.185万平方米（合约32.78亩），拟建一座主楼地上36层、其中地上裙楼10层，地下2层的多功能电子大厦，总建筑面积11.90万平方米，项目建筑功能和面积初定为：1、地下建筑部分。本项目地下2层。建筑面积为3.20万，可泊放800辆小型汽车，兼作人

5、防工程。2、主体工程裙楼部分（110层）。主要用于电子产品交易、电子展示、电子研发、培训等。（1）第12层合计建筑面积8000，为电子产品销售中心。（2）第3层建筑面积4000，主营电脑及相关产品。（3）第4层建筑面积4000，主营电子原器件，集聚国内外主要通用、专用和先进的电子原器件、材料、材质产品。（4）第5层建筑面积4000，专设为电子新产品、新技术展示中心。（5）第67层合计建筑面积8000，专设为电子及产品组装，配制，配送中心。（6）第89层合计建筑面积8000，专设为电子及产品研发中心和电子检测中心。（7）第10层建筑面积4000，专设为电子行业培训中心，为赣州市电子企业中高层管理

6、人员及工作人员、IT行业专业人员提供职业提升学习的场所。3、主楼部分（建筑面积4.7万）（1）1126 层设商务中心和金融中心，为商务办公用房（即电子及金融等行业企业总部楼）；（2）2732 层为酒店公寓，其中配套设置大、中、小各类会场、餐厅等设施，可供商户们接待客户以及召开各种会议；（3）3334 层为康体保健中心。供客商健身休闲的场所；（4）3536层为休闲中心。用作咖啡、西餐厅和高档酒吧、舞厅等，供客商洽谈生意的休闲场所；（5）屋顶观光塔。可作为来赣旅游的一个城市重要景点对游人开放，供游人观赏赣州新老城区的全景。4、公用及辅助设施，包括：道路、露天停车场、绿化、给排水、电力设施及其他辅助

7、设施等。1.1.7建设期限：本项目计划实施期为二年。1.1.8项目总投资及资金筹措本项目总投资53854万元，其中：建筑安装工程费（含设备费）33960万元，工程建设其他费15904万元，预备费3990万元。资金筹措方式为赣州市电子行业商会会员投资解决。1.1.9主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项 目单位数 量备注1总用地面积21850合32.78亩2总建筑面积1190002.1其中：地下层建筑面积32000共2层，停车位800个2.2商业用房40000110层，为商业用房。2.3商务办公及配套用房4700010-36层，IT总部楼及配套设施3建筑物占地面积5000含主楼、裙楼

8、4道路及地面停车场10000设地面停车位100个5容积率4.06建筑密度%22.88%7绿化率%18.3%绿地面积40001.2 研究过程与范围1.2.1研究过程根据建设单位的要求，赣州市工程咨询中心于2012年6月初开始对项目建议书编制所需资料进行收集，并通过现场踏勘和外业调查，从2012年6月开始组织工程技术人员对项目进行初步可行性研究，并根据研究成果于2012年7月形成本项目建议书。1.2.2研究范围本项目建议书编制范围包括赣州市电子广场建设项目建议书项目建设背景和必要性、外部建设条件评述、项目定位、建设规模和方案及进度计划安排、总投资估算，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章

9、。1.3 项目建议书编制依据1赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见；3.赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）；4.赣州市重点产业“十二五”发展规划（2011年）；5.赣州市现代物流业发展规划（2006-2015年）；6.赣州市城市总体规划（2006-2020）；赣州市章江新区控制性详细规划；赣州市章江新区总部经济区修建性详细规划；7.关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见的通知（赣市府发200933号）；8.赣州市人民政府 关于建设赣州市章江新区总部经济区（首期）的实施意见（暂行）（赣市府发201115号）； 9.

10、投资项目可行性研究指南(试用版) （2003年）； 10.建设项目经济评价方法与参数(第三版)（2005年）；11.国家有关法律法规、规范标准；12.赣州电子行业商会委托赣州市工程咨询中心编制赣州市电子广场建设项目建议书的合同书。13. 业主提供的其他资料。1.4 主要结论和建议1.4.1结论1.该项目建设符合国家、江西省和赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中发展现代服务业的要求，符合赣州市电子信息产业发展指导意见（2008.8.20）、赣州市重点产业发展“十二五”规划中发展电子信息产业的要求，符合关于进一步促进服务业加快发展的若干政策意见（赣市府发200933号）的有关精神。项目属

11、产业结构调整指导目录（2011年本）和外商投资项目指导目录中的鼓励类项目。2.本项目拥有广阔的发展空间与坚实的运作基础。本项目降低了电子企业的流通成本、交易成本、推广成本，提高客户购买产品的便利性及产品可靠度，顺应了电子产品市场化发展的浪潮。本项目采取多种措施提高市场集聚能力，保证产品的完整性及生态链的完整度，具备规模优势以降低交易成本，为项目成功奠定了坚实的基础。据初步测算，本项目建成后出售1-10层商业建筑即可收回83%以上的投资，而运营期可获得管理与出租纯收益4180万元/年。项目财务效益良好，具备相当的投资价值。3.项目建设符合赣州市相关商贸规划和城市发展方向。本项目选址位于赣州市章江

12、新区中心商业区，拥有良好的区位优势。项目的建设对提高章江新区区域商业品质有非常积极的现实意义。4. 本项目的建设满足了数码产品扩充销售渠道的需求。项目集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、物流配送以及金融结算等功能于一体，拟打造为现代化电子数码产品专业市场，重点发展电子产品专业市场电子商务基地，赣州市电子信息产业总部基地，将成为赣州市的重要新地标和崭新名片。5.项目建设方有着丰富的市场运营经验。本项目引进合作方澳门信基实业有限公司有着市场建设、管理、运作经验，项目初期将从放水养鱼的角度出发，通过降低经营户费用、投入招商费用、组建经营团队等方式更好的运营市场。6项目的建设是推动富民创业、带动地

13、方经济发展的需要。推动农村工业化进程，解决农村富余劳动力，增强区域经济的整体实力，符合国家鼓励发展现代生产性服务业的政策，符合赣州市地方区域规划，具有良好的社会效应。项目的建设能有效的带动周边区域各类产业发展，吸引更多的消费者和投资者前来消费或投资，对赣州市经济和社会发展将起到巨大的推进作用。综上所述，该项目的建设是必要的，建设方案切实可行，具有明显的社会效益。1.4.2建议1.本项目在项目建议书批复后，应抓住当前项目的机遇期，及时启动项目下一阶段各项前期工作，制订出详细的项目建设方案，让项目尽早发挥效益。2.积极落实项目资金，确保项目的建设顺利进行。3.加强与相关部门的沟通协调，落实本项目的

14、用地及配套条件。 2 项目背景和必要性分析2.1 项目背景2.1.1我国电子信息产业现状及趋势信息技术是当今世界经济社会发展的重要驱动力，电子信息产业是国民经济的战略性、基础性和先导性支柱产业，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维护国家安全具有十分重要的作用。改革开放以来，我国电子信息产业实现了持续快速发展，特别是进入21世纪以来，产业规模、产业结构、技术水平得到大幅提升。20012010年销售收入年均增长28%。据工信部发布的2011年电子信息产业统计公报，2011年我国电子信息产业实现销售收入9.3万亿元，增幅超过20%；其中，规模以上制造业实现收入74909亿元

15、，同比增长17.1%；软件业实现收入18468亿元(快报数据)，比上年增长35.9%。规模以上电子信息制造业实现销售产值75445亿元，同比增长21.1%。手机、计算机、彩电、集成电路等主要产品产量分别达到11.3亿部、3.2亿台、1.2亿台和719.6亿块，同比增长13.5%、30.3%、3.4%和10.3%。占GDP比重约5%，对当年GDP增长的贡献超过0.8个百分点。我国已成为全球最大的电子信息产品制造基地，在通信、高性能计算机、数字电视等领域也取得一系列重大技术突破。但是，受国际金融危机影响，2008年下半年以来，电子信息产品出口增速不断下滑，销售收入增速大幅下降，重点领域和骨干企业经

16、营出现困难，利用外资额明显减少，电子信息产业发展面临严峻挑战。同时，我国电子信息产业深层次问题仍很突出。必须采取有效措施，加快产业结构调整，推动产业优化升级，加强技术创新，促进电子信息产业持续稳定发展，为经济平稳较快发展做出贡献。2.1.2赣州市电子信息产业的发展现状及趋势赣州电子信息产业早在上世纪70-80年代就有了较好的基础，汽车收放机和收录机天线等产品在全国小有名气，占有一席之地。近年来，赣州市积极承接沿海产业转移，电子信息产业步入了快速发展的新阶段。特别是2010年以来，市委、市政府将电子信息产业列为工业主导产业加以重点扶持，有力推动了该产业的发展。在赣州市第四次党代会精神鼓舞下，全市

17、人民进一步振奋精神，围绕大会确定的奋斗目标，紧紧抓住赣州经济社会发展的有利时机，在发展提速、提质、提效，发展规模、发展层次和发展水平狠下功夫。“十二五”规划提出：突出“五个基地”和“五个赣州”的建设，以推动转型发展为中心，全面推进赣州经济社会的新一轮飞跃。与此同时，赣州市国民经济和社会发展“十二五”规划、赣州市重点产业十二五发展规划都明确提出将电子信息产业千亿元重点产业来打造，并提出了一系列扶持措施。赣州市电子信息产业也开始了新一轮飞跃发展。已逐渐成为东南沿海电子信息产业的首选承接基地，电子信息产业对赣州国民经济的基础性、支柱性、先导性和战略性作用得到更加充分的呈现；在赣州市经济结构调整、发展

18、方式转变、打造总部经济，促进社会就业、拉动经济增长中发挥更加重要的作用。目前，赣州市电子信息产业企业总数己达1120 家，年产值达到150亿元以上，其中生产型企业年产值(年主营收入)超亿元的企业有近三十余家，同时，也涌现了一批年经营额超亿元的大型家电销售企业。然而，赣州市电子信息产业的现状，与赣州经济社会的发展还不适应，与主导产业的地位还不相称，与赣州基础条件特别是资源优势还不协调。主要存在企业规模较小、整体技术水平偏低、布局分散、关联度不高、创新能力较弱等问题和不足。电子信息产业作为国民经济的基础性、支柱性、先导性和战略性产业，发挥着经济增长的“倍增器”、发展方式的“转换器”和产业升级的“助

19、推器”的重要作用，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式和维护国家安全具有十分重要的作用。预计未来三年，世界电子产品制造业的产值和市场规模的年均增长速度将分别达到7%和6%。抓住市场机遇，夯实发展基础，打造发挥赣州区位、资源和科研等优势，进一步促进电子信息产业大发展，不仅迫在眉睫，而且意义深远。2.1.3赣州电子信息产业跨越式发展的瓶颈问题目前赣州电子信息产业发展中企业运作中问题越来越多，主要表现在如下几个方面:1、企业在生产经营中，缺少能够跟上时代发展、功能完善的专业市场。企业在新产品研发中，有时因寻找一颗专业螺丝、配件、加工、原材料等都要到广州、深圳等地市场采购，虽然当

20、今物流发达，仍造成人力物力的无谓消耗，增加了企业成本，耽误大量的研发、生产、产品上市时间。2、企业缺乏产品诊断“医院”， 就是为企业诊断产品、技术问题的高端医院。企业生产经营中，遇到产品质量问题，反反复复找问题，难以作出精确诊断，给企业带来不便。企业和公司在运行中难免常常生病，必须就近诊断，应尽快拥有高端技术、检测技术、技术认证等服务平台的第二方机构，对企业的发展十分重要。3、赣州电子制造企业，缺乏生产管理、产品系统标准的引导者、制定者、发证者。如企业管理上等级，申请国家有关质量体系认证，都能在本地办理就会更加快捷、方便。2.1.4项目的提出破解赣州市电子行业的发展瓶颈问题，关键是解决配套专业

21、市场的建设问题和尽快打造赣州电子行业学科研究、产品开发、质量检测为一体的研发中心与信息平台建设问题。为解决好上述问题，赣州市电子行业商会通过二年多来的走访、调研和考察，国家工业和信息化部电子第五研究所(中国赛宝实验室)非常看好赣州电子行业的发展后劲，先后多次来到赣州市考察，有意为赣州的经济发展创建高端服务机构。并就设立分支机构与赣州市商会达成了共识并签署了合作协议。在此背景下，赣州市电子行业商会从赣州市电子信息产业发展大局出发，着力于建设一个以消费类电子、电器以及电子元器件、电子产品原材料批发零售交易及电子商务为基础功能，以商务办公、展示展览、仓储物流、酒店公寓以及餐饮配套功能，以技术培训、检

22、修检测、技术认证为拓展功能的综合性电子产品研发中心与交易信息平台。通过积极引进高端技术服务，尽快谋求上尖端科技项目，壮大行业总部经济，形成一个具有一定区域影响力的电子信息产业的总部经济综合体，提出建设赣州电子广场项目。2.2 项目建设的必要性分析2.2.1从赣州市电子信息产业发展分析项目建设的必要性1、本项目的建设是电子信息产业发展的必然要求电子信息产品销售的专业化、集聚化成为未来电子信息产品零售业发展的必然趋势。一是在经济主体上，向企业化、市场化发展。二是在经营方向上，向专业化、品牌化、集聚化发展。三是在经营手段上，向信息化、网络化、品牌化发展。随着电子信息产业的高速发展，传统功能单一的电子

23、产品卖场、数码城难以适应新的竞争形式需要，在新的市场需求环境下，市场格局也面临调整，品牌专营店、专营代理店、电脑卖场单体店、IT 卖场连锁店、兼营IT产品的家电连锁等各种数码产品销售终端的作用将产生变化。专卖店与代理模式相比虽然价格上有优势，但运作成本依然较高，另外在IT 产品日益丰富的时代，单一品牌的独立专卖店难以成为一种赢利模式。家电卖场进军电子产品销售是电子产品销售渠道的一次创新，目前看来，虽然有所发展，但并不是主流。对品牌的推广销售也有一定的帮助，但也存在同样的问题，那就是由于产品种类过于单一，只能吸引部分细分目标客户群体。电子广场是一个连锁卖场，它在电子产品销售中具有独特的优势，第一

24、，可以通过资源共享，发展经营规模，扩大终端能力；第二，可以降低劳动成本，提高知名度，培养更多全国性的商家，对消费者的售后服务更有保障。第三是能及时引进最新的业种。凭借强大的零售终端优势，吸引全球最新产品。2、本项目的建设是提升赣州电子信息产业发展的迫切需要本项目建成并运营后，对赣州市新落成的香港工业园区有着不可估量的牵动作用，并将为赣州市电子产业搭起一个广阔的发展平台，促进电子产品的流通，繁荣电子市场。赣州市周边地区目前还没有一个比较完整、配套的电子产品及电子原器件专业批发市场，而且这些地区的电子企业较多，仅赣州市目前电子信息产业企业总数就已达1120家，这些企业生产的原配件及其它电子产品都必

25、须到深圳赛格电子市场及其它城市（如上海）的电子专业市场去销售。甚至有的时候，赣州市电子企业到深圳、上海等地购买生产所需要的原配件，买到的竟是赣州企业所生产的产品。这充分说明赣州市电子企业互通信息少、缺乏商品展示平台及专业市场、企业与企业间互通渠道有限。3、本项目的建设是电子信息市场需求的必然选择随着电子产品的不断更新换代，数码产品新应用领域也不断出现，包括办公数码产品、家庭数码产品等为代表的各种1T 数码产品需求，产品门类全、应用要求高、涉及用户广。1T 产品的消费朝着潮流化、时尚化、前沿化趋势发展，这需要涵盖行业内完整的产品体系和完善的产业链的大型数码产品综合广场，同时综合性电子广场的建立为

26、消费者提供产品齐全、服务完备、环境舒畅、品牌满足等功能的一站式选购中心，同时电子广场还涵盖了一批品牌IT产品的代理商、经销商、直销商，不仅为消费者提供质量上乘的产品，而且可以提供完备的售后服务，提升产品品牌的同时也提升了品牌认知度。另外通过各种产品的代理商、直销商，还可以以最迅捷的反应速度上架一线1T 产品，以更好的满足居民工作、生活、娱乐等各方面的需求。综上所述，赣州电子信息产业发展己具相当规模和水平，加快赣州电子广场的建设，引进高端技术服务，必将对这一行业的发展起到积极的推动作用。从而更好地发挥其经济增长“倍增器”、发展方式“转换器”、产业升级“助推器”的作用。尽快落实赣州电子广场项目建设

27、，让赣州电子行业的“巨型航母”早日起航，推动电子信息产业的加速发展、转型发展，壮大赣州电子信息产业总部经济。本项目的建设是必要的。2.2.2从电子产品专业市场的发展趋势分析项目建设的必要性近年来，伴随着国民经济的持续快速发展和社会进步，社会对电子产品需求迅猛增加， 电子产品卖场及卖场连锁也有了较快的发展。1、国内电脑市场的虚假饱和早期国内各大城市的电子产品卖场基本上都是在一些零散商户自发形成的市场周围建立起来，由于比路边店有更好的经营环境，所以招商都很顺利，而消费者到电子产品卖场内购物比在路边店更方便，所以客流量也不费力就得到了，商户入场后，利润自然有了保证。这个时间，可以说是原电子产品卖场的

28、黄金时期，只需简单的投入就可得到丰厚的回报。在市场需求的驱使下，各大城市的电子产品卖场如雨后春笋般增多，不再有独家经营，每个城市中都有几个电子产品卖场，在一些电子产品的中心集散城市，甚至有十几个电子产品卖场。如赣州市目前就有“新大地电脑城”、“太平洋数码城”、及文清路、环城路、厚德路主要以电脑及周边配件、手机、家电等消费类数码产品为主的专业市场。电子产品卖场数量的增长速度充分体现了市场需求的增长速度，但同时电子产品卖场之间的竞争也不可避免地出现了，如何引来商户、引来客流，成为电子产品卖场经营者思考的重点。从电子产品的市场需求来看，具有很大的增长空间，随着电脑的广泛应用与数码产品的逐渐普及，每个

29、家庭甚至每个人都可能有几台电脑和几样数码产品，再加上电子产品更新换代快的特点，其市场增长空间相当大，市场对更多电子产品卖场的需求是存在，每个城市几个电子产品卖场并不多，甚至可以说还太少。2、单体电子产品卖场重新定位， 集约式电子广场将浮出水面尽管新兴零售渠道不断涌现，但单体电子产品卖场在IT 零售渠道中具有不可替代的地位，这是由我国IT 经销商和服务商的特点决定的。IT经销商数量多、规模小，而IT厂商的渠道变革策略是通过渠道变革建立符合自身发展战略的以抢占终端为目标创建新的渠道优势，包括通过渠道整合提升多年培育的代理经销渠道在零售终端中的竞争优势。从十几年IT消费产品市场的发展可以看到，电子产

30、品卖场目前仍是消费者在传统零售渠道中的首选场所。以物业资源为纽带，整合IT 行业资源，把高科技产品的销售做成类似现代商城的规范形式，未来电子产品卖场将进一步凸现商家和厂家双重保障的特征，将IT卖场与商场经营结合，实现在环境与质量上都可获得保证的新的IT零售模式，而自营为主和能够给客户提供双重保证的管理型电子产品卖场是未来发展的可能方向。在激烈的IT 零售业态竞争中，中小电子产品卖场面临的挑战最大，但是随着产品市场的细分，可以在细分市场寻求新的发展机遇。随着电子产品卖场数量和规模的不断增加，部分仅有单一交易功能的电子产品卖场将退出市场。有人预言，单一交易功能电子产品卖场会重蹈百货零售店倒闭的覆辙

31、。事实上，由于IT产品的核心技术决定了产品的差异化很小，而大部分电子产品卖场对业种的规划几乎雷同，千店一面的矛盾将成为未来中小电子产品卖场生存的危机，中小电子产品卖场需要实施新的营销战略。需要通过经营定位的调整和实行错位经营，在某一细分市场做大做强，实现中小电子产品卖场的共同发展，并可能在不同业种形成与大型电子产品卖场抗衡与竞争的能力。3、电子产品卖场向专业化精细化转变长期以来，电子产品卖场的经营方式都是比较粗放型的，以招商后收取商户租金为重心，而对电子产品卖场自身的品牌塑造和对自己的经营特色与定位上所下的功夫不多。电子产品卖场的经营者，现在很多就是楼盘的业主，所以大多的思维都局限在物业的经营上，开设电子产品卖场只是作为让自身物业获得良好收益的手段，对他们而言，开电子产品卖场与开服装城都是无所谓的，只要租金上收入高就行，所以他们对电子产品卖场的品牌打造及如何扩张等没有一个长远的规划和目标。这种固守一城一池的电子产品卖场，规模无法扩大，在消费者心目中的认知度也有限，抗击市场冲击的能力比较差，一旦本地有更强大的对手出现，就很容易失去市场。既然市场中对电子产品卖场有较大的需求，那经营电子产品卖场就会有较高的利润空间，更多专业化的电子产品卖场经营商将出现，现在已经出现的该类经营商