商业规划及建筑规划设计导则.docx

1、商业规划及建筑规划设计导则文件名称重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则版号:2007年版编 制邓滨审 核曹海瑛、黄世轩批准人周德康生效日期2007年4月15日页数共 42 页商业规划及建筑规划设计导则重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司二零零五年八月编制重庆公司研发部2007年修订一、商业类型购物中心购物中心指在一个大型建筑物中,许多商店与餐馆及其她功能组成的大型零售与服务综合体。购物中心必须有停车场设备。购物中心无论就是在立地、规模或结构上,都肩负有改善都市机能的任务,其目的就是,为消费者提供多元化及便利性,舒适性及娱乐性的娱乐场所。购物中心既就是对传统综合百货的集成与包容,与传统百货

2、又就是相互补充的关系。购物中心就是时代的需要,就是国民经济发展的产物。百货公司传统商业零售领域的代表,规模2万平方米左右的建筑内,以服装、箱包、鞋、化妆品、日常寝居家用等消费品为交易核心的零售场所。大型生活超市新兴的零售模式,规模1-2万平方米的建筑内,以生鲜、粮油、菜蔬、瓜果、小食品、日化、日杂等家庭日常消耗品为交易核心的零售场所。建材超市新兴的零售模式,规模1-2万平方米的建筑内,以建筑装饰材料、洁具、厨具、园艺用品、修理工具等为交易核心的零售场所。酒店社区商业依附于住宅区,以餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务内容的商业场所。其它二、各种类型商业物业选址要点购物中

3、心选址要点1) 国外发达国家(美国、日本)购物中心选址便交通发达的郊区,辐射距离一般在30公里左右,最远距离为100公里(如日本日本大阪的迈凯乐购物中心,其基础商圈已从当初的周边50公里,扩大到100公里)。2) 国内超级城市(北京、上海)购物中心选址可偏离主商圈,但就是一般紧临城市圈。3) 国内其她城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。生活超市选址要点1) 国外发达国家生活超市一般依附在大型购物中心或者开设在郊区交通发达的区域。2) 国内发达区域(北京、长三角、珠三角区域)生活超市已经可以开设在密集的住宅区,购买力已经能支持经营。3) 重庆地区目前生活超市选址开设在密集的住宅区域就是一个

4、发展方向,但尚需要5年左右的时期进行市场消费习惯的培育,辐射区域方可支持单店经营。建材超市选址要点1) 国外发达国家建材超市选址一般在郊区交通发达的区域。2) 国内建材超市的选址一般在主城区交通主干道旁边。社区商业选址要点1) 国内住区商业一般没有明确的选址要求,几乎都就是建设在住宅区周边,但就是建设形式在发达地区已经由底商向集中邻里中心发展,以减少对居住的影响。酒店选址要点1) 在交通发达便利的城市,旧点的选址主要考虑的就是环境。2) 在重庆因为受交通的制约,商务型酒店适合建设在城市中心区域,如商圈中心或商务中心。1. 百货公司选址要点1) 传统的百货一般选址在核心商圈里面。2) 国内发达地

5、区的高档百货选址在购物中心里面或者就是偏离核心商圈的中央商务区。其它选址要点三、各种类型商业物业建设规模指引购物中心1) 一般位于城市核心商圈的购物中心的规模在10万平方米左右,主要以专卖店、餐饮、休闲娱乐为主。2) 位于城市边缘的购物中心规模一般较大,规模可达20-30万平方米,集合了各种类型主力超市,专业市场(如:家具市场等)。3) 超大规模购物中心的发展在中国应该非常谨慎,在重庆等欠发达地区更甚。生活超市1) 规模一般在1、5-2万平方米左右,根据合作方的经营定位有关,建议重视合作方的规模意见。2) 应该警惕合作方里面“二房东”的倾向,作好规模控制,例如家乐福在一些区域超过自身经营规模提

6、出建设要求,实质就是拿去进行转租,并非本身经营需要。建材超市1) 之前建材超市在国内的建设规模一般在1-2、5万平方米左右,但就是国内品牌有作到4万平方米的规模的(例如:东方家园)。2) 按照目前市场越来越细分的发展趋势,成功的建材超市规模在1万平方米左右。社区商业1) 社区商业规模不宜超过人均2-2、5平方米(根据目前龙湖已经入驻项目经验数据)。2) 根据社区规模的大小规划的学校另外计算。酒店1) 五星级酒店规模:客房在400-500个左右,建筑面积在50000平方米左右。2) 四星级酒店规模:客房在300个左右,建筑面积在30000平方米左右。3) 小型商务酒店规模:客房在100-120个

7、左右,建筑面积在12000平方米左右。百货公司1) 传统百货的规模一般在2万平方米左右。2) 精品高档百货(例如:SEIBU)的规模一般在1万平方米左右。3) 如果传统百货附带超市则规模一般在2、5-3、0万平方米。4) 目前以前开传统百货的经营商家在向购物中心转型的过程中提供给合作方的规模一般达到4-5万平方米(例如:王府井百货、北京华联)。其它四、地产商投资收益分析购物中心1) 购物中心主力店的租金水见2、3、4条。2) 重庆大都会购物中心专卖店平均租金水平在150-200元/月、平方米,主力店太平洋百货的租金水平在60-70元/平方米、月左右。3) 北京东方广场目前专卖店的租金水平平均在

8、50美金/月、平方米左右,精品服装专卖店的租金水平目前在150美金/平方米、月左右。百货公司1) 目前国内发达地区(如北京、上海)的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般就是60-80元/平方米、月的租赁条件。2) 目前重庆的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般就是45元/平方米、月的租赁条件,有一个每3-5年递增5-8%的涨幅。生活超市1) 目前国内发达地区(如北京、上海)的市场生活超市经营商能够接受的最高合作条件就是60元/平方米、月的租赁条件。2) 目前重庆的市场生活超市经营商能够接受的合作条件一般就是30元/平方米、月以下的租赁条件。建材超市1) 目前国内发达地区(如北京、上海)

9、的市场建材超市经营商能够接受的最高合作条件就是60元/平方米、月的租赁条件。2) 目前重庆的市场建材超市经营商能够接受的合作条件一般就是30元/平方米、月左右的租赁条件。酒店社区商业1) 目前重庆社区商业的销售价格在4000-10000元/平方米。2) 目前重庆社区商业的租赁价格平均在30元/平方米左右。其它五、各种类型商业物业设计要点概述1) 商业建筑应该符合商业营运的特点:首先,“以人为本”的思想应贯穿始终,如建筑内外交通组织应以顾客购物过程的方便与易达为原则;其次,外部环境应具有吸引顾客目光的装饰风格、广告与霓虹灯等;最后,内部规划考虑“一站式”服务,其建筑平面、机电配置、结构荷载与交通

10、组织应尽量满足布置各类业态(百货、专营店、餐饮、娱乐、休闲吧、美容美发、银行以及停车场,甚至电影院等)在不同时期、不同位置的调整;2) 商业建筑配置标准应尽量满足各类租赁业主的特殊需求;规划设计3) 交通便利性:尽量创造条件使得临街路为双向性道路,公交车、小车、摩托车自行车等交通工具来往畅通(如设置公交车站与出租车站等),使得顾客便利通达; 4) 周边的地下人行道、地下商场与人行天桥,甚至周边商业建筑、办公楼等应尽量通过地下通道、天桥等形式,与新建商业建筑直接连通;5) 商业建筑应充分考虑室内外停车场的容量(大约1个停车位/100平方米)、客流通道、运货通道与收货区的设置(参照大店合作要求);

11、购物中心设计概要6) 购物中心宜以多层建筑形式为主(可以避免设置防排烟设施、较小防火分区等影响商业装修效果,避免消防疏散通道的增加、建筑退距等使得商业面积缩小等);7) 在方案阶段上汇前,应及早划分购物中心内的各类业态的商业规划,再根据业态的分布来考虑购物中心的平面布局、建筑结构设计与机电设计;8) 购物中心内应设置商业管理办公室、物业管理用房、咨询台、仓库(应有防潮处理,且与卖场之间的交通较方便)、营业员专用盥洗间、营业员专用进餐区、拖布池与垃圾收集站等特殊用房或辅助面积;9) 购物中心内部通道应尽量避免设置两条内街(次要街道将生意惨淡,不利于租赁);10) 购物中心的每一层都应通过扶梯贯通

12、,每组扶梯都应尽量连通最低层至最高层;对于大型购物中心,宜在顾客目光可及之处设置首组扶梯(宜为剪刀梯); 11) 购物中心应利用地形,尽可能多地设置出入口;12) 购物中心内必须分别设置客、货电梯(位置、品牌、型号、速度均可能不同)不宜合用,以达到客货分流与提升商场档次的目的;客梯的位置应位于主入口较为明显的地方;13) 购物中心大门口应尽量避免设置任何阻碍客流的障碍物(如柱子、花坛、座椅等);14) 装修后的购物中心的楼层净高宜在3米以上;15) 购物中心的交通组织应遵循环行设计的原则:保证顾客的每一种购物路线均为环形,无须走回头路;16) 商业购物中心的主大门应尽量朝向客流来向,并且不宜将

13、主力百货设置于商业购物中心的主大门旁边,否则,主力百货对商业购物中心的客流带动作用将大大减弱,而且,整体的商业价值与收益率也将降低;17) 商业购物中心应有作推广促销用的活动场地,如广场、中庭等,并应在中庭周边设置观光电梯或者扶梯;18) 商业购物中心顾客卫生间面积约为4060平方米,并考虑残疾人与儿童专用设施,男女各自专用的盥洗空间;19) 商业购物中心的残疾人专用设施应按照性别区分,并分别设置在男女卫生间内,尽量不要独立设置残疾人卫生间(不便于营业期间的管理);20) 为营造商业气氛与商业利益,在不破坏外立面整体效果的前提下,商业购物中心外墙上应尽量多的设置广告位与光彩照明;21) 商业购

14、物中心商铺内的管道井、风井及强弱电井应合理布置或集中布置以利于商铺的有效利用、后期改造(商铺合并或分隔);22) 商业购物中心内特殊营业时间的业态应集中,然后利用室外观光梯等特别设置的交通工具以满足非常规时间营业的交通组织;23) 商业购物中心内街与店铺的地坪面之间不应设置高差,即使因为防止雨水进入商铺而必须有高差,则宜用斜坡连接;当必须使用梯步时,应集中在合适的位置予以消化以及大色差处理措施;24) 商业购物中心应设置供顾客免费休息的设施;25) 商业购物中心车库内的电扶梯出入口应设置缓冲地带(大厅或护栏);26) 商业购物中心车库的车道坡度应小于10%,收费站的位置(如车库出口处)应便于车

15、主取车、缴费等,出口挡车杆决不能设置在斜坡上;车库内必须有明显的参照物(如柱子的编号)便于车主找到自己的汽车;27) 商业购物中心的室外广场与室内连接处地坪高度一致时,交接处应尽量设置雨水沟或大坡度连接,以防止下雨时雨水灌入;28) 商业购物中心建筑楼面均布活荷载采用的标准值应满足不同业态的需求;29) 商业购物中心内的所有吊顶的强度都应达到维修人员可进入吊顶操作;30) 商业购物中心外墙较低处的装饰材料应尽量使用耐久性较高的刚性材料,使用铝塑板做易于被划伤;31) 商业购物中心的卫生间内,应设置空调系统、衣物挂钩、手纸、烘手器、门吸、小便器隔断、婴儿换尿布平台、穿衣镜等;32) 商业购物中心

16、广场上的各类检查井井盖与广场砖的铺贴应配合到位;33) 商业购物中心内街的地面装饰材料应采用不易污染的地砖;34) 商业购物中心的室内与室外连接处及出入口的地面装饰材料应使用防滑材料;35) 商业购物中心内所有通道的地面上都不应留有超过5毫米的缝隙;36) 商业购物中心的外墙装饰材料的颜色宜避免大面积使用黑色;37) 商业购物中心屋顶冷却塔、管道与水泵必须作减振降噪处理;38) 商业购物中心内电气线路的末端设计应满足:当停止一家店铺的供电,而不会影响其她店铺的正常营业;39) 凡有可能作餐饮、美容美发厅与咖啡(水)吧的商铺必须有给排水、排油烟、送风、排风、天然气管道等特殊功能设置,各类管道都需

17、要敷设入店铺内,并预留接口;40) 商业购物中心观光电梯内外应设置光彩照明;41) 商业购物中心内商铺外走道设置风口以利于商铺日后的新风与排风使用;42) 商业购物中心内的空调设备、各类管道、配电箱的安装位置应利于日后店铺的使用不受影响;43) 商业购物中心各类设备房的排水系统都应尽量采取重力排水方式,如果无法作到,也应将提升泵的各类参数(流量、功率、扬程及数量)尽可能保守地计算与设置;44) 商业购物中心屋顶冷却塔应考虑设计围护,以防止水雾四处飘散,影响商业气氛与商场形象;45) 商业购物中心广场上的梯踏步宜安装灯带(提醒性质)或大色差处理措施;46) 商业购物中心各类管道的主控制阀门应采取

18、优质质量产品,否则将造成后期维护的困难;47) 商业购物中心电扶梯上宜设置人性化配置(如保护顾客鞋子与扶梯的刷子)与节能配置(无人停梯或放慢);48) 商业购物中心外围的观光电梯内宜设置独立的空调系统;49) 商业购物中心广场上的电气预留预埋应保守设置,以避免后期增设灯具时破坏广场;50) 商业购物中心外墙的光彩工程能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息:购物中心,知名品牌,餐饮娱乐等等;51) 商业购物中心走道上的灯具的照度则不应超过店铺内的灯光;52) 商业购物中心内安防系统应能完全满足商业的需要:安全、证据(没有视线的死角);53) 商业购物中心内车库的各类风机应尽量安装在屋顶,否则应对风机作

19、降噪处理;54) 商业购物中心内各类电梯机房应作降噪处理;55) 商业购物中心宜安装中央空调系统,商场的购物动线应完全处于中央空调系统的服务区域内;56) 商业购物中心内的吊顶形式应考虑以下因素:隔栅吊顶的运行成本太高(清洁难度较大);石膏板吊顶比较容易裂缝,并且修补后的颜色与原有吊顶差异很大,铝扣板则会避免这些缺陷;57) 商业购物中心内的商铺一般为清水房交房,故在火灾自动报警系统容量、供电负荷等方面应预留足够的容量;58) 商业购物中心内各业态的电气供电负荷的设计标准:普通餐饮(使用天然气)店铺应达到250W/M2以上(不含空调用电-按实计算);特殊餐饮(使用电磁炉等)店铺应达到500W/

20、M2以上(不含空调用电-按实计算);首饰及钟表类店铺应达到450W/M2以上(不含空调用电-按实计算);其余业态的店铺应达到120W/M2以上(不含空调用电-按实计算);59) 商业购物中心的水源应考虑市政水厂直供生活水,并应同时考虑设置屋顶生活水箱(储水功能),以保证市政水厂停水时,商业购物中心依然能正常营业;60) 商业购物中心的业态分布应考虑各类业种之间的相互影响(如营业时间、噪音等);61) 商业购物中心应在公共区域充分设置插座与配电箱,以解决日后花车与推广活动的用电问题;62) 在商业购物中心内两公里范围内的各主次干道上宜设置道路标牌,用以指示商场的方向与位置;63) 商业购物中心的

21、楼层、出入口、广场、商铺、楼梯间及门的编号或命名应全面、统一,并具有易辨别性;64) 商业购物中心内的岔道处,电、扶梯口等应设置导视系统;65) 由于车行速度及车库灯光照度较低等原因,商业购物中心的车库导视系统应更为密集,尺寸、色彩应利于迅速识别;66) 商业购物中心的车库内应设置停车后的定位标示(如柱子的编号等);67) 在不破坏建筑立面与装饰效果的条件下,商业购物中心的内外应布置立招或安装预埋件;招牌应独具一格,使人能清晰识别;68) 商业购物中心的高空广告位的设计应使得广告画面的拆换较为方便;69) 商业购物中心内,专卖店形式的商业铺面的大小应以70150m2为主,大品牌专卖店的面积一般

22、以150m2200m2为主(其中包括仓库面积约占1/4至1/3);70) 商业购物中心每层(或每个区)的广告灯箱贴纸形式应统一;71) 商业购物中心外广场及有可能作活动的位置应多设置插座与地插,为推广活动提供方便与照明;72) 商业购物中心外广场砖的铺贴应适当预留伸缩缝,结构伸缩缝的装饰不锈钢条应能满足频繁踩踏的刚性需求;73) 但凡商业购物中心的出入口都应有特殊、明显的标志;主力百货设计概要74) 主力百货的平面应规则,基本呈方形布置(避免出现三角形或菱形等不规则平面),避免出现死角,长宽比在1:2左右,宽度大致为50米(正好布置两圈动线),临街展示面应较长;75) 主力百货的空调机房等设备

23、房应分散布置在主力百货四周(靠近外 墙),中间卖场部分应尽量通透;76) 主力百货大门口应尽量避免设置任何阻碍客流的障碍物(如柱子、花坛、座椅等);77) 主力百货的电扶梯应以交叉梯形式为主;78) 主力百货的地面以上楼层宜在36层;79) 主力百货地上单层面积五千平方米为宜(可以避免设置防火卷帘等设施对货柜布置的影响);80) 主力百货的垂直梯应布置在主要出入口附近,并靠近外墙,电梯的筒体绝不能位于卖场中央区域;81) 主力百货主要出入口宜布置在其建筑长边的中部;结构柱网宜大于8米*8米;82) 主力百货选址要求在城市的商业中心,规划中大型商业地块,参照物主要有大中型超市、购物中心、大卖场、

24、专卖店、银行、农贸市场、干洗店、冲印店等服务设施,凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点。83) 主力百货目前大多要求25000平方米以上,首层层高5米,以上层高4、5米以上;84) 主力百货要求的配套设施需要扶梯、客用电梯、货梯、中央空调、卸货区、活动用的广场,以及100个以上的停车位;85) 主力百货的用电负荷应达到180W/M2以上(含空调用电);生活超市设计概要86) 生活超市宜设置两个出入口,分别布置在建筑平面的两侧,以利于设置入口与收银区;其典型的平面布置如附图1;87) 生活超市的生活备用水箱、发电机组就是保证停水时生鲜、熟食、卫生间、空调系统正常使用的措施,必须予以重视;

25、88) 大品牌生活超市要求灯下净高应达到4米左右,以使货架上方可以储存更多的货品(量贩式超市)、空气流动快、视线好; 附图1 建材超市设计概要89) 建材超市的首层层高不应小于8米或者净高不小于6米;90) 建材超市正立面应设置出口、入口以及团购出货口;主体餐厅设计概要91) 主题餐厅的设计主要依据各目标客户的各自不同道的需求;电影院设计概要92) 电影院的设计应以人为本,放映电影的功能十分明确;93) 现代电影院应采取多厅模式,每一个电影厅均为独立封闭空间,相互间由隔墙分隔,由走廊连接,并有公共空间门厅或休息厅等。影厅可设置为大、中、小厅三种类型,大厅可控制在500座左右,小厅以100座左右

26、为宜,易于控制观众流量,始终保持影院内有多部电影放映,保持足够的上座率。94) 画面与声源固定,功能设计目的十分明确;95) 座位的舒适性与观赏效果要好,关键在电影院工艺设计;96) 电影还音应以直达声为主,还音声性能受建筑环境声学条件影响甚大,须注重声学设计;97) 观众厅外,应有宽敞的休息场所、购票、购物十分便利,影厅分布与各项设施标识明确;98) 多厅的放映室应集中在一层或一个大室内;99) 售票处、小卖部等,以方便观众为原则,处于突出显要位置;100) 观众席应有足够的地面提升坡度,实现无遮挡视线设计, 标准规定视线超高值应大于12cm;根据银幕的最低视点高度值来确定理想的视线超高值,

27、建筑条件许可下,观众席的平均视线超高值宜有所增大,并可设计为从前排至后排呈逐级升高趋势的台阶式地面;101) 电影厅内人流密集,入场与疏散时间相对集中,观众不仅要求观瞧电影舒适,也要求有必要的行走方便,疏散快速等安全措施;102) 电影厅宜采用优质低噪声风机与风机旁管;增强影厅风口散流器与百叶窗的刚度,风管作减振处理与柔性连接,以减少固体噪声;精细计算空调的空气流量,设计合适管道截面积,控制出口风速,设置消声器,避免因风速过大而引出的风流噪声。在多厅电影院内,各厅宜采用独立的风道系统,可从根本上杜绝串音现象。条件不允许时,各厅间空调风道应折弯连接,控制声音的直接传输;103) 影厅的建筑高度不

28、宜小于9米;移交标准及施工准则104) 工程竣工移交时,应将各类管道(给水管、排污管、雨水管、冷冻水管、冷却水管等等)、风道(火烟道、油烟道、排风道、送风道、消防排烟道等等)与桥架等分别在实物、图纸上注明区分,以利于日后的使用; 105) 合同附图的尺寸应严格审查(与实际尺寸相吻合);106) 竣工图纸应有电子文档,以利于日后租赁时提供给商家消防报送、装修设计等使用;107) 社区商业:A. 在餐饮商铺设计施工中,拟订为厨房区域的围护墙不予施工,喷淋施工按照普通商场进行;B. 商铺空调系统按照“仅设计不施工”的原则进行,但就是必须考虑到日后空调施工中管路安装、设备吊装所需要的条件;C. 商铺电

29、气系统仅施工至商铺配电房(井)内;D. 商铺天然气管道安装至商铺内,阀门截至;E. 排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵;F. 商铺给排水系统尽可能多的预留接口;G. 以上情况均指除量身定做店铺以外的情况;108) 购物中心A. 在餐饮店铺设计施工中,拟订为厨房区域的围护墙不予施工,喷淋施工按照普通商场进行;B. 空调系统全部安装到位;C. 电气系统仅施工至商铺配电箱;D. 天然气管道安装至店铺内,阀门截至;E. 排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵;F. 有条件的商铺尽可能地预留给排水接口;G. 以上情况均指除量身定做的店铺外的情况;六、各种类型商业物业合作商家要求主力百货1)日本伊

30、藤洋华堂基本工程条件:A. 建店基本要求a) 建筑物:建筑物状以方形或矩形为宜,长宽比一般不小于10比7;建筑面积30000平方米左右,以3-4层为宜;柱距8、5米左右;卖场净高不小于5米;客流货流分开,设独立的卸货区与员工专用通道。b) 停车面积:顾客机动车停车位800-1000个以上,顾客非机动车车位500个以上,员工非机动车车位1200个以上。c) 电气:有来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路,另需配备柴油发电机以备急用;IY专用及双方共用部分分别设置独立峰谷总表表计量,所有用电设备器具需考虑节能型。d) 水:IY专用及双方共用部分分别设立独立水表计量。e) 空调通风:卖场采用节能型中央空调,生鲜作业间采用单独的通风排烟系统;后场办公室采用分体式空调机。f) 消防:符合国家及当地有关标准,并能最终通过相关部门验收。g) 环保:广告招牌设置符合国家及当地有关标准,并能最终通过相关部门验收;废水、废气、固体废弃物等有相应的环境保护措施,达到排放标准,并能最终通过相关部门验收。B. 建筑工程划分(业主完成内容)a) 全部室外工程:客用出入口采用防滑处理的天然石材地面;地面停车场采用防滑处理的天然石材地面,地面划车位分隔线及指示标识。b) 全部土建工程c) 全部外装工程:客用出入口设门斗,门中间为钢化玻璃自动门,