朗诗地产防渗漏附件2B第三方防渗漏专项检查操作指引.docx

1、朗诗地产防渗漏附件2B第三方防渗漏专项检查操作指引第三方防渗漏专项检查操作指引一 目的1.1 通过专项评估，降低渗漏风险。1.2通过对现场质量进行检查跟踪和落实，持续跟踪和落实，降低后期客户投诉隐患。1.3 防渗漏是过程评估以外的一项专项检查。针对项目/标段各阶段施工控制各防1.4 渗漏节点，降低后期渗漏隐患。二 适用范围适用于朗诗出品的所有在建项目（指朗诗操盘的项目，包括全股权、部分股权、无股权的项目）。三 取样总则3.1 随机原则：各防渗漏工程测区抽选采用现场随机原则。3.2 可追溯原则：相对应的表格内记录相应的测区，达到可追溯原则。3.3 取样覆盖面：所有一次成活面，监理验收与未验收均包

2、含在抽测范围内。四 防渗漏工程测区抽取原则4.1 防渗漏检查表共由6部分组成(地下室、厨卫间、外墙、外门窗、屋面、其他）；4.2 专项防渗漏工程计分原则=防渗漏实测成绩-项加扣分（用于专项排名）；4.3 红星扣分项说明：对标段综合分、防渗漏专项总分扣减原则带项合格率区间加扣分（按百分制）75%F85%1%65%F75%2%F65%3%4.4 防渗漏测区采用现场随机抽选原则，如一个标段内测区不足时，根据现场实际情况全数检查；别墅每标段直接按6户进行抽选，高层、洋房各检查项测区抽选原则如下：4.4.1 地下室分项随机进行检查；4.4.2 屋面分项随机抽选已封顶屋面进行检查；4.4.3 厨卫间分项随

3、机抽选至少2栋楼进行检查；4.4.4 外墙分项随机抽选至少2栋楼进行检查；4.4.5 外门窗分项随机抽选至少2栋楼进行检查；4.4.6 其他分项可以在4.3、4.4、4.5条测区范围内检查；4.4.7 如项目/标段存在规避测区/谎报等现象,该子分项合格率直接按“0”计算。4.4.8 外墙及外窗淋水试验，现场随机抽选5樘窗，淋水时间不低于1小时。4.4.9 其他分项：可以在6.3、6.4、6.5条测区范围内检查；4.4.10 各标段如测区较少时可在同楼层其他房间内增加测区；4.4.11 项目/标段评估之前应如实填报防渗漏工程评估进度表，项目/标段如存谎报/漏报等弄虚作假行为,该子分项合格率直接按

4、“0%”计算。五 评分原则及其它注意事项5.1 集团未发布标准节点做法时，以第三方评估公司标准为准。5.2 评分时现场不涉及渗漏的阶段或已隐蔽无法进行直观判断的，则应对相关分项进行甩项处理。 5.3 评分时因天气原因无法判断是否存在渗漏隐患的分项，可进行甩项处理。5.4阳台、露台、卫生间、屋面、有防水要求厨房等易产生渗漏风险部位（管道撑补、导墙侧边及底部淋水检查），淋水时间为5分钟；防水完成后项目部应组织闭水自检，需逐户形成影像及图文资料。5.5所有分项在隐蔽前必须参与至少两次防渗漏检查，如地下室外墙及顶板防水、厨卫间防水、屋面防水、易渗漏部位淋水、外窗外墙淋水等。5.6项目土建移交精装修需向

5、集团正式邮件报备，报备内容需如实填写哪些高风险评分项（红星项）因精装移交导致未参与防渗漏检查。5.7所有参评项目在不影响建筑外立面、与设计无冲突情况下均需要按集团防渗漏手册各节点施工要求进行，如未按集团要求执行，相应分项按扣分处理。具体分项及标准，详见下表。六 操作细则6.1 地下室工程6.1.1 防水卷材厚度6.1.1.1 指标说明：反映防水卷材施工质量合格程度。防水卷材厚度应满足设计及规范要求。6.1.1.2 扣分标准：现场防水层厚度达不到设计要求6.1.1.3测量工具：游标卡尺、美工刀6.1.1.4测量方法和数据记录： （1）现场随机抽选8处作为8个测区，每个测区实测2个点；（2）1个点

6、不合格，该测区1合格率为50%；2个不合格，该测区1合格率为0%；如全部合格记100%。(注:每块防水材料测量5次取平均值作为该测区的合格率)。6.1.2 防水卷材搭接长度6.1.2.1 指标说明：反映防水卷材搭接处防渗漏程度。6.1.2.2扣分标准：防水卷材搭接长短边搭接小于10cm，尺寸偏差超过-1cm；6.1.2.3 测量工具：2m卷尺6.1.2.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选8处作为8个测区，每个测区实测2个点；（2）如有1个点不合格，该测区1合格率为50%；反之2个不合格，该测区1合格率为0%；如全部合格记100%。6.1.3 附加层6.1.3.1指标说明：反映细部构造防

7、水施工质量合格程度。6.1.3.2扣分标准：附加层做法不正确、厚度不满足设计要求、不符合构造做法；6.1.3.3测量工具：游标卡尺、美工刀6.1.3.4测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选8处作为8个测区，每个测区实测2个点；（2）如有1个点不合格，该测区1合格率为50%；反之2个不合格，该测区1合格率为0%；如全部合格记100%。(注:每块防水材料测量5次取平均值作为该测区的合格率)。6.1.4 防水基层施工质量6.1.4.1 指标说明：反映地下室防水基层的质量，以降低后期渗漏风险。6.1.4.2扣分标准：（1）防水基层起砂、开裂、基层不干燥，基层清理不干净、基层不平整，防水层空鼓；6.1

8、.4.3 测量工具：目测6.1.4.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选8处作为8个测区。（2）每个测区实测1个点，如全部合格为100%；如不合格记0%。6.1.5阴阳角做圆6.1.5.1 指标说明:反映防水基层的施工质量，保证防水层不空鼓、破损。6.1.5.2 扣分标准：（1）防水基层阴阳角未做圆角或折角；6.1.5.3 测量工具：目测6.1.5.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选4处作为4个测区，每1面墙作为1个测区实测2个点。（2）如有1个点不合格，该测区合格率为50%；反之2个不合格，该测区1合格率为0%；如全部合格记100%。(每抽取长度不小于5m)6.1.6涂布基层质

9、量6.1.6.1 指标说明:判定涂布基层质量。6.1.6.2 扣分标准:（1）基层清理不干净，涂布不均匀，有透底起砂现象；6.1.6.3 测量工具：目测6.1.6.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选4处作为4个测区，每1面墙/地作为1个测区实测2个点。（2）如有1个点不合格，该测区1合格率为50%；反之2个不合格，该测区1合格率为0%；如全部合格记100%。(每块涂布面积抽选不大于3m2)6.1.7 施工缝处理6.1.7.1 指标说明:反映施工缝施工质量，降低后期渗漏隐患。6.1.7.2 扣分标准：（1）未凿毛并清理不干净、止水钢板固定不牢固未满焊、焊渣未清理、布置不均匀；6.1.7.

10、3 测量工具：目测、2m卷尺6.1.7.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选4道施工缝作为4个测区。（2）每个测区实测1个点，测区不合格率为0%；合格记100%。6.1.8 变形缝、后浇带施工质量6.1.8.1 指标说明:反映变形缝、后浇带施工质量，降低后期渗漏隐患。6.1.8.2 扣分标准：（1）未凿毛并清理干净、止水带固定不牢固、有破损，防水层遭破坏；6.1.8.3 测量工具：目测6.1.8.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选4道变形缝、后浇带作为4测区。（2）每个测区实测1个点，测区不合格率为0%；合格记100%。6.1.9 穿墙止水螺杆施工质量及后期处理措施6.1.9.1

11、 指标说明:通过控制螺杆洞封堵及自身的质量，降低后期渗漏隐患。6.1.9.2 扣分标准：（1）止水环满焊；防水施工前止水螺杆应剔凿凹槽后切除，并用防水砂浆封堵，正负零以下迎水面外墙严禁采用套管；6.1.9.3 测量工具：目测6.1.9.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选8处作为8个测区。（2）每个测区选取8个点进行检查，根据测量点数计算合格率，如发现测区内有使用套管螺杆该测区直接判定为0%。6.1.10 基坑回填质量及成品保护6.1.10.1 指标说明：反映地下室防水基层、防水施工的质量，以降低后期渗漏风险。6.1.10.2 扣分标准：（1）地下外墙防水保护层铺贴不稳固、缺失；回填土有

12、建筑垃圾等杂质；1.10.3测量工具：目测1.10.4测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选8处作为8个测区。（2）每1面侧墙作业为1个测区,如有保护记100%；无保护记0%,部分有保护/部分无保护根据现场而定，如回填土内有垃圾直按0%处理。6.1.11 防水收头6.1.11.1 指标说明:反映防水收头部位的施工质量，降低后期渗漏隐患。6.1.11.2 扣分标准：（1）收头措施及收头高度不满足要求，固定措施不合理；6.1.11.3 测量工具：2m卷尺、目测6.1.11.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选4处作为4个测区。（2）每1面侧墙作为1个测区, 每个测区抽取3处作为3个点，测区合

13、格率根据测量点数计算。(每道防水收头长度选取不小于5m)6.1.12地下室是否按规范设刚性防水套管（迎水面墙、板）6.1.12.1 指标说明:反映地下室外墙出墙管的施工质量。6.1.12.2 扣分标准：（1）未按规范设刚性防水套管；预埋质量差；墙面套管与结构面平齐时防水材料未卷入50mm。套管出地下室顶板高度应高于完成面不少于200mm；6.1.12.3测量工具：2m卷尺、目测6.1.12.4测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选4处作为4个测区。（2）每1栋楼抽取5处作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算；6.1.13迎水面墙体、顶板渗漏6.1.13.1 指标说明:反映地下室墙面、顶板渗漏

14、程度，过程中控制降低后期渗漏隐患。6.1.13.2 扣分标准：（1）地下室结构外墙、结构顶板存在渗漏现象，未采取有效的处理；6.1.13.3 测量工具：目测6.1.13.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2处作为2测区。（2）现场随机抽选2处作为2个测区，每1栋楼抽取取5面墙(长度不大于10m)、5块顶板作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算；6.1.14砼留洞6.1.14.1 指标说明:反映砼预留洞施工质量及施工工序，避免后期存在渗漏。6.1.14.2 扣分标准：（1）砼构件未按设计文件留洞，后期钻凿开洞；6.1.14.3 测量工具：目测6.1.14.4 测量方法和数据记录：（1）

15、现场随机抽选2处作为2个测区。（2）每1栋楼抽取6处作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.2 厨卫间工程：6.2.1卫生间附加防水层处厚度6.2.1.1 指标说明：反映厨卫间防水施工质量及施工工序，避免后期存在渗漏。6.2.1.2 扣分标准：（1）最小厚度小于设计厚度150D。6.2.1.3 测量工具：游标卡尺、2m卷尺、目测6.2.1.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层只抽取1户,每户抽选2处卫生间涂膜厚度作为1个测区，该测区全部合格率为100%；全部不合格为0%,1个点合格为50%；6.2.2相邻房间高差6.2.2.1 指标说明:反映厨卫间

16、前期设计或后期是否设高差，降低后期渗漏风险。6.2.2.2 扣分标准：（1）未能有效降板，降板位置不合理。6.2.2.3 测量工具：扫平仪+塔尺6.2.2.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户1个卫生间降板作为1个测区，该测区合格率为100%；不合格为0%；(相邻房间高差采用扫平仪/塔尺测量，每1个卫生间应测量5次取平均值作为该测区合格率）6.2.3 地面找坡坡度6.2.3.1 指标说明:反映厨卫间防水施工质量及坡度合理。6.2.3.2 扣分标准：（1）排水不通畅，有积水、排水坡度不合理。6.2.3.3 测量工具：目测、水桶6.2.3.4 测量

17、方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层只抽取1户1个卫生间找坡作为1个测区，该测区合格率为100%；不合格为0%。6.2.4 穿楼板管道撑补质量6.2.4.1 指标说明:反映管道撑补的施工质量，降低后期渗漏风险。6.2.4.2 扣分标准：（1）未分层浇灌、不密实、非铁线支模、基层清理不干净。6.2.4.3 测量工具：目测6.2.4.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户1个卫生间吊洞作为1个测区，每个测区的合格率根据撑补数量计算。6.2.5 涂膜基层质量6.2.5.1 指标说明:反映地下室防水基层的质量，以降低后期渗

18、漏风险。6.2.5.2 扣分标准：（1）防水基层起砂、空鼓、开裂、基层不干燥、基层不平整。6.2.5.3 测量工具：目测6.2.5.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层抽取1户1个卫生间2个点涂膜作为1个测区，如有2个点不合格，该测区合格率为0%；反之2个点合格，该测区合格率为100%；如有1个点合格记50%。6.2.6混凝土导墙6.2.6.1 指标说明:反映厨卫间防水施工质量及施工工序，避免后期存在渗漏。6.2.6.2 扣分标准：（1）墙体、风道根部反坎未凿毛、植筋、干净、高度不正确、非铁线支模、混凝土返坎无松动，浇筑完成后蜂窝、麻面，与墙面交接部位存

19、在冷缝；6.2.6.3 测量工具：目测、2m卷尺6.2.6.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户1个卫生间作为1个测区，测区合格率记100%；测区不合格记0%。6.2.7管线穿设6.2.7.1指标说明:反映门槛石施工质量及施工工序，避免后期存在渗漏。6.2.7.2 扣分标准：（1）给水管直接通过门下槛或导墙穿设；6.2.7.3 测量工具：目测6.2.7.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户1个卫生间作为1个测区，测区合格率记100%；测区不合格记0%。6.2.8门槛石挡水石6.2.8.1指标说明

20、:反映门槛石挡水石施工质量及施工工序，避免后期存在渗漏。6.2.8.2 扣分标准：（1）线管穿设门槛石、门槛质量较差；淋浴区未按标准节点做法施工；6.2.8.3 测量工具：目测6.2.8.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户1个卫生间作为1个测区，每1个卫生间测量2处（门槛石、挡水石各算1处），测区合格率记100%；测区不合格记0%，如有1个点合格记50%。6.2.9贯穿性夹渣（含铁丝穿模）6.2.8.1指标说明:反映砼自防水性能，降低后期渗漏隐患。6.2.8.2 扣分标准：（1）有防水要求的房间（卫生间、厨房）存在贯穿性夹渣、铁丝穿模；6.2

21、.8.3 测量工具：目测6.2.8.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户各1个卫生间/厨房作为1个测区，测区全合格率记100%；测区全不合格记0%，如有1个点合格记50%。6.2.10瓷砖地面找坡坡度6.2.10.1 指标说明:反映瓷砖地面排水坡度合理性，降低后期渗漏隐患。6.2.10.11 扣分标准：（1）坡度不合理，存在倒坡现象；6.2.10.2测量工具：目测、水桶6.2.10.3测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户各1个卫生间/厨房作为1个测区，测区全合格率记100%；测区全不合格记0%，如有

22、1个点合格记50%。6.3 外墙工程：6.3.1 外墙构造柱6.3.1.1 指标说明:反映外墙施工节点合格程度，避免后期存在渗漏。6.3.1.2 扣分标准：（1）外墙构造柱浇筑不密实（如狗洞、二次修补质量较差等）、螺杆未通过柱身设置，穿越外墙砌体等；6.3.1.3 测量工具：目测6.3.1.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层只抽取1户3个构造柱作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.3.2 外墙洞口封堵6.3.2.1 指标说明:反映外墙洞口封堵质量，降低后期渗漏隐患。6.3.2.2 扣分标准：（1）工字钢预留洞、脚手眼封堵不密实（如狗洞、二次修补

23、质量较差等）、未按标准节点做法施工；6.3.2.3 测量工具：目测6.3.2.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每1面墙作为1个测区，合格率根据测量点数计算，如抽取点数不满足要求要根据现场实际情况而定。6.3.3 外挑雨棚、空调板、线条、敞开式阳台、露台处砼返坎6.3.3.1 指标说明:反映外挑雨棚、空调板、线条、敞开式阳台、露台处砼返坎质量，降低后期渗漏隐患。6.3.3.2 扣分标准：（1）外挑构件根部砼反坎不满足最小要求（不满足翻边设置要求）。6.3.3.3 测量工具：2m卷尺、目测6.3.3.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测

24、区检查。（2）每个测区抽选取1个测点，测区合格率记100%；测区不合格记0%。6.3.4 外挑飘窗、空调板、线条等完成面坡度6.3.4.1 指标说明:外挑飘窗、空调板、线条等坡度，降低后期渗漏风险。6.3.4.2 扣分标准：（1）空调板、线条外挑构件向外坡度不满足设计要求；6.3.4.3 测量工具：目测、水桶6.3.4.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每个测区抽选取1个测点，测区合格率记100%；测区不合格记0%。6.3.5 穿墙螺杆眼封堵质量6.3.5.1 指标说明:通过控制螺杆洞封堵/自身的质量，降低后期渗漏。6.3.5.2 扣分标准：（1）螺杆眼封

25、堵未按标准节点做法施工，封堵不密实、外侧未采用防水处理；6.3.5.3 测量工具：目测、游标卡尺6.3.5.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层抽取1户1面墙作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.3.6 外墙砌筑6.3.6.1 指标说明:反映外墙砌筑质量，降低后期渗漏风险。6.3.6.2 扣分标准：（1）墙体存在瞎缝、透明缝，墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔少于7天，砌体墙灰缝未双面勾缝，砌筑顶砖灰缝不饱满，外墙砌体顶部应采用发泡工艺；6.3.6.3 测量工具：目测6.3.6.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每

26、层4面外墙作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.3.7 外墙不应出现渗漏6.3.7.1 指标说明:反映抹灰完成后外墙本身的防渗水性能，降低后期交付风险。6.3.7.2 扣分标准：抹灰后外墙出现渗漏（含外门窗周边渗漏）6.3.7.3 测量工具：目测6.3.7.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层4面外墙作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.外门窗工程：6.4.1 外门窗外周边防水质量（含基层）6.4.1.1 指标说明:反映门窗洞口周边防水施工质量，降低后期渗漏风险。6.4.1.2 扣分标准：（1） 基层不平整、松散、基层不干燥；铺贴或涂

27、刷范围应不符合设计要求,涂料或卷材应粘贴不牢固，起皮、脱落、透底、破坏；6.4.1.3 测量工具：游标卡尺、目测6.4.1.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层只抽取1户3樘门窗防水质量作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.2 外门窗边框周边防水层厚度6.4.2.1 指标说明:反映窗洞口周边防水层厚度，降低后期渗漏风险。6.4.2.2 扣分标准：（1）最小厚度大于设计厚度的0.8D，平均厚度大于1.0D。6.4.2.3 测量工具：游标卡尺、目测6.4.2.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层只抽取1户3

28、樘窗防水质量作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。(注:每块防水材料测量5次取平均值作为该测区的合格率)。6.4.3滴水线、鹰嘴等窗楣做法,滴水孔6.4.3.1 指标说明:反映滴水线、鹰嘴等窗楣施工质量及合理性，降低后期渗漏风险。6.4.3.2 扣分标准：（1）外墙窗楣未做滴水线或滴水槽，石材或金属幕墙窗套上口未设泄水孔，孔径12mm，位置不合理布置；6.4.3.3 测量工具：目测、游标卡尺6.4.3.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼6层6个测区检查。（2）每层只抽取1户3处滴水线/鹰嘴等窗楣/滴水孔作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.4 窗台压顶6.4.4.

29、1 指标说明:反映窗洞口施工节点合格程度，降低后期渗漏风险。6.4.4.2 扣分标准：（1）无压顶；压顶伸入墙体长度不足；过梁设置不符合设计和规范要求；成型质量差（如孔洞、麻面、漏浆、露筋、歪斜等）；6.4.4.3 测量工具：2m卷尺、目测6.4.4.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查。（2）每层只抽取1户3处窗台压顶作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.5 外门窗体渗漏6.4.5.1 指标说明:检查外门窗施工质量，降低后期渗漏风险。6.4.5.2 扣分标准：（1） 外门窗、幕墙未组织淋水检查，外门窗体及窗框周边出现渗漏；6.4.5.3 测量工具：目测

30、6.4.5.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查，每层只抽取1户4樘窗收口作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.6 窗框组角、安装质量6.4.6.1 指标说明:检查外门窗施工质量，降低后期渗漏风险。6.4.6.2 扣分标准：窗框组角、安装质量不符合规范要求，外窗自身防渗漏不合格。6.4.6.3 测量工具：目测6.4.6.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查，每层只抽取1户4樘窗收口作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.7 发泡胶施工工序6.4.7.1 指标说明:反映窗框边施工工序的合理性，降低渗漏风险。6.4.7.2 扣分标准：窗框组角、安装质量不符合规范要求，外窗自身防渗漏不合格。6.4.7.3 测量工具：目测6.4.7.4 测量方法和数据记录：（1）现场随机抽选2栋楼8层8个测区检查，每层只抽取1户4樘窗收口作为1个测区，测区合格率根据测量点数计算。6.4.8 副框与墙体间缝隙的处理（25mm以内缝隙）6.4.8.1 指标说明:反映窗洞口周边收口的合理性，降低后期渗漏风险。6.4.8.2 扣分标准：（1） 1、副框安装完成后，未单独对其与四周结构间缝隙进行塞缝，收成“八”字口；（2）塞缝必须未采用防水砂浆，且采用发泡封堵；（3）临时固定