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1、强烈推荐四季花城康居工程住宅产业可研报告第一章 工程概况一、建设背景及概况1、项目申报单位：内蒙古兴安盟森发房地产开发有限责任公司2、申报单位性质：企业3、申报单位法人：张峰4、申报单位概况：（1）、科右前旗概况科尔沁右翼前旗位于大兴安岭南麓，内蒙古自治区东部，兴安盟中西部，东与吉林省白城市、镇赉县、兴安盟扎赉特旗毗邻；南接吉林省洮南市、兴安盟突泉县、科右中旗、北至兴安盟阿尔山市、扎赉特旗；西与锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗、蒙古人民共和国接壤，国境线长32.55公里，是内蒙古自治区19个边境旗县之一，总面积20,725.4平方公里，南北宽136.25公里，东西长255公里。白阿铁路贯穿科右前旗南北，

2、111国道贯通旗境，302国道经前旗东部抵达乌兰浩特市，乌（兰浩特）锡（林浩特）公路横穿腹地，202省道与白阿铁路平行开通。（2）、申报单位概况内蒙古兴安盟森发房地产开发有限责任公司于2006年正式注册成立，注册资本金2000万元，具有二级资质，总资产10000万元，净资产10000万元，公司人员总数25人，其中科技人员10人。公司成立至今，一直秉承着“精准求精，求实进取”的企业理念，积极拓展着兴安盟和科右前旗及其他地区的房地产市场，凭借着优良的员工素质及旗政府的大力支持，企业形象正不断的提升，企业知名度也在不断的提高，公司队伍也在不断的壮大。凭借着公司诚挚的信誉与优质的售后服务，在创业奋斗中

3、获得了诸多的赞誉与好评，今后，公司会以更优质的工程质量来回馈社会，回报客户，继续赢得市场的肯定和客户的信赖。（3）、项目概况项目建设背景：改革开放以来，科右前旗地区社会和经济发展发生了翻天覆地的变化，现代化的城市生活气息已来到科尔沁草原。科尔沁镇已成为街道宽敞，楼房林立，公园，绿地齐全的现代城镇，城镇环境的改善，带动了人们消费观念的转变，追求时尚、高档，舒适生活的理念正在人们社会生活中萌起，中高档房地产的潜在市场正在变成现实市场。同全国一样，这里的房地产市场也是社会生活的热点。科右前旗地区的房地产开发产业是当地经济发展的主导产业，拉动当地建筑业、建材业、运输业、社会服务业市场发展，为当地经济发

4、展增加新的增长点，改善群众居住条件，美化环境，提高居民的生活水平，利国利民，受到党和政府的支持和优惠。项目建筑符合国家支持发展的产业政策。二、建设场址选择1、建设地点该项目拟在科右前旗科尔沁镇建设，建设场地位于科尔沁镇内，府前街以北，天骄路以西，安居路以东，省际大通道以南。位于城镇中心，有公共汽车通过，交通方便。2、建设条件（1）、地形地貌科尔沁镇为山间谷地，西北部为低丘陵区，南部为平原区。项目区地势较为平坦，最高点标高为287米，最低点标高为279米。（2）、气象条件 科尔沁镇属北温带大陆性干旱季风气候。四季分明，春季多大风，夏季温暖短促，秋季凉爽多晴，冬季严寒漫长，昼夜温差大。年平均气温为

5、2.5，极端最高气温为37，极端最低气温为-39.6。年平均降水量为 403.9毫米，年最小降水量238毫米，年最大降水量为699.6毫米，雨季主要集中在69四个月，年降雪日数为16.2天，最大积雪日数为102天，最大积雪厚度为360毫米。历年主导风向为西北风，最大风速28.3米秒。年蒸发量为1835.5毫米，年平均相对湿度57%。无霜期平均100天，最大冻土深度2.42米。（3）、水资源条件科右前旗水资源总量为1.9亿立方米，已被利用的水量0.30亿立方米，只占可利用量的15.79，尚有1.60亿立方米水资源有待开发利用。而且水源水质好，无污染。（4）、土壤条件科尔沁镇区域内土壤共有7个土类

6、、12个亚类、31个土属，84个土种，主要有暗棕壤、黑钙土、草甸土、黑土、沼泽土等。土质呈中性（PH值7.5左右），土质肥沃，有机氮、磷、钾各种指标都比其它地区高，有利于农作物生长。（5）、交通条件科尔沁镇铁路公路网完善，白阿铁路穿越镇内，S302国道、锡乌大通道从境内穿过，通过国道和省际通道可方便快捷地通往阿尔山（250公里）、乌兰浩特8公里，通辽市260公里。（6）、通讯条件域内有线、移动电话网络畅通。便于同国内外联络，通讯便捷。（7）、公用设施条件项目区供电、通往镇内道路、供水、排水、通讯、物资流通等公用设施已具备。3、建筑材料，资源利用供应平衡项目依托科右前旗建筑材料市场、钢材、水泥当

7、地生产、供应充足。项目总建筑面积50000平方米，需要钢材500吨，水泥2500吨。乌兰浩特地区年生产水泥250万吨，市场供应充足。4、施工条件项目按规定需进行招投标选择勘察设计施工和监理单位。项目总投资7653.00万元，选择具有甲级资质以上的勘察设计单位，二级以上的施工单位，委托乙级以上的监理公司进行监理实施。由科右前旗建筑质量管理监督检测部门和安全监督站监督工程质量和施工安全。项目依托兴安盟内建筑市场，施工企业技术力量和施工能力强，施工条件具备。三，对环境的影响1，环境和生态现状本项目建设地点位于科右前旗科尔沁镇中心，府前街北侧，天骄路西侧，安居路东侧，省际大通道南侧。（1）、大气环境条

8、件调查本项目场址所在区域为环境空气2类区。（2）、环境噪声条件调查所在地区域环境噪声根据厂界和附近区域的监测结果，项目场界噪声和附近区域噪声均满足城市区域环境噪声标准（GB 309693）中的1类标准。（3）、水环境条件调查本项目所在地区水环境条件良好，符合工业用水、农业用水和生活用水要求。（4）、自然保护区调查本项目的场址附近无名胜古迹和自然保护区。2、生态环境影响分析项目建设过程中对环境的影响因素主要包括：（1）、施工机械产生的噪声；（2）、施工过程中产生的扬尘；(3）、建筑材料在运输和存放过程中所产生的污染；(4）、建设过程中产生的建筑垃圾。3、项目运营过程对环境的影响项目运营过程中对环

9、境的影响主要包括：（1）废水本项目废水主要是生活废水。（2）固体废弃物固体废弃物为生活垃圾。（3）、生态环境保护措施4、项目建设过程中采取以下环保措施（1）在施工机械选型上尽量采用低噪声设备；（2）为减少扬尘影响，施工场地每天定时洒水，防止浮尘产生；（3）运输车辆限载、限速，对轻质、散装且易产生污染的材料运输及存放时要用棚布遮盖，防止建筑材料散落污染环境；（4）产生的建筑垃圾进行分类堆放，统一处理。5、项目运营过程中采取以下环保措施（1）废水本项目的废水主要是生活废水，可通过建筑物内的排水管线，进入小区内的排水系统，再排至科尔沁镇市政污水管网。（2）固体废弃物生活垃圾运到垃圾处理站集中处理。6

10、、地质灾害影响分析根据地质勘察资料表明，本项目场址所在地区不属于地质灾害易发区，本项目也不属于易诱发地质灾害的项目，所以对本节不进行分析。7、特殊环境影响本项目建设地点位于科尔沁镇中心，场址周围5公里内无名胜古迹和自然保护区，对周围环境不会造成不利影响。第二章 立项的必要性一、建设的目的、意义及产业现代化目标1、建设的目的国家倡导大力发展小城镇建设，环绕中心城市形成经济辐射区，发展经济、开拓市场、安置就业、群众增收、地区增效。小城镇建设依据地区情况分为市场带动型、产业带动型、资源带动型和综合发展型。科右前旗科尔沁镇是内蒙古东部科尔沁草原上的重点城镇，是乌兰浩特市的卫星城镇,是东北经济区腹地。科

11、右前旗小城镇建设以市场带动型为模式，形成乌兰浩特经济辐射区。2、建设的意义科右前旗房地产开发是小城镇建设的重要组成部分，改造旧街区，建设商业和住宅设施，建设市场、容纳人口、开拓产业、安置就业、发展经济、建设和谐社会。项目建设符合国家和地区经济和社会发展规划。3、产业现代化目标科右前旗为了加快经济和社会发展速度，制定优惠招商引资政策。鼓励和诚招投资者到科右前旗进行产业开发和市场开发。房地产开发产业是旗政府招商建设的重点领域。房地产业建设是国家优先发展的民生工程，国家通过商业开发，经济适用房建设，廉租房建设和棚户区改造工程改善城乡居民居住条件，相应配套建设社会基础工程，使居民居住条件标准化、社会服

12、务配套化，享受国家发展和改革开放的成果。国家政策支持城镇有条件进行商业开发的地区进行商品房建设，加强基础工程配套，形成房屋居住条件改善工程的主力。二、推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较1、采用框轻结构体系可减少自重20%左右，减少红砖用量约800万块，又可以降低基础的造价2、本项目部分采用CL建筑体系，是目前国内比较先进的成熟技术，对于抗震、外墙外保温、节省室内实用面积等核心领域相比国内现有技术有很大优越性。3、智能、信息技术体系的应用本项目按照2星级智能化标准设计建设，系统先进、实用、可靠，并具有开放性、可扩充性和可维护性，在节省资源和环境保护的智能技术与产品方面应用效果明显，并具备以

13、下控制子系统：安全防范子系统管理和监控子系统信息网络子系统应用节省资源和环境保护的智能技术与产品，智能化系统为物业管理和住户提供多种服务，如建立小区internet网站和小区数据中心，提供物业管理、电子商务、网上信息查询、远程医疗与远程教育等增值服务项目。4、节水节能技术体系的应用采用无负压供水设备以及6升型的节水卫生洁具及瓷芯节水龙头，取代以往的9升型的卫生洁具和传统的铸铁水龙头，节约用水。达到国内领先水平。5、太阳能技术的应用在采用水源热泵中央空调技术的同时，利用太阳能加热技术收集、积蓄太阳能来对泳池中的水进行加热，进而达到节省能源，为开辟使用新能源作出典范。该技术属于国内先进水平。6、雨

14、水回收利用技术将屋面雨水回收，并用于草地和树木的浇灌，节约水资源。此项技术属于国际先进水平。7、其他技术的应用领秀城小区还将在给水上采用铝塑复合管、排水采用PVC消音管道和离心柔性铸铁管、厨房采用成套技术体系等，多数是国内、省内先进水平。第三章 市场预测一、当地经济状况和住宅需求预测科右前旗每年开发建设标准住宅商品房在60万平方米左右，多为成片开发的旧城改造，六层住宅楼占绝大部分，高层商住楼正在兴起，每套住宅面积从50平方米到180平方米，以70100平方米居多。房地产市场以中等面积的销售火爆，开发商年度开发销售都在80%以上，剩下楼房多为顶层和底层，全部商品房两年内售完。二、销售对象定位及住

15、宅性能等级1、销售对象主要面对中低层消费群体2、住宅性能等级评定目标为2A级第四章 总体规划一、控制性规划要点：1、项目总体布局（1）、规划原则1）、服从科右前旗科尔沁镇城镇发展总体规划，并丰富其总体规划。2）、由于该地段属于科尔沁镇发展扩展地段，建设商住小区服务体系，作为对外窗口地带，因此，森发四季花城商住楼工程为市民提供高标准综合服务。3）、以独具特色的造型反映出兴安盟民族特色和现代风范，并以房产开发事业上的特色，使本项目成为该地区最有吸引力的商业和居住场所之一。4）、森发四季花城商住楼配套工程建设应与科尔沁镇基础设施的开发协调同步进行。（2）、森发四季花城商住综合工程的总体布局。由于该场

16、地位于科尔沁镇中心的地理位置，决定了该建筑组合不同于其它地段上的特色。其总体布局具备下列三个特色：即开放式的总体布局、集中式的建筑配置和现代化的建筑风格。1）、开放式的总体布局，是现代城镇设计的核心思想。森发四季花城商住综合工程应成为科尔沁镇城镇功能和绿带的一个组成部分，向市民开放。取消围墙，以点、线、面相结合的绿化系统串联各建筑单元，考虑住宅主体需要一个相对安静的环境，距主要交通要道有一定距离。2）、集中式建筑配置，根据项目建设要求，把主要功能单位建筑设为标准建筑。而把相应的公共用房建筑，设于主体建筑的低层，相对集中，也有利于形成开放式的布局，提高绿化系统。3）、现代建筑风格，为丰富城镇景观

17、，建筑物应简洁明快，有一定力度，形成优美而富于变化的科尔沁草原城镇轮廓线。在平面设计和交通组织上也力求明确，主干道宽10米，串联带动主建筑前的广场，并与区域干道相连。通向楼间的路均设置6米宽的步行小路，主次分明，富有情趣。2、建筑设计（1）、设计的原则贯彻适用、经济的原则，并在可能条件下注意美观，建筑风格力求与城市建筑物统一协调。坚持设计的高起点、高标准、高水平，深入考察，集思广益，博采众长，精心设计，精心安排，打造出独具特色、独具魅力的商品综合标准小区。（2）、设计的基础数据1）、自然条件基本雪压0.3KN基本风压：0.55KN标准冻深：1.85m地震烈度：6度2）、工程地质本工程未进行地质

18、勘探，对地基土质的分布情况不能详细论述，但根据已有建筑物的情况推断，建筑物地基暂定为自然地基。其持力层的位置及标准载力待施工图设计前根据详细地质勘探情况确定。3）、总平面布置平面设计以满足标准住宅小区、商业和居住需要为主要目的，同时满足相应的规范来设置出入口、人行通道、消防通道管线、公共卫生及绿地设施。力求分区明确，人流、物流畅通。在平面设计和交通组织上也力求明确，使小区整洁美观、便于人流和车辆通行。4）、建设标准本项目为标准住宅综合工程，主体建筑自成体系，为突出其综合功能的整体功能，抵御严寒，建筑物形成封闭、半封闭空间，尽量朝南方向。建筑屋顶设计平屋顶，屋面配淡色饰面，四面装饰构成高低错落造

19、型，以达到美观大方、严肃壮观、环境舒适，体现现代民族地区建筑的时代风貌。给科尔沁镇增添极具现代特色的景观亮点，且具有鲜明的识别性。5）、立面设计立面采用现代民族多层建筑风格，将传统的民族建筑符号加以提炼，采用现代建筑材料，在门口、窗眉、屋檐上，运用传统尺寸和构图程式结合功能要求，构成建筑整体形象，从而强烈地体现建筑唯美的个性。6）、结构设计工程结构的设计原则是在安全适用、技术先进、经济合理、确保质量的前提下，方便施工，加快建设进度。设计要求A、建筑物及建筑结构安全等级均为一级；本工程抗震设防烈度：六度；B、建筑物抗震重要性类别：乙类；C、框架结构抗震等级：一级；D、砖混结构抗震等级一级。结构形

20、式本建筑地上建筑为十一层、九层、三层、二层、六层以下为砖混结构，高层建筑采用框架结构形式。平屋面。由于本工程未提供工程地质勘测资料，根据四周地基情况，基础拟采用砼基础。高层建筑地下建筑一层，以增加高层建筑的稳固性。7）、主要建筑物做法和立面处理建筑物装修以简捷大方为主，楼梯采用人造大理石贴面，栏杆采用铝合金艺术造型。建筑做法依据“华北地区建筑统一做法图集”，尽量选用方便施工、构造合理的方案。、建筑材料选用常规建材以当地生产为主。但要选用质量可靠的生产厂家，并按标准检验。装修材料从市场解决，要选择国家指定的规模较大、产品信誉好的厂家，并要有产品合格证书。、建筑的防火措施商住综合工程人员密集，人流

21、、物流量大，在防火设计上要严格按照规范及相关规定进行。室内装修均采用耐火等级为一级和二级的材料。承重墙体材料耐火等级极限不低于2.5小时的非燃烧体。、主要建筑做法A、维护承重结构高层建筑采用砼框架和轻质砌块。多层结构采用页岩砖砌体和防震构造柱。B、内装修采用耐擦洗涂料，无空气污染。C、门窗为钢、铝合金、塑钢结构。D、楼外装修用彩色涂料。E、屋面为淡色，卷材防水、耐火等级为3级，防寒层材料加阻燃物。F、高层建筑电梯为竖梯，同时设置疏散楼梯。二、主要经济技术指标1、建设规模本项目建筑总面积为50000平方米，建成集商业和居民住宅、公共用房组合的标准小区。2、建设内容住宅用房50000平方米； 3、

22、用地规划项目建设地点：科右前旗科尔沁镇内，位于府前街北侧，天骄路西侧，安居路东侧，省际大通道南侧。项目总占地6.59万，建筑面积5万，建筑密度20.80%，容积率1.35，绿地率33%。符合科右前旗城市建设规划和市容管理部门规划要求。项目建设用地已由科右前旗城乡建设规划局批准，颁发了建设项目规划设计条件书。三、市场基础设施条件（1）供配电工程条件本项目电源由科尔沁镇内电网供电，供电配电系统从镇内电网导入。供配电系统各组成部分要求合理，力求安全可靠，操作简单，维护方便，适应性强，供电质量应满足使用和节电要求。应设置防雷、接地设施，防雷接地网电阻必须符合规定值。（2）弱电工程条件本项目电视接收系统

23、采用有线电视闭路接收系统，由镇内广播电视台网络中心提供信号源，有关线路护管和插座等在施工时同时预埋。电话、自动开门装置、有线电视、宽带网装置的线路和插座等也应与建筑同时设计和施工，以保竣工后能顺利地与电信局和信息港网路系统联通正常使用。 （3）给排水工程条件 该工程给水系统从城镇给水管网引入，工程设计日最大给水量为500吨，采用两根200给水管供水。供水指标按给水工程规范设计，消防用水不少于5升秒.支，生活用水每人每天不少于300升。排水系统应根据规范设计，采用雨水、污水分流方式，通过排水管进入市政下水管网。排水管网坡度应满足使用要求。户外给排水管网采用暗敷方式。 （4）消防条件 本工程属二类

24、防火建筑，建筑耐火等级为二级，设计部分建筑物为群体，所有外墙均直接落地四周均设有消防通道，与场地、车道结合，形成一个完整的消防系统。 消防用水的水量和水压必须达到设计标准。室外安装的65单阀式消防栓并应将喷嘴、软管，接头配套齐全。同时，所有电器、室内装饰、煤气装置都应符合消防有关规定要求。切实做好宣传、教育、组织等项工作，杜绝火灾发生。具体消防工程设计方案应报经消防管理部门审定，方可从事施工。（5）供热条件项目供热由镇内热力公司系统供热，给水温度80，回水60，下给下回。单户控制，枝状布置。（6）其他小区内机动车停车场、自行车停车车棚、绿地、垃圾站、物业用房按相应规范设计建设，并通过城建规划部

25、门审查验收。第五章 实施进度计划一、实施进度计划序号项 目建 设 期2012年2013年123412341前期工作2勘察设计3土建施工4竣工验收第六章 技术方案一、工程中采用的成套新技术（列表说明采用的项目）序号类 别项目名称技术特点及应用范围应 用覆盖率1住宅结构体系（一）住宅结构体系成套技术框轻体系使室内柱无凸角，便于住户布置。80%（2）围护结构体系成套技术（包括墙体、屋面、节能、保温、隔热等技术）围护结构体系1. 具有轻质、高效保温、隔热性能。2. 满足节能要求的复合墙体及屋面，具有良好地防水、防冲刷性能。3. 与外饰面材料具有可靠粘接。100%2建筑节能成套技术（包括门窗节能、供热系

26、统节能、分散式采暖、空调节能、利用太阳能等技术）（1）塑钢门窗重量轻、气密性、水密性隔声性较好，三层玻璃增强了保温性能，导热系数小，防止空气渗透。100%（2）保温、隔音、防盗用户门具有三种功能特性，坚固美观，形式多样。100%（3）双管接户水平管系统每户为一个系统（户内为水平并联或串联），每户设热表，每台散热器安装恒温阀或手动调节阀（并联时）;或设一个恒温或手动调节阀（串联时）。100%（4）常规双管系统每台散热器安装恒温阀或手动调节阀。每台散热器安设热量分配量，整栋楼或锅炉房或热力站安设热表。100%（5）新型散热器高效节能、体积小、外形美观。100%（6）平衡阀及其水平力平衡调试技术平衡

27、法具有良好的流量调节性能，借助智能仪表可测出流经该平衡阀的流量，智能仪表内储存了平衡阀的流量特性及平衡调试软件，只需在供热系统运行时对管网中全部平衡阀做一次性的调整，即可实现流量分配，复合设计要求。100%（7）压差控制技术设置压差控制器，调整供回水管压差，保证系统稳定。100%（8）高效节能集热器利用玻璃真空管集热器热管真空集热器及铝铜复合条带集热板的应用100%（9）节水型卫生洁具应用技术采用节水型卫生器具，推广冲洗水量6升次的便器。100%（10）节水龙头应用技术采用陶瓷芯片等节水型龙头100%3住宅厨卫体系成套技术（1）厨房整体标准化技术（1）采用标准化设计，按照模数原则，优化参数，确

28、定厨房定型设计（2）成套定型设备与设施，可满足住宅厨房的系列配套要求。100%（2）卫生间整体标准化技术（1）采用标准化系列设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间定型设计。100%（3）厨房整体标准化技术排放系统由脱排油烟机、变压止逆阀、排烟气道、屋顶风帽等四部分组成。通风好，防倒灌，构造简单，安装方便。100%4住宅设备成套技术5住宅管网体系成套技术（1）电器多回路配线技术综合设计、综合布置、分井设置、回路和插座设置满足电器增加要求。管线集中、隐蔽，为住户进行装修留有灵活性。100%（2）管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐蔽暗藏。设置管道夹墙和管道束，方便检修和后期改造。100%

29、（3）新型管材耐锈蚀，易清洗，连接方便，使用期长100%（4）聚氨酯直埋供热管道技术导热系数小，容量轻，吸水率低，保温性能好，防水，防腐，使用寿命长，施工简便，工期短。100%（5）煤气加压站管线输送技术采取集中运输煤气罐，设加压站点，用管网输送到各户，省去居民换罐，方便人民生活。100%6小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现代通讯等技术）（1）智能化计量收费技术（1）可将住户的水、电、燃气消耗数据自动采集并传送到管理部门的计算机中，免去入户抄表、收费等程序。（2）可实现分户计量计费（采用IC卡等）。100%（2）家庭现代通讯技术（1）利用小区信息中心实现

30、小区内外信息互通，资源共享；通过家庭电脑可阅览各图书馆内的电子书籍和出版物。（2）用户在家中通过网络终端购买商品并自动结算；可与小区物业管理中心实现各项费用的自动结算。80%7居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）（1）居住区水压水质保障技术带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定、合理、节能多种饮用水净化、消毒技术组合；设置防污染水箱、自动清洗、消毒水箱。处理水达到或优于国家生活饮用水标准。100%（2）居住区生活污水处理技术和回用技术埋地式污水生活处理小区洗涤废水处理回用组合技术，处理后污水满足达标排放要求或用于小区绿地喷洒、洗车、洒路等用途。100%（3）雨水收集回用技术系统收集雨水，防止雨水保存后变质，用于居民汽车、浇草木等。100%（4）居住区生活垃圾收运和处理技术垃圾袋装、分类收集，设置小型压缩式垃圾收集、转运站，垃圾分类焚烧100%（5）优质绿化草坪技术选用适应地方气候特点的优质草种、科学管理。100%（6）透气透水性铺装材料和施工技术1 预制混凝土异型步道砖：用于人行道和居民活动场地铺装，有较好的透气透水性能，可使铺装场地土壤的水、气状况满足植物根系生长的需要，