淮北市九源小区廉租房工程项目可行性分析报告.docx

1、淮北市九源小区廉租房工程项目可行性分析报告一、总 论（一）项目背景1、项目名称： 淮北市九源小区（二期）廉租住房工程建设2、承办单位概况：（1）项目承办单位： 淮北市房管局（2）法人代表： 杨 清 富（3）单位地址： 淮北市古城路（4）单位概况：淮北市房地产管理局，是隶属淮北市人民政府的正处级事业单位，代表市政府行使全市房地产管理职能。与住房制度改革领导小组办公室、淮北市危房鉴定办公室属一套班子，三块牌子。内设办公室、财务股、管理股、产权监理中心、档案室，辖市房地产交易所、房地产估价事务所、房产测绘有限公司、物业管理公司和房地产开发公司。现在职工64人，其中：大专以上文化程度有35人，高级以上

2、技术职称13人，中级职称24人，初级职称27人。淮北市房管局在淮北市委、市政府的领导下，局党组带领全局职工，坚持四项基本原则，坚持改革开放，落实科学发展观，奋力拼搏，不断开拓进取，成绩斐然。产权产籍管理达国家标准，档案管理达省一级标准，爱国卫生获省级先进，精神文明建设获市级合格单位，交易所获淮北市优质服务示范岗单位，房地产交易与产权管理已经省市验收，自2000年以来，房地产评估量达149.5万平方米，房地交易额达91000万元，为政府代征契税达9600万元，房地产市场以年均47%的速度发展。（5）项目单位的主要职责负责房屋所有权证、房屋共有权证、商品房预售许可证、房屋安全作业证的发放工作。负责

3、房屋安全鉴定、房屋修缮、房地产市场估价、房地产交易、房地产中介服务、房地产经营单位和人员的资质管理工作。负责对房屋权属登记、房屋产权产籍、公有房屋、商品房预售、房地产广告、房地产转让、经济适用住房、私有房屋、住宅合作社、住宅小区、物业、房屋拆迁、房屋拆迁单位、民产毗连等管理工作。负责对民产毗连房屋纠纷和危险房屋治理纠纷的调处和裁决。负责对违反商品房预售管理规定、房屋产权产籍管理暂行办法、房地产开发经营管理条例、房屋修缮管理规定、住宅合作社管理暂行办法、城镇住宅物业管理暂行办法、公有房屋管理规定、房地产市场估价管理暂行办法、房屋租赁管理暂行办法、房地产转让管理规定、建筑装饰装修管理规定、房地产中

4、介服务管理规定行为的处罚工作。会同有关部门管理房地产市场，指导房地产开发经营；指导和推动城镇住宅建设，加强物业管理。组织协调房地产业及住宅发展的交流和合作；形成和管理全县房屋档案；指导和管理全县住房制度改革工作。承办市政府交办的其它事项。3、项目提出的背景和必要性（1）项目提出的背景淮北市位于安徽省东北部，地处苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南邻蒙城，东与宿州相邻，西连涡阳和河南永城。地貌以平原为主。作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的婉约，凭借着相山、龙脊山和采煤塌陷湿地大水面形成的内湖，形成独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，先后获得“全国创建文明城

5、市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。淮北缘煤而建，因煤而兴，1960年建市，辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。淮北地处北温带，属大陆性气候与湿润气候之间的季风气候，气候温和，年平均温度为14.8摄氏度；日照充分，四季分明，春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，雨量适中，年平均相对湿度71%，日照时数2315.8小时。廉租住房工程作为淮北市民心工程，是解决淮北市中低收入家庭住房难的重要途径，是市委推进的民生工程之一，对解决中低收入家庭住房及构建和谐社会具有重大意义。（2）项目建设的必要性淮北市委、市政府提出把淮北建设成为拥有百万人口的新兴工业、商贸游

6、城市的目标。1995年大幅调整了城市总体规划，已经国务院批准，根据淮北市城市总体规划、淮北市交通工程规划，淮北城区跳出南部发展受到符夹铁路线的制约，制定了“城市中心南移”的战略构想，使城市格局由目前的“带状”逐步演变成为“块状”，现有的城市基础设施已不能适应经济社会发展的需要。随着城市化的发展，城市文明的进步，城市居民充分享受水气电热等各种现代化的文明生活，但在淮北矿区受到多种因素的制约，很难体验到城市现代文明的气息，矿区居民居住条件落后，多数房屋仍然是建矿初期建成的，部分新建楼房，从单体来看，房屋设计造型新颖别致，造价较高，内设豪华，体现了现代化的城市文明，但从矿区的总体来看，由于规划相对滞

7、后，交通拥挤，供水、供气、排水、通讯等基础设施几乎是空白，供电也缺乏统一规划。矿区居民很难享受城市公共服务的文化娱乐生活，不利于构建和谐的城区，不利于城市的协调发展。因此，实施廉租住房工程是从根本上改善矿区居民生活现状，构建和谐城市的当务之急。九源小区（二期）座落在淮北矿业集团袁庄煤矿工人村内，服务袁庄矿职工住房特困户。总占地面积：9941m2，总建筑面积：13000 m2，户数：260户。建筑户型：全部为二室一厅，建筑遄积：每户50.00 m2 。袁庄煤矿是五十年代投产的中型矿井，建矿近50年来，为国家作出了较大的贡献。由于国有企业多年来受“先生产后生活”的影响，在职工生活福利上投入少，欠帐

8、太多，在职职工、离退修职工尚有500多户缺房和住房特困户的住房亟待解决。九源小区（二期）为配建廉租住宅房，座落在袁庄煤矿工人村内，可利用其原有医院、商业服务、农贸市场、中小学、幼儿园等公共配套设施。市委、市政府、淮北矿业集团在财力比较困难的情况下，统一思想认识，下定决心更新和改造矿区，本着高起点规划，全盘考虑、量力而行、分步实施的原则，规划用5年左右的时间，彻底改善矿区居民的生活条件。通过建设廉租住房、建设和完善公共服务的基础设施，让不同阶层的城区居民共同享受城市化发展的文明成果，节约建设成本，提高公共服务效率。有利于创建文明、和谐的社区，有利于老矿区的更新和改造，有利于改善矿区居民的生活条件

9、，有利于建设华东地区的煤电能源基地，确保华东地区能源供应，项目建设十分必要。4、可行性研究报告编制依所据（1）淮北市城市总体规划（20002020）（2）淮北市城市交通规划（3）淮北市国民经济和社会发展规划（4）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数 第三版（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（6）城镇最低收入家庭廉租房管理办法（7）廉租住房保障办法（8）廉租住房制度（9）淮北统计年鉴2009（10）项目承办单位提供的有关资料5、研究范围本项目可行性研究范围包括：（1）项目建设背景（2）淮北市社会和经济发展（3）淮北市城市人口发展趋势以及对房地产和城市公共基础设施总量需

10、求的预测（4）廉租房制度（5）廉租房保障工作政策、目标、措施（6）廉租住房建设规模和技术标准（7）廉租住房建设条件和设计方案（8）投资估算和资金筹措（9）工程实施方案（10）国民经济评价（二）项目概况1、项目建设规模、建设内容与建设地点：（1）建设规模、范围项目建设总占地面积：9941m2，总建筑面积：13000m2，户数：260户。（2）建设地点项目建设选址位于淮北矿业集团袁庄煤矿工人村内，服务袁庄矿职工住房特困户，本项目分2个组团建设。（3）主要建设内容淮北市九源小区（二期）廉租住房工程项目的主要内容，是通过有机疏散、疏解过高的矿区人口与建设密度，预留和控制公共开敞空间与公共建设用地，遏制

11、以市场为主体的无序的旧城改造，通过整治、改善与适度的旧城更新，一是建设适用于矿区低收入住房困难家庭保障居住的廉租住房；二是建设适应大众需求的经济适用房，解决低收入家庭住房问题；三是建设矿区传统的商业贸易中心，保护传统文化。本期工程主要建设廉租住房及辅助工程。主要建设内容占用土地9941平方米，建设廉租住房13000平方米；高标准建设矿区排水系统，切实保护地下水品质；配套建设供水、供气、通讯、信息网络工程，建设道路、绿化、给排水等配套工程。（4）建设目标通过本项目建设，使淮北矿区及城区更加紧密联系，更有利于构建和谐社会，环境更加优美；促进矿区经济、社会、文化的协调发展，创建更加和谐文明的居住和创

12、业环境；促进全民创业的协调共建与相互促进，共同提高。为方便居民生产、生活，改善投资创业环境，实现矿区低收入住房困难家庭的居住保障，在科学保护文化历史遗产的基础上，为建设淮北现代工业、商贸、旅游城市和建设适宜人居、适宜创业的环境创造有利条件，发挥聚集人口和煤炭产业职工，吸引农民离开农村发展非农产业，加快城乡统筹发展，加快建设社会主义新农村，促进经济建设和社会文明与进步。（三）主要技术经济指标（1）本项目工程投资总额：1349.4万元，其中申请中央财政专项补助资金600万元，配套资金749.4万元。（2）项目建设期限：8个月（3）安置矿区低收入住房困难家庭260户。（4）项目占地面积9941平方米

13、。（5）建筑面积13000平方米。（6）容积率1.31。（7）绿地率36%。二、项目区概况与建设条件（一）自然条件1、淮北市自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原（地理坐标：东经1162511702，北伟33063414），东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州，地处淮海经济区的中心位置。全市辖3区1县和一个省级经济开发区，总面积2768平方公里，耕地面积235.6万亩，至2006年末户籍人口213万人，其中城市人口56.8万人。目前，城市化水平达46.8%。2、自然气候条件淮北市地处北温带，属北方半湿润大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，

14、日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：年均气温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：21.3年均相对湿度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343KN/m2年最高降雨量：14411mm(1964)年均降雨量：862.9mm日最大降雨量：249.7（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3、交通条件淮北市交通极为方便，铁路运输方面，符夹线、青阜线东连京沪，北衔陇海，西接京九。公路运输方面，105国道、202省道穿越而过，京福高速公路和连霍高速公路距城区分别为3公里、4公里。水运方面，内河航运可直贯京杭大运河和长江。空运方面，距徐州观音国

15、际机场仅50余公里，水陆空对外交通极为方便。（二）社会经济状况1、优良的发展环境在城市化发展中，淮北市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，按照市委、市政府的统一部署，全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即

16、：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“淮北市优化投资环境投诉受理中心，”严肃查处一切破坏环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进 一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。2、雄厚的经济基础长期以来，淮北市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强非煤产业的发展，初步形成了以煤炭为主，酿酒、建材、

17、电子、化工、农副产品加工等共同发展的经济格局。一是煤炭产业实力雄厚。目前，中央、省属和地方生产矿井24对，在建现代化大型矿井2对，年产原煤3500多万吨，居华东之首，全国第4位，是我国重要的煤炭基地。二是地方工业发展势头强劲。酿酒业特别是口子系列名酒在激烈的市场竞争中，又创发展新高，2009年实现销售收入突破26.3亿元，实现利税4.9亿元，以煤炭为原材料的重化工业初见成效，铝制品产业通过企业改制，资产重组，年产2.4万吨食品级半刚性铝箔，年销售收入3亿元。以宝迪食品加工有限公司为龙头的农产品加工业，生产能力不断扩大，产品质量不断提高，矿山机械、家园型材、浙江店口工业园、巨成化工等一批县属骨干

18、企业建成投产，总投资193亿元的30大重点技改项目竣工投产，将大大增强工业企业的发展后劲和市场竞争力。三是非公有制经济规模不断扩大。全市共有民营企业15479户，从业人员17.3万人，注册资金217.4亿元。并逐步由服务型、加工型向外向型和高科技型转化升级，已成为经济发展的重要主体和新的增长点，四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续11年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、蔬菜等生产基地。五是进一步开拓农村市场，积极扩大内需，活跃和繁荣农村经济，全县社会

19、消费品零售总额33.8亿元。3、淮北市经济社会发展趋势展望淮北市域规模较大，农副产品资源丰富，又是矿产资源大市，明显的区位优势，以及优越的投资环境，形成了以能源工业为基础，具有地方特色的综合工业体系。全市文化、教育、卫生、科技、体育等社会事业比较发达，社会文明程序较高。这些现有的基础，将为濉淮北市的经济快速发展和社会全面进步，提供条件保证。（1）实现经济快速发展的条件比较成熟矿产资源综合开发利用将成为财政收入的新亮点国家在新的一轮经济上升期，对能源需求量大幅递增，淮北市现已探明煤炭可开采储量80亿吨，市委、市政府抓住机遇，把煤炭资源的开发利用作为振兴经济发展的主导产业，带动其他矿产资源的开发。

20、在市委、市政府的统一部署下，积极配合淮北矿业和皖北煤电两大集团公司，筹建以煤炭开采和煤炭深加工为主要内容的重大项目43项，其中省“861”行动计划重点项目29项，目前已全部开工建设，2009年以前均可进入投产期。至2010年，达到设计能力，年产原煤3500万吨。在强化煤炭开采的同时，还依靠科技进步，投资建设国内比较先进的煤炭化工基地，积极发展煤变油等符合国家产业政策的优势项目。目前，临涣煤化工一期工程已建成投产，至2011年，煤化工产业的加工能力将达到：年产焦炭440万吨，电石144万吨，烧碱80万吨，聚氯乙烯（PVC）100万吨，甲醇80万吨，煤焦油20万吨，丙烯26万吨等。另外，新建的43

21、00MW和410万MW两个煤矸石电厂也将并网发电。淮北开发区将推动工业强市战略目标的实现淮北经济技术开发区创建于1993年，通过了国家的审核验收，成为全省33家省级开发区之一。淮北经济开发区是淮北市城市化转型的有机组成，总面积21平方公里，目前已在13平方公里范围内实现九通一平，区内17条道路组成交通网，与省道S202和濉永公路相连接，供电、供气、给排水、宽带网等基础设施功能完备，生态绿化工程效果良好，被确定为“淮北市园林式单位”，省级植物园建设试点单位。本着高起点、高水平、创一流的原则，规划建设工业园区，占地14000亩，一次规划，分期建设。落实科学的发展观，走新型工业化道路，工业园一期起步

22、区占地9000亩，引进一批技术含量高、低能耗、低污染工业项目，工业园分设机械、电子、建村、农产品加工四大功能区。至2009年底，已入驻企业176家，完成投资近93亿元，实现工业产值212.98亿元，营业收入47.95亿元，区内财政收入59300万元。目前，随着国家对开发区严格的土地政策，东部发达地区在土地和电力等方面渐失优势，国家实施中部崛起战略，必将加快东部产业的梯次转移。为抓住这一难得的战略机遇，市委、市政府及时制定了关于加快开发区发展的决定。淮北开发区以明显的区位优势，优越的投资环境，优质的服务，在土地、电力、能源、劳动力资源及其他资源等方面具有特殊优势将为吸引更多的工业企业入驻开发区。

23、上述新建矿产资源开发项目为新增财政收入注入活力；开发区工业经济发展也成为新增加收入的重要来源；财政收入将随着经济的发展逐年递增，按年递增率10%计算（前三年均为10.5%），至2015年财政收入将达到100亿元。（2）推动社会事业全面进步的动力比较强劲目前，淮北市社会事业比较发达，先后被列为全国体育先进市、卫生保健达标市、全国科技先进县及全省教育先进市。淮北市历史悠久，名人辈出，改革开放30多年来，淮北又建设了一座颇具现代化的新城区，城区功能比较完备，居民生活水平较高。但随着城市人口的增加，以及人们对高质量精神文化的追求，要求城市的整体功能相应提高，以适应社会进步的需要。实施资源立市、工业强市

24、、开放兴市发展战略，非农产业进一步壮大，产业工人选择在城区居住，城市居民将大幅增加。投资额为260亿元的韩村煤化一盐化一体化项目，以及投资额283亿元的南坪煤化工项目还有新建的12对煤矿等重大项目，将在2011年以前陆续建成投产，这些重大项目均是劳动密集型产业，新增就业岗位10万人，将加快城市化进程。城市化和工业化进程加快，加速了农村劳动力转移，至2011年将有2万农村劳动转移县城，从事非农产业。实施一体化战略，将提升矿区的整体水平。根据淮北市城市转型的总体规划，淮北市将重点建设相山、濉溪、烈山、矿山集4大组团，矿区作为城市的组成部分，市委、市政府提出优先实施一体化战略。把矿区纳入淮北城市化的

25、范畴，是淮北城市建设的一部分，对提升矿区的整体水平具有积极意义。矿区绝大多数为矿业职工及具有一定经济实力的个体经营者，文化素质较高，现有的城市功能与人们日益增长的物质文化需求的矛盾更加突出，迫切要求加强城市基础设施建设，提高城市的功能，以适应社会事业的发展与进步。（三）工程地质与水文地质概况1、工程地质、水文地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平午延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.532.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建

26、设用地的综合自然条件较好。淮北市区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残丘占全部总面积的4.7%。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：（1）粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.23.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压压缩性，见少量淡水螺壳，完

27、整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa 以上。2、地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约为12千牛/平方米。（四）自然条件对项目建设的影响淮北市良好的自然条件为项目建设提供了优越的基础。由于地处暖温带，光照充足，无霜期短，冰冻期更少，项目建设施工期可充分保证。总的来说有利于施工。从工程地质和地形地貌条件来讲，对工程方案影响也较小。淮北市能源和建材资源丰富，年产水泥230多万吨，众城水泥厂的水

28、泥为连霍、京福高速公路的定牌建材。无需长途运输，道路、桥梁工程建设主要材料能自给自足，将大大降低工程造价。三、住房量预测分析（一）淮北市城市规划根据修订的淮北市城市总体规划，至2010年淮北市非农业人口规模为105万人，城镇化水平为6070%，城镇等级结构规划为四级：一级中心城市1个，二级次中心城镇2个，三级重要城镇22个，四级一般城镇10个，共计35个城镇。其中新增12个城镇。淮北市为“组群式”城市结构，逐步形成以相城为中心，临涣、李槽坊为次中心，主要交通干道为轴线的分布均衡的南北双中心、裙带式空间布局结构。淮北市城市规划实施管理区由南北两片组成，既北城区和南城区。其中北城区面积349平方公

29、里，由相城（含高岳、渠沟、任圩）、矿山集、濉溪、烈山、新蔡、宋町六个城镇组成，南城区面积376平方公里，由祁集、五沟、孙町、临涣、韩村、任集、李槽坊七个城镇组成。北城区是淮北市城区和国民经济的主要组成部分，是以电力、轩纺、建材、化工为主体，各行业协调发展的综合性城区 ，其中相城区是全市政治、文化、信息和商贸中心。按北城区用地发展形态，规划将其分为四个既相对独立又密切联系的城区。（1）相城区：位于北城区中心，北依相山，包括渠沟、任圩等，是全市政治、文化、信息和商贸中心。（2）濉溪城区：位于北城区西南部，北接相城区，包括濉溪新城区和老城区，是濉溪县的政治、经济、商贸中心，区内有市属轻纺、酿酒等工业

30、企业。（3）杜集城区：位于北城区东北部，西接相城区，包括高岳、矿山集等。是淮北市煤炭、建材、造纸、轻工等主要生产基了。（4）烈山城区：位于北城区东南部，西接濉溪县，北连杜集城区、相山城区，包括烈山、新蔡、宋町等，是淮北市电力、建材等重工业生产基地。（二）城市居民住房量调查分析和预测居住水平是衡量一个地区生活质量的指标之一，也是反映社会发展水平和文明程度的重要标志，是全面建设小康社会、建立和谐社会的重要内容。近年来，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，住房问题日益受到各级政府和人民群众的关注，居民的住房状况同5年前相比有了明显的改善。1、人均住房面积、户均住房间数呈快速增长态势根据抽样调查，

31、就整个“十一五”时期的发展态势来看，城市居民人均住房建筑面积增长最快，2009年城市居民户均住房间数2.9间，人均住房间数1间，人均住房建筑面积25.4平方米，分别比2005年增长22.7%、34.1%和31.8%。从住房建成时间来看，1950年1959年十年建成的住房户均建筑面积为48.1平方米，1960年1969年为55.4平方米，1970年1979年为60.3平方米，1980年1989年为71.8平方米，1990年1999年为81.4平方米，2000年2009年为90.3平方米。随着时间的推移，特别是改革开放以来，全市住房状况不断得到改善。1950年1979年，30年间户均住房建筑面积仅

32、增加12平方米，1980年改革开放以来至2009年，30年间户均建筑面积增加30平方米，特别是2000年2009年的10年间，户均住房建筑面积增速之快尤为明显。尽管全市住房平均水平提高速度较快，但仍有一部分无房户及一部分住房困难户，城市居民无房户占家庭总数的0.3%，与其他家庭合住的户占2.4%。继续加大经济适用房建设力度，向低收入家庭提供廉租住房，满足住房困难户的基本居住需求，使之安居乐业是当务之急。2、家庭住房质量状况总体良好全市有63.4%的家庭户住在1990年以后新建的住房中，这部分住房建筑面积约占住房建筑面积的64.1%。从调查结果来分析，全市住房质量状况总体良好，以钢筋混凝土、混合结构、砖木为外墙墙体材料的占95.3