房地产估价复习题.docx

1、房地产估价复习题一、单选题1、房地产交易成交的条件是（A）。A、最高买价成交价最低卖价B、最低卖价成交价最高买价C、成交价最高买价最低卖价D、最低卖价最高买成交价2、通常情况下土地使用权出让方式的地价由低到高的排序为（C）。A、协议、拍卖、招标B、拍卖、招标、协议C、协议、招标、拍卖D、招标、拍卖、协议3、按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（A）。A、投资价值B、成交价格C、评估价值D、理论价格4、某抵押房地产价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷

2、款额度应为（D）万元。A、500B、200C、300D、1805、某房地产1997年1月1日的原值为500万元，2007年1月1日的估价价值为700万元，房地产计税值按一次减除10%后的余值计算，则该房地产2007年1月1日的计税价值应为（B）。A、500B、450C、700D、6306、现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（B）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A、小于 B、大于 C、等于 D、小于或等于7、收益法是以（B）为基础的，该原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A、收益原理 B、预期原理 C、未来原理D、替

3、代原理8、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备与建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（B）的新建筑物的正常价格。A、具有同等效用 B、完全相同 C、具有同等功能D、类似9、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（C ）A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、有形折旧10、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的搂面地价为（C）元/m2。A、1000B、600C、500D无法计算11、某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用为30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为（B ） A、2%

4、B、0 C、4%D、-4%12、不属于房地产自身因素的是(D)。A、区位B、实物C、权益D、经济13、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。A、价格B、生产费用C、劳动价值D、成本加利润14、其他条件相同，期房价格一般( B )现房价格。A、高于B、低于C、等于D、不可比15、在城市租金支付能力由高到低排序正确的是(A )。A、零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B、专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C、批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D、轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅16、用成本法评估旧建筑物的价格时

5、，折旧注重的应是建筑物价值的(C )。A、收回B、摊销C、减损D、补偿17在符合城市规划与建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（B）的行为。A宅基地所有权B空间利用权C地役权 D建筑物相邻关系18.用成本法估价时，房屋现值=( C)A、房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额耐用年限C、房屋重置价格成新度 D、房屋重置价格-年折旧额19对房地产估价来说，土地是（B）。A平面的B三维立体的C陆地表面D地下空间20房地产权利的种类中，属于债权的是（D）。A地役权B典权C抵押权D租赁权21从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利

6、率应( B )。A、越高B、越低C、不变D、越可靠22某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5，则该建筑物的成新率为( C )。A、76B、80C、81D、8423下列关于比准价格、积算价格与收益价格关系的表述中，正确的是（C）。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格建设工程教育网C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价24房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是（B）上升的。A间

7、断B波浪C连续D螺旋25引起真正的房地产自然增值的原因是（B）。A装修改造B需求增加C通货膨胀D改进物业管理26房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（B）。A房屋建筑面积B房屋使用面积C套内建筑面积D套内墙体面积27房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（C）下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同-估价原则、同一估价目的28按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况

8、，价格高5。若改为直接比较判定，将出现（C）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93329房地产价格是由房地产的（A）三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求30某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为（B）万元。A87B124C130D13431房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则

9、的核心是估价机构与估价人员应当站在（D）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立32评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（C）。A重置成本+土地使用权价值B重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D建筑安装工程费+建造期间的经济损失33在评估投资价值时，折现率是（D）。A社会一般的收益率 B收益法中的资本化率C投资者要求的满意收益率D投资者要求的最低收益率34某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元

10、m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。A96B192C240D48035房地产估价从某种意义上讲是（B）房地产的价值。A发明B发现C创造D确定36形成房地产需求的条件是（A）。A、费者愿意购买且有能力购买B、价值量大且寿命长久C、保值且升值D、有用且稀缺37关于估价假设，要防止出现以下3种情况，不包括(D )。A、滥用估价假设；B、不明确估价假设；C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设；D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。38房地产的基本存在形态在理论上只有（A）。A、土地、建筑物、房地B、土地、建筑物；C、建筑物、房地； D、土地、建筑物、

11、房地、权益。39房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（C）。A一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性40有关专业估价下列说法不正确的是 （B）。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力 D、是一种专业意见二、多选题1下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向与程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D

12、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降。2房地产自身因素可再分为（ABD）。A区位因素B实物因素C人口因素D权益因素E经济因素3下列存在替代关系的有（AC）。A经济适用房与普通商品住宅之间B经济适用房与高档别墅之间C宾馆与写字楼之间D普通住宅与商业用房之间E普通住宅与娱乐房地产之间4在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（BC）。A划拨土地应补交的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D强制执行费用

13、E估价费用5利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（AC）。A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳管理方式E最佳投资渠道6房地产估价师的职业道德包括（BCDE）。A有资格证书即可胜任任何估价业务B诚实守信C公平竞争D社会责任E保守秘密7下列是非收益性房地产的有（BCDE）。A农地B行政办公楼C教堂D寺庙E未开发的土地8建筑物区分所有权包括（BCD）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共用部分持份权E长期使用与租赁9下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ABC）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为

14、该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值 10公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（AD）。A卖方与买方掌握必要的市场信息B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D卖方与买方追求各自利益的最大化E卖方与买方急于完成交易11与非专业估价相比，专业估价的特点有（ACD）。A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任 E估价作业日期长12房地产按开发程度来划分，可以分为（BCDE）。A自由的房地产B生地C毛地D熟地

15、E现房 13同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（ABCD）不同。A开发成本B经营费用C纳税状况D对未来的信心E评估方法14账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。它又可称为（BC）。A历史成本B账面净值C折余价值D实际价值E原始购置成本15从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ABCD）。A在建工程B已经灭失的房地产C作为企业整体中的一部分的房地产D有建筑物的土地E划拨土地使用权的房地产16严格来说，正常成交价格的形成条件包括（ABDE）。A公开市场B交易本身具有市场性C特定的买者与卖者D卖者与买者都具有完全信息E适当的期间完成交易17在商品房交易中，

16、常见的最低价格有（AB）。A商品房销售中的起价B拍卖活动中的保留价或起拍价C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E采用收益法确定的参考价格18按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（BCDE）。A征收成交价B招标成交价C拍卖成交价D挂牌成交价E协议成交价19物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ ABCD）A、自然经过的老朽 B、正常使用的磨损 C、意外的破坏、损坏 D、延迟维修的损坏、残存 20下列属于评估价值的是（BCD）。A成交价格B基准地价C 标定地价D重置价格E理论价格三、判断题1、如果房地产没有交换价

17、值不一定没有使用价值。（）2、在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（）3、在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。（）4、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。 （） 5、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）6、明确估价目的有助于明确估价对象，有助

18、于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）7、大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（ ）8、对于估价对象为已经消失的房地产，因为已无物可查，所以不必去估价对象原址进行必要的调查了解。（ ）9、某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（）10、减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（）11、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（ ）12、某块带有陈旧建筑物2

19、00平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块总价为54万元。（）13、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格低于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（）14、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。（）15、某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。 （）16、在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或

20、者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。（）17、法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。（）18两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 （）19、房地产的收益可以分为有形收益与无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。()20、在实际估价中，我们采用的是实际成本。( )21、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。（）四、计算

21、题（一）有一待估宗地，现收集到四个可比较参照交易案例，具体情况如下表1：表1 元/平方米宗地成交价格交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个另因素待估地2000/0101.24500A8001998/01+2%1.350+1%0B8501999/01+1%1.4500+1%C7601998/0101.14002%D7801998/0101.0451%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在11.5之间时，容积率每增加

22、0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价定期指数见下表2：表2年份199519961997199819992000指数1111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。折现率为10%。解：1.交易情况修正系数： A的修正系数，B的修正系数，C的修正系数，D的修正系数2.交易日期修正系数： A的修正系数，B的修正系数，C的修正系数，D的修正系数3.容积率修正系数： A的修正系数，B的修正系数，C的修正系数，D的修正系数4.剩余年限修正系数： A的剩余年限修正系数0.995 B的剩余年限修正系数0.995 C的剩余年限修正系数1.01 D的剩余年限修正系数5.区域因

23、素修正系数： A的修正系数，B的修正系数，C的修正系数，D的修正系数6.个别因素修正系数： A的修正系数，B的修正系数，C的修正系数，D的修正系数7.比准价格的计算： 8.采用平均法求得估价结果: （二）某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。（1亩666.67平方米）解：1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元

24、/亩750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费其他费用 3亿元/平方公里5万元/亩 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5元/平方米5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地总价1,350.5580,000108,044,0

25、00元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 （三）某宗房地产，土地总面积2500，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价与单价。 解：（1）求土地价格VL：VL=25001000=250（万元） （2）求建筑物价格VB： 求建筑物重置价格C=60001100=660（万元） 求VB =Cq=66080%=528（万元） （3）计算房地

26、产总价V= VL+ VB=250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P=V/S=7786000=1296.67（元/）（四）有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元m2，空置率为13，租金损失为毛租金收入的2，合理运营费用为有效租金收入的30，求该写字楼的净收益：解：潜在毛收入1000m2100元m2.月12个月120万；有效毛收入120万元（113）（12）102.3万元；合理运营费用102.3万元3030.7万元；净收益102.3万元30.7万元71.6万元。（五）6年前，甲提供一宗1000平方米、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设建

27、筑面积3000平方米的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000平方米建筑面积归甲所有，2000平方米建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。现调查得知：现时该类房屋每方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。解：（1）求取未来44年的净收益的现值之与年净收益=80200085%（1-35%）12=106.08（万元）（3）求取未来16年后的28年土地使用权与房屋所有权在今天的价值（六）某商店的土地使用年限为40年，从2003年10月1日起计。该商店总共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元平方米与120元平方米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。解