房地产市场报告-2020年上半年成都商业地产市场报告.pptx

1、,成都商业地产市场报告,2 0 2 0 上 半 年,世邦魏理仕研究部覆盖城市,大连,天津,沈阳北京,青岛,南京上海无锡宁波杭州 苏州,深圳 广州,重庆,华西区,华中区,成都,西安,郑州武汉长沙,华北区,华东区,华南区,19座城市,成都商业地产市场报告|2020 年上半年3,需求分化,写字楼,复苏迹象 新时新能,零售物业,内生新始 扬长制胜消费容量,仓储物流消费回暖 电商新机优化运营,成渝经济圈,投资市场,政策宽松 流动性足,报告内容,城市概况优质写字楼市场零售物业市场仓储物流市场投资市场附录,01,城市概况,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,6,城市综合实力,3,846,人民币,202

2、0 Q1-3.0%同比,亿,地区生产总值,人民币,95,625 元2019,人均GDP,2,652,人民币,2020 Q1-2.8%同比,亿,第三产业增加值,16.32019,百万,人口,3.32019,%,失业率,人民币,12,506 元2020 Q1 1.3%同比,人均可支配收入,人民币,亿2020 Q1-7.2%同比,固定资产投资*,1,398,人民币,亿,出口总额,1,679,人民币,亿,社会消费零售总额,2020 Q1-13.5%同比2020 Q1 3.0%同比数据来源：成都统计局，世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,*2020年第一季度固定资产投资绝对值尚未公布,成都商业

3、地产市场报告,|2020 年上半年,疫情对成都经济的影响超过非典和2008 年全球金融危机但随着国内疫情得到有效控制，企业逐步有序复工复产，经济触底反弹,成 都 市 实 际 G D P 增 长 率(%),1050(5)(10),15,20,25,30,成都GDP增速,第一产业GDP增速,第二产业GDP增速,第三产业GDP增速,全国GDP增速,2003年受非典影响，成都GDP增长呈现两头高、中 间低的“U”形曲线，但总体 扔保持13%的增长率,第一季度成都GDP增长率降至-3.0%,其降幅 已经超过03年SARS及08年全球金融危机的 影响据统计局最新数据，5月成都市各项经济指 标均有明显复苏根

4、据5月14日召开的成都市十七届人大三次 会议，2020年对全年经济增速不设具体目 标，仅提出四川省范围内GDP增速比全国 高2个百分点左右的预期目标,SARS,08年金融危机,COVID-19,7数据来源：成都统计局，O X F O R D E C O N O M Y，世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,8,成都经济三架马车快速复苏出口、社零、固投均明显反弹，但尚未恢复到疫前水平,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,-5%,0%,5%,10%,15%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,15%,10%,出 口 增 长 率-

5、同比,社 会 消 费 品 零 售 总 额-同比,累 计 固 定 资 产 投 资-同 比,疫前平均水平,数据来源：成都统计局，世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,成都商业地产市场报告,|2020 年上半年,G D P 预测：中国内地是少数几个保持经济正增长的经济体主要经济体面临衰退，预计2 0 2 1 年全球经济将迎来大幅反弹,2 0 2 0 年 G D P 增 长 率 预 测,0.6,0.7,2.3,1.4,1.5,1.7,0.3,4.2,1.3,1.1,0.3,0.2,-7.8,-5.8,-8.0,-10.2,-12.5,-8.4,-12.8,-4.5,-6.6,-9.1,-6.8

6、,-0.8,5.4,2.4,4.5,6.3,7.3,4.9,6.3,6,4.1,3.6,3.1,3.5,-14,-12,-10,-8,-6,-4,-2,0,2,4,6,8,10,8.26.11中国内地,德国,日本,美国,中国香港,法国,加拿大,意大利,印度,俄罗斯,巴西,沙特阿拉伯,南非,GDP 增长率(%),2019GDP增速,IMF预测2020年经济增速,IMF预测2021年经济增速,G7,数据来源9：I M F,W O R L D E C O N O M I C O U T L O O K U P D A T E，世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,成都商业地产市场报告|202

7、0 年上半年,10,基建与城市交通网络,地铁线起点-终点,建成年份,全长(公里）,7,1,2,4,3,10,8,18,6,5,19,9,17,数据来源：成都地铁，世邦魏理仕研究部，2020 年第二季度,02,优质写字楼市场,2020 年上半年成都优质写字楼市场数据概览,净吸 纳量,空置 率,平均租金,117,500平方米+93.1%半年环比,61,500平方米+99.3%半年环比,56,000平方米+86.7%半年环比,全,甲,乙,7,600平方米-96.8%半年环比,2,100平方米-98.3%半年环比,5,500平方米-95.2%半年环比,21.6%+1.1 百分点 半年环比,24.2%+

8、1.3 百分点 半年环比,19.6%+0.9 百分点 半年环比,￥82.7/平方米/月-1.6%半年环比,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,12,￥99.9/平方米/月-1.3%半年环比,￥69.4/平方米/月-2.0%半年环比,新增天府国际金融中心南塔和 万科文创大厦的交付给成供应都写字楼市场带来逾12万平方米的新增供应,第二季度市场活跃度明显 回升，拉动上半年整体办 公需求由负转正，其中乙 级写字楼主导去化,企业因宏观环境不明确性 犹存而加强成本控制，调 整战略，由此导致的谈判 周期延长、办公面积优化 推高空置率,需求疲弱致市

9、场去化压力 加剧，上半年全市租金下 修，加之二房东积极以价 换量，租金进一步承压,成都优质写字楼市场发展格局南延线与市中心商务氛围成熟度日益趋同，天府新区起步发展,传 统 商 务 区（三 环 内）,高 新 南 区（南 延 线）,天 府 新 区,CBD,金融城,人民南路,城东北,大源,核心商务区次级商务区新兴商务区“2+1”的市场发展格局,呈现”2+1”格局,成都写字楼市场历经从传统核心商务区到南延线的发展阶段，未来市场发展的 区位热点将继续南拓，天府新区的发展将成为投资市场新机遇,新兴区域,地铁网络加密并向外延 伸提升区域间通达性,南延线商业、住宅等 业态逐步成熟，配套 日臻完善,利好政策驱

10、动以高新科 技为代表产 业在南延线 快速发展,自2015年起南延线 开始主导写字楼市场 供应及需求两端,未来数年天府新区 将加速崛起驱动市 场发展进一步南移,地铁延伸,人口转移,产业转移,供需转移,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,13,成都优质写字楼市场发展格局,传统商务区占比43.9%,高新南区占比47.5%,天府新区占比3.1%,全,市总存量,7,929,100平方米,CBD,甲级乙级,459,900,514,200,东大街,甲级乙级,395,000,739,300,金融城,人民南路,甲级乙级,490,600,370,800

11、,城东北,甲级乙级,360,000,153,700,大源,甲级,732,500,天府新区,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,14,甲级乙级,70,900,172,100,核心商务区,次级商务区,新兴商务区,甲级3,461,100乙级4,468,000,单位 平方米,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,15,20%增速,经济稳步增长、人才引进共同支撑成都写字楼供需,2 0 2 0 年 上 半 年 中 国 主 要 城 市 写 字 楼 存 量（左）,-60%-40%-20%0%上海 深圳 北京 广州 成都 杭州 西安 武汉 重庆

12、天津 长沙 青岛 苏州 宁波 沈阳 南京 大连 无锡,甲级写字楼乙级写字楼,总存量（万平方米，建筑面积）,地区生产总值,（亿元）,2,0001,000005,00010,0002 0 2 0 年 第 一 季 度 中 国 主 要 城 市 经 济 总 量（右）,大连,天津,沈阳,北京,青岛,无锡,南京,杭州 苏州,上海宁波,深圳 广州,重庆,华西区,华中区,成都,西安,郑州武汉长沙,华北区,华东区,华南区,数据来源：各城市统计局，世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,写字楼市场新增供应上半年市场录得两个新增项目，分别落于金融城及城东北,传 统 商 务 区（三 环 内）,天 府 新 区,CB

13、D,人民南路,城东北,金融城高 新 南 区（南 延 线）大源,2 0 2 0 年 上 半 年 新 增 供 应 增 量 分 布 核心商务区次级商务区新兴商务区“2+1”的市场发展格局,”,甲级,乙级,天府国际金融中心南塔金融城,万科文创大厦城东北,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,16,城东北时隔三年首次录得新增供应,写字楼市场供需表现第二季度市场活跃度明显回升，拉动上半年整体办公需求由负转正,0%,20%,30%,40%,50%,-20,0,20,40,60,80,100,1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

14、 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2201120122013201420152016201720182019 2020-10%,万平方米,新增供应（左）,净吸纳量（左）,空置率（右）,供应井喷，空置 率攀升至峰值,需求疲软，空置率震荡上行,供应回落，空 置率持续下滑,供应回升，空 置率改善放缓,进入存量时代，空置率降至低位,2013 2020上半年,净 吸 纳 量,新 增 供 应,年均新增百万,平方米以上,年均新增百万,平方米以内,数据年化,第二季,度需求 10%,回升,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部

15、，2 0 2 0 年第二季度,17,第一、二季度市场表现分化2020 年C B R E 租户普查结果显示：疫后企业立即采取应急措施，并视宏观环境事态及时 调整租赁策略；随着二季度疫情得到控制与经济企稳，企业信心增强，需求呈复苏态势,0%,5%,10%,15%,20%,25%,53%的受访者预 计2020年营收将 增长或持平,Q 3.您 预 计 贵 司 2 0 2 0 年 营 业 收 入 比 去 年 会 增 长 或 减 少 多 少?,73%,55%,20%,7%,2%,弹性工作时间,员工轮班制（如把员 工分成A组和B组）,分散办公室地点，把 关键管理人员分开,暂停共用办公桌及/或灵活办公(Act

16、ivity-based Working),使用联合办公,Q 1.新 型 冠 状 病 毒 疫 情 爆 发 后，贵 司 采 取 了 哪 些 应 对 措 施?（多 选）远程/在家工作91%,18%,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,18,11%,19%,22%,27%,没有,搁置搬迁计划,减少装修支出,搁置扩张或新设办公室计划,推迟/取消实地看楼,Q 2.新 型 冠 状 病 毒 疫 情 有 对 您 的 房 地 产 租 赁 决 策 产 生 影 响 吗?（多 选）推迟续租计划39%,第一、二季度市场表现分化,全国来看，成都写字楼市场复苏迹象明显，第二季度净吸纳量位居全国第四,-100-150-200,-50,0,15010050,深圳天津长沙杭州苏州青岛西安上海,成,都沈阳重庆广州武汉宁波无锡南京大连北京,Q1,Q2,需求企稳,由负转正,持续疲弱,2020年分季度中国主要城市写字楼市场净吸纳量,万 平方米,成都商业地产市场报告|2020 年上半年,数据来源：世邦魏理仕研究部，2 0 2 0 年第二季度,19,2020 年上半年写字楼