新项目物业接管验收操作指引.docx

1、新项目物业接管验收操作指引新项目物业接管验收操作指引一、目的通过本指引规范新项目在竣工验收的基础上进行接管验收的工作方法和验收标准，及时发现隐患，确保接管工作的顺利开展。二、适用范围 适用于江西景梦物业管辖的所有新项目的接管验收工作。三、职责1、品质管理部负责本指引的制订、修改、指导和监督；2、各物业服务中心严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求。四、接管验收定义物业服务中心在接管地产开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主进行的验收工作。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。五、接管验收流程1、接受地产接管验收邀请函为尽

2、快发挥投资效益，上海爱家集团子公司须按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以接管验收邀请函形式通知物业公司进行接管验收。2、 审核接管验收条件，及时回复是否同意接管验收根据上海爱家集团子公司提出的接管验收邀请，物业公司（服务中心）应于510个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录新建房屋具备接管验收条件审核单、编制新建物业接管验收工作安排，并回复是否同意接管验收。3、 签订新建房屋交接责任书，签发验收通知约定验收时间如同意接管验收，即物业公司（服务中心）与上海爱家集团子公司签定新建房屋交接责任书，并签发验收通知约定时间验收。

3、4、 组织实施接管验收于约定的时间开始按新建房屋验收表、小区公共绿化验收单、小区公共设施及道路设施验收单、小区公共设备验收单所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。5、 不合格项目的整改如验收有不合格的项目，物业公司（服务中心）应签发质量问题整改通知单，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。6、 验收合格，签署验收通过证明验收合格，物业公司（服务中心）于5个工作日内签署验收通过证明

4、。7、 办理交接手续，签发接管通知对于已签署验收通过证明的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发接管通知。附：新项目接管验收流程图六、物业接管验收内容和标准（一）总体资料交接1、产权资料，包括：用地批准资料；项目批准资料；施工许可证。2、技术资料，包括：（1）住宅区规划图、小区竣工总平面图。所有单体建筑、结构、设备安装竣工图（需有竣工章，变更情况要有标注并和设计变更单相对应）；（2）单位工程竣工验收证明书；（3）地质勘探报告，沉降观察记录；（4）地下管网竣工图；（5）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单；（6）电缆铺设记录；（7）线路及

5、电力电缆试验记录；（8）发电机、电动机检查试运转记录；（9）电气设备试验调整记录；（10）电气设备绝缘检查；（11）电气设备送电验收记录；（12）防雷接地电阻检测记录；（13）防雷引下线焊接记录；（14）水、卫生器具检验合格证；（15）通风机风量测量调整记录；（16）空调器性能测定调整记录；（17）环保达标验收许可证；（18）消防验收意见书； （19）消防验收许可证，防火监督处验收意见书；（20）电梯门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件；（19）房屋测绘验收资料；（20）房屋验收记录；（21）绿化平面图；（22）水质检验合格证书。（二）房屋检验1、主体结构检验符合工程建设主体结

6、构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件（政府质量监督部门对工程阶段性的检验监督文件，如桩基阶段、主体结构阶段等的中间检验）为依据。2、住户土建部分质量和功能检查序号检验内容检验标准1内墙面1、表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；2、预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；3、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。2顶棚（层高），开间尺寸1、 验收标准基本同内墙面；2、顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。3地坪1、地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂；2、地坪2m靠

7、尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；3、踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。4进户门、电表箱门1、门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；2、表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；3、门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直；门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。5阳台1、墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染； 2、地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；3、阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0

8、.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；4、阳台立管清洁无污染。6卫生间、厨房间1、墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整，找坡正确；2、卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；3、各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。7门窗1、门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；2、门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；3、硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放

9、均匀，边缘整齐，圆弧光滑。8信报箱信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。9外墙1、墙面平整无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染；2、外墙无渗漏水。10屋面1、各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏；2、坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔；3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。3、给排水、电气部分检查序号检验内容检验标准1给水管1、水表安装位置正确、平整，便于抄表，给水阀门的位置准确，开关严密、灵活；2、所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道无渗漏。2排水管1、

10、排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.51cm，阳台地漏低于地表面0.5 cm；2、检查口位置正确，清扫方便；3、有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅。3空调、雨落管1、按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；2、管道支承件的间距应统一，立管75以上的支承件间距不大于2m；3、雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；4、所有管道不堵不漏，排水通畅。4煤气管1、煤气管明敷，离墙面3.54cm。煤气管每层加套管，套管高出地坪8-10 cm，安装位置准确牢固；2、管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。5开关、插座（含电视机、电话）1、线材色标合理，接线正确，左零右

11、相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密；2、开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm；3、用户箱内标识正确。6避雷带有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明确时应小于10欧姆。7配电箱1、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）；2、配电箱盘面垂直。4、公建配套工程检查（1）室外排水工程A窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；B各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；C管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲

12、水试验的验收记录；D管路及窨井中无建筑垃圾。（2）行车道路和停车位A行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；B行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm；C路面平整,坡度符合设计无积水现象；D植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理；E房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。（3）地弹簧无框玻璃门及地弹簧铝合金玻璃门（单元入口、地库通道、商铺、办公用房等所采用）A验收标准依据：建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001），第5.5条“特种门

13、安装工程”；B 质量和各项性能应符合设计要求。检验方法:检查生产许可证、产品合格证书和性能检测报告；C 带有机械装置、自动装置或智能化装置的特种门其机械装置、自动装置或智能化装置的功能应符合设计要求和有关标准的规定。检验方法:启动机械装置、自动装置或智能化装置观察；D 安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋设方式与框的连接方式必须符合设计要求。检验方法:观察，手扳检查，检查隐蔽工程验收记录；E 门的配件应齐全，位置应正确，安装应牢固，功能应满足使用要求和各项性能要求。检验方法:观察手扳检查，检查产品合格证书性能检测报告和进场验收记录；F 门的表面应洁净、无划痕、碰伤；G 安装允许偏差和检验方法：

14、项次项目允许偏差（mm）检验方法1门扇正侧面垂直度1.5用1m 垂直检测尺检查2门扇对角线长度差1.5用钢尺检查3相邻扇高度差1用钢尺检查4扇与圆弧边留缝1.5用塞尺检查5扇与上顶间留缝2用塞尺检查6扇与地面间留缝2用塞尺检查（4）小区景观A小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象；B休闲娱乐设施完好；C绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水；D室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好。路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。E水池、水箱卫生清洁，无渗漏。F雕塑、

15、小品牢固，完好，安全。G招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。（5）绿化A栽植布置：符合设计要求。B土地平整及施肥：排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥。C草坪：间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整。D切草边：线条清晰，平顺自然。E花坛、草本地被：高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。F定向及排列：树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美。G垂直度、支撑、绕杆：材料、高度、方向及位置应整齐划一。H植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，提供竣工图纸。植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。5、公共设备验收（1）生活水泵房及相关设备设施序号检验内

16、容检验标准1水泵房土建部分1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；2、水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用；3、防噪音：措施合理有效；4、卫生设施符合要求（防小动物的防护设施，窗户需安装纱窗，地面做油漆或地砖防尘处理）；5、警示、标识牌符合要求。2水箱1、附属设施齐全：内外爬梯、透气孔（帽）等；2、管道同墙体接触处无渗漏；3、水箱内外垃圾清理干净。3设备安装、电气控制柜1、安装牢固，便于操作和维修；2、电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范；3、电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配；4、建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置；5、控制柜前绝缘毯完好；6、联合动负荷试车

17、合格。4水泵及电动机1、水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响；2、电动机和水泵运转时，各部件发热正常；3、电动机接线符合规范，且端口有保护措施；4、各种部件无异常，各项技术指标符合规范要求；5、档案资料齐全： 完整竣工图纸同现场安装一致； 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。5阀门1、阀门开关完好、灵活；2、标识清晰，正确。6电气仪表1、安装符合规范，便于观察和维修；2、仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象；3、电线敷设布局合理。7报警装置1、报警功能准确：低水位

18、、高水位、超水位均能报警；2、缺水有自动保护，切断电机运转，并报警。8照明1、日常照明安装符合要求；2、应急照明功能良好，位置合理。9其他1、支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范；2、水压试验及保温、防腐措施符合要求：设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；3、给水管道上标注供水区域；4、设备房门口安装防鼠板；5、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。（2）供配电系统验收标准A电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，铭牌规范。B电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配。C建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置。D控制柜前绝缘地毯完好。E联合动负荷试车合格。F安装在公用

19、部位的控制电器柜（箱），其控制开关、按钮放置在柜（箱）内。G电气控制柜（箱）内配置电器原理图。H电器控制柜（箱）基础高度大于20CM。I电器控制柜（箱）无被封堵。J电缆桥架盖板闭合，进入设备房端口和桥架内电缆间隙封堵。K户外电器装置控制导线不外露、电线管（软管）接头不脱落。L电缆沟内无杂物、无渗水，电缆沟盖板设有拉手。M电缆沟进设备房处电缆间隙封堵。N水泵、电梯、消防系统电源采用双电源供电。O给排水管道与电缆线桥架交叉时必须桥架在上，给排水管道在下，否则给排水管道下安装接水盘。P与风管交叉时保持充足的维修间距。Q高压变配电站（用户站）电缆沟内应有排水等设施。R高压变配电站（用户站）内应配备模拟

20、操作屏（有误操作报警功能）。S维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。T高压变配电站（用户站）内限电器的超负荷报警应接至监控中心或室外。(3) 电梯机房及电梯设备序号检验内容检验标准1电梯机房土建部分1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；2、防噪音：措施合理有效；3、机房净空高度不小于2.5米的国标要求；4、防小动物进入的防护设施符合要求。地面做油漆防尘处理；5、警示、标识牌符合要求。2电梯设备1、电梯各项功能正常：应能准确地启动、运行、选层、平层、停层；曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值；制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠；2、辅助实施如空调等正常；3、外观和装饰面完好无

21、损或保护措施良好；4、轿厢内配置摄像和三方对话；5、维护用工具仪器、仪表及维护备件（按钮、靴衬、门滑块、压力油壶、电梯钥匙等）齐全；6、用于电梯井道排水的集水井，其排水装置不能超过底坑地面；7、底坑不得漏水或渗水； 8、电梯机房安装应急照明、空调；9、设备外观不应存在明显的损坏。3档案资料1、有合同复印件； 2、各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系信息齐全； 3、有制造厂提供的装箱单、随机文件；4、电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全；门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器的型式试验证书复印件。5、土建布置图、动力电路和安全电路的电气原理图、安装、使用维护说明书齐全；6、完整竣工图纸

22、同现场安装一致；7、电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点等资料齐全；8、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；9、电梯检查及电梯运行参数记录齐全。（4）消防泵房及消防设备设施序号检验内容检验标准1消防泵房土建部分1、顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；2、防噪音：措施合理有效。3、防小动物进入的防护设施符合要求。地面做油漆防尘处理；4、警示、标识牌符合要求。2消防设备设施1、消防主机设置在监控中心；2、消防泵和外围设备联动正确；3、消防设备齐全，功能正常（灭火机、消防栓、箱，小区内消防分区阀门，消防结合器，泄压阀，安全阀等）；4、管内水压满足消防要求（楼高不超过100米的，最高楼

23、层水压不能低于0.07MPa，超过100米的，最高楼层水压不能低于0.15MPa）；5、防火阀、送风口、排烟口功能正常、开启状态正常；6、测试防火卷帘手动升、降、停功能是否正常、检查上下限位是否正常；7、各处消火栓配置齐备，各配件功能良好，消防栓、消防水带及卡接头、消防水枪完好、消防水带进行压力测试；8、维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；9、消防紧急照明和疏散指示灯正常。3档案资料1、有消防部门检验合格证、防火监督处验收意见书；2、完整竣工图纸同现场安装一致；3、隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；4、控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；5、有合同复印件；6、各部件产品的合格

24、证、厂家和安装队的详细联系信息齐全。（5）弱电系统（有线电视、电话、网络）机房A排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养；B主、备用电源工作正常，能互相自动切换；C各设备运行正常；D抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好；E档案资料齐全： 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。（6）分质供水设备（雨水、回水处理）A系统设备齐全，运行正常，随机抽查，处理过的水质达到国家标准；B附属设施完好（泄压阀、安全阀等）；C维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；D紧急照明和

25、疏散指示灯正常； E档案资料齐全： 有卫生部门检验合格证； 完整竣工图纸同现场安装一致； 隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全； 控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全； 有合同复印件； 各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系信息齐全。（7）空调系统序号检验内容检验标准1技术资料 1).图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图； 2). 技术资料齐全； 3). 隐蔽工程检查验收纪录；4). 工程设备、风管系统、管道系统安装、试验报告；5). 设备单机试运行记录；6). 系统无生产负荷联合试运转与调试记录；7). 分部工程质量验收记录。2设备、材料 1). 符合国家标准； 2). 主要

26、设备材料有出厂合格证； 3). 有景、场检验报告。 3空调水系统管道安装 1). 管道、钢门、管件、支架、材质、压力、合乎施工规范或设计要求； 2). 管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗。；3). 工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计。4). 管道与设备对接时严禁强制对口。5). 焊缝无裂纹、无来渣气孔。 6).空气冷凝水和室外机组的融霜水应有组织地排放。4空调水系统试验 1). 试前充水24h，排尽空气2). 鏄铁管PN0.5Mpa PS=PN+0.5Mpa PN0.5Mpa, PS=PN 3). 钢管：PS=PN+0.5Mpa Psmin0.9 Mpa 4). 管道应不渗、不漏10min内D P

27、S0.05Mpa5制冷剂系统试验 1). 压缩机吸排气口管道设单独支架。 2). 管道与设备连接时无强制对口。3). 气密试验：NH3.F22 F12高压侧：1.2Mpa 10Mpa低压侧：1.8Mpa 1.6Mpa4). 真空度试验：按生产厂家规定标准。 6送风回风系统 1). 牢固位置、标高、走向符合设计要求，防火阀位置必须设于便于操作部位。 2). 支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要。3). 支架必须作防腐处理。 4). 风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水。 5). 柔软短管应不透气、内壁光滑，与风管和设备的连接处必须严密。 6). 风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、

28、油污、锈蚀、染杂物。 7冷却塔 1). 安装合符规范要求内部清洁、无染物。 2). 水盘无破损漏水，浮球个灵活不漏水。 3). 风机转向正确，无异常音响和摇动。4). 齿轮箱油位正常，无摇动。 8保湿 1). 蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损。 2). 送风主管、支管保温完整、严密、无破损。 3). 风机盘管进出水管、凝结水管，送风管保温完整、严密无破损。 4). 所有冷冻水管阀门，逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损。 9绝缘电阻测试 1). 安装牢固、保架、支架合符要求。2). 管道保温严密无破损、无漏水和二次冷凝水漏水。3). 风机高、中、低

29、三速运转正常，转向正确。 4). 温控、风速控制开关安装正确，转动灵活，温控无误动作。 5). 运转正常，无异常振动和音响，送、回风口与天花吻合。 （8）太阳能供热系统A集热器安装正确，应做到集热器与支架紧密贴合，真空管孔处与尾座相对应部分无偏斜，真空管固定牢固;支架安装到位，螺栓、螺母无缺少且紧固，支架无晃动;钢结构宜做成一体结构，必须作防腐处理,先除锈再刷防锈漆，最外面刷银粉。B集热器倾角应与当地纬度一致，若侧重夏季使用，倾角宜为当地纬度减10；如侧重在冬季使用，倾角宜为当地纬度加10;集热器朝向不应超出正南偏东或西10范围；水平放置的集热器不受朝向限制。C集热系统联集管串联的长度一般不超过30米，数量不超过10组；单台串并联工程串联的长度一般不超过15米，数量不超过8台。D自然循环系统中，应使循环管路朝储水箱方向有向上坡度，水自动回流不应积存。F系统采用的泵、阀应采取减震和隔声措施。G集热器应排列整齐真空集热管无损坏，集热器排与排之间的距离应符合设计要求，避免阳光遮挡。I钢板焊接的储水箱，水箱内外壁均应按设计要求做防腐处理。内壁防腐材料应卫生、无毒，且能承受所储存热水的最高温度。储水箱的内胆应