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1、资产评估实验及答案DOC资产评估实验指导书编写：肖川林实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务：计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为50，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60的总建设费，第二年投入40的总建设费，总建设费预计为1500万元。专业费用为总建设费用的6，利息率为10，利润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元平方米,折

2、现率10。方法提示：1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 2)总建筑费用现值为：3)专业费用：专业费用=9 190 0006=551 400(元)4)租售费用及税金：租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投资利润：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20 =(地价20)+(9 190 000+551 400)20 =(地价20)+1 948 2806)总地价：总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具

3、体情况如下表。宗地成交价格（元平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3。该城市地价指数见下表：

4、年份200520062007200820092010指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。方法提示：1） 确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。2） 用平均法计算待估地评估值3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑

5、费的10，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7，不动产综合还原利率为8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。方法提示：1） 测算不动产总价1 不动产建筑总面积：32002.5 = 8000(平方米)2 不动产纯收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 3 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)2） 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 计算利息 利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21地价 +

6、924000（元） 4） 计算利润 利润 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 测算地价 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 4、某建筑物为钢筋混凝土结构

7、，经济寿命为50年，实际已经使用8年。经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用 8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。方法提示：1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120

8、=1046.8(万元)2)建筑部分的折旧：建筑部分的折旧：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(万元)3)装修部分的折旧：装修部分的折旧:2002/5=80(万元)4)设备部分的折旧：设备部分的折旧:1108/10=88(万元)5)总折旧：总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)实验二、资产评估在机器设备评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用实验任务：计算分析题1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。调查表明，该类

9、设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。该设备尚可使用年限为6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产的价值。方法提示：1）估算重置成本重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（万元）2）估算加权投资年限 加权投资年限10136.36144.67 + 5614

10、4.67 + 22.3144.67 9.66年3)估算实体性贬值率实体性贬值率9.66（9.666）61.69%4)估算实体性贬值实体性贬值重置成本实体性贬值率144.6761.69%89.25(万元)5）功能性贬值估算 第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 （54）1200012000（元） 第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 12000（133%）8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 8040（P/A，10%，6）80404.3553

11、35016.61(元)3.5万元6）求资产价值待评估资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.551.92(万元)2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；经过了解

12、，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。方法提示：1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(万元)2）估算加权投资年限加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年3)估算实体性贬值率实体性贬值率3.75（3.756）38.46%4)估算实体性贬值实体性贬值重置成本实体性贬值率124.7238.46%47.97(万元)5）估算功能性贬

13、值 第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 10001212000（元） 第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000（133%）8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24%7)估算经济性贬值经济性贬值(重置成本实体性贬值功能性贬值) 经济性贬值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.36(万元)8）求资产价值待评估

14、资产的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 124.7247.973.5-13.36 59.89(万元)3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产a产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102%，2008年为101%，2009年为99%，2010年为100%，2011年为102%；型机组在2011年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的

15、25%；被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用7年；与具有相同生产能力的型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；折现率为10%。试评估确定该机组的市场价值。方法提示：1)运用市场重置方式(询价法)评估型机组的过程及其结果重置成本：重置成本=100(1+25%)=125(万元)实体有形损耗率：实体有形损耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%评估值：评估值=125(1-30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果重置成本=15

16、0(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7)100%=30%功能性贬值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05万元评估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(万元)3)关于评估最终结果的意见及理由：关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。实验三、无形资产评估实验目的：掌握无形资产评估方法实验任

17、务：计算分析题1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、

18、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为33%。试确定该专利的评估价值。方法提示：1） 求利润分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未来每年的预期利润额第1、2年：（500-400）20 = 2000（万元）第3、4年：（450-400）20 = 1000（万元）第5年：（430-400）20 = 600（万元）3）求评估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5 = 352.2（万元）2

19、、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。方法提示：1）计算企业整体价值2）计算企业各单项资产价值单项有形资产评估值为600万估算出非专利技术评估值：10

20、0(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(万元)3）评出商誉价值商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)3、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。25%（1-33%）4010/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14%）5 = 295（万元）4、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。折现率为10%，所得税率为33%。试确定该专利的使用权转让费。