中国大城市高层住宅战略选择与研究 资源环境与城乡规划管理 毕业论文.docx

1、中国大城市高层住宅战略选择与研究 资源环境与城乡规划管理 毕业论文中国大城市高层住宅战略选择与研究摘要本文以可持续发展为原则，主要从城市生态学与住区环境、城市土地经济学、社会学三个方面，对大城市高层住宅的战略选择提供了理论依据。首先回顾了中外大城市高层住宅的历史发展历程，分析了影响中国高层住宅选择的内在机制和中国高层住宅发展的必然性，然后探讨了中国大城市高层住宅的可行性优势。最后以太原市建成的高层住宅滨河小区为例，通过实地调查，评估了该区高层战略的可行性，并为未来的高层选择提出了参考意见。本文自始至终遵循可持续发展的原则，依据中国国情，高层战略不仅是中国的必然选择，而且是未来中国具有广阔前景的

2、住宅形式。关键词：高层住宅；可持续发展；城市生态学；城市土地经济学；社会学The Choice and Research on High-rise Residents in Big Cities of ChinaAbstractBased on the durable development, this paper provides theory research for high-rise choice of big cities, mainly from such three aspects as urban ecology and residential environment, urb

3、an soil economic, and sociology. Firstly it reminds us of the procedure on the high-rise residents of big cities inner and outside countries, secondly it analyses the inner factors and the must that influence the high-rise choice in China, thirdly it helps to research the probable advantage. Finally

4、 this paper sets us an example as the Bing River resident of Taiyuan for us, according to the investigation, we evaluate the probable advantage on this district and provide a reference for the future high-rise choice. Above all, according to the principle of development and the reality of China, not

5、 only is high-rise building a must of China , but also a hopeful choice for China in the future.Key words：high rise residents；durable development ；urban ecology；urban soil economic；sociology1 绪论1.1课题的提出 “建筑应该是时代的镜子。 现代建筑关心住宅，为普通而平常的人使用的普通而平常的住宅。它任凭宫殿倒塌。这是时代的标志。 为普通人，所有的人，研究住宅，这就是恢复人道的基础，人体的尺度，需要的标准，

6、功能的标准，情感的标准。就是这些！这是最重要的，这就是一切，这是个高尚的时代，人们抛弃了豪华壮丽。” 勒柯布西耶正如大家所知，可持续发展的观念从提出到实践已经数十年，现已成为世界各国的共识。当今，危及人类社会可持续发展的有诸多问题，但从人类居住的范围来说，人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾，是人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。 据联合国公布的资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在100亿左右。而按照另一乐观的分析预测，由于发展中国家采取了降低出生率的措施，至2070年世界人口高峰数是90亿，而不是100亿，尽管二者之间相差10亿，但在20世纪初

7、以前，世界人口只有16亿，经过一个世纪人口已增加了5倍，而再过50年人口还要再翻一番。在中国，尽管人口出生率已有明显回落，到2050年预测还将达到15亿，占世界人口的16。 以上预测数字告诉我们，我们不但要认真解决好今天城市建设中的人口与土地这一矛盾，而且还要切实为子孙后代在未来50年的居住问题做好规划，留有发展余地。 如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题，从规划建筑学角度来讲有两个指标与此有直接关系，一是建筑密度，一是建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这一问题行之有效的途径之一。上个世界初以来，现代建筑运动的旗手们在这方面曾做出开创性的工作。据介绍，近年来日本一直有人在研究高逾千米的居住体

8、系，并进入实际运动；欧洲也有不少建筑师在探索高层住宅；最近西班牙建筑师皮奥兹还到中国介绍了高达1228米的仿生大楼。这足以反映出建筑师作为一群承担社会责任的专业人士对将来人类居住模式的严肃思考，而中国建筑师也应对此做出自己负责任的回答。 1.2可持续发展原则下的高层住宅设计研究世界环境与发展委员会（WCED）指出：“持续发展是既满足当代人的需要，又不对后代满足其需求的能力构成危害的发展。”可持续发展原则对城市住宅层数研究的意义，从其包含的概念、原则和战略出发，可以得出以下启示：（一）持续与发展的观点城市住宅发展的持续性，实质是追求有节制或有理性的适度发展。然而城市住宅的面积标准盲目增大及用地的

9、集约度低的问题越来越严重，在我国当前的背景下将直接威胁本已短缺的城市土地资源。因此，城市住宅的持续发展必须是适度的、有限制的发展。（二）以人为本的观点 城市住宅的设计与实践应强调以人为本的原则，即住宅设计要以满足人的物质精神需求、促进人的身心健康发展为基本依据，通过用户需求研究、实态调查研究以及住户参与设计等的实施，在公平合理的原则下，使所有居民都能享受到平等、自由的居住权利和轻松、安全、舒适、多样的生活环境。（三）限制的观点（1）人口限制因素。城市人口数量和人均消费水平的迅速增长直接导致城市住宅需求量的持续增加，这无疑使本已紧张的城市用地雪上加霜。（2）生态限制因素。生态环境的日益恶化直接影

10、响居民的居住质量和身心健康。城市住宅层数发展策略的选择应充分把握我国的环境背景，保证居住区绿化环境的数量、质量与合理配置，注重自然资源能源的节约与循环利用，以达到居住区与城市生态系统的平衡和持续发展。（3）土地限制因素。日益紧张的城市用地状况直接导致住宅用地的短缺，如何合理、高效利用土地是关系城市住宅建设能否持续、健康发展的重要研究课题。（4）经济限制因素。一方面防止过分追求高标准高指标带来的不良后果，如住房面积标准过高将导致人均用地的超标和大量商品房的空置，进而造成土地的浪费；另一方面也要防止片面强调经济性，如住房面积标准过低将造成居民家庭使用的不便和居住条件的恶化，难以满足当代居住要求，导

11、致空置。（5）技术限制要素。长期相对落后的建造技术将直接阻碍了我国城市住宅层数的合理发展，如何选择适宜的建造技术、实现住宅产业化是当前大量住宅建设所面临的主要问题。（6）整体限制因素。从居住区微观环境看，住宅用地还将受到绿化面积停车场地小区配套服务设施比例各种场地及住宅自身套型面积增加等方面的影响。1.3城市住宅层数研究理论框架的建立 可持续发展原则住宅社会学城市土地经济学基本原则相关领域的研究城市居住质量提高城市土地高效利用城市生态环境保护将复杂的系统分解住宅居住品质与性能住宅用地经济与效率城市生态环境与绿化住宅层数问题的提出出分析矛盾矛盾城市生态学住宅层数研究理论框架的建立2 中国大城市高

12、层住宅的策略选择2.1高层住宅的历史回顾2.1.1理想与现实的冲突（从勒柯布西耶的田园城市到普鲁特伊哥住区炸毁）与经济技术密不可分的高层住宅与现代建筑运动密不可分，许多建筑师从理论上对高层建筑进行了探索和设想，勒柯布西耶是高层建筑的主要倡导者之一。早在1920年他就推崇高层住宅是现代化城市的基本要素，在他设想的城市蓝图中，他构思说：“我们可以把人口密集到少数几个点上，在那儿建六十层的大厦。钢和钢筋混凝土能实现这大胆的构想，而且会发展出一种立面，使所有的窗子都开向远景，从此天井内院将会消失，从14层往上，空气新鲜，绝对安静。这些塔楼之间距离很大，把迄今为止摊在地面上的东西送上云霄，它们留下大片空

13、地，把充满噪音的高速交通干道通向远处。塔楼前是花园，满城都是绿色，这才是真正配的上我们时代的建筑。”他设计了一个空想的塔城草图（图1）， 图1勒柯布西耶塔楼城 1920每个居住街坊的中心为十字形平面的六十层摩天大楼，这样的修建办法可以使95%的街坊用地空出来。虽然他的这一建议当时没实现，但是他的理想对后半个世纪建筑的发展还具有深刻的影响。四十年代末至六十年代中，欧洲开始了以工业化为主体的战后大规模建造高层住宅阶段，由于具体实践中建筑商片面追求施工与经济效益，以及受技术水平的限制，在设备、噪音、隔热方面均存在问题。低的施工质量和比较高的运行费用，使得高层住宅的声誉每况愈下。1968年5月，位于伦

14、敦罗兰波音特的一栋22层住宅因煤气管道爆炸，导致墙体和楼板的连续性倒塌。这一侧面反映了当时高层住宅低下质量水平。50年代美国实行的都市更新计划一律采用高层住宅，但是在限制有色人种聚居区扩大意图的指导下，“雄伟”的塔楼和板楼成了典型的“垂直平民窟”的标志。圣路易斯市的普鲁特伊哥住区就是这个悲剧的典型。33栋11层高的住宅因种族歧视和管理粗暴等原因引起的种种犯罪，于1972年全部拆除（如图2）。 图2 美国圣路易斯市的普鲁特伊哥住区 a被炸前b被炸时除了不合理的社会政治原因，也说明了离开了人性化设计的高层住宅也不肯能营造出安定舒适的居住环境。高层住宅并非居住者自行选择的结果，是社会经济发展的产物。

15、如果没有入微的设计，就会成为机械的牢笼，不会成为良性自然的人居环境。勒柯布西耶的田园城市并非不能实现，只是高层住宅的设计受多方面因素的影响。2.1.2高层住宅的再复兴（一）高层住宅在欧美的复兴 如今的美国再掀高层住宅建设高潮，日前在圣弗朗西斯科已有5个高层住宅项目开始进入实际开发阶段，月租金2400-5400美元的住宅令人惊奇的是并没有吓退购房者。这些购房者中有2/3是新迁入的居民，他们对住宅的价格并不十分在意。相反，对居住环境的要求却很高。他们不喜欢住旧房子，不喜欢住楼房的底层，更不喜欢爬楼梯，他们崇尚一种舒适、简便的生活。而圣弗朗西斯科的高层住宅恰恰满足了他们的要求。（如图3）图 3美国圣

16、弗兰西斯科2C1Turk与11.jones大街交叉口的高层住宅（二）高层住宅在亚洲走向成熟亚洲在世界上属人口密集区，预计到2050年将占世界人口的60%，为满足高密度居住的需要，必然会大量的建设高层住宅。尤其在土地面积小经济发达的日本、新加坡、香港，高层住宅在亚洲这些发达地区由探索已逐渐走向成熟香港经济和人口都在高速增长，缺乏扩展市区所需的土地和大量人口的涌入是其两大特点，高层高密度成为唯一发展的方向。（如图4） 图4香港密集的高层住宅2.1.3中国高层住宅的历史实践最早在30年代上海就曾盖起高层住宅31栋，25万平方米。（如图5）这是受到国外摩天楼兴建热潮的结果，反映了城市化进程在中国的萌芽

17、阶段。但由于历史和经济的原因，高层住宅的建设没有获得较大的发展。 图5百老汇大厦我国有计划的高层住宅的建设始于70年代，主要在北京、上海、广州等大城市（如图6和图7）。 图6上海某高层住宅 图7前东门大街塔式住宅，1976标志着对新时代居住模式的初步探索。但是主要有两个目的，节约城市用地和改善城市面貌，1976年北京前三门约建成了40万平方米的高层住宅，尽管后来由于其对环境的影响加之旧城保护意识的增强而对其贬词颇多，但当时是技术进步的写照，并带动了各地高层住宅的建设。经过初期的探索阶段，高层住宅开始了大量有计划的建造，但就居住功能而论，此时的高层无优势而言，是解决“住得下，分得开”的安居型住宅

18、，户均面积小，平面系数低，高层住宅的居住环境尚不如多层住宅，当时建高层住宅的意义是开始意识到城市用地问题和推动住宅产业化的必要性。进入90年代后，由于经济技术的发展，城市用地日趋紧张，单一形式已无法满足居住需要，加之外国建筑师进入国内市场，高层住宅从平面布局、环境规划、立面 图8鸟瞰图造型等方面都有了突破，各种争议也促进了高层住宅设计的进步（如图8）。时至今日，高层住宅已如雨后春笋般在中国大城市中迅猛发展，其存在的问题，也亟待解决，使其健康有序发展。2.2高层住宅时代的需求和必然选择2.2.1高层住宅的内在选择机制（一）城市居民对住宅层数的选择1）城市居民的承受力。国际经验表明，当住房价格与家

19、庭收入之比在2-7的范围内时，或把居民购买住房的支出平均分摊在一定时期之内，家庭平均每月用于住房的支出占同期收入的15%-30%时，可以认为居民对住房价格是有承受力的。然而，中国城市商品住房价格与家庭收入的比例却不断攀升，住房价格就成了居民的首要条件。在土地制度不完善的今天，多层住宅由于其价格优势而成了居民的首选。2）城市居民对住宅形式的认识。在调查中显示，如果住宅的工程质量、物业管理、设施质量均为一流，多数居民愿意选择高层住宅 。这说明居民的居住观念认识水平正在向更高层次迈进。（二）产业化水平对住宅层数发展的限制住宅产业是以生产与经营住宅区为最终产品的主要行业。按国际通行的说法，科技进步对住

20、宅产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业，而我国目前尚不到30%。这就大大制约了住宅层数的发展。（三）城市土地使用制度与住宅层数发展过去中国实行计划经济体制，土地使用实行的是单一的、无偿的、无限期使用的行政划拨制，城市土地利用具有明显的无偿性、固定性和长期性特征，城市住宅的建设必然选择最便宜最简单的形式多层砖混住宅。改革开放以来，土地利用由无偿向有偿转化，地租或土地使用费开始成为调节城市土地利用的重要经济因素，在城市的中心区段或地价较高的地段开始建高层住宅。2.2.2高层住宅在中国建设的必要性1996年联合国第二届人类住区会议通过了人居议程，把“人享有适当的住房”和“城市化进程中人类

21、住宅的可持续发展”作为“两个具有同等全球性重要意义”的主题。我国己把坚持可持续发展作为现代化建设必须坚持的战略措施，因为我国是人口多，资源相对不足的发展中国家，更要处理好经济发展同人口、资源及环境的关系，把节约放在首位。中国住宅建设的健康发展，对解决世界性的住宅问题将是重要贡献。目前，世界的经济中心正在向亚洲转移。经济的腾飞势必带来城市化的问题，大量人口向城市聚集，城市盲目蔓延，土地日益紧张，交通问题突出。为了在有限的土地之上，满足人们日益提高的居住要求，高层住宅作为解决方案之一，将更多地出现在当代建筑舞台。建设部副部长叶如棠指出:今后我国的住宅建筑将以公寓式住宅为主，而且应发展高层公寓楼，这

22、是走持续性发展道路的基本国策。作为世界第一人口大国的中国，高层住宅应否成为居住建筑的主流一直处于讨论之中，但如何解决人多地少的矛盾己成为当务之急，而且从国外的发展经验以及中国的国情看，大市中有必要兴建高层住宅，同时，应制定合理的政策，使高层住宅在城市中发挥优势，并减少可能对环境的破坏。我国是一个人均资源占有率相对贫乏的发展中国家，在众多的资源中，土地是不可再生的资源之一。随着我国大城市现代化进程的加快，城市土地紧张将成为城市建设中最突出的矛盾。此时，高层住宅节约土地的优势会越来越有价值，由此带来的各种优点会逐渐显露出来。在人口百万以上的人城市中发展高层住宅，可以提高居住密度，从而在控制城市规模

23、的基础上解决城市住房问题，避免因向郊区扩展引起的矛盾;由于建筑密度的降低，同样容积率的条件下，高层住宅群中，出现大量绿地，有益于居住环境的改善。高层住宅可以减少市政公用设施和生活服务设施的投资;并减少城市交通量的增加，方便居民的上下班。需要指出的是，在中国几千年来的城市己有很大的发展，人们已习惯于密集居住，由于以往较低的居住标准，人们很愿意从以往的三代同居一室的多层住宅中搬到较为宽敞舒适的高层住宅中，在中国，城市中的人们很少有机会住别墅与独院住宅，即使是低层的平房也通常是以里弄或多户人家共处一院，居住状况相当拥挤，所以面对高密度居住的高层住宅人们不易产生不适感。而美国人以独院住宅为生活目标，一

24、方面是因其人口条件，另一方面与其居民的心理特点有关。住宅的布局依据其居住者对个人空间的需求不同而异，据美国的心理学家霍尔的研究，个人空间需求最大的是德国人和美国人，而中国人的个人空间需求较小。所以高层住宅并不违背中国人的居住需求。3 中国高层住宅可行性分析3.1影响高层选择的研究领域3.1.1城市生态学与住区环境（一）“系统功能最优原理”与城市住宅设计观念城市生态系统十分强调宏观的整体效益，其追求的不仅是局部地区生态环境效益的提高，而是谋求经济、社会、环境三个效益的协调统一与同步发展。由此，对于城市住宅层数研究而言，应引入整体的设计观念和方法。（二）资源有限性与城市住宅用地模式对于城市住宅来说

25、，城市土地资源的有限性是影响住宅类型、居住模式、层数、密度及环境质量的重要因素。衡量城市住宅用地是否合理、经济，是否“物尽其力、地尽其用”，一条重要的标准是单位面积土地建造建筑面积的多少（亦即容积率）。遗憾的是，在当前的社会经济环境背景下，其对土地的利用远未达到经济合理的地步。特别随着我国经济的增长和人民生活水平的提高，居民对住宅面积的标准的需求在不断增加，很多地产公司往往从短期的效益出发，自行制定出自以为是符合市场需求的住宅面积标准，因而造成目前每套住宅建筑面积普遍偏大的情况，也大大增加了城市住宅用地规模。在已经通过建设部评审的全国小康示范小区中，大多数采用了2000年小康型城市示范小区规划

26、设计导则中偏大的面积标准。如对全国40个城镇小康示范小区规划的统计显示：小区户均面积在100m以下的仅有35%，27.5%的小区采用第四类的最高标准；而37.5%的小区则大大超出导则提出的标准。我国目前经济发展水平和人民收入水平尚未达到发达国家20世纪80年代中期的水平，当前市场上大量建筑的面积却达到甚至超过发达国家的水平，这不仅大大增加了人均城市住宅用地，造成对城市土地资源的威胁，也是工薪阶层对大面积小户型的住宅望而却步，从而造成大量商品住宅的空置和积压。国际上不同发展阶段、城市化程度不同的国家采用了三类居住标准（如表1）。 表1城市化水平不同的三个国家的居住标准类别城市化水平（%）人均国民

27、生产总值（GNP美元）人均居住面积（m）居住基本标准401000701000015优化的居住环境、完善的住宅设备（三）城市绿地生态效应与居住区绿化指标提出过“建筑学的人类生态学”倾向的沙美耶夫和提出过“批判性地方主义”概念的亚历山大佐尼斯在社区的形状一书中指出，从历史上分析，作为持续不断和广泛的城市化和土地利用的后果，人工环境和自然环境之间的角色已经发生了转换：人工环境从被包容系统扩大为包容系统，而生态环境则从包容系统退化为被包容系统（如图9）。人工环境人工环境生态环境生态环境生态环境人工系统第二阶段人工环境生态系统第一阶段 生物圈 生物圈 图9生态环境角色的转化这种转换的影响，导致生物圈的各

28、个生态系统中充斥着人工的因素，而人工生态系统的逐年增加并趋向饱和的渐变过程，有直接导致生态系统自我调节和同化吸收的能力减弱。城市园林绿地的生态效应主要包括调节小气候、防风滞尘、吸收空气中的有害物质、消除噪音、维护和改善城市生态环境及其质量、保护居民的身体健康等方面。目前我国居住区规划设计规范中通过以下指标来控制绿地规划。（1）绿地率。指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%），新建居住区绿地应不低于30%。（2）公共绿地用地指标（或公共绿地率）。在居住区用地平衡控制指标中，公共绿地在居住区中为7.5%-15%，小区中为5%-12%，组团中为3%-8%.（3）人均公共绿地。规范规定

29、“应根据居住人口规模分别达到：组团不少于0.5人，小区不少于1/人 ，居住区（含小区与组团）不少于1.5人”以多层住宅区为例，我国居住区人均绿地为4.8-6.3（按规范大城市多层住宅居住区人均用地指标为16-21，绿地率最低为30%，假设居住人数为A，则人均绿地为A30%（16-21）/A=4.8-6.3）,如果要达到人均9.46绿地，则绿地率应在45%以上。在容积率不变的前提下，绿地率的增加将直接导致建筑密度的降低和住宅层数的增加。3.1.2城市土地市场机制作用下的高层研究 影响中国城市住宅层数发展的主要因素之一就是长期以来中国实行的无偿、无限期的土地使用制度。这种制度掩盖了土地的级差收益，

30、是国家在城市土地上的收益大量丧失，严重阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化，从而无法保证经济合理的利用土地。1988年中华人民共和国宪法修正案中明确规定：“土地的使用权可以按照法律规定转让”这标志着中国城市土地有偿使用制度得到了法律上的肯定和保证，是土地开始进入市场经济轨道的重大突破。土地有偿、有限期使用制度的提出含研究，直接促进了城市住宅用地经济性的研究和发展，对城市住宅政策和城市居住区内部结构地调整产生了深远地影响，同时也对城市住宅层数与密度模式具有一定影响。（一）地价与房价 住宅房地产的价格是由地产价格和房产价格构成的，因而研究、考察房价时，不仅要考核住宅本身的成本和平均利润，还

31、必须计算因使用土地而带来的超额利润，可以说，地价是房价的基础。由下表可以概括出房价与地价的关系式：地价在总价中所占的比重与土地的级差效益成正比，与住宅造价和容积率成反比。由此可以看出，在地价较高的地区建造住宅区，可通过提高容积率以有效的降低地价在总价中的比重。表2 地价与房价在房地产价格中所占比重的变化 单位：元/m地价（基地价格）房价（建筑安装价格容积率总价+=单价=比例:=12004003:12400800400:400=1:112004006:13600600200:400=1:212008003:136001200400:800=1:212008006:160001000200:800=1:424004003:136001200800:400=2:124004006:14800800400:400=1:124008003:148001600800:800=1:124008006:172001200400:800=1:2（二）城市地价与住