南国星岛湖旅游度假区扩改建工程项目可行性研究报告.docx

1、南国星岛湖旅游度假区扩改建工程项目可行性研究报告南国星岛湖旅游度假区扩改建工程可行性研究报告 一、总论（一）项目名称3（二）承办单位概况3（三）可行性研究报告编制依据4二、项目背景与前景（一）项目概况5（二）项目建设背景6（三）项目建设必要性7三、项目市场分析（一）客源市场分析9（二）北海客源市场规模预测11（三）星岛湖旅游度假区游客量预测11四、项目建设条件（一）自然环境12（二）区域条件13五、项目建设方案（一）项目建设范围15（二）项目建设指导思想15（三）度假区性质与建设目标15（四）景区旅游产品开发16（五）项目建设总体布局17（六）项目建设重点18（七）环境容量与游客容量19（八）

2、旅游线路组织19六、景区重点建设项目（一）宗教文化区20（二）南国水乡区21（三）水浒文化区22（四）植物观赏园23（五）接待服务区24（六）休闲垂钓区27（七）水上游乐区28七、景区基础设施工程及环境整治（一）道路和交通29（二）供电30（三）供水30（四）排水31（五）消防31（六）环境整治31八、项目实施进度计划（一）项目建设进度31（二）项目建设四阶段32九、结论及建议：（一）结论33（二）建议33十、项目财务评价（一）投资估算及资金筹措34（二）项目财务分析34*南国星岛湖旅游度假区扩改建工程可行性研究报告一、总论（一）项目名称：北海南国星岛湖旅游度假区改扩建工程（二）建设单位概况：

3、建设单位：广西北生集团有限责任公司法定地址：广西北海市北海大道168号法人代表：何玉良广西北生集团有限责任公司是一家集高新技术产业及产品的研究与开发，生物制药，高新建筑材料的开发与生产，农业产品的种植、加工、销售，旅游资源开发经营，房地产开发为一体的高新科技企业，总资产50亿元。北生集团下属企业有广西北生药业股份有限公司、海玉农业开发有限责任公司、科技开发有限责任公司、东珠实业有限责任公司、物业管理有限责任公司、碧菱建材有限责任公司、建筑工程有限责任公司、广告装饰有限责任公司、医药销售总公司等多家公司，销售网络遍布全国各地。北生集团现有员工2000余名，专业覆盖20多个门类，大专以上学历专业人

4、员900余人，其中博士、硕士65人，高级职称97人。北生集团以生产、加工、出口、销售和综合服务为主要经营方式，拥有药品GMP生产基地7个，先进的药品生产线18条，生产车间70多间，中药材GAP种植基地5万亩。2004年北生集团交纳税金6385万元，是北海市纳税大户。2004年，北生集团又荣获广西和北海市先进基层党组织、“全国先进民营企业”称号。（三）可行性研究报告编制依据：1、有关法律法规（1）中华人民共和国森林法；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）中华人民共和国野生动物保护法等法律；（4）旅游规划通则；（5）旅游区（点）质量等级的划分与评定；（6）中华人民共和国城市规划法；（7）中华人民

5、共和国环境保护法；（8）中华人民共和国土地管理法等有关法律、法规；（9）风景名胜区管理暂行条例、野生植物保护条例；（10）广西区人大颁布的广西壮族自治区旅游管理条例、广西壮族自治区的风景名胜区管理条例。2、有关规范、规程及标准（1）中华人民共和国国家标准旅游规划通则、风景名胜区规划规范（2）旅游区（点）质量等级的划分与评定GB/T177751997，公路工程技术标准、建筑给排水设计规范、室外给水设计规范等。（3）国家有关项目可行性研究报告编制的规定、标准。3、有关规划、计划（1）广西旅游业“十五”计划和2010年远景目标规划；（2）自治区党委、自治区人民政府关于进一步加快广西旅游产业发展的实施

6、方案；（3）广西壮族自治区旅游产业发展总体规划及近期重点实施计划；二、项目背景与前景（一）项目区域概况星岛湖旅游度假区位于洪潮江水库库区，与钦州、灵山辖毗邻。洪潮江水库面积50平方公里，设计总库容量7.03亿立方米，有着较好的旅游产业开发前景。洪潮江水库建成后，淹没了许多山谷，有1026个山岭顶部露出水面，如星罗棋布在湖面，故称之为星岛湖。星岛湖区（洪潮江水库、合浦县辖区）有483座岛屿，项目规划所辖岛屿382个，水面25.08平方公里。1995年，星岛湖建立省级旅游度假区，1995年3月星岛湖度假区管委会成立。度假区内设游乐场、相思园、度假村、迎宾馆、商场、游泳池、林荫垂钓区、野果自采区等。

7、1996年，中央电视台把星岛湖作为电视剧水浒传的两个主要外景拍摄基地之一，合浦县人民政府为此投资了2870万元，在湖区相距2.5km的东西两个景区，分别建设了聚义厅、水寨、后寨、文殊院、苏杭水街、涌金门、了望台、石桥、宝塔等景点。（二）项目建设背景1、中国的旅游业中国的旅游业是改革开放的产物，在短短的二十多年时间里，中国的旅游业经历了从崛起到平稳发展的过程。在国内，旅游业从无到有，逐渐发展成一个初具规模的独立产业；在国际上，中国从一个无名小卒一跃成为亚州旅游大国，跻身于世界旅游大国的行列。2002年是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，旅游外汇收入

8、达178亿美元；国内旅游人数达7.84亿人次，国内旅游收入达3522亿元人民币；旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2%，比上一年提高了0.15个百分点。旅游业作为国民经济新的增长点的地位得到了进一步巩固和发展。2、广西的旅游业广西具有极其丰富的旅游资源。在党的十六大以来，广西壮族自治区党委、政府采取了一系列有力措施，把旅游业作为广西国民经济的支柱产业和新的经济增长点来抓。成立了旅游产业发展领导小组，加强对旅游工作的领导；制定了以旅游景点、景区建设为中心，以提高服务质量为重点，以桂林山水、民族风情、边关风光为特色，立足国内，面向市场，把广西建设成为特色鲜明、设施完善、服务

9、一流、驰名中外的旅游先进省区的基本思路；明确了“四区一带一龙头”的具体规划；完善了有关法规；每年都拿出了一定的资金来扶持旅游业的发展。近年来，广西的旅游业呈现出快速发展的良好势头，1999年和2000年连续两年接待海外旅游者人数增长速度在全国排第一位。2001年，全年入境旅游人数达846万人次，2002年全年入境人数达1230万人次，到2004年全年入境人数减至620万人次，呈现骤减发展趋势。3、项目建设区旅游开发现状南国星岛湖旅游度假区旅游资源的最大特点是湖广、水秀、岛屿众多、绿树成荫，加之冬暖夏凉、交通方便，是一处具有广阔发展前景的大型旅游度假胜地。1993年下半年，受合浦县政府的委托，中

10、国城市规划设计研究院北海分院，经过对湖区的多次踏勘考察，于1994年12月编制完成了合浦南国星岛湖旅游度假区总体规划。1995年3月，经自治区人民政府批准，南国星岛湖旅游度假区管委会正式成立。1996年，中央电视台把星岛湖作为电视剧水浒传的两个主要外景拍摄基地之一，合浦县人民政府为此投资了2870万元，在湖区相距2.5km的东西两个景区，分别建设了聚义厅、水寨、后寨、文殊院、苏杭水街、涌金门等景点。同时，在原水库管理机构所在地，配套建设了相思园度假村、星岛湖迎宾馆及游船、快艇等一批旅游服务设施。几年来，星岛湖度假区充分利用拍摄水浒传的广告效应和湖区山青水秀、充满野趣的资源优势，积极开展观光、休

11、闲、度假等旅游活动，吸引了大批来自区内外的游客。目前，由于景区景点土地、产权关系复杂，人员臃肿（317人），主要存在如下几个主要问题导致游客稀少，收效甚微。（1）管理混乱，措施不力。度假区管理体系和北海市水库管理机制相互交织，互不协调，各管其是；（2）资金紧张，经营管理费用匮乏；（3）景区景点疏于管理和维护，旅游设施落后，景点人为损坏严重，游船破旧，宾馆、酒店服务档次、水平较低等，导致到2004年旅客骤减至15万人次。（二）项目建设必要性1、项目建设是加快旅游度假区发展的需要今年以来，自治区党委、政府在“将广西建成旅游大省”战略目标的基础上，做出了以景区景点开发为中心，加快旅游产品建设的战略部

12、署。北海市作为桂南旅游经济区的龙头城市，旅游业正逐渐成为全市国民经济建设中的支柱产业和新的经济增长点，市旅游局根据全区和全市旅游业发展总体规划，提出了北海市旅游业发展以银滩为主体：配套完善涠州岛和星岛湖两翼；体现海洋风情、异国情调、南珠文化三种特色；培育银滩休闲度假游、涠洲岛海洋生态游、星岛湖山水风光游、中越海上跨国游四大精品；形成市区、涠洲岛、廉州镇、星岛湖、红树林五大旅游度假区的构想。可以看出，星岛湖旅游度假区在全市旅游格局乃至全区的旅游格局中均具有极其重要的地位。因此，充分发挥湖区山青水秀的资源优势，利用水浒拍摄基地的有利条件，进一步加快景点建设并完善其服务功能，尽快形成特色鲜明、有强大

13、吸引力的旅游度假胜地，不仅是星岛湖度假区自身建设的需要，对构架和完善北海的旅游格局也具有十分重要意义。2、项目建设是提高旅游度假区竞争力的需要星岛湖度假区作为一个山水风光型的大型景区，在资源优势上，与北海形成“一咸一淡，一海一湖”的反差。这种差异，不仅在客观上可以满足不同游客的需求，同时，在资源的有效利用上，与北海形成合理的地域分工和优势互补，可以最大限度地扩展整个北海市的旅游空间。但这种静态的山水风光型景区在资源的旅游效用上具有递减性。随着时间的推移，会产生游客量和竞争力都逐年下降的不利局面。如何因地制宜地设计景点，进行合理配置，而又保持原有的特色，历来是这一类景区的难题。本项目充分考虑了各

14、种因素的影响，以环境协调性原则、功能多样性原则、效用稳定性原则、旅游行为多元性原则为出发点，在功能分区上，以湖、山、岛等客观旅游资源为基础，以创造性旅游资源为重点，形成集旅游观光、水上运动、避寒度假、求知访古、宗教文化、民族风情、康复医疗、现代娱乐及购物旅游于一体的多功能风景区，较好地解决了旅游效用递减的问题，增强了市场吸引力和竞争力。3、项目建设是合理规划旅游度假区的需要本项目所提出的“因地制宜、突出特色、集中布置、浓缩景观”的规划建设原则，在资本的存量与增量的结合上找到了一个较好的切入点。更加有利于合理利用资源，降低建设成本以及湖区生态环境的保护。三、项目市场分析（一）客源市场分析1、客源

15、市场现状分析1995年3月星岛湖度假区管委会成立后，特别是水浒拍摄基地建成并投入拍摄后，星岛湖成为北海市的一个重要的旅游热点地区，每天游客络绎不绝，最高峰时每天接待的游客量达到12500人。但自1996年开始特别是2000年以后，由于景区缺乏新的投入和维修，星岛湖景区对游客的吸引力正逐年下降，游客量也从高峰期的31万/年降至目前的15万/年。（见表1）星岛湖各年旅游人数及旅游收入情况年份20002001200220032004国内游客（万人次）3128302015旅游收入（万元）950846900621520北海市各年旅游人数及旅游收入情况表2年份20002001200220032004国内游

16、客（万人次）258228700213310境外游客（人次）100027848760059375075旅游收入（万元）6730058000568006130066310创汇（万美元）271.03251.60234.01314.63353.86从表1和表2中可看出，近年来，北海市的游客与旅游收入呈骤减中有增长态势，而星岛湖的游客量及旅游收入从2000年以后则呈逐年下降态势，作为与市区旅游具有强烈互补性的星岛湖旅游，这是一种不正常的旅游现象，造成旅游吸引力下降所至，这也表明了旅游景区建设在决定旅游行为取向上的重要作用。2、客源市场地域结构分析根据抽样调查表明：在北海的旅游者中，北海本地旅游者占14.

17、9%，广西其他地区占57%，西南五省区、广东、海南的游客占16.7%，国内其他地区占9.6%，境外游客占1.8%。由此可见：（1）虽然北海游客数量增长较快，但客源市场主要集中在广西境内，占游客总数的71.9%，其他地区的市场份额较小，还有待于开拓，且市场的总体规模也还不大。（2）国内游客所占比重很大，海外游客量很少，但主要来自离北海较近的港澳等地。与北海市要建成国际旅游城市的目标相距遥远，与北海市丰富的旅游资源也不相协调。但随着中越海上旅游航线的正常营运，大西南地区与北海之间山海之旅的沟通以及全区“四区一带一龙头”旅游区域经济的实施，北海市的客源市场必将会发生质的变化，不仅游客量会有较大幅度的

18、增长，客源的地域结构也将从以区内游客为主逐渐变以区外游客和境外游客为主。2000年，北海市境外游客量急剧增加，外汇收入大幅度增长的强劲势头也充分证明了这一点。3、游客停留时间及旅游消费状况分析从游客在北海的停留时间看，一日游占39.3%，多日游60.79%（主要是会议旅游和公务旅游），由于游客来北海旅游目的不同，他们在北海停留的时间也有明显差异，全部游客在北海平均停留2.9天，其中公务旅游（含会议旅游）为5.5天，观光浏览为2.3天，探亲为7.1天，其他为2.2天，见表3。来北海市的游客平均停留时间调查统计表表3出行目的客源地 公务观光探索其他合计广西境内2.02.15.31.72.2西南五省

19、及广东、海南5.83.08.02.03.5国内其他地区8.73.110.54.05.4国际、港、澳台5.82.04.87.5合 计5.52.37.12.02.9星岛湖的游客，其旅游目的基本上为观光游览，而且不论来自何处，其停留时间都基本在0.51天范围内。这不仅是星岛湖旅游资源的极大浪费，也是其旅游收入不高的主要原因。增加旅游景点，合理配置项目、提高服务质量、延长游客的停留时间，是本项目建设的基本出发点。4、旅游客源市场定位根据旅游客源市场现状和旅游区区位条件分析，北海星岛湖度假区旅游市场定位为：（1）以国内客源市场为主，海外入境客源市场为辅。（2）国内客源市场以广西区内、大西南和珠江三角洲的

20、游客市场为主，国内其他省区次之。（3）入境市场以港澳台、东南亚为主，带动欧美客源市场。（二）北海客源市场规模预测客源市场的大小取决于旅游区的旅游内容、服务、管理、对外交通联系，国民的收入水平与消费偏好等诸多因素。根据中科院地理所旅游规划中心编制的“北海市旅游业发展与布局总体规划”测算，北海市“九五”期间，国内游客的平均增长率为18.5%；20012010年国内游客的平均增长率为11.0%，境外游客的平均增长率为30%，北海市今后年游客量变化情况如表4。北海市20052010年游客量预测表表4 单位：万人次年份200520062007200820092010国内游客量57060066073982

21、0911境外游客量4.836.278.1610.613.7917.92（三）星岛湖旅游度假区游客量预测由于资源类型的差别和旅游项目的特色因素所构成的互补性，星岛湖度假区将长期作为北海市旅游格局中重要的一翼存在，根据分析表明，星岛湖度假区建成后头三年的国内游客量约占北海市国内游客量的25%左右，随后维持稳定至2010年，而境外游客量则在头三年占到20%左右，然后保持稳定。按星岛湖旅游度假区2005年进入建设期，2年建成考虑，其20052010年游客量变化情况如表5所示：星岛湖旅游度假区20052010年游客量预测表表5 单位：万人次年份200520062007200820092010国内游客量2

22、0100166180180181境外游客量0.481.251.632.122.122.12四、项目建设条件（一）自然环境1、地理位置南国星岛湖旅游度假区位于广西合浦县西北部低山丘陵区，距合浦县城21km，距北海市52km。原为1964年5月建成的洪潮江水库，水库面积50km2，库容7.03亿m3，库区有大小岛屿1026个如繁星般分布在广阔的水面上。2、地形地貌库区地处丘陵山区，海拔标高31.459.3米、土壤由沙页岩发育而成的砖红性土壤构成，地耐力可达1625t/m2。3、气候星岛湖属南亚热带季风型海洋性气候，日照强烈，热量充足，雨热同季、冬干夏湿，夏无酷暑，冬季暖和。年平均气温22.0，极端

23、最高气温37.0，极端最低气温0.8，年平均降雨量1666mm，年平均蒸发量1150mm，年平均相对温度81.8%，年平均风速3.2米/秒。4、土壤湖区的土壤属第四沉积岩发育而成，由沙岩为主发育的砖红性土壤。土壤偏酸性，土层深厚，适宜种植亚热带针、阔叶树种，但山坡土壤较水边土壤贫脊。5、生物湖区地形复杂，气候温暖，雨量充沛，植被丰茂，为野生动物和呜禽类、雉鸡类的繁衍提供了良好的生存条件，主要动物有：苍鹭、池鹭、草鹭、野鸭、翠鸟、杜鹃、伯劳、黄鹂、相思鸟、八哥、斑鸠、画眉、鹧鸪、鹌鹑、竹鸡、喜鹊、灰鹊、猫头鹰、鹞、隼、松鼠、獾、大灵猫、小灵猫、穿山甲等，这些动物品种，有的游憩在水面，有的飞翔在空

24、中，有的栖息在枝头，给湖区增添了无穷的野趣、情趣和生机。（二）区域条件1、历史沿革星岛湖距北海市52公里，位于合浦县城西北。1964年5月建成洪潮江水库，其是一座集灌溉、发电、供水于一体的国家大II型水利工程。1996年被中央电视台作为大型电视连续剧水浒传中“水泊梁山”的拍摄基地。修建了包括：梁山区，有第一关、第二关、第三关、军营、断金亭、了望台、聚义厅、后寨八个景点；文殊院包括后殿、回廊、山门；涌金门（包括城楼）；苏杭水街（包括石桥、石塔）。“水浒城”已成为一个重要的旅游景点。2、基础设施条件（1）服务设施有迎宾馆、相思园度假村、综合商场、游乐场、游泳池、酒楼等，具备同时接待500人食宿的条

25、件。（2）水度假区目前建有自动抽水装置一套，有容量为60吨的水塔一座。可满足目前各服务设施生活用水的需要。（3）电目前的供电线路由钦廉林场引来，电压等级为10kv，度假区配置有10/0.4kv，容量为100kvA的变电站一座，可满足度假区工作、生活和开发建设的需要。（4）通信度假区已铺设容量为500门的通信光缆和移动电话中转点，目前的电话装机量才70多门，富余能力较大。（5）道路度假区与南北二级公路及桂海高速公路之间均已修通砼路面的公路，可满足开发建设各种设备、材料的运输需要。3、外部环境条件（1）领导重视旅游度假区的旅游开发得到上至自治区政府、北海市政府、北海市旅游局、北海市水利局、电力管理

26、局等下至合浦县委、县政府洪潮江水库管理部门领导的高度重视。（2）资源丰富旅游度假内动植物资源丰富，森林茂密，岛屿湖水奇丽多姿，人文景观神奇。（3）环境质量好湖滨大气质量良好，负离子浓度高，冬季气温温和，水质可达到国家一级标准，无须处理可直接饮用。（4）交通便利乘汽车至北海只需50分钟，至自治区首府南宁只需1个半小时，依托北海、南宁两市的交通枢纽，旅游度假区可直通国内外各地。（5）地理位置优越旅游度假区地处广西旅游大格局三角旅游线上，位于北海、南宁旅游区的中间，是南宁、柳州至北海的必经之地，南距北海市52km，北距南宁市186km。（6）市场广阔旅游度假区周边人口稠密，在直线距离500km范围内

27、，有桂林、南宁、广州、深圳、珠海到北海的年旅游人数分别达到35.6万人次，207.9万人次、221.8万人次和42.15人次。旅游度假区有本地附近城镇居民和桂林市、南宁市等国内外游客作客源依托，其市场前景十分广阔。五、项目改扩建方案（一）项目改扩建指导思想以北海为依托，以市场为导向，以保护为前提，充分利用自然生态旅游资源优势，积极开发回归自然、享受自然、体验自然的旅游产品，建成一个功能完善、设施完备的生态旅游区。（二）项目改扩建范围本项目区域的范围为：整个景区规划总面积为73.5公里，其中陆地面积为48.42公顷，水域面积为25.08公顷。（三）项目扩改建内容1、扩改建并完善、丰富水浒文化区高

28、档旅游配套服务设施，如扩改建水浒东、西景区景点，完善和丰富景点内所有配套设施。2、新建宗教文化区、南国水乡区、水上游乐区、植物观赏区和休闲垂钓区，配套扩改建以观光游览、休闲度假为主要功能，集民俗风情、水上娱乐、疗养健身、会议旅游于一体高标准旅游服务设施。3、扩改建和完善旅游保障服务设施，提高高档住宿、会议接待设施和档次，完善道路交通、供电通信、给排水等旅游设施服务体系等等。（三）建设目标与建设重点1、总体目标根据旅游区的区位条件，景观资源分布，景观特色及自然地理条件综合考虑北海市旅游圈旅游发展体系，以及当今旅游市场的发展趋势，确定星岛湖度假区的性质为：以清碧奇特的湖泊景观为基础，以千姿百态的岛屿风光为特色，以观光游览、兴趣旅游、娱乐旅游、休闲度假为主要功能，集水上娱乐、疗养健身、会议旅游于一体的湖滨型生态旅游区。2