城市群市场分析报告版.docx

1、城市群市场分析报告版2017年城市群市场分析报告2017年8月出版文本目录图表目录1、因城施策带来城市群内差异表现自 2016 年 4Q 以来，中国房地产市场呈现出城市圈内轮动现象。一二线普涨后， 因城施策的调控模式将热点城市圈内三线区域需求快速引爆（包括一、二线需求溢出 和三线、四线因涨价带来需求复苏）。1.1、一线城市去库存显著，“四限政策带来下行”一线城市包括北京、上海、广州和深圳。2016 年，上述四个一线城市的 GDP 分别 达到 2.49 万亿元、2.75 万亿元、1.96 万亿元和 1.95 万亿元，位居全国前列。同时，2017 年前四月，四个一线城市商品房销售面积和销售金额占全

2、国比例分别为 4.01%和 13.0%， 总体呈现下降态势。图表 1：一线城市 2016 年 GDP 情况图表 2：一线城市房地产销售在全国占比随着限购、限贷、限价、限售的“四限政策”陆续出台，一线城市商品房销售呈现 下降趋势。2017 年前四月，一线城市商品房销售面积累计达到 1670.5 万平，同比下滑27.9%。同期，一线城市商品房销售金额累计达到 4314.0 亿元，同比下滑 26.3%。图表 3：一线城市销售面积增速高位回落图表 4：一线城市销售金额增速高位回落在加大土地供给的情况下，一线城市库存去化周期有所回升，但总体仍处低位。 截至 2017 年 4 月份，一线城市商品房出清周期

3、回升至 16.4 个月。同时，一线城市房价 增速下行。截至 2017 年 4 月份，一线城市商品住宅均价达到 3.30 万元/平，同比增加15.0%。图表 5：一线城市库存去化周期低位有所回升图表 6：一线城市房价同比增速高位回落1.2、二线城市去库存显著，今年来政策趋严，需求回落二线城市（本报告包括天津、重庆等 37 个省会、单列市等城市）经济和人口规模具有较强的实力。2017 年前四月，二线城市商品房销售面积和销售金额占全国的比例 分别达到 21.8%和 20.7%。图表 7：二线城市 2016 年 GDP 情况（亿元）.图表 8：二线城市房地产销售在全国占比2017 年以来，部分二线城市

4、也受到调控政策影响，商品房销售增速高位回落。2017 年前四月，二线城市商品房销售面积累计达到 9073.0 万平，同比下滑 22.1%。同期， 二线城市商品房销售金额累计达到 6882.2 亿元，同比下滑 12.9%。图表 9：二线城市销售面积增速高位回落.图表 10：二线城市销售金额增速高位回落目前，二线城市库存去化周期已降至相对合理水平。截至 2017 年 4 月份，二线城 市商品房出清周期为 21.1 个月。同时，今年以来部分二线城市调控没有使其房价增速 显著回调。截至 2017 年 4 月份，二线城市商品住宅均价达到 1.19 万元/平，同比增加16.7%。图表 11：二线城市库存去

5、化周期先降后升图表 12：二线城市房价同比增速高位盘整1.3、三线城市分化严重，政策受益，去库存持续三线城市（本报告包括 128 个中小型地级市）经济和人口规模实力一般，但是由 于城市众多，所以其商品房销售在全国占比达到一半以上。2017 年前四月，三线城市 商品房销售面积和销售金额分别占全国 74.2%和 66.3%。图表 13：部分三线城市 2016 年 GDP 情况（亿元）图表 14：三线城市房地产销售在全国占比2017 年以来，绝大多数三线城市无调控，且仍然享受去库存优惠政策。受此影响， 三线城市商品房销售增速继续攀升。2017 年前四月，三线城市商品房销售面积累计达 到 30911.

6、6 万平，同比增加 40.2%。同期，三线城市商品房销售金额累计达到 22026.4 亿元，同比增加 58.5%。图表 15：三线城市销售面积增速低位回升图表 16：三线城市销售金额增速低位回升目前，三线城市库存去化周期仍处于相对高位。截至 2017 年 4 月份，三线城市商 品房出清周期为 31.0 个月。同时，2017 年以来，三线城市房价补涨。截至 2017 年 4 月份，三线城市商品住宅均价达到 8779.9 元/平，同比增加 18.3%。图表 17：三线城市库存去化周期震荡下行图表 18：三线城市房价同比增速低位回升1.4、因城施策将带来行业四六分化，开发商二八分化2017 年以来，

7、全国各城市的因城施策继续深化。以上基本面事实大致反映，行业 在因城施策差异化调控下最终结果是冷热不均。主要调控城市受政策压制影响表现为 成交回落，非调控城市则出现价格、销售螺旋上升。下表列出了截至 2017 年 5 月的全国主要城市限购政策。表格 1：截至 2017 年 5 月的全国主要城市限购政策总结（一）表格 2：截至 2017 年 5 月的全国主要城市限购政策总结（二）表格 3：截至 2017 年 5 月的全国主要城市限购政策总结（三）因城施策带来行业四六分化（成交面积看调控城市大致占全国 40%）和开发商二 八分化（只有少量开发商可以在持续因城施策调控中受益）。按照以上逻辑，商品房市

8、场的集中度提升是未来趋势。积极布局城市群的龙头开发商将持续受益。2017 年 1-5 月，TOP20 开发商的商品房销售额合计占比升至 48.8%，其销售面积占比升至 31.5%。 销售占比上升已经非常明显。图表 19：TOP20 地产商销售额占比持续上升.图表 20：TOP20 地产商销售面积占比持续上升2、 海外发达国家城市群发展模式在一线、二线城市房价、地价开始大幅上涨之后。中心城市从虹吸到溢出的城市群效应在 2017 年非常明显。为加深对中国城市群发展理解，我们先对海外发达城市群模式进行回顾。2.1、城市空间发展理论和城市不同发展阶段城市发展理论研究由来已久，我们仅例举有代表性的观点：

9、1966 年，美国经济学家弗里德曼（Freedman）在区域发展政策中提出的“经济 增长引起空间演化”理论中，首次给出了城市空间演化模型，认为城市群的形成分为四个阶段：第一阶段：工业化以前出现的由村庄合并而成的分散的城邦式城市（Polis）。第二阶段：工业化初期的具有点状聚焦效应的城镇（Town）。第三阶段：工业化成熟期 的区域性大城市（City）。第四阶段：后工业化时期的一体化城市网络城市群。我国学者周一星归纳出城镇空间的演化规律：第一阶段：从乡村社区向现代化城 市社区过渡的小城镇（Town）。第二阶段：实现了非农产业转变的城市化地区（Urbanized Area）。第三阶段：一个经济中心与

10、其经济社会一体化的邻接社区都市区（Metropolitan）。第四阶段：分工和组合功能高度发达的大都市区（Metropolis）。第 五阶段：多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大世界性都市带（Ecumenopolis）。图表 21：弗里德曼的城市空间演化模型 图表 22：周一星的城镇空间演化规律综合海内外的城市发展理论研究，我们认为，总体上城市空间发展经历了以下阶 段：小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都市、城市群、巨大城市带表格 4：主要城市发展理论和不同发展阶段的总结即第一阶段是村庄社区形成小村镇。第二阶段是经济增长的工业化初期的小城镇。 第三阶段是完成城市化和工业化的城市。第

11、四阶段是向内外部区域进行外延经济扩散 的现代化大城市。第五阶段：区域内外部形成分工协作的功能化社区的大都市。第六 阶段是区域内外部形成高度协同一体化的卫星城或城市圈层的城市群。第七阶段是多 个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大城市带。图表 23：城市发展的空间拓展规律总结2.2、都市圈（城市群）的概念和不同发展阶段都市圈概念最早源于 20 世纪初美国政府的大都市区（Metropolitan Area）概念， 后来在日本被广泛应用。它是指以经济发达的中心城市为核心，与具有一定结构、功能且内在联系紧密的区域所形成的高度城市化区域。都市圈可以依托中心城市的集聚与扩散效应，可以辐射带动圈域其他城

12、市一体化发展。 应该承认，都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效应大于溢出效应，即区域内各类资源会全部流入核心城市；随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚， 溢出效应会逐步显现。制造业等传统产业将首先向外扩散。这种产业“集聚扩散再 集聚再扩散”效应就是都市圈圈层结构形成的原因。图表 24：都市圈发展从虹吸到溢出再到圈层网络分布从国际都市圈理论和实践来看，都市圈都市经历了“雏形期成长期成型期成 熟期”的演化。即在工业化初期，城市间通过铁路等交通工具相互连接，工业经济是此 阶段的主导经济。伴随城市不断扩展，广大农村成为生产要素净流出地区。此阶段城 市空间结构呈核心放射状，都市圈的圈层结构不明

13、显。此后，城市由向中心集中转为 放射状向外扩展，产业和人口向郊区呈圈层蔓延转移，郊外区域性副中心产生。最后， 伴随城市进程加快，人口膨胀、地价上涨、交通拥挤、居住环境恶化，郊区生态价值 得到重估。此时都市圈进入全面发育时期。原先在城区的重化工业和制造业外移和重 新集聚。副中心逐渐强大并形成新圈域。在信息化浪潮和高新技术产业发展下，现代 生产性服务业崛起。都市圈空间结构开始由单中心向多中心转变，在更高层次上融合、 改造、提升，成为多中心网络化的城市群空间结构。2.3、城市群成为经济增长和人口吸纳之地2.3.1、东京都和东京都市圈日本三大都市圈包括了东京都市圈（东京都、神奈川县、千叶县、琦玉县等）

14、、中京都市圈（岐阜县、爱知县、三重县）、近畿都市圈（京都府、大阪府、奈良县等）。以东京都市圈为例，其由东京都、神奈川县、千叶县等组成。随着都市圈的不断外溢 和拓展，目前，日本东京都市城市群已经呈现典型的圈层式分布。图表 25：日本三大城市群及东京城市群区域位置图表 26：日本东京都市城市群呈圈层式分布在 1945 年到 2000 年间，伴随着“二战”结束和日本经济崛起，东京都的经济和人 口增长速度较快。但是到了发展后期，日本东京都周边三县的经济和人口增速开始超 过东京都本身。例如，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县 GDP 之和在全国比例 由 2001 年的 13.4%升至 2013 年的

15、14.1%，而同期东京都 GDP 占比则 18.5%附近不变。图表 27：日本东京都周边三县 GDP 之和占比呈上行趋势同样，到了发展后期，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县三县人口之和在 全国占比由 1920 年的 14.5%升至 2010 年的 27.4%，而东京都人口在全国的占比常年保 持在 10%基本不变。图表 28：日本东京都周边三县人口之和占比持续上升2.3.2、纽约市和纽约州美国三大城市群包括：东北部大西洋沿岸城市群（纽约、波士顿等）、北美五大湖城市群（芝加哥、底特律等）、洛杉矶大都市区城市群（洛杉矶、旧金山等）。 其中，美国的东北部大西洋沿岸城市群位于大西洋沿岸低地，历史上一

16、直是美国的政治、经济和文化中心。该城市群包含了 1 个千万级城市（纽约），12 个百万级城市（波士顿、费城、华盛顿等），30 多个中小城市（大西洋城等）和 200 多个卫星城镇。 它以只占美国 2%的土地和 17%的人口，却创造了美国 20%的 GDP。在城市群中，若干 个主核、次核城市间形成了良好的协同、分工：纽约是世界经济和金融中心、费城是重工业城市、华盛顿则是美国政治中心。图表 29：美国三大城市群及东北部大西洋城市群区域位置图表 30：美国纽约东北部大西洋城市群的城市分布同样，到了发展后期，美国东北部大西洋沿岸城市群中纽约周边的城市群的经济 和人口增速加快。例如，美国东北部大西洋沿岸城

17、市群中非纽约市人口占美国东北部 城市群人口比例由 1970 年的 82.5%上升至 2008 年的 84.5%。图表 31：美国东北部城市群中非纽约市人口占美国东北部城市群人口比例逐年上升2.4、城市群成为房地产投资旺盛之地随着经济和人口不断向城市群汇集，该区域也逐步成为房地产投资的旺盛之地。例如，2013 年，日本东京都 GDP 中房地产贡献值达到 12.1 万亿日元，由此，日本东京都 GDP 中地产贡献值占全国的比例由 2001 年的 18.8%上升至 2013 年的 20.2%。 同样，2013 年，美国东北部大西洋沿岸城市群的 GDP 中房地产贡献值达到 4364.4亿美元，由此，该城

18、市群的 GDP 中地产贡献值占全国的比例由 2005 年的 19.7%上升至2013 年的 20.3%。图表 32：东京都 GDP 中地产贡献值占全国比例上行图表 33：美国东北部城市群 GDP 中地产贡献值占全国比例上行发展的后期，核心城市周边的房价涨幅也呈现高于核心城市的趋势，20102016 年间，东京都周边三县住宅地价涨幅高于全国水平。19802008 年间，美国东北部大 西洋沿岸城市群中非纽约的中大西洋地区的预制房屋平均售价涨幅也高于纽约市区。图表 34：东京都周边三县住宅地价格涨幅高于日本全国水平图表 35：纽约周边城市群房屋价格涨幅高于美国全国水平3、城市群将是我国未来发展的重点

19、考虑交通等基础设施改善，城市社会观念、管理制度逐步融合，城市群发展思路已经开始在我国开始走向城市并成为发展重点。我们认为，中国城市群发展目前并未完全成型，未来依旧具备广阔空间。3.1、当前我国三大城市群介绍3.1.1、长三角城市群根据 2016 年 5 月国务院批准的长江三角洲城市群发展规划，长江三角洲城市 群（简称长三角城市群）位于长江入海之前的冲积平原，包括：上海，江苏省的南京、 无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、 湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、 池州、宣城等 26 市，占地面积 21.17 万平方公里，

20、该城市群的战略定位是：最具经济 活力的资源配置中心，具有全球影响力的科技创新高地，全球重要的现代服务业和先 进制造业中心，亚太地区重要国际门户作为发展相对成熟的长三角地区，上海、南京、杭州等一二线城市周边的三线城 市经济和人口增速较高，相应地其地产销售增速也较高。例如 2000-2016 年，全国 GDP 增长 6.42 倍，而长三角中三线城市的 GDP 则增长了 7.98 倍。同样，2008-2015 年，全国常住人口增长了 3.51%，而长三角中三线城市的常住人 口则增长了 4.77%。图表 36：长三角中上海周边城市群经济增速较高图表 37：长三角中上海周边城市群人口增速上升随着经济和人

21、口的不断汇集，长三角中三线城市的商品房销售和投资增速也较高。2008-2015 年，全国商品房销售面积增长了 0.95 倍，而长三角中三线城市的商品房销 售面积则增长了 1.27 倍。同样，2006-2015 年，全国房地产开发投资增长了 3.94 倍，而长三角中三线城市 的商房地产开发投资则增长了 4.81 倍。图表 38：长三角中上海周边城市群商品房销售增速较高图表 39：长三角中上海周边城市群房地产投资增速较高3.1.2、珠三角城市群珠江三角洲（或珠三角城市群）位于广东省中南部，珠江入海口与东南亚地区隔海相望，包括广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆等 9 个城市， 新扩

22、容清远、云浮、阳江、河源、汕尾 5 个城市，一共 14 个城市。大珠江三角洲地区 另外加上香港、澳门。珠三角是中国城市群中经济最有活力、城市化率最高的地区。 作为发展相对成熟的珠三角地区，广州、深圳等一二线城市周边的三线城市经济 和人口增速较高，相应地其地产销售增速也较高。例如 2000-2016 年，全国 GDP 增长6.42 倍，而珠三角中三线城市的 GDP 则增长了 7.84 倍。同样，2003-2016 年，全国常住人口增长了 7.00%，而珠三角中三线城市的常住人 口则增长了 22.8%。图表 40：珠三角中广深周边城市群经济增速较高图表 41：珠三角中广深周边城市群人口增速上升随着

23、经济和人口的不断汇集，珠三角中三线城市的商品房销售和投资增速也较高。2002-2015 年，全国商品房销售面积增长了 3.79 倍，而珠三角中三线城市的商品房销 售面积则增长了 5.75 倍。同样，2005-2015 年，全国房地产开发投资增长了 5.03 倍，而珠三角中三线城市 的商房地产开发投资则增长了 6.91 倍。图表 42：珠三角中广深周边城市群商品房销售增速较高图表 43：珠三角中广深周边城市群房地产投资增速较高3.1.3、京津冀城市群京津冀是中国的“首都圈”，位于环渤海湾地区、华北平原北部，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、秦皇岛、张家口、承德、石家庄、沧州、邯郸、

24、 邢台、衡水等 11 个地级市。其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区。该区域 土地面积 21.8 万平方公里。2017 年 4 月，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区， 涉及保定市下辖的雄县、容城、安新 3 县及周边部分区域。受行政体制的约束，该城 市群一体化发展水平相对较低。整体定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体 协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。作为发展相对滞后的京津冀地区，北京、天津等一二线城市周边的三线城市经济 增速较低。例如 2000-2016 年，全国 GDP 增长 6.42 倍，而京津冀中三线城市的 GDP 只增长了 6.

25、19 倍。受益于京津冀一体化政策推动，该区域的人口流入有所加快。2007-2015 年，全国 常住人口增长了 4.04%，而京津冀中三线城市的常住人口则增长了 5.28%。图表 44：京津冀中京津周边城市群经济增速较低图表 45：京津冀中京津周边城市群人口增速有所上升.随着政策的持续推动，京津冀中三线城市的商品房销售和投资增速也较高。2002-2015 年，全国商品房销售面积增长了 3.79 倍，而京津冀中三线城市的商品房销 售面积则增长了 6.95 倍。同样，2005-2015 年，全国房地产开发投资增长了 5.03 倍，而京津冀中三线城市 的商房地产开发投资则增长了 7.46 倍。图表 4

26、6：京津冀中京津周边城市群商品房销售增速较高图表 47：京津冀中京津周边城市群房地产投资增速较高3.2、未来我国将发展 19 大城市群3.2.1、19 大城市群概况2011 年 6 月，全国主体功能区规划正式公布。此规划是我国国土空间开发的战 略性、基础性和约束性规划，有助于推进人口、经济和资源环境相协调的国土空间开 发格局。按开发方式，该规划将我国国土空间分为以下主体功能区：优化开发区域、 重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。优化开发区域是指国土开发密度已经较高、资源环境承载能力开始减弱的区域。 重点开发区域是指资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域。限制开 发区域是指资源

27、承载能力较弱、大规模集聚经济和人口条件不够好并关系到全国或较大区域范围生态安全的区域。禁止开发区域是指依法设立的各类自然保护区域。图表 48：我国土地开发强度情况图表 49：我国国土空间划分为四类主体功能区为加快城市群建设发展，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市和特色 镇，2016 年 3 月，国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出，要优化城镇化 布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通 道为纵轴，大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的“两横三纵”城市化战略格局。规划指出：建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争

28、水平。培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、 长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展增长极。其中，东北地区城市群又分为哈长和辽中南城市群。即规划提及的城市群将达 19个。图表 50：我国 19 大城市群区域分布状况图表 51：我国“两横三纵”城市化交通发展战略根据规划，未来我国 19 大城市群中，国际级城市群将有 4 个：长三角、京津 冀、珠三角、成渝地区；国家级城市群将有 6 个：辽中南、长江中游、山东半岛、海 峡西岸、中原、关中平原；而区域级城市群将有 9 个：哈长、山西中部、

29、呼包鄂榆、 宁夏沿黄、兰州西宁、黔中、滇中、北部湾、天山北坡。从而形成能级分层的城市群 结构化分布。图表 52：我国 19 大城市群分层设计下表列出了未来我国 19 大城市群的基本情况。其中，已经获得国家批准的城市群6 个，包括：长三角、成渝地区、长江中游、中原地区、哈长地区、北部湾地区城市群。表格 5：我国 19 大城市群基本情况介绍4、我国城市群发展空间测算4.1、未来我国三大城市群发展空间测算目前，我国主要的三大城市群（长三角、珠三角、京津冀）的土地面积和人口数量已经达到美日等发达国家水平，但是人均 GDP 和地均 GDP，以及 GDP 占全国的比例还处于较低水平。例如，经济综合实力最强

30、的长三角城市群人均 GDP 和地均 GDP 分别是 1.44 万美元/人和 1025 美元/平方公里，距离美日主要城市群的差距还较大。美国东北部大西洋城 市群的人均 GDP 达到 6.20 万美元/人，日本的太平洋沿岸城市群的地均 GDP 达到了 9600 美元/平方公里。表格 6：2016 年我国三大城市群与纽约、东京城市群经济指标对比我们可以测算未来我国三大城市群的整体发展空间。从谨慎角度出发，我们假设 以美日城市群人均 GDP 的最低值的 50%作为未来我国三大城市群的发展目标值，则由 人均 GDP 差异测算出来的长三角、珠三角和京津冀 GDP 增长空间分别是 1.45 万亿美元、0.69 万亿美元和 1.16 万亿美元。同样，从谨慎角度出发，我们假设以美日城市群地均 GDP 的最低值的 50%作为未来我国三大城市群的发展目标值，则由地均 GDP 差异测算 出来的长三角、珠三角和京津冀 GDP 增长空间分别是 0.92 万亿美元、1.56 万亿美元和2.17 万亿美元。综上，我们可以知道未来我国长三角、珠三角和京津冀的平均 GDP 增长空间分别 是 1.19 万亿美元、1.13 万亿美元和 1.66 万亿美元。表格 7：我国三大城市群与美日城市群对比及发展空间测算4.2、未来我国 19 大城