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1、昆明理工大学 国土资源工程学院地价评估昆明理工大学 国土资源工程学院国土信息与测绘工程系地价评估B期末考查报告学年学期：2015-2016年第1学期专业班级： 测绘 学生姓名： 希 学 号： 成 绩： 任课老师： 提交日期：2015年月日 全国及武汉市各类土地平均价格及分析一、最近10年（20052014）期间全国及所选城市各类土地平均价格表（如表1、表2）。1.1 表1 全国20052015各类土地平均价格表 单位: 元全国地价水平情况一览表年度综合商服住宅工业201435226552527774220133349630650337002012312958434620670201142017

2、17661658072010288251854245629200926534712382459720082526446535435882007175127421941561200615442480168148520051468237115824692008年4季度基准地价表2 武汉市20052015各类土地平均价格变化表 单位: 元 武汉市地价水平情况一览表年度综合商服住宅工业20051916379220595972006200639702185605200721634329234663220082283486823976812009242450082599694201027425443302

3、173020113070615733927612012310963013423764201342209004582280920144376936360378302006年更基准地价二、20052015期间全国及该市各类土地平均价格的差别、变化趋势以及造成这种差别和变化趋势的原因。2.1图1 中国20052015各类土地平均价格表 2008年4季度基准地价年份图2 武汉市20052015各类土地平均价格变化表 2006年更基准地价年份地价指数=报告期地价基期地价100%。地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定，地价指数大，则地价波动幅度大，

4、经济发展可能过热。计算方法为:地价增长率(%)=(当期平均地价-前一期平均地价)前一期平均地价100%。地价增长率(%)=(当期平均地价-前一期平均地价)前一期平均地价100% 2005年-2014年2005年-2014年图3图4全国地价增长率武汉市地价增长率（一）从图1可粗略的了解到2005年至2007期间，全国各类土地平均价格保持平稳，2007年我国主要城市地价状况商业、住宅、工业用地平均地价增长幅度均明显高于上年，其中工业用地平均地价增长幅度最为明显。到2008期间其地价指数较大，而2008年后价格水平保持较为平缓，图3：地价增长率接近于0；2008-2010年， 2011年-2012年

5、全国各类土地平均价格总体呈下降趋势，其中较为明显的是工业用地价格近十年内，均保持在700元每平方米左右。（二）图2作为地方土地价格，由于收地域的影响及地方经济的影响，武汉市从2005年-2012年每年均以一定的增长率，保持增长，其中2006年虽然有放缓的趋势，但是仍然继续上涨2007年武汉市土地市场热度不减，中心城区土地有形市场全年共完成58宗地的交易，比2006年的49宗增加9宗。各用途土地供地中以兼容用地和居住用地为主。居住用地和兼容用地的供应量都是四年来的最高，到2008年全年地价是一个单边下跌的态势但是阶段性的谷底已经到来了， 2010年全国地价水平值持续上升，其各用途地价均略高于全国

6、城市平均水平；（图4）2010年全国总体地价增长率涨幅明显，各用途地价增长率均高于2009年，商业地价增长率超过2007年。2012-2013年，价格指数较大，经济发展过热。其地价增长率分别为：综合用地为42.89%，商业为42.89%，住宅为70.08%，工业为5.89% 。到2012年以后有所下降，并逐渐趋于平缓。2.2其大概原因如下： 总的说来城市地价的影响因素众多且复杂,地价水平和地价变化趋势受到社会、经济、政策等多方面因素的共同影响。分析显示：地价水平值与地价增长率的影响因素不尽相同,且主导因素差异显著:在市级地价影响因素中,房地产投资增长是地价上升的直接动力,而地价增长率则主要受城

7、市建设用地面积、房地产投资额的影响较;省级耕地保护政策对平抑地价、控制地价涨速作用显著,其中新增建设用地土地有偿使用费和耕地占用税是省级层次影响最显著的两项政策指标。2.2.1全国地价水平：2.2.1.1 2007年是我国“十一五”建设的第二年，也是土地政策参与宏观调控进一步深化落实的一年。多数城市继续延续近年来地价稳中有升的态势，商业、居住、工业等均较上年有大幅增长。其中商业用地地价平均增幅高于2006年5.91个百分点；居住用地地价平均增幅高于2006年9.17个百分点；工业用地地价平均增幅呈现快速增长态势，高于2006年12.48个百分点2.2.1.2国际上经济复苏速度放缓、变数增加，国

8、内经济走势稳中求进、总体可控，是地价趋稳略降、涨幅回落的宏观背景。2011年以来，中央政府综合运用经济、行政多种手段高压调控房地产市场，房地产市场进入从“量跌价滞”到“量价齐跌”的关键转变阶段；土地市场已经开始步入量价齐跌阶段，2012市场严调预期仍将漫延，商服和住宅等房地产用地价格将进入低速增长2012年以来，世界经济出现温和复苏态势，但较2011年经济增长仍相对放缓。目前来看，经济预期普遍调低，稳中求进的工作基调成为政策调控的主旋律。经济基本面的变化是地价走势的内在支撑2.2.1.3中央房地产调控政策持续从紧，各地出现的趋松微调政策陆续叫停，严控政策下市场预期进一步降低。在宏观经济环境及调

9、控政策等多重因素叠加下，土地和房地产市场热度不断下降，土地价格进入停滞回落通道。今年以来，土地和房地产市场仍然冷清，成交量持续走低，初步统计显示，土地市场热度放缓趋势明显。房地产市场持续低迷，将从需求面直接影响地价变化。2.2.2武汉市地价水平2.2.2.1武汉为湖北省省会，辖13个区。面积8483平方公里，全市总人口829万。武汉市于1999年开展了新一轮城市土地价格调查，并纳入国家级地价监测城市范围，于2006年更新了基准地价；确定监测范围469平方公里，设立各用途标准宗地共计125宗。从土地供应来看，在复杂严峻的宏观经济形势下，受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重因影响，2005年

10、商业用地出让的面积出现了明显的下降，2006年开始又出现逐渐回涨。这是因为2005年国家出台了多项土地政策，核心思想是严格保护耕地，严格控制土地市场，造成取得土地成本增加，土地资源紧收，整体经济开始显著降温。2007年武汉市土地市场平稳运行，城市平均地价水平小幅上升，与城市社会经济发展相协调。2.2.2.2（一）经济建设和社会发展的总体形势（二）近期出台的各项土地政策的影响（三）不断增加的住宅需求对城市地价的影响。2007年土地市场的运行情况：国家宏观调控加强，土地供应加大，市场热度不减、平稳运行， 总的来说，2008年地价的变化趋势基本延续前一年的势头地价稳中有升在这种形势下，地价仍保持小幅

11、上升的趋势。2012年-2014年综合、工业、商业、住宅地价水平稳中略升，地价增幅均低于全国平均水平，地价同比增速明显回落。出，2006年住宅用地出让的面积出现了明显的下降，2007年开始又逐渐回涨。继2005年国家出台的严格土地政策之后，2006年央行两次加息，拟通过增加还贷成本影响部分以投机、投资需求为主的消费者，从而压缩市场需求，令房地产价格回落。同时国务院和国土资源部还相继出台一系列规范国有土地使用和调控的政策，2006年国家的宏观政策仍是偏紧的主调。三、用长期趋势法预测未来两年（2016、2017）年全国及所选城市的各类土地平均价格。长期趋势法的基本概念：房地产需求量的变动 在短期内

12、往往难以判 断其发展趋势, 但从 长期来看, 会发现一 定的变动规律 和发展趋势。因此, 房地产需求量的预测可以通过搜集所求变量在过去较长时 间内的数值, 按 照时间先后顺 序将其排成时间序列, 从而找到变量随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势, 然后通过外延或类推的方法进行预测。3.1 平均增减量法（平均增减量趋势指房地产价格随时间数 列逐期增减量大致相同，即大致呈等差数列递增或递减）平均增减量法适用于变量时间序列的逐期增减量大致相同的情况。此时, 未来变量的预测可以通过即期值与平均增减量乘于期数差的和来计算。但如果逐期上涨额相差很大、 不均匀, 即时间序列的变动幅度较大, 则计算出的趋

13、势值与实际值的偏离也就很大, 用这种方法计算的准确性也就随之降低。平均增减量法的基本公式为: 平均增减量法的基本公式为:其中, Vi 第i 期的趋势值;1-1 i 时期序数, i = 1 , 2 , , n ; P 基期房地产价格的实际值;1-2d 逐期增减量的平均数;Pi 第i 期房地产价格的实际值。3.2 平均增减速度趋势法（平均发展趋势是指房地产价 格随时问数列的逐期发展速度大致相同 ，即房地产价格随时间大致呈等比数 列递增或递减）1-41-3平均发展速度法适用的条件是: 变量的变动过程是持续上升或下降的, 并且各期上升或下降的幅度大致接近。这时, 未来变量的预测可以通过即期值与平均发展

14、速度的期数差次乘幂的乘积来计算。平均发展速度法的计算公式1-4：3.3 移动平均法：移动平均法是对原有变量按照时间序列进行修匀, 即采用移项递移的方法分别计算一系列移动的时序变量平均数, 形成一个新的派生平均变量的时间序列, 从而消除变量短期波动的影响, 显现出变量组的基本发展趋势,然后对这组平均变量利用类似于平均增减量法的方法来预测其未来值3.4 数学曲线拟合法：数学曲线拟合法适用于时间序列变量明显符合曲线变化形态的情况, 在这种情况下, 假设变量的未来值符合曲线的走势就可以从这条曲线的走势线得到预测值。根据曲线类型的不同, 数学曲线拟合法主要可以分为: 直线趋势法、 指数曲线趋势法和二次抛

15、物线趋势法, 其中直线趋势法最简单也最常用。线性趋势法的基本公式为: Y= a+bX其中, X, Y分别为期数和趋势值。 a 、 b通常利用最小二乘法来确定, 分别为:1-51-6当时，a，b公式可以简化为1-6式：1-6未来两年的全国及武汉市各类地价:2015年全国综合地价：2015年全国及武汉市各类地价全国abx价格（单位：元）综合2702.5131.106114144.666商业4783.2268.248117733.928住宅199.6772237.579112813.046工业624.815.74511797.995武汉市综合12830.9136.506114332.466商服158

16、23.5301.63119141.43住宅13328.1212.28115663.18工业1710.313.51811858.998价格（单位：元）2005年-2015年的工业价格资料年度序数XYX.YX2趋势a+Bx20051-5597-298525588.64 20062-4605-242016615.67 20073-3632-18969642.71 20084-2681-13624669.75 20095-1694-6941696.78 20106073000723.82 2011717617611750.85 20128276415284777.89 2013938092427980

17、4.93 2014104830332016831.96 2015115858.9984294.9925859.00 总计07961.9982973.99110a=723.818b=27.036N=0描述这类地价的长期趋势线具体方程为：Y=732.998+27.036X同理：2016年全国及武汉市各类地价全国abx价格（单位：元）综合2702.5262.212164275.773商业5051.448536.496768270.428住宅3702.186311.911265573.653工业640.54531.490686829.4891武汉市abx价格综合12967.406273.0121646

18、05.479商服16125.13603.26569744.72住宅13540.38424.562766087.756工业1723.81827.036276886.03562017年全国及武汉市各类地价全国abx价格综合2702.5262.212174537.985商业5051.448536.496778806.925住宅3702.186311.911275885.564工业640.54531.490687860.9798武汉市abx价格综合12967.406273.012174878.491商服16125.13603.265710347.99住宅13540.38424.562776512.319工业1723.81827.036277913.0719【参考文献】1 吴庆玲. 房地产价格评估M. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.2王万力.利用长期趋势法对房地需求量的预测J.房地经济建筑经济，2006,12(1):163-164.报告中所使用的数据来源：表一、表二、图3、图4中的数据均来自：（中国地价