设备设施管理手册.docx

1、设备设施管理手册设备设施管理手册第一章 设备设施通用管理制度 一、设备设施安全管理1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全设备台帐 。2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修 由工程部 （设备设施管理部门） 转业技术人员实施； 相关专业人员必须具备相 应的资质、上岗证。3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行 24 小时值班制度；为经主 管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应 的安全措施和技术措施，谨防事故发生。5、设备管理、 运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律， 贯彻“预 防

2、为主”方针，防止安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示 标志。7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫 生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活 五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设 施维护保养情况进行一次拉网式大检查， 对检查中发现的问题制订下一年 年 度设备设施保养计划 、年度设备设施大中修计划 。二、设备设施检查管理1、每季度（或每月），工程部经理组织专

3、业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写季度 / 月度设备设施检查记录 。2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全 面检查， 发现异常或事故隐患时及时排除， 重大问题及时向工程部 （设备设施 主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零 部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。、设备设施值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点操录各设备 运行数据，认真填写设备运

4、行记录 、交接班记录。3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处 理时，应及时报告上一级主管协调处理。4、交接班规程（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能 私自调班、顶班。因故不值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。（2）交班时，交班人员必须 20 分钟作好交班准备。（3）接班时，接班人员必须提前 15 分钟到达值班岗位准备接班。（4）交接班时主要在做好 “五交” -交安全、 交纪录、交工具、交场地卫生、 交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。（5）下列情况下不得交接班：1没有完全达到“五交”规范要求时。2接班人未到岗，

5、交班人不准下班。3接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。4交接过程中发生故障，应停止交接，有交班人负责处理事故。接班人 协助。四、设备设施维修保养管理1、 各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养，如遇此类设 备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。2、 各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压 力管道、 起重机械消防系统、 安防系统机械维修检查等） 一律实行外委维护保 养。对于外委项目维保， 工程部应指派专人监督维修保养质量； 每次外委项目 实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进 行作业。3、 维修（1） 检查中如发现

6、设备设施存在隐患或性能恶变， 维修主管应提前备好相 关备件，预订维修时间实施作业。（2） 如在预定维修时间施工影响业户正常生活， 则需报经管理处主任同意 后方可实施，并提前告知辖区内业户。（3） 维修主管应督导维修人员按时作业。（4） 施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5） 维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写设备设施维修记录。4、保养（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购并报批，提前组织维修 保养材料。（2）正式施工前， 维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条 件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护 措施，要求相关人

7、员做好配合。（3）保养完毕后，保养人员应如实填写设备设施保养记录5、紧急事故处理（1）接到紧急故障请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重 大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、 了解故障原因， 制订抢修方案。（3）实施抢修前， 严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以 配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲 目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支 援，并按中华人民共和国国务院令（第 373 号）特种设备安全监察条例执 行。（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制

8、订相应防范措施。（6）每次紧急故障处理完毕后， 工程部经理应如实填写出书面报告上报相 关部门。五、设备设施大中修、更新、改造管理1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、 更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交友小区 / 大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见） 。2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维 修资金。3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。4、工程部竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款 项支付签字手续（按西安市物业管理条例规定，须由业主委员会全体成员 签字）。六、设备资料管理1、物

9、业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、 施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等） 物业公司档案室专柜保管。2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、 设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。 机电设备档案主要包括：设备台帐、随机资料图册、设 备设施维修记录表 、设备报废审批表 。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记 录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特种设备，应定期 对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理记录应按

10、规定办理登记手续，并及时归还。 第二章 变配电设备设施管理制度一、供电系统管理规定 除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：1、建立健全变配电运行制度、电器维修制度，加强日常维护维修。2、电器线路符合设计、施工技术要求。3、停电、限电应提前 24 小时向使用该部分负荷的业主发出停电通知 ； 对于突发性的停电事故应先了解停电原因，并向业主做出解释。4、禁止乱拉、乱接供电线路，严禁超负荷用电；对临时施工工程、业主 装修等要制订临时用电管理措施。5、发生特殊情况（如短路、火灾、地震、水灾等）时，必须按规定及时 切断电源，并采取相应措施。6、按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。7、

11、做好配电房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。8、值班员必须加强变配电设备设施日常巡视：（1）巡视要求1变配电室值班电工每班巡视配电柜、电容柜不少于 2次。2变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、 巡视、 监控，并做好相关记录。3对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决。（2）巡视内容1变压器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。2变压器运行是否过载、超温（油浸湿变压器温度不得超过 85%）。3有异常响声和气味。4密切注意电压表、 电流表、 功率因数表的指示情况 （功率因数补偿低于0.9 时，因及时调整），严禁变压器、开关超载运行。5单相、三相电压是否在额定值的士 10%范围内。

12、6各种接头是否有过热或烧伤痕迹。7防鼠设施是否完好。8接地线有无锈蚀或松动。9各种表示牌、表示物是否完好。10安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。(11)值班员应如实填写交接班记录 、配电室运行记录 。(12)建立健全各类供电设备档案。二、变配电设备设施操作规程1、安全注意事项(1)操作人员应严格按照规程操作，保证设备正常运行。(2)作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、棉布工作服、使用绝 缘工作杆(或设备专用工具) ，站在高压绝缘垫上工作；绝缘安全工器具必须 符合电力部门相关标准(参照国家电网公司电力安全工作规程 。)(3)在室内高压设备设施上工作，应在工作场地两侧及对面悬挂“止步，

13、高 压危险！”标示牌。(4)操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴线手套、避免正向面对操作设 备。(5)严禁操作带电高压设备。(6)操作带电低压设备时，必须具备以下条件：1有工作许可2有监护人(必须2人以上工作)。3所有工器具材料齐全(绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶 等)并符合安全要求。(2)电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的 绝缘电阻。(3)倒闸操作前，电梯应降至基站。2、配电室安全保证措施(1)组织保证措施在电气设备上工作，保证安全的组织措施为：1工作票制度在电气设备上工作，应填写用工作票或按命令执行：填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部分

14、停电者； 低压 设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者； 高压室内二次接线上的 工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。工作票签发或命令发布人 (工作领导) 所负的安全责任： 工作的必须 性和安全性；工作票上所填安全措施是否正确完备；工作负责人和工作班人员 是否适当和足够，精神状态是否良好。工作负责人（监护人）所负的安全责任：正确安全的组织工作；工作 前应将工作责任、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交代清楚， 并结合实际进行安全思想教育；工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正 确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各

15、项安全措施是否完 备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。2工作许可制度施工人员在完成施工现场的安全措施后，还应：会同监护人到现场再次检查所做的安全措施，以手触试，证明检修设 备确无电压。 对监护人指明带电设备的位置和注意事项。和监护人在工作票上分别签名。完成上述手续后，施工人员方可开始工作；监护人、施工人员任何一方不 得擅自变更安全措施，施工人员不得变更有关检修设备的运行接线方式。 工作 中如遇特殊情况需要变更时，应事先取得对方的同意。3工作监护制度施工人员经许可开始工作后，监护人应对施工人员的安全加以监护。 监护人必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的动作。工作期间，监护人因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临 时代替，离开前应将工作现场交代清楚，并告知施工人员；原监护人返回工作 地点时，也应履行同样的交代手续。监护人除担任监护工作外，不得兼做其他工作。监护人在全部停电时， 可以参加施工作业。但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个 工作地点并不至误碰导电部分的情况下，方可参加施工。监护人如发现施工人员违反安全的规程、危