重庆甲级写字楼市场2017年回顾及2018年展望.pdf

1、重庆甲级写字楼市场2017年回顾及2018年展望Chongqing Grade A Office Market 2017 Overview and 2018 Outlook第一太平戴维斯华西区研究部2018年1月 2016年，面对国内经济下行压力，重庆推动经济继续保持稳定增长。经济总量达17558.8亿元，同比增长10.7%，居全国各城市GDP排名第六位。2017年前三季度，重庆实现地区生产总值14309.18亿元，按可比价格计算，同比增长10%，增速居全国第三位，比平均水平高3.1个百分点。第三产业实现增加值7041.03亿元，增长10.6%。202,0004,0006,0008,00010

2、,00012,00014,00016,00018,00020,0000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人民币 亿元社会生产总值（左轴）42.4%42.6%42.9%44.4%45.4%45.1%47.9%46.7%44.6%45.0%44.6%44.6%45.4%45.5%45.8%45.0%44.2%44.7%41.7%42.5%42.9%42.3%40.5%41.5%42.2%43.0%45.5%45.7%46.8%47.0%46.4%46.7%46.8%47.7%48.4%49.2%0%20%40%60%80%100%第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业西安0

3、5001,0001,5002,0002,5003,00005,00010,00015,00020,00025,0002016年常住人口（万人）年常住人口（万人）20162016年第三产业年第三产业增加值增加值（人民币（人民币 亿元）亿元）天津=100万平方米甲级写字楼存量北京上海广州深圳成都=100万平方米甲级写字楼存量北京上海广州深圳南京成都重庆重庆全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量重庆市地区生产总值重庆市地区生产总值（2001-3Q2017）重庆市三次产业占比（重庆市三次产业占比（2000-3Q2017)数据来源：国家统计局、重庆统计局、第一太平戴

4、维斯华西区研究部，2017年城市服务业发展32017年甲级写字楼市场主要指标新增供应新增供应29.4万万平方米 3.8%同比同比平均租金平均租金93.3平方米/月 3.3个百分点个百分点 同比同比空置率空置率48.2%36.9%同比同比净吸纳量净吸纳量21.4万万平方米%25.0%同比同比数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。4数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年市场供需0%10%20%30%40%50%60%70%80%01020304050602011201220132014201520162017万

5、平方米万平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）ABC2017年，重庆全市甲级写字楼市场迎来位于渝北新牌坊的财富金融中心，江北嘴区域的国金中心T1、T3、T5，及国华金融中心B栋入市,共计29万平方米新增供应。在需求回暖态势和新增供应回落的影响下，年末全市空置率较去年同比下降3.3个百分点至48.2%。重庆经济基本面良好，产业结构不断优化调整，市场需求逐步转暖，全年市场净吸纳量21.4万平方米，同比上涨36.9%。重庆甲级写字楼市场供应及需求（2011-2017）5数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年区位区位江北嘴业权业权自持/只租不售体量体量12.5万平方米年度新增供

6、应一览1国金中心T1区位区位江北嘴业权业权自持/只租不售体量体量2.8万平方米3区位区位江北嘴业权业权自持/只租不售体量体量T3/T5各3万平方米4国金中心T3/T5区位区位新牌坊业权业权散售体量体量8.1万平方米2财富金融中心2413江北嘴江北嘴新新牌坊新牌坊新观音桥观音桥新南坪南坪解放碑解放碑大石化大石化新杨家坪杨家坪国华金融中心B金融与保险金融与保险36%专业服务专业服务19%房地产与建筑房地产与建筑14%高新科技高新科技9%新型金融信托/基金6数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年需求分析新增租赁成交分析（1/2）金融和专业服务金融和专业服务等行业为2017全年租赁需求最主要

7、驱动力，其中新型金融企业和咨询服务类表现最为活跃。按新增租户资本来源，内资内资为主要的需求来源。金融金融2017年重庆甲级写字楼市场新增租赁面积行业分布2017年重庆甲级写字楼新增租户资本来源分析行业分类行业分类咨询服务法律服务专业服务专业服务53%22%56%16%内资内资本地本地外资外资/合资合资资本来源资本来源34%5%61%金融29%专业服务22%房地产与建筑 15%金融41%专业服务14%房地产与建筑 12%专业服务49%房地产与建筑 19%制造加工17%内资68%外资/合资5%本地27%杨家坪内资53%外资/合资3%本地44%南坪内资71%外资/合资1%本地28%观音桥内资43%外

8、资/合资14%本地43%大石化内资69%外资/合资3%本地28%解放碑内资59%外资/合资3%本地38%江北嘴需求分析新增租赁成交分析（2/2）7数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年0%20%40%60%80%100%解放碑解放碑江北嘴江北嘴大石化大石化南坪南坪观音桥观音桥新牌坊新牌坊杨家坪杨家坪运输与物流能源化工公共机构教育与培训制造加工保健与医药零售与贸易高新科技其他房地产与建筑专业服务金融与保险2017年重庆甲级写字楼新增租赁面积行业分布-区域内资68%外资/合资5%本地27%新牌坊从各区域的新增租户行业来看，解放碑及观音桥区域的金融行业最为集中，大石化区域专业服务较为突出，

9、而新牌坊地区的房地产与建筑行业租赁需求最大。各片区成交租户的资金来源均以内资企业为主，而大石化区域得益于某知名外资企业扩租，呈现外资所占比例最高。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年需求分析年度租赁成交TOP10（1/2）TOP 10 NEW LEASES05,00010,00015,00020,000重庆成都平方米中位数平均数前十大成交，重庆最大面积近5,000平方米，最小租赁面积超2,000平方米，中位数为3,700平方米。成都前十大成交的最小面积高于最小面积高于重庆最大面积，中位数更是超过8,000平方米。34%33%33%大石化江北嘴解放碑前十大租赁租户选择楼宇主要分布在大

10、石化，解放碑及江北嘴子区域,业主方楼宇均单一业权单一业权。重庆成都2017年度重庆甲级写字楼市场新增租赁成交面积排名前十的租户，占全年新增租户面积比例的不足一成不足一成，而成都则超超过两成过两成，重庆中小小面积面积租赁仍为主力。租赁租赁面积面积9.7%21.9%租赁载体和成交类型租赁载体和成交类型搬迁43%新设39%扩租18%升级18%新设68%搬迁14%重庆成都重庆搬迁占到四成，反应出市场对存量租户的竞争白热化。同期，新设立企业和升级企业占主导，侧面印证出成都产业的发展成果突出。82017年度重庆甲级写字楼市场新增租赁成交面积排名前十的租户排名前十的租户并对比成都市场。9数据来源：第一太平戴

11、维斯华西区研究部，2017年TOP 10 NEW LEASES重庆和成都两地市场资本来源均以内资企业内资企业为主导。但重庆新租赁中本地企业仍占3636.8 8%，中资企业在渝进驻和扩张规模未及成都。51.5%11.7%36.8%内资外资/合资本地85.1%7.2%7.7%重庆重庆成都成都4114136按个数重庆成都0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%重庆成都按面积金融与保险专业服务零售与贸易高新科技能源化工无论是按面积还是数量来划分，重庆市场前十租户行业均以金融业与保险类金融业与保险类和专业服务类专业服务类为主，分别占据62%和32%；而成都市场高新科技高新科技则

12、占据40%，仅次于专业服务的43%。金融业和专业服务仍是重庆甲级写字楼市场需求的最主要支柱，成都已经形成高新科技和前两大行业并驾齐驱的态势。行业来源行业来源资本来源资本来源2017年度重庆甲级写字楼市场新增租赁成交面积排名前十的租户排名前十的租户并对比成都市场。需求分析年度租赁成交TOP10（2/2）10数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年租金走势年内，虽甲级写字楼业主方“以价换量”的策略依然奏效，同比下降3.8个百分点，报人民币93.3元每平方米每月,全年重庆甲级写字楼平均租金指数跌幅较去年收窄。重庆甲级写字楼市场租金指数*（2010-2017）*租金指数变化以同样本比较为基础，

13、即不包括当期新增供应之影响。80859095100105110115120125Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q42011201220132014201520162017Q1/2011=100全市解放碑观音桥江北嘴大石化新牌坊南坪杨家坪ABC杨家坪区域则因甲级写字楼存量较少，和区域客户多、地理位置等原因去化较好，租金不降反升，与整体市场背离。前三季度，市场跌幅有限，租金价格战显现疲态。第四季度，在业绩压力下，部分楼宇开始出现价格进一步下滑，拉动价格下调。05010

14、0150200250总存量总存量万平方米观音桥杨家坪南坪新牌坊大石化解放碑江北嘴11数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年区域市场数据概览37.9%98.7解放碑解放碑空置率空置率租金租金*子市场子市场南坪南坪新牌坊新牌坊55.9%88.041.1%78.5江北嘴江北嘴56.1%97.8大石化大石化46.9%83.9重庆甲级写字楼区域市场存量重庆甲级写字楼区域市场存量（2017）观音桥观音桥9.2%90.0杨家坪杨家坪46.9%98.0*单位：人民币/平方米/月；租金变化以全样本比较为基础，即包括当期新增供应之影响。租金计算为各子市场内所监测项目的平均租金年度聚焦重庆甲级写字楼市场见

15、证“两个分”重庆甲级写字楼市场见证“两个分”分分动动分分化化目前目前金融行业新增租赁面积金融行业新增租赁面积全市新增租赁面积全市新增租赁面积金融行业退租面积金融行业退租面积全市退租面积全市退租面积2017年年重庆甲级写字楼重庆甲级写字楼新型金融新型金融行业租户面积占比行业租户面积占比53%18%82%33%年内，全市甲级写字楼的新型金融新型金融行业租户新增和退租占比均保持高位。解放碑解放碑31%江北嘴江北嘴17%年度新型金年度新型金融企业选址融企业选址新型金融行业企业一直以来租赁需求旺盛新型金融行业企业一直以来租赁需求旺盛，处于吸处于吸引客户考虑引客户考虑，办公租赁交通地理位置要求较高办公租赁

16、交通地理位置要求较高，一一定程度上带动甲级写字楼市场活跃度定程度上带动甲级写字楼市场活跃度，但其行业公但其行业公司续存不稳定等特点司续存不稳定等特点，带来部分退租风险和业主管带来部分退租风险和业主管理难度理难度，后期应持续关注后期应持续关注。13数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2017年中国人民银行分支行行长中国人民银行分支行行长座谈会座谈会把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置。严格规范金融市场交易行为，加强互联网金融监管。全国金融工作会议全国金融工作会议规范金融综合经营和产融结合。加强互联网金融监管。小额贷款公司网络小额贷款小额贷款公司网络小额贷款业务风险专项整治实施方案业务风险专项整治实施方案明确统筹监管，对网络小额贷款业务开展清理整顿工作。加强加强监管监管市场波动市场波动年度聚焦分动全国金融工作会议之后，政府对新型金融行业的审查和监管愈发严格，新型金融行业企业扩张受限，租户“快进快出”现象频繁出现，33%的市场退租为该类企业，促发市场波动。14市场分化市场分化12%88%负增长负增长Grade A23%甲级写字楼甲级写字楼分布分布业权业权退租面积大于新增退租面积大