成都新都区项目尽调报告16.10.26.pdf

1、 成都音乐小镇商业街项目 可行性研究报告 中铁德闳（天津）投资管理有限公司 日期：2016 年 10 月 18 日 I 目目 录录 项目背景项目背景 .2 2 第一部分第一部分 基金情况介绍基金情况介绍 .3 3 一、基金产品介绍.3 二、基金管理人介绍.4 第二部分第二部分 项目基本情况项目基本情况 .8 8 一、宗地位置及四至.8 二、地块现状及交地条件.9 三、用地性质与规划指标.12 第三部分第三部分 房地产市场分析房地产市场分析 .1313 一、当前整体经济形势及房地产市场分析.13 二、新都区整体情况分析.14 三、新都区商业用地市场情况分析.15 四、新都区商业房地产市场情况分析

2、.16 五、项目周边现状.17 第四部分第四部分 项目整体规划及定位项目整体规划及定位 .1818 一、初步规划设计思路.18 二、项目整体定位.19 三、项目 SWOT 分析.20 第五部分第五部分 项目开发及收入测算项目开发及收入测算 .2121 一、开发策略和进度.21 二、项目开发成本测算.21 三、项目销售计划.22 四、项目损益情况.23 五、公司现金流预测.23 第六部分第六部分 回购方情况介绍回购方情况介绍 .2626 一、川侠公司简介.26 二、川发展资产公司简介.26 三、四川发展公司简介.27 四、侠客岛公司简介.27 第七部分第七部分 风险分析及防范风险分析及防范 .2

3、929 第八部分第八部分 结论结论 .3030 2 项目项目背景背景 川侠公司【四川发展（控股）有限责任公司下属全资企业与成都侠客岛企业管理有限公司等共同出资成立的公司】欲在成都市新都区开发建设音乐产业园，考虑到其创新创业定位符合国家政策方针及区域未来发展方向，新都区政府给予支持并出台相应优惠政策，鼓励川侠公司在新都区拿地并开发建设音乐产业园。川侠公司已对位于四川音乐学院对面的 101 亩商业用地进行深入调研，拟通过挂牌方式取得土地并进行开发。由川侠公司与侠客岛等共同设立音侠公司，项目分两期开发，其中，一期为成都成都音乐小镇商业音乐小镇商业街街项目项目，占地 51 亩；二期为音乐产业园音乐产业

4、园项目，项目，占地 50 亩，由川侠公司自筹资金专项订制开发。现川侠公司及侠客岛等欲与我司合作共同开发成都成都音乐小镇商业音乐小镇商业街街项目项目，由我司发起设立“成都音乐小镇股权投资中心（有限合伙）”，基金以“股权+债权”的方式向音侠公司提供资金支持，基金的债权部分以项目的销售收入作为还款来源到期收回，基金的股权部分由川侠公司及侠客岛等原股东溢价回购。3 第一部分第一部分 基金基金情况情况介绍介绍 一、一、基金基金产品产品介绍介绍 1.1.基金基金要素表要素表 基金名称基金名称 中铁德闳成都音乐小镇私募股权投资基金 基金管理人基金管理人 中铁德闳（天津）投资管理有限公司 基金规模基金规模 1

5、 亿元（最终以实际募资金额为准）基金期限基金期限 18+6 个月，可延长 6 个月结束 资金运用方式资金运用方式 专项用于认购睿商汇信发起成立的成都音乐小镇股权投资中心（有限合伙）的有限合伙份额 基金收益分配方式基金收益分配方式 按年分配收益，到期一次性还本。基金管理费率基金管理费率 2%/年 委托人预期收益率委托人预期收益率 X/年 基金托管人基金托管人 招商证券股份有限公司 托管及外包服务费率托管及外包服务费率 0.1%/年 投资者认购投资者认购起点起点 100 万，10 万元的倍数递增。基金份额的认购费用基金份额的认购费用 X/年 2.2.有限合伙有限合伙情况情况简介简介 基于成都音乐小

6、镇商业街项目总投资额和项目公司资金使用的时间需求，睿商汇信拟发起设立两个有限合伙企业，以“股权+债权”方式向项目公司提供资金支持。总金额为 2.3 亿元，其中第一个有限合伙企业募资金额为 1 亿元，预计 2016 年 12 月中旬成立；第二个有限合伙企业募资金额为 1.3 亿元，预计 2017 年 3 月成立。两个有限合伙企业的资金运用方式为：部分资金用于收购项目公司股权，合计持有项目公司 70%股权，剩余资金以股东借款方式借给项目公司，股东借款利率为 15%/年，按季收息并按年向 LP 分配收益。本次只开展第一个有限合伙企业的资金募集，第一个有限合伙企业名称拟定为：成都音乐 4 小镇股权投资

7、中心（有限合伙），GP 为：深圳前海睿商汇信投资管理有限公司，LP 为：中铁德闳成都音乐小镇私募股权投资基金。资金运用方式为：部分资金用于持有项目公司 47%股权，剩余资金向项目公司发放股东借款。退出方式为：债权部分到期一次性还本，股权部分由原股东溢价回购。3.3.项目整体项目整体交易交易结构图结构图 二二、基金管理人介绍基金管理人介绍 1.1.中铁德闳情况简介中铁德闳情况简介 中铁德闳（天津）投资管理有限公司成立于 2011 年 3 月 8 日，注册资本：1000 万，法定代表人：刘争春，主营范围为：投资管理，资产管理。是一家具有中国中铁背景的基金管理公司，作为中国私募股权投资领域中的一员，

8、公司运用成熟的资本组织形式、专业化的投资理念和方法，管理私人或机构投资者的资金及媒介资源，对资源勘探、基础设施建设及房地产、一带一路等相关领域进行投资。公司管理规模超过 20 亿元人民币，控制资产 150 亿元，同时公司也结合自身渠道和相关资源，为中国中铁和中铁资源提供大量金融和投资咨询服务。投资者 中铁德闳 契约式基金 睿商汇信 有限合伙企业 1 有限合伙企业 2 侠客岛 项目公司 47%23%30%基金管理人 GP LP 项目 5 公司股权结构如下：中国中铁股份有限公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，总部设在中国北京。作为全

9、球最大建筑工程承包商之一，中国中铁连续 11 年进入世界企业 500 强，2016 年在财富世界 500 强企业排名第57 位，在中国企业 500 强中列第 7 位。中国中铁拥有一百多年的历史源流。1950 年 3 月为中国铁道部工程总局和设计总局，后变更为铁道部基本建设总局。1989 年 7 月，铁道部撤销基本建设总局，组建中国铁路工程总公司。2000 年 9 月，与铁道部实行政企分开，整体移交中央大型企业工作委员会管理。2003 6 年 4 月归属国务院国资委管理。2007 年 9 月 12 日，中国铁路工程总公司独家发起设立中国中铁股份有限公司，并于 2007 年 12 月 3 日和 1

10、2 月 7 日，分别在上海证券交易所和香港联合交易所上市。成功案例：1）2012 年，中铁德闳与民生银行发起设立国内首支矿产资源风险勘探基金，规模为 3 亿元，借助中铁资源集团在矿产勘探、开发等专业技术及项目资源方面的领先地位，结合国内外金融资源，以基金形式进行投资。基金已顺利退出，2）2013 年，中铁德闳与全国企业 500 强、国内房地产排名第 26 的首创置业和招商银行发起设立房地产股权投资基金，基金第一期 10 亿元专项投资于北京房山区“新悦都”项目。项目总建筑面积 90389 平方米，容积率 1.93，以刚需住宅为主。基金已顺利退出，实现年化收益率 31.6%/年。3）2015 年，

11、中铁德闳旗下关联企业成功投资了“黄山市城市道路 PPP 项目”，该项目获得财政部 PPP 示范项目，基金规模 10 亿元，期限 10 年。2.2.睿商汇信情况简介睿商汇信情况简介 深圳前海睿商汇信投资管理有限公司成立于 2015 年 9 月 21 日，注册资本：1000 万元，法定代表人：张玉良，经营范围：受托管理股权投资基金，受托资产管理、投资管理，股权投资，创业投资。公司于 2016 年 1 月 14 日取得私募投资基金管理人；私募投资基金管理人登记证书编号：P1030058；在证券投资基金业协会首支产品备案时间：2016 年 5 月 27 日，产品备案编码：SJ8936。公司股权结构如下

12、：7 公司内部组织架构如下：8 第二第二部分部分 项目基本情况项目基本情况 一、宗地位置及四至一、宗地位置及四至 3.3.地理位置与区位关系地理位置与区位关系 项目位于四川省成都市新都区新政务中心和川音板块的核心区域，大方位为成都市北偏东，距离天府广场直线距离 19 公里，距新都区政府直线距离 2.2 公里，项目东侧紧邻地铁 3号线、高铁站及新都客运站，西侧距新都区主干道蓉都大道约 300 米，蓉都大道可直达成都市中心，北侧紧邻四川音乐学院新都校区，为一个长约 1.5 公里，宽约 40-50 米的两面临街，一二期总占地面积约 101 亩的商业地块，区位优势非常明显。9 4.4.用地范围与四至用

13、地范围与四至 宗地东至绕城大道东一段，南至其他项目用地,西至规划道路，北至学院路东段。二、地块现状及交地条件二、地块现状及交地条件 1.1.宗地现状宗地现状 宗地大部分地块已打围，围墙将宗地分割成几个小地块，部分地块作为社区活动场地、部分暂为停车使用，基本上达到场平建设条件。从地块条件看，所有地块长边均临学院东路，且呈规则矩形，非常适合打造成为一整条商业街。项目一期 项目二期 10 2.2.交通状况交通状况 宗地周边道路交通体系已非常成熟，周边有：成渝环线高速、成都绕城高速、蓉都大道、11 蜀龙大道、新都大道、学院路东段等。地块东侧距离规划中的交通枢纽（三站合一：地铁 3 号线、高铁站、客运站

14、）约 300 米，交通出行十分方便。3.3.现状生活配套现状生活配套 教育配套：宗地北侧紧邻四川音乐学院新都校区，半径 1.5 公里之内还有西南石油大学、成都医学院新都校区、四川省人民医院护士学校新都校区、成都市新都区职业技术学校、新都四中、桂湖小学、香城小学、蒙特棱利幼儿园等，教育资源丰厚。居住环境：附近住宅小区众多，有叠香庄园、翰香府、英伦世家、翠蝶湾、东郡湖景湾、邻和苑、汉嘉国际社区、芙蓉名城、聚贤雅丽园、桂景花城、博海城等住宅楼盘，周围居住氛围好，人口聚集度高。医疗配套：周围有新都区中医医院、新都区妇幼保健院、新都人民医院新院区、成都宝康医院、成都医学院第一附属医院、新都桂湖医院等，医

15、疗配套设施完善。12 4.4.大市政配套大市政配套 地块周边大市政配套十分完善。道路、供水、雨污水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气设施齐全。三、用地性质与规划指标三、用地性质与规划指标 项目用地性质为纯商业用地，一二期总占地面积约 101 亩，建设用地面积约 67333 平方米，总建筑面积约 130000 平方米，计容面积约 120000 平方米，地下建筑面积约 10000 平方米，容积率为 1.8。根据从规划主管部门了解的最新信息，地块内限高 18 米，建筑密度为 60%。项目一期占地 51 亩，建设用地面积约 34000 平方米，建筑面积约 61199 平

16、方米。13 第三第三部分部分 房地产房地产市场分析市场分析 一、当前整体经济形势及房地产市场分析一、当前整体经济形势及房地产市场分析 当前，国家经济发展步入“新常态”，房地产行业市场化水平越来越高，行业细分更加明显，竞争日趋激烈。1、国家中长期宏观形势将保持政治清明、经济繁荣 国家宏观经济将长期保持健康稳定发展，增速有所放缓，经济发展步入“新常态”。国家新一届领导人反腐倡廉、简政放权，同时深化改革，对经济发展方式和结构进行调整，都是为了实现我国长期发展的政治清明和经济繁荣。2、货币被动超发必然带动生产要素及资产价格上涨 央行被动发行货币将直接导致钢筋、水泥、木材、人工等生产要素价格的上涨，最终导致房地产等资产价格被动上涨。货币的超发使得房地产成为一个天然的投资避风港。同时，利率市场化的推行势必改变商业银行经营策略，未来优质房企取得低成本贷款更加容易，房地产行业格局将进一步洗牌，行业内的整合将会明显加剧。3、目前房地产市场处于高速发展期向稳定发展期的主动调整阶段 中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在需求仍非常旺盛，当前的形势是国家政策带动市场进行主动调整，房地产市场未