商业地产、城市综合体项目策划定位任务书.pdf

1、 第 1 页 共 18 页 商业地产、城市综合体商业地产、城市综合体开发开发项目项目 整体整体策划策划定位定位任务书任务书 说明：说明：该部分研究将从城市发展、区域升级及市场角度形成项目整体定位及未来发展战略，并根据区域的环境条件、交通条件、产业影响、配套成熟度、拆迁等要素对地块价值进行分析，结合XXXX及区域房地产市场现状及未来趋势，提出符合市场的提出符合市场的整体整体产产品定位品定位及功能分区及功能分区建议，在此基础上指导项目规划功能布局和指标调整建议。建议，在此基础上指导项目规划功能布局和指标调整建议。内容内容包含不限于包含不限于以下要求内容以下要求内容：项目概况：见附件项目概况：见附件

2、 第一阶段第一阶段整体策划定位：（工作时间：整体策划定位：（工作时间：签订合同之日起签订合同之日起7 70 0日内完成日内完成，含节假日，含节假日）1.城市及区域发展分析。1)西南区域及贵州省经济、政策、人口、规划发展分析（对XXXX市的影响）2)XXXX及项目区域宏观经济发展状况分析 第 2 页 共 18 页 3)XXXX及区域人口数量、生活水平分析 4)XXXX及区域产业结构、产业布局分析 5)城市政策及政府导向研究（包括不局限于土地政策、税收政策、金融政策及房地产政策）6)城市规划、基础及配套设施、交通分析 7)城市发展趋势判断（结合国际、国内案例）8)区域规划发展研究及机遇分析 9)项

3、目在城市发展中的机会研判 2.宏观房地产市场分析 1)XXXX房地产市场发展总体概况 城市房地产发展阶段及未来发展趋势 发展格局 房地产市场数据分析（开工量、竣工量、销售量及供应量）市场总体供求状况分析（含各产品类型供需）土地市场供需分析（含未来2-3年区域内可供土地状况分析）政策分析 2)住宅市场分析 住宅市场分布格局 土地及市场供应状况 价格水平分析 去化情况分析 产品分析 第 3 页 共 18 页 客户分析 项目住宅市场机遇研判 3)商业市场分析 商圈格局分析 商业发展水平及趋势分析 市场商业体量分析 未来潜在供应分析 消费者特征分析 租金及价格水平分析 业态分析 典型商业项目分析 项目

4、商业市场机遇研判 4)写字楼市场分析 写字楼市场发展水平分析 市场供应和去化情况分析 价格及租金情况分析 入驻率分析 客户特征分析 未来供求情况分析 产品水平分析 项目商务市场机遇研判 5)公寓市场分析 第 4 页 共 18 页 公寓产品供应分析（soho 公寓、酒店式公寓、商务公寓）价格及去化情况分析 客户分析 商务公寓产品用途分析（自住、办公、小酒店等）未来潜在供应分析 项目公寓市场机遇研判 6)酒店市场分析 酒店市场特征分析 酒店客群分析（旅游客群、会展客群、商务客群）国内外知名酒店品牌管理公司进入度分析 价格分析 入住率分析 未来供应情况分析 项目酒店市场机遇研判 3.XXXX典型竞争

5、项目分析 1)典型竞争项目界定 2)典型竞争项目总体概况 3)竞争项目市场定位分析 4)竞争项目开发模式分析（包含经营模式、融资模式、自持资产管理模式的分析）5)成本情况分析 6)开发节奏分析 第 5 页 共 18 页 7)产品特征分析（规划布局，体量情况及配比，产品形态及风格，楼型分析：标准层、层数及层高，户型，产品配置等）8)销售情况分析（各类产品去化）9)客户构成及特征分析 10)未来供应情况分析 11)本项目竞争市场机遇研判 12)示范区（示范园林、售房部、样板间）研究 13)核心竞争力及可借鉴点分析 4.项目本体条件解析 1)区位条件 项目指标：规模、技术指标、公建配套等 土地现状、

6、地质地貌等 项目内部附着物 区域四至 交通联系 拆迁情况 2)资源盘点 区域节点、标志物、边界 区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况 自然资源 人文资源 配套资源 第 6 页 共 18 页 3)地块价值分析 文化、历史价值 社会价值 城市价值 商业价值 商务价值 居住价值 产业价值 其他价值点 4)区域人口分析 近郊人口：主要对本项目周边按照 3 或者 5 公里范围，分析人口规模、人口结构、消费能力等，并对未来人口发展情况进行预测 远郊人口：项目作为目的性消费项目，未来可能吸引的客群分析 5)区域产业现状 主要对本项目现有区域内部产业进行研究，判断其可能产生的影响，并评估在未来发展中的

7、作用。6)项目开发目标判断 主要根据开发商以及政府的要求，对本项目开发目标进行识别 5.项目开发案例研究与借鉴（国内国际案例不少于5个）1)案例选择说明 第 7 页 共 18 页 2)案例总体概况 3)案例总体定位 4)案例开发节奏、盈利模式分析（包含经营模式、融资模式、自持资产管理模式的分析）5)案例成功关键因素分析 6)案例总体规划、指标分析 7)功能布局分析 8)案例物业类型及功能指标占比分析 9)案例项目对城市发展的积极作用与意义分析 10)案例借鉴意义分析 （以上内容形成市场整体研究报告）6.专题研究专题研究 1)XXXX 民俗文化及消费文化专题研究（可运用于房地产项目开发之中）2)

8、都市旅游发展专题研究 3)房地产绿色生态及智能化发展专题研究 4)产业基地（平台）模式专题研究（可运用于房地产项目开发之中）5)拆迁方案专题研究（拆迁难易度分析，理想拆迁次序分析，综合拆迁建议，回迁建议等）6)标志性建筑（含超高层）专题研究 主要对 XXXX 全部标志性建筑进行研究，同时结合其他城市典型案例，提炼出标志性建筑产品特征、发展趋势、当地需求、市场指标、投入 第 8 页 共 18 页 回报等，针对性的提出本项目标志性物业开发建议。7)家居市场升级改造研究（主要对国内家居专业市场优秀案例）研究其发展模式及特点 研究功能及业态情况 XXXX 家居市场进行整体研判，研究 XXXX 市场家居

9、市场消费特征 对本项目红星美凯龙项目改造提供针对性建议 8)花鸟鱼虫市场改造专题研究 主要对本项目内花鸟虫鱼市场进行详细分析，并结合国内外典型改造案例，提出本项目改造建议。9)山体利用专项研究 主要对本项目山体资源进行专项分析，并结合国内外主要大型项目山体资源利用案例，提出本项目山体利用建议。10)工业遗址改造专题研究 主要对国内外典型工业遗址改造项目进行研究分析，判断其成功要素及需具备的发展条件，并结合本项目工业遗址情况，提出具体的改造建议。11)交通利用专题研究（案例研究，提炼要点，包括轻轨、道路对本项目的影响，要提出适用本项目的解决方法）第 9 页 共 18 页 主要对大型项目交通解决方

10、案进行专题研究，提出成功交通解决的方式，对本项目交通解决方案提供参考。12)XXXX 商业商家及消费者需求专题调研（访谈、问卷）13)XXXX 住宅客户需求专题调研（访谈、问卷）14)XXXX 商务客户需求专题调研（访谈、问卷）（以上内容形成专题研究报告）7.项目整体定位及发展战略研究 1)项目整体定位 2)项目发展战略 3)新产业策划定位 4)项目主题定位 5)物业配比（体量）定位 6)商业定位 商业市场定位 客户定位 形象定位 主题及功能定位 形态建议及业态配比 运营模式 7)住宅定位 住宅市场定位 客户定位 第 10 页 共 18 页 形象定位 主题及功能定位 形态建议及业态配比 8)写

11、字楼定位 写字楼市场定位 档次定位 客户定位 形象定位 主题及功能定位 形态建议及业态配比 运营模式 9)公寓定位 公寓市场定位 客户定位 形象定位 主题及功能定位 形态建议及业态配比 10)酒店定位 酒店市场定位 形象定位 主题及功能定位 第 11 页 共 18 页 形态建议及业态配比 运营模式及品牌建议 8.项目规划及指标调整建议 1)项目总体规划调整建议 2)2)功能布局调整建议 3)业态组合筛选及建议 4)各物业选址及分布建议 5)核心项目选择及选址建议（包含标志性、主题性、拉动性、特殊性、节点性物业）6)指标调整建议 容积率 各物业功能配比建议 各物业体量建议（住宅、写字楼、商业、公

12、寓、酒店）核心项目体量建议（主要包括公建类项目及其他配套项目）7)交通组织建议 8)整体景观概念及各物业类型景观概念 9.项目开发模式及策略建议 1)借鉴成功案例开发模式提出本项目开发模式建议（含方式方法、投资、资金、利润等）2)项目地块开发难易度及项目拆迁方案分析建议 3)项目总体开发分期（充分考虑项目融资、拆迁时序、开发、销售、回迁等各项开发模式，要有总盘策划思路）第 12 页 共 18 页 4)项目开发周期 5)各开发分期核心问题及目标体系建立 6)产品分期策略 7)配套分期策略 8)各物业分期开发体量及节奏 10.项目经济测算（多方案对比，经济测算要一级、二级联动起来测算）1)测算基础

13、分析 2)成本分析 3)产品价值估算分析 4)项目投资及收益估算 5)项目盈利能力分析 6)项目总成本利润率 7)项目总投资利润率 8)内部收益率 9)动态回收期分析 10)敏感性分析 第 13 页 共 18 页 11)财务风险分析 12)投资期内现金流量分析（包括每年的开工、竣工体量的计划；每年的拆迁投入、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等资金投入安排；各期销售回款计划；税收筹划；总体资金平衡表，结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径）11.11.一一期开发策略及产品建议期开发策略及产品建议 1)1)启动期整体策略建议启动期整体策略建议 2)2)回迁回迁物业物业方案建议

14、方案建议 3)3)示范区（售楼处及景观）方案建议示范区（售楼处及景观）方案建议 4)4)首期物业方案首期物业方案(建议商业类型建议商业类型)及产品及产品建议建议 （以上内容形成整体策划定位报告 一期开发策略及产品建议）第二阶段第二阶段设计顾问设计顾问：（工作：（工作时间：时间：视设计工作进度视设计工作进度）本阶段重点解决问题：整体定位以及规划调整建议落到实，把控规划过程 1.设计开始前阶段：1)1)完成完成整体规划设计任务书 整体规划设计任务书 一一期方案设计任务书期方案设计任务书，并与我司，并与我司进行进行沟通；沟通；2)组织由开发商、设计单位、策划单位三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位

15、与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。2.设计阶段（含规划草案阶段）：1)设计单位与策划单位共同提供 2-4 个不同的概念方案，并形成综合意 第 14 页 共 18 页 见后提出汇报方案。开发商组织会议就各方案进行讨论，初步确定 12 个优选方案后征求相关部门意见。2)概念深化、方案设计、扩初阶段与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议；3)主力店招商工作：跟随设计启动，通过商家实际需求指导商业设计。租赁市场调研分析 制定主力店租赁策略方案 初步沟通后设置租赁条件 完成租赁所需相关文件 完成招商手册编制（以上工作形成主力店（以上工作形成主力店招商招商

16、整体方案）整体方案）负责主力店商务谈判 了解主力店需求，提出设计建议 协助签订租赁意向协议 协助签订正式租赁合同 工作时间、工作时间、成果成果及报价及报价要求要求 1.整体策划定位工作时间要求（时间总计为 70 天，包含节假日）市场整体研究报告工作时间为 35 天 专题研究报告工作时间为 60 天（根据需要，分步研究）（以上工作可并行开展）在第 45 天时，提出体量比例及功能分布的初步思路 第 15 页 共 18 页 整体策划定位报告及一期开发策略及产品建议工作时间为 35天 时间 第1周 第2周 第 3 周 第4周 第5周 第6周 第 7 周 第8周 第 9 周 第10周 工作 计划 市场整体研究报告 专题研究报告根据需要，分步研究 提出体量比例及功能分布的初步思路（与政府部门进行沟通）整体策划定位报告 及一期开发策略及产品建议 2.报价要求 1)总体报价：完成所有要求工作的总价格（单位：RMB）2)阶段报价：完成 市场整体研究报告 并提出体量比例及功能分布的初步思路（与政府部门进行沟通），阶段报价。完成整体策划定位报告及一期开发策略及产品建议，阶段报价。完成整体规划设计任务书 一期