影响土地价格的因素分析.pdf

1、当代经济研究年增刊影响 土地价 格的因素分 析潘永强众所周知,土地价格是地租或土地纯收益 的资本化,因此,决定土地价格的因素也就是地租或土地纯收益和资本还原利率。土地价格与地租或土地纯收益成正比,而与资本还原利率成反比。土地纯收益或资本还原利率的任何变动,都会使土地价格产生相应的变动土地价格除了受土地纯收益和资本还原利率决定外,还受来 自资本化过程以外的一些 因素的影响。可以说,凡是影响土地纯收益和资本还原利率的因素也就是影响土地价格的因素。当然,还有一些并不影响二者,但却直接影响土地价格的因素。由于影响土地价格的因素复杂多样,笔者将它们分为一般因素、区域因素和个别因素三类一、一般因素影响土地

2、价格的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性的因素。这些因素对土地价格的影响是整体性的,覆盖面是整个地区。它们对具体地块的土地价格影响不 明显,但它们是决定具体地块土地价格的基础。一般因素主要包括行政因素、人口因素、社会因素和经济因素等四大项。一行政因素行政因素主要是指国家对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发,或推动土地的转移,或限制某类土地利用等,从而达到提高土地总体利用效益的目的这种干预对土地价格的影响至关重大。影响土地价格的主要行政因素有土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌建国以来,我国长期实

3、行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度,土地的流转方式,只有划拨。由于划拨土地是无偿的,因而就不存在地价。随着土地使用制度的改革,土地作为特殊商品开始进一一入流通领域,从而 出现了作为让渡土地使用权的经济补偿的土地价格。同时,随着土地有偿使用制度的进一步完善,在市场经济的作用下,土地价格的涨与落会更符合市场规律。住房制度。建国以来,我国传统的住房制度采用的是低租金的国家福利制度。房地产投资不 能通过房地产 自身的运营来回收,只能靠国家财政补贴来维持。因此,在这种情况下,一般的房租中不包含地租、地价。住房制度改革以取消补贴,实行住房商品化为目标,从而促进了房地产投资的良性循环,进一步带动了地价的

4、正常浮动。城市规划。在城市规划中,对土地的用途、容积率和建筑密度的规定,对土地价格有重要 的影 响。同一块土地用于商业、住宅和工业 时的价格有很大的差异。一般地讲,商业用地效益最高,其次是住宅用地,再次是工业用地。规定土地用途对维护城市功能分区的完整性、土地利用总体效益 的最佳性及土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性有重要意义。容积率是指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比。容积率大,意味着单位用地面积上所持有的建筑面积大,从而所分摊的隐含于房价中的价格也就高,反之则地价也低。在限制容积率的地区,容积率的高低直接影 响 着 所限制地区的地价高低。建蔽率是指底层建筑面积与总用地面积的比。规

5、定建蔽率可以从法律的角度强制改善环境条件,特别是有利于绿化和提供充足的地面活动空间,从而间接地提高土地价格。地价政策。地价政策对土地价格变动趋势睑影响非常大。一般地讲,高地价政策即政府开放对地价的管制,甚至采取某些措施引导地价的上涨,低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨,从而导致地价水平的下跌或停滞。同时,地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣,从而影响土地价格的高低。二人口因索人口因素指人口密度、人口素质与家庭人口构成,它们对土地价格有重要影响人口密度。人口增加,则人地比率增大,人口密度提高,从而对土地的需求上升,导致土地价格上涨。人口素质人口素质通常与人口受教育程度和文化素养相关

6、。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定,环境优美,从而在心理上给人们造成 良好的印象,间接地导致对该类住宅区的需求增加,促使土地价格上涨。家庭人口构成。由于传统生活方式的改变及城市化的影响,家庭结构越来越小。传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所代替。这种家庭人口构成的变化会使对住宅的需求相应增加,从而导致住宅用地的价格上涨,而且这种上涨的趋势越来越明显。三社会因素影响土地价格的社会因素主要有政治安定状况,社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。政抬安定状况。政治安定状况是指国内政治局势的稳定情况。政局稳定,则房地产投资的运转渠道正常,风险小,资金可以按预期的目标在预定期限

7、内得到回收并取得利润,从而投资者的投资信心大,带动地价上升。反之,则地价会下跌。社会治安程度社会治安程度是指社会秩序的好坏。无论是商业区还是住宅区,社会秩序良好,人们会感到安全,从而愿意投资、购物、居住因此带动地价上升。从某种程度上讲,这也是和政局稳定状况息息相关的。房地产投机。房地产投机是投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为这一因素对土地价格有突出的影响。当土地供不应求时,由于投机者的抢构而哄抬地价,当土地供大于求时,由于投机者的抛售而使地价下跌。城市化进程。由于城市土地的总面积相对而言是不变的,因此城市化进程对地价的影响主要表现在以下两个方面一是城市地区人口分布密集的地点,地

8、价涨幅较高二是人口迁入比例高,即城市进程速度快的地区,地价涨幅要高于一般地区。四经济因素。影响土地价格的经济因素主要有经济增长、财政金融状况、税收、交通体系完善程度和市场完善程度等五个方面。经济增长经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加,财政金融处于繁荣状态,就业机会增加。在这种情况下,随社会总投资增加,对土地的总需求不断扩大,土地价格将不断上涨若经济形势不佳,土地需求减少。这时土地价格则会下降。财政金融状况。财政金融宽松,市场融资顺畅,有利于投资这会带来房地产业投资的旺盛和居民购买住宅的热潮,土地价格则上涨,若经济出现波折,金融紧缩,财政拨款减少,基建投资规模压缩,对房地产投资和需求减少

9、,土地价格则下降。税收。税收负担的高低,无论是对个人还是对企业,其影响都关系重大。税赋增加则居民和企业的储蓄减小,从而减少社会投资,导致经济增长幅度降低。这时,各企业均无力或不想扩大投资,致使土地需求降低,土地价格下降。反之,税赋减少,则储蓄增加,土地价格上涨。交通体系完善程度。交通体系是否完善对城市经济的发展影响较大在我国,铁路是主要的交通运输手段,凡是有铁路通过的城市经济发展一般都较无铁路通过的城市快接近铁路干线的城市又较接近普通铁路的城市经济发展得快。相应地,交通条件好,经济发展快的城市地产需求大,土地价格上涨。土地市场完善程度。如果土地市场发育充分,调节功能健全,供给与需求信息能迅速、

10、准确地传递,交易双方能公平地在市场上按自己的意 志进行交易,土地价格就会较准确地反映市场供求状况。二、区域因素区域因素指目标地块所属地区的 自然条件与社会经济等因素相结合而形成的区域特性。区域因素有较大稳定性,对该区域 内具体地块的土地价格影响较大。一商业区对商业区土地价格影响较大的区域因素主要有三个。商业繁华程度。主要指商业区的级别、大型商店的数目与总面积,以及经营范围的广度和顾客 的数量及层次。商业区越繁华,该地区的土地价格越高交通条件。交通条件包括对 内和对外两个方面对 内包括道路类型、宽度、站点总数及密度、车流量等,对外包括到火车站、港口、长途汽车站等设施的距离。交通便利,顾客量大,运

11、输效率高,则该地区土地价格上涨。规划限制。城市规范对商业区土地利用提出一一具体要求,包括土地利用 的发展方向、建筑物的高度、密度、容积率、道路宽度等,这些管理限制了某些商业区的发展,但对适合条件的商业区的合理发展有促进作用,会使其土地价格上涨。二住宅区。影响住宅区土地价格的区域 因素主要有五个。位置。主要包括与商该目及 务中心的距离,与城市中心的距离,所处土地等级等。交通便捷程度。主要是购物和工作两方面的交通条件是否方便。这可以通过从住宅区到商业区、工业区、行政区的距离及公交站点的情况来反映。基础设施。主要指 直接为居住服务的供 电、供气、供水、供暖等设施是否完备。公用设施。主要指为住宅区服务

12、的学校、幼儿园、医院、邮电所、公 园、电影院的配置状况。环境质量。住宅区的环境质量包括两个方面一是人文环境,包括住宅区的就业结构,受教育水平等二是自然环境,如水污染、大气污染、噪声污染的状况等。三工业区。影响工业区土地价格的区域因素主要有三个。交通运输条件。主要指工业的交通运输能力,包括对 内和对外两个方面对内指区域 内道路类型、宽度、路面状况及密度等,对 外指工业区内道路系统同对外公路、铁路的联接状况,距火车站、港口及其它交通枢纽的距离、可利用程度等。交通便捷有助于工业生产的正常运行、降低运输成本,从而使工业区土地价格上涨。基础设施完善程度。指为工业服务的基础设施配置及运行能力,包括能源动力

13、供应、供水能力、排水设施等。基础设施好,企业的土地使用效益会得到充分发挥,土地价格会上涨。规划限制。指城市规划对工业用地的具体规定,包括土地利用方向、建筑物 密度、消 防间距等。合理 的规划有助于提高土地利用效率,使土地价格提高。三、个别因素个别因素是指某一具体地块 的特性。主要有位置。位置的好坏直接影响土地纯收益,从而影响上地价格。级差地租产生的条件之一就是土地位置差异,特别是 在城市,由位置产生的级差地租是城市级差地租 的主要形 态。在这里,位置 实际上已不是一个单纯 的物理或 自然因素,而是一个 由社会、经济、行政等因素条件共同决定的区位条件。所以,工一选址 时要考虑靠近原料产地、交通便

14、利等条件商业选址要以人口密集,人流量大的地区为中心而与商业中心区或其他功能中心距离的远近则是影 响住宅区土地价格的重要因素。面积。土地利用的方向是决定土地价格水平的重要 因素,而地块面积的大 小对土地的利用方 向有着严格的制约。这样,地块面积随着土地利用方向不 同而使其价格发生差异。不 同的利用方向对 面积有不 同的定量要求。如要建造商业住宅,其适当面积为。平方米左右,那么,平方米地块的单价决不会有。平方米的地块单价高,尽管其他各因素相同。在商业区,面积大者可建造商业大厦,面积小者只能搭设 小店铺之类,其价格自然不可相提并论。各地块 的面积究竟多大为合适,主要 取决于该地块的利用方 向及所属地区的社会经济情况。深度和形状。地块的深度是指地块接近街道的距离。越接近街道,土地价格越高。地块的形状决定土地的利用方向和规模。一般来说,矩形地块比三角形和 不规则地块在利用上更为便 利,土地效用易于发挥,地价较高而三角形、不规则地形利用较困难、效用低,其价格一般不高。作 者单位长春 税 务学院长春责任编辑毛树礼一