房地产开发工作流程.docx

1、房地产开发工作流程房地产开发工作流程第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究一、前期策划1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告二、相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第二步 房地产开发项目土地使用权的取得一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地托付钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审6、托付地价评估7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用

2、证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请2、主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核、报批4、取得划拨用地批准三、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区县房地局立案3、签订征地协议4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案6、区县房地局审核各项协议7、市政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图10、办理冻结户口11、调查户口核实劳动力12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作15、地上物作价补偿工作16、征地结案四、相关税费1、地价款土

3、地出让金2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设爱护治理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地治理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第三步 房地产开发项目的拆迁安置一、拆迁安置1、托付进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆

4、迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染治理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁 二、相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提早搬家奖励费4、临时安置补助费周转费5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁治理费10、房屋拆迁服务费第四步 房地产开发项目的规划设计和市政配套一、规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、托付作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保三废治理方

5、案 9、托付环境阻碍评判并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、托付地质勘探 12、托付初步设计 13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套1、征求主管部门审查意见2、落实市政公用设施配套方案3、报审市政配套方案4、市政各治理部门提出市政配套意见5、市政管线综合三、相关税费1、工程勘察测量费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标治理费8、勘察设计监督治理费9、古建园林工程设计费 第五步 房地产开发项目的开工、建设、竣工时期一、房地产开发项目开工前预备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式打算3、交纳煤

6、气天然气厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理四源接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标 1、办理招标登记、招标申请2、招标预备3、招标通告4、编制招标文件并核准5、编制招标工程标底6、标底送审合同预算审查处确认7、标底送市招标办核准，正式申请招标8、投标单位资格审批9、召开招标会，勘察现场10、召开开标

7、会议，进行开标11、评标、决标12、发中标通知书13、签订工程承包合同14、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理1、办理质量监督注册登记手续2、建设工程监理3、办理开工统计登记4、交纳实心黏土砖限制使用费5、办理开工前审计6、交纳投资方向调剂税7、领取固定资产投资许可证8、报装施工用水、电、路9、和谐街道环卫部门10、和谐交通治理部门11、交纳绿化建设费，签订绿化协议12、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工1、施工场地的三通一平2、施工单位进场和施工暂设3、工程的基础、结构施工与设备安装4、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收1、办理单项工程验收手续2

8、、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书3、商品住宅性能认定4、竣工统计登记5、办理竣工房屋测绘6、办理产权登记 六、相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费大市政费9、开发治理费10、城建综合开发项目治理费11、建筑行业治理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯爱护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费小区配套费18、电源建设集资费用电权费19、外部供电工程贴费电贴费20、建安工程费21、建设工程招投标治理费22、合同预算审查工本费23、

9、质量治理监督费24、竣工图费25、建材进展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制治理费29、机电设备托付招标服务费30、超打算用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调剂税第六步 房地产开发项目的经营时期一、销售1、提交完成建设项目投资证明2、签署预售商品房预售款监管协议3、办理商品房预销售许可证4、销售项目备案5、托付中介代理机构进行销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办理转让登记10、办理房地产抵押登记手续 11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书 13、办理产权立契过户手续 二、相关税费

10、1、营业税 2、都市爱护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、都市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权益执照费第七步 房地产开发项目的物业治理时期一、物业治理1、物业治理单位经营资质审批2、签署物业治理托付合同3、居住小区的物业接管综合验收 4、物业使用、治理、修理公约的核准5、安排签订治理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业治理服务差不多要求8、物业治理委员会的设立二、相关税费1、居住小区物业治理启动经费2、共用部位共用设施设备修理基金 3、一般居住小区物业治理费 4、高档住宅物业治理费 5、经济适用住房小区物业治理费 6、供暖