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1、仓储物流行业研究报告 正文目录报告正文： 4一、物流地产发展概况：发展迅速，但水平仍较为落后 41.1 现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产 51.2 我国仓储物流发展较为迅速，但水平仍较为落后 51.3 政策暖风频吹，拿地成未来角力点 8纳入基建范畴，物流地产促经济战略转型。 9土地供应收紧，仓储物流项目投资成本上升。 9拿地成未来仓储物流供应商角力点。 10二、行业发展趋势：疫 情催化与内循环下的变革浪潮 12三、仓储物流项目盈利分析与投融资模式 143.1 租金为仓储物流项目最直接收益 14仓储物流主要是通过出租获得现金流，且会因土地增值获得隐形回报 14仓储物流受区位条件影响较大，

2、投资回报率较高 153.2 物流地产项目投融资模式 19四、相关企业简介 254.1 顺丰控股：综合物流龙头，仓储物流助力全版图构建 254.2 嘉友国际：从中蒙到中亚、中非，卡位仓储设施轻资产运营 264.3 东百集团：商业零售区域龙头，仓储物流新生力量 264.4 ESR：亚太仓储物流范例，高金融杠杆异军突起 26五、风险提示 26图表目录图表1：仓储业投资额走势 6图表2：中美人均物流仓储设施面积对比 7图表3：中美高标仓储设施面积及人均对比 7图表4：国内仓储物流市场份额 8图表5：各大企业持有仓储物流资产情况（万平方米） 8图表6：2014-2018 针对仓储物流出台的政策明细 8图

3、表7：全国仓储用地面积及占建设用地比例 10图表8：上海工矿仓储用地占建设用地比例 10图表9：北京国有建设工矿仓储用地占建设用地比例 11图表10：国家物流枢纽分布图表 11图表11：工业用地政策 12图表12：中国网络零售额及占零售总额比例 13图表13：冷链需求与供给（万平米） 13图表14：国内冷链仓与普通仓的对比 13图表15：国内高标仓与普通仓储的对比 14图表16：国内仓储物流盈利模式分类（样本统计占比） 15图表17：物流地产、写字楼、购物中心、住宅投资回报率 16图表18：一线城市与二、三线城市仓库租金与出租率对比 16图表19：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-1 1

4、7图表20：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-2 17图表21：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-3 18图表22：2019 年下半年全国物流仓储租金分布-4 18图表23：一线城市仓储用地租金走势 19图表24：仓储业城镇固定资产投资资金来源 20图表25：近年主要物流仓储企业风投及上市融资情况 20图表26：国内物流仓储类 REITs 资产证券化情况 21图表27：普洛斯开发、运营和基金部门共同运作模式 22图表28：物业运营普洛斯中国物流设施面积 23图表29：物业运营普洛斯全球物流设施出租率 23图表30：物业开发普洛斯中国获取的物流仓储面积 24图表31：物业开发普洛斯中

5、国完工的物流仓储面积 24图表32：自持物业运作模式 25图表33：普洛斯与传统物流地产商业运营模式对比 25报告正文：一、物流地产发展概况：发展迅速，但水平仍较为落后 在经济全球一体化及科技的迅猛发展中，物流成为构建交互纽带的重要一环，并逐渐发 展为追求高时效、高可靠性的的现代物流体系。在今年疫 情爆发的关键时刻，仓储物流 行业对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，而疫 情后导致的消费由 线下转为线上，客观上造就仓储物流的需求进一步增长。鉴于较优的长期赛道，已有多 方势力开始加速涌入仓储物流行业，竞争格局正不断发生变化。领先企业不断扩大网络 规模，并借助先进技术实现服务升级，以

6、获得更大的竞争优势，并开启新一轮变革浪潮。1.1 现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产现代仓储物流（物流地产）是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪 80 年代，至今为止已有 30 多年的历史。2001 年中国加入 WTO 后，大量外资企业进入中 国。提出“物流地产”概念的普洛斯于 2003 年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储 物流设施的国际标准带入国内。目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发 展较为迅速。概括来说，现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”，是在经济全球化与供 应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在 特定的

7、有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其 信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。现代仓储物流依托基础设施，属于工业地产的范畴。从基础设施来讲而言，仓储物流资 产的形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合。因此仓储物流属于工业地产的范畴，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并 且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本， 提高运营水平。1.2 我国仓储物流发展较为迅速，但水平仍较为落后我国物流仓储行业发展迅速。物流为联系生产者与消费者的重要基础设施，高效、稳定 的物流构成现代经济发展的基石。进

8、入 21 世纪，我国受益于全球化浪潮，逐渐成长为 世界供应链体系中不可或缺的一环；随后迎来移动互联网的新时代，开启电子商务的突 飞猛进，双双倒逼我国仓储物流从基础设施到管理服务全环节的不断提升。与之相伴， 物流行业规模亦后发进入快速发展的通道。依据统计局数据，我国仓储物流行业固定资 产投资完成额从 2012 年的 2437 亿元人民币提升至 2017 年 6856 亿元（后期统计局未 公布），年复合增速达到 17%。图表1：仓储业投资额走势现代化仓储物流设施与海外发达国家仍有一定差距。近年来我国电商及新零售的快速发 展引发了对能够满足多品种高自动化程度仓储物流资源的巨大需求，与当前行业相对落后

9、的发展水平形成突出的矛盾。中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告指 出，我国目前大约为 5.5 亿平方米的仓储物流面积，但现代化物流设施仅为 1.1 亿平方 米，占比仅为 20%；尤其人均仓储面积约为 0.41 平方米，仅为美国的 1/13，相差巨大。 中高标准物流设施方面，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约 2600 万平米，人均面积不到 0.015 平米，而美国中高标准物流设施总存量约为 3.7 亿平米，折合人均面积达 1.13 平米。在当前电商经济渗透进一步提升的情形下，需求方对时效性、 安全性提出更高的要求，我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。图表2：中美

10、人均物流仓储设施面积对比 图表3：中美高标仓储设施面积及人均对比从竞争格局来看，行业表现为海外巨头一马当先，国内企业加速赶超的局面。国际巨头普洛斯早在 2002 年便进入中国市场，虽国内参与者逐渐起步，包括万科万纬、易商、 深圳宝湾、嘉民、宇培等国有及民营企业，涵盖房地产企业、物流企业、电商平台等等， 而排位相对靠后的东百集团等近几年来扩张较为明显，行业竞争格局仍在变动。根据智 研咨询数据显示，2019 年物流地产市占率前四位分别为普洛斯、万纬、宇培、嘉民， CR4 为 48.9%，CR8 为 68.3%。图表4：国内仓储物流市场份额 图表5：各大企业持有仓储物流资产情况（万平方米）1.3 政

11、策暖风频吹，拿地成未来角力点针对行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾，国家就仓储物流行业出台了一系 列扶持政策，尤其在近几年较为频繁地出台政策，给予行业较优的成长环境。从长远来 看，我国经济面临转型升级，现代服务业更需要高效而低廉的仓储物流设施进行配套， 方能得到长足进步。图表6：2014-2018 针对仓储物流出台的政策明细时间部门文件内容2004发改委、商务部关于促进我国现代物流业发展的意见促进现代物流业发展是一项跨行业、跨地区、跨部门的综合性工作2012商务部关于促进仓储业转型升级的指导意见引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化 的综合物流服务商发展。2103国家发改委全国物流园

12、区发展规划（2013-2020 年）根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流 基础设施的整合和建设为重点，优化空间布 局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国 家级示范物流园区可获政策扶持。2014国务院物流业发展中长期规 划（ 2014-2020 年）、国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见降低物流成本,提升物流业发展水平。2015财政部、国家税 务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设 施用地城镇土地使用税优惠政策的通知2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月 31 日， 对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商 品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税

13、额 标准的 50%计征城镇土地使用税。2017国务院国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良 好发展环境， 提升物流业发展水平，促进实 体经济健康发展。2018发改委国家物流枢纽布局和建设规划指出国家物流枢纽的重要性，并明确对物流用 地支持，引导冷链物流设施向国家物流枢纽集 聚，促进冷链物流规模化发展。纳入基建范畴，物流地产促经济战略转型。伴随电商经济突飞猛进以及新零售的快速连 锁化发展，仓储物流基础设施也迎来物联网、制动化、智能化等科技赋能的升级浪潮。 十九大报告中首次将“物流”纳入基础设施网络建设的论述范畴。2020 年 3 月政

14、治局 会议要求加快新基建建设步伐，旨在以“信息网、能源网及交通物流网”为载体实现“信 息流、能源流、物流”的融合，仓储物流在其中扮演实物输送的基石作用。从宏观政策 层面，加快新基础设施建设的目的在于促进国家战略升级转型，物流及地产；作为连接 生产与消费的国民经济大动脉，尤其在促进新型消费经济方面作用巨大，理应成为国家 经济恢复持续增长的战略支撑力量。土地供应收紧，仓储物流项目投资成本上升。仓储物流项目通常对地方税收和就业的带 动作用小，导致地方政府对仓储物流用地的供应较为保守。从一线城市来看，根据上 海 2017-2035 年城市总体规划以及北京 2016-2035 年城市总体规划，预计上海、

15、北京 2035 年产业用地（包括仓储物流用地）占城乡建设用地比例分别下降至 10%-15% 以及 20%以内，相较过往大幅下降。当前仓储物流行业已经开始面临用地价格上升、 区位优势明显地区不断被抢占的情况，投资成本逐步攀升。图表7：全国仓储用地面积及占建设用地比例图表8：上海工矿仓储用地占建设用地比例 图表9：北京国有建设工矿仓储用地占建设用地比例拿地成未来仓储物流供应商角力点。尽管在 2019 年发改委出台关于推动物流高质量 发展促进形成强大国内市场的意见指出，围绕“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略实施，启动第一批 15 个左右国家物流 枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。然而现有物流地产项目仍然无法满足电商快速增长的需求，因此如何有效获得土地资源变成了 所有仓储物流供应商面对巨大需求时最难以逾越的鸿沟。图表10：国家物流枢纽分布图表图表11：工业用地政策项目政策内容转让用地中华人民共和国物权法招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国务院关于促进节约集约用地的通知经营性土