合同范本之购房合同违约责任模板.docx

1、合同范本之购房合同违约责任模板购房协议违约责任【篇一: 购房协议首付后违约金】 篇一: 商品房买卖中逾期交房应该怎样计算违约金 商品房买卖中逾期交房应该怎样计算违约金 衣、 食、 住、 行缺一不可。在大家处理了温饱问题以后, 买一套称心如意房子便被提上了日程。买房人多了, 纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、 物业纠纷之外, 逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大百分比。那到底该怎样计算违约金呢？ 案例回放 8月11日, 史先生与开发商签署了商品房预售协议, 史先生房款累计543765元, 定金3万元, 首付款21万元, 银行按揭30万元。双方约定, 入住后7日内, 定金转化为房款并交付尾款37

2、65元。交房时间2月1日, 若逾期交房, 根据史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。 为早日住上新房, 史先生早于8月5日就已支付定金3万元; 8月15日又支付了21万元首付款; 随即银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因, 开发商却未能按期交房。在史先生一再催促下, 开发商才于9月15日通知史先生验收房屋, 比原定交房日期迟了大六个月。 史先生多交了大六个月房租, 难免心生怨气, 要求开发商赔偿, 并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为, 史先生算法欠妥, 应根据已付房款（即首付款21万元）万分之一/天计算, 只同意负担违约金4767元。双方争吵不下, 只好对簿公堂。 经

3、过法院调解, 开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求30032元, 又不是开发商提出4767元, 赔付金是怎样计算出来呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师说法。 律师说法 北京市三信律师事务所何正永律师: 开发商应负担违约责任 何正永律师认为, 双方签署商品房预售协议正当真实有效。开发商没有根据约定时间交付房屋, 组成违约, 应负担违约责任。违约金由已付房款、 利率和逾期时间三部分组成。 首先, “已付房款”包含首付款和银行按揭款, 并不是开发商所称21万元首付款, 而应该包含银行按揭30万元。开发商有意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不一样性质法律关系。因为银行按揭30

4、万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。 不过, 定金和尾款不能纳入“已付房款”。根据双方约定, 入住后7日内, 定金才转化为房款。作为计算违约金基数自然不应该包含3万元定金。同理, 史先生在入住后7日内才交付尾款, 尾款也不应该纳入已付房款。 所以, 本案计算违约金基数“已付房款”, 既不是史先生要求总房款, 也不是开发商所谓首付款, 应该是首付款21万元与银行按揭30万元之和, 累计51万元。 其次, 需要确定是逾期交房利率。依据最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释之要求, 违约金或损失, 有约定根据约定, 没有约定, 根据逾期交房期间相关主管部门公布或有资格

5、房地产评定机构评定同地段同类房屋租金确定, 或者参考逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。所以,利率应该根据双方约定万分之一/天计算,而不能依据史先生事后意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者, 在签署协议时一定要注意审查违约金利率标准, 不要等到发生纠纷时才意识到自己利益遭受损失。 最终, 需要认定是逾期时间, 开发商未能按期交房应负担违约责任。逾期时间应该从双方签署交房日期, 即2月1日开始算起, 直至开发商通知验收日期, 即同年9月15日止, 而并非史先生办理入住手续日子。所以, 逾期时间累计227天。元。（于杨） 京华时报 10月22日 业主维权视点:应怎样计算逾期交房

6、违约金 案例回放: 8月, 王先生在某开发商处以按揭方法购置了一套住宅。协议约定: 该套住宅总房款30万元, 5月1日交房。王先生首付12万元, 剩下18万元以按揭贷款方法支付。协议签署以后, 开发商办理了协议登记立案手续。王先生支付了12万元首付款, 并签署了抵押贷款协议, 办理完善相关按揭手续, 并于10月开始向按揭银行交纳月供款。 5月1日, 到了协议约定交房日期。开发商向准备接房业主发出通知: “因一些原因, 现延期交房, 具体交房日期暂定在8月1日。”8月1日, 王先生到开发商处办理了接房手续, 并向开发商提出支付违约金要求。因就违约金怎样支付问题未达成一致, 王先生起诉至法院, 请

7、求法院判令被告支付违约金。 法院经审理后发觉, 买卖双方在购房协议中就开发商逾期交房怎样负担违约责任有约定。其约定为: “开发商逾期交房在30日内, 每日根据购房者已付房款万分之0.5支付违约金。逾期超出30日, 购房者有权解除协议。购房者不解除协议, 开发商每日根据购房者已付房款万分之0.5支付违约金, 直至实际交付房屋为止。” 开发商逾期交房已成事实, 应根据协议约定负担违约责任。因王先生已办理了抵押贷款手续, 且已支付数月按揭月供款, 即可证实王先生已将全部30万元购房款支付给开发商。开发商所提出根据王先生首付12万元作为计算违约金基数理由是不成立。开发商逾期交房超出了30日, 且王先生

8、选择继续推行协议, 则开发商应每日根据全部购房款30万元万分之0.5来支付违约金, 计算得出开发商每个月应支付给王先生违约金在450元左右, 该违约金支付标准显著低于同地段、 同类房屋平均租金, 不足以填补给王先生造成损失, 应给予合适提升。法院判决开发商根据每个月900元标准向王先生支付违约金。 律师分析: 以上案例表明, 在计算逾期交房违约金时, 应根据购房者已支付房款作为计算基数。在以按揭贷款方法购房, 只要购房者已办理了按揭购房手续, 并能够证实银行已将贷款支付给开发商, 则应根据首付款和贷款总和为计算基数来计算违约金。计算时间自协议约定交房时间第二天开始, 计算抵达成交房条件并实际交

9、房时。 购房全攻略之协议签署注意事项 在购房过程中, 面对销售员回复、 承诺不能作为以后发生纠纷时法律依据, 一切以购房协议及补充协议为准, 所以签署购房协议是很关键步骤。也是最需要注意步骤。 签署协议 一、 购房协议范本 购房协议关键内容包含以下几方面: 1. 甲方土地使用依据及商品房情况, 包含位置、 面积、 现房、 期房、 内销房、 外销房等; 2. 房价, 包含税费、 面积差异处理、 价格与费用调整特殊约定等; 3. 付款约定, 包含优惠条件、 付款时间、 付款额、 违约责任等; 4. 交付约定, 包含期限、 逾期违约责任、 设计变更约定、 房屋交接与违约方责等; 5. 质量标准, 包

10、含装饰、 设备标准、 承诺及违约责任和基础设施、 公共配套建筑正常运转承诺、 质量争议处理等; 6. 产权登记和物业管理约定; 7. 保修责任; 8. 乙方使用权限; 9. 双方认定争议仲裁机构; 10. 违约赔偿责任; 11. 其她相关事项及附件, 包含房屋平面图、 装饰、 设备标准等。 二、 补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供补充协议, 以限制购房者权利, 甚至采取部分不平等条款侵害购房者利益, 关键表现在以下多个方面: 1、 相关不可抗力: 造成发展商逾期交付房屋原因很多, 不可抗力即是其中之一。因为相关法律要求难以对不可抗力事件一一列明, 发展商通常会对不可抗力范围作扩

11、大性解释, 比如将施工过程中出现重大技术问题或其它发展商不能控制原因列入不可抗力范围, 以规避因为逾期交付房屋而需负担违约责任, 对此购房者应该在补充协议中尽可能明确不可抗力事件范围, 在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、 公证机构或专业判定机构证实性文件才能作为其免责理由, 同时约定当不可抗力事件造成逾期交房超出一定时限时, 购房者有权终止协议, 要求发展商退还已经支付全部款项, 或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额经济赔偿。 2、 相关分摊建筑面积: 作为房屋总建筑面积一部分, 分摊面积多少, 直接影响购房者实际取得使用面积。对此尽管北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行要

12、求等法规作了明确要求, 实际操作中部分发展商仍然将经营性用房、 人防工程或其她与房屋无关面积调整实测面积和暂测面积误差。购房者能够参考上述相关要求, 认真审核发展商在补充协议中列明分摊范围, 对不符正当律要求部分果断要求给予删除。或者在补充协议中明确所购房屋实际使用率, 即实际使用面积与房屋总建筑面积比率, 当发展商交付房屋达不到约定标按时, 购房者即能够选择退房并要求发展商负担违约责任。 3、 相关装修标准: 对于欲售商品房, 尤其是约定了精装修欲售商品房, 购房者一定要明确该等商品房装修标准, 预防被发展商以“进口”、 “高级”、 “优异”等不明确表述误导。提议在补充协议中具体约定与房屋相

13、关全部内外装修、 设施设备种类、 型号、 品牌、 颜色、 位置、 方向、 能够参考市场价格、 达不到上述标准违约责任等, 以最大程度地保护自己利益。 4、 明确要求交房时配套设施和环境达成标准 现在北京交房时争议多, 交房时环境差和配套设施不能使用是一个关键原因, 有没有把交房时配套设施和环境达成标准写进补充协议里呢？锦秋之春补充协议写得很具体: “出卖人应在小区完工之日即6月30日向买受人提供以下设施: (1)小区红外线防盗系统; (2)公共出入口电视监控系统; (3)楼内公共区域烟感报警系统; (4)会所、 游泳池; (5)地下车库; (6)塔楼三层以上每二层设置一个? 空中花园? ; (

14、7)绿化率不低于30%。” 5、 将承诺写进补充协议 售楼人员为了卖房, 常常会向买房人做出多种承诺, 但到兑现时, 不是找不到人, 就是死不认可, 有没有将承诺写进补充协议里呢？肯写房地产商还是有。 以上是购房者在签署发展商提供补充协议中需要注意多个问题。因为标准文本在内容上不足, 以及购房者个性多样化, 购房者应主动向发展商提出自己合理要求, 并经过签署补充协议方法给予明确。 三、 协议陷阱 任意使用免责权 实例: 某房地产企业制订商品房买卖补充协议中要求: 非出卖人原因造成延误原因包含但不限于: 政府管制及办证行为滞后、 政府市政配套未到位、 第三人破坏、 高考期间停工或其她政府要求、

15、施工单位工期延误、 施工期间停水停电等。出卖人在交房时通知买受人即可据实给予延期交房。 点评意见: 在上述原因中, 有确实能够作为免责事由, 如不可抗力等, 但也要甄别情况实施部分或全部免责。有些则纯属开发商本身或第三方原因造成, 如承建商施工误期、 因技术上需要更改图纸、 因天气影响或其她异常困难及重大技术问题不能立刻处理造成延误等, 这种情况下应由开发商向购房人负担违约责任。其实像高考期间停工、 办证行为滞后等内容是开发商能够预料并提前做好准备, 不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、 第三人破坏等则是第三人原因造成, 开发商应向消费者负担违约责任, 再依法律、 依约定向第三人追偿。该格

16、式条款私自扩大自己免责范围, 将第三方对开发商违约风险转嫁到消费者头上, 使开发商逾期行为无须负担任何责任。(-摄影/舒东平) 违约责任不对等 点评意见: 上述格式条款对协议双方支付违约金额度要求不对等。经营者延期交房必需等一个月后方计算罚金, 且额度仅为消费者已付房款3%; 消费者若未按期交付房款, 则立刻视为违约, 并扣罚消费者已交购房款10%作违约金。因为商品房标额大, 双方负担违约金数额相差悬殊。这种条款实质是设置陷阱, 加重消费者责任, 减轻经营者责任。违反了法律公平标准, 消费者可依法申请人民法院或仲裁机构给予撤销或变更。 付款方法要灵活 有不少购房者忽略付款方法灵活性, 万一中间出现问题, 往往会使自己陷入被动境地。 实例: 某消费者与某房地产开发企业签署购房协议, 以68万余元