房地产评估市场法作业.docx

1、房地产评估市场法作业房地产评估市场法作业市场法作业 一、单项选择题 1、市场法的理论依据是( )。 A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种( )。 A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格 3 运用市场法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在( )。 A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内 4、市场法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正. A、交易实例 B、可比实例 C、 估价对象 D、标准化实例 5、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限

2、状况 6、某住宅建筑面积与使用面积比例为1:0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为( )元/平方米。 A、2100 B、2333 C、4286 D、4666 7、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。 A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上 8、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。 A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064 9、比较法

3、中的交易日期修正，就是对房地产进行( )修正。 A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况 10、下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产 11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( ) A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于( ) A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好 13、市场法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比

4、较，然后将比较结果转化为修正价格。 A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地 14、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日为100)。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/?。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为( )元/?。 A、1376 B、2308 C、2558 D、1055 15、在交易日期修正中，最宜采用( )。 A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率 16、按直接比较

5、判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为( )。 A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 二、多项选择题 1、搜集交易实例时应搜集交易实例的( )。 A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式 2、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。 A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同

6、D、交易日期与估价时点相近 3、下列说法是正确的:( )。 1 A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例 4、区位状况比较修正的内容包括( )修正。 A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 5、类似房地产是指( )等方面与估价对象房地产相同或相似。 A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益 6、市场法选用可比实例时，应考虑的可比基础是( )。 A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点 7、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产( )等方面的修正。 A、区位状况 B、交易状况 C、

7、权益状况 D、实物状况 8、在市场法中进行因素修正时，下列说法正确的有( ) A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果 C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律 D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。 9、区位状况比较修正的内容包括( )修正。 A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率 D、使用年限 E、周围环境 10、类似房地产是指在( )等方面，与估价对象房地产相同或类似。 A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构 三、计算题 1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表:

8、项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙 22建筑面积 9687.6平方英尺 1000m 1200m 2成交价格 240万元人民币 300美元/m 243万元人民币 成交日期 2001年10月初 2002年8月初 2003年2月初 交易情况 -5% 0% 0% 状况因素 0% +2% +5% 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款:首期96万元;第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1

9、.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均值)。 答案: 1、建立价格可比基础 甲一次付清总价=(元) 2甲单价=2162.65(元/m) 2乙单价=3008.5=2550(元/m) 2丙单价=2430000?9687.610.764=2700(元/m) 2、计算比准价格 312比准价格甲=2162.65100/95(1-0.8%)(1+1%)2=2722.19(元/m) 2 57比准价格乙=2550100/100(1+1%)(1+1.2%)2100/102=2856.34(元/

10、m) 6比准价格丙=2700100/100(1+1.2%)100/105=2762.22(元2/m) 3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则: 估价对象(单价)=(2722.19+2856.34+2762.22)?3=2780.25(元2/m) 2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表: 项 目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 2成交价格(元/m) 3800 4100 3950 成交日期 2002年10月1日 2003年5月1日 2003年6月1日 交易情况 -2% +1.5% 0% 区位状况 +3% 0 -1% 房地产状况 权益状况 0

11、 +2% -1% 实物状况 -1% 0 +2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。 解:可比实例交易情况修正系数: A:100/100-2=100/98 B:100/100+1.5=100/101.5 C:100/100+0=100/100 100931001001005380011.5%比准价格A,，(，)，9810010310099 2 =3809.77元/m100931

12、00100100比准价格B,，4100 101.5981001021002,3758.15/元m 3 10093100100100比准价格C,，3950 1009799991022,3788.24/元m 比准价格,，,(3809.773758.153788.24)3 2,3785.39/元m 2,3785.39/元m所以房地产2003年10月1日的正常价格 答案: 1、计算比准价格 57比准价格A=3800100/98(1+1.5%)(1-1%)100/1032100/100100/99=3809.77(元/m) 比准价格B=4100100/101.593/98100/100100/10221

13、00/100=3758.15(元/m) 比准价格C=3950100/10093/97100/99100/992100/102=3788.24(元/m) 2、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则: 2估价对象(单价)=(3809.779+3758.15+3788.24)?3=3785.39(元/m) 3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。 实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E 2成交价格/(元/m) 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.

14、30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 房地产权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 状况 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知:从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2001年11月1日至2003年4月30的市4 场价格基本不变，以

15、后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。 5 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_