销售代理合同注意事项.docx

1、销售代理合同注意事项销售代理合同注意事项篇一：签销售代理合同时应注意问题1、 营销代理营销代理=策划+销售代理2、资质策划、代理的资质3、佣金（代理费） 费率：可参考国家计委、建设部计价格（1995）第971号文关于房地产中介服务收费的通知，为成交价格总额的% 固定费率或者浮动费率，一般采用浮动费率，费率随销售率、销售价格等浮动 一般采用按进度支付，比如按照每月的销售价格总额进行结算4、策划 策划人员的数量、素质、结构、经验的要求，多少人？要求策划人员有类似的策划经验？ 明确策划应该提交的工作成果如价格策略、市场购买力调查、阶段性营销策略、品牌策略等 策划代理公司有权在项目宣传广告中明示5、销

2、售代理 通常为附条件、附期限的独家代理，应该在合同中约定，在一定时间内（如开盘销售后3个月）达不到一定的销售率，开发商有权终止代理，或者同时委托其他人同时代理 代理权的转让或者以合作代理的方式进行变相转让的禁止条款 在约定的地区范围内禁止从事相同性质项目的销售代理 甲方（开发商）自己进行部分销售的约定是否允许？代理费如何约定？ 销售价格必须经委托人（开发商）确认，受托人没有调价的权利，也有约定受托人有一定的上下浮动价格的权利 受托人以委托人的名字进行销售，委托人应该在合同中约定自己指派专人负责签订合同、收取房款6、费用分担 电视广告、报纸广告、户外广告、宣传资料、楼书、沙盘、SP活动、房展会、

3、样板房、络广告、络推广维护等，应该约定承担的责任，通常都由委托人承担，但最好约定一定的费用总额 销售人员的工资、奖金、加班费用等日常开支，由受托人承担7、受托人的其他义务报告义务定期向委托人如实报告，如按月报告销售情况等保密义务销售价格、客户资料、销售进度等，受托人及其工作人员未经委托人书面许可，不得向任何第三人泄露如实介绍项目义务不夸大、不隐瞒、不过度承诺8、特殊情况项目因故停止等因委托人或者客户原因退房，代理费用的处理以及二次代理事宜篇二：销售代理合同要点签订房地产销售代理合同的注意事项房地产销售代理在我国是一个较新的行业，很多开发商也只是开始初步的尝试。目前，对开发商来说，除了开发以外，

4、如何与代理商签订委托代理合同，规范双方的权利义务，成了他们最为关心的问题之一。签订销售代理合同要重点注意哪些方面呢？简单地谈谈我的看法。一、代理方式的选择房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小，可分为一般代理、独家代理和包销。一般代理，是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。独家代理，是指委托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，由委托人负责盈亏。

5、商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承担销售剩余商品房的购买义务。由此可见，在签订销售代理合同时，确定一般代理、还是独家代理、或是包销，对开发商来说是至关重要的。不同的代理方式，开发商承担的风险责任也不同，开发商应根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。这里，需要提醒广大开发商，在拟订合同的时候，一定不要嫌麻烦，千万要将选定的代理方式以书面的形式表述清楚。如选择包销，则要以合同的形式明确约定房地产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基价之上的那部分溢价，并对其不能在包销期限内售出的房屋承担购买责任。二、代理的期限及代销的任务代

6、理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体数额的房产。三、奖惩条款的设定为了有力地促进销售代理工作，开发商在代理合同里设有奖励条款，即如果代理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。如根据提前的时间，设立不同的奖励标准。同样，为了让代理商明确自已的责任，使代理商感到有压力，开发商应在合同里增加惩罚条款，在合同约定的时间里，如果代理商没有售完约定的物业，开

7、发商有权按比例减少代理商的佣金，用这样的机制，可以有效地调动代理商的积极性和主观能动性，使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。奖惩条款要结合上述代销的任务来设定，这样才能使代理商更加明确自已的责任，这样才是开发商保护自身利益的有效手段。四、关于售房宣传广告的约定一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发商也是应承担责任的。原因有二：其一，代理商是以开发商的名义对外实施广告宣传的，对于买受人来说，开发商才是当事人；其二，开发商有义

8、务对代理商的售楼广告的内容进行审查和监督，这是义不容辞的法律义务和社会责任。根据人民法院的审判实践，代理商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。由此可见，开发商委托了房地产销售代理后，并不意味着一劳永逸了，开发商还应密切关注售房宣传广告的对外发布情况，及时发现并纠正代理商的不当行为。同时，对于售房宣传广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发商，而且对于开发商确认的方式及代理商违约发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中。张延岭 房地产销售代理合同的制作要点目前房地产市场，开发商大多采取开发与销售分立的模式，即将自

9、己投资建设的项目委托专业代理单位进行销售。为了保证项目销售进度和销售利益的最大化，制作一份详细严谨的销售代理合同，对于开发商而言，尤显重要。笔者结合实务经验，从开发商的角度，谈一下制作房地产销售代理合同（不含包销合同）应注意的几个问题。一、销售代理范围、方式、期限、价格的确定销售代理的首要问题，当然是明确销售代理的范围。是代理销售项目的全部抑或部分楼座，车库、点是否包含在内，其中是否存在特殊扣除单元户室等等，均有必要明确约定，为此，双方可以另行制作具体代理销售明细表作为代理合同的附件。关于销售代理方式，主要是指采取独家销售代理还是一般销售代理。但无论采取何种代理方式，尤其在独家销售代理中，开发

10、商可否自己销售，对于开发商自己销售的部分，是否计入代理商的销售进度考核，是否计提代理佣金，计提佣金比例是否有所不同等等，开发商有必要根据具体情况谨慎确定。关于销售代理期限，双方应约定清楚，不宜采用含糊概念。明确的代理期限，可便于控制销售进度、界定销售责任以及期间届满后及时更换新的代理商。诸如“代理期限至全部销售完毕”等约定，将可能使开发商在出现代理销售不畅时处于尴尬被动的境地。关于销售代理价格的确定，作为开发商，一般采取两种方式，一种是向代理商提供一份各套房屋销售价格表，要求代理商严格遵守，不得上下浮动；一种是向代理商提供各套房屋销售基价表，代理商可在此基础上溢价浮动，从而分享一定比例的销售溢

11、价。两种方式，各有利弊，第一种方式防止了代理商可能片面追求溢价而影响了整体销售，但无法实现销售利益最大化，第二种方式则可能使开发商销售利益最大化，但有可能影响销售进度等。笔者认为，若开发商熟谙房地产市场价格并科学定价，建议选择第一种方式。必须指出，无论采取上述何种方式，开发商必须在代理合同中明确约定保留销售价格的调整权(第一种方式中的对外销售价格和第二种方式中的销售基价)，即开发商应可根据市场变化自主决定提高或降低对外销售价格或销售基价，代理商必须遵照执行，并相应调整溢价。二、关于销售代理佣金的比例和支付代理佣金是销售代理合同的核心条款，制定科学合理的佣金计提比例和支付方式，对于维护合同双方利

12、益以及保证代理合同的顺利实施，至关重要。目前实务中，一般约定按照代理签订房屋销售合同金额的一定比例计提代理佣金；如采取溢价销售代理方式，则除按照代理签订房屋销售合同金额计提约定比例的佣金之外，代理商还可以分享一定比例的房屋销售溢价，不过，有必要提醒开发商的是，此时宜于代理合同中明确约定“销售溢价部分不再按约定比例计提代理佣金”，以免重复计付。此外，双方还可以对房屋面积误差款是否引起代理佣金退补问题做出有关约定。如上所述，一般约定将代理商代理签订房屋销售合同作为计提该笔佣金的判断依据。对于仅代理签订认购书尚未签订房屋销售合同篇三：代理注意事项做校园代理的注意事项一 要找好的产品，找和学生相关的产

13、品。二 要考察代理商的信誉，要签合同。三尽量不要交押金，遇到必须交的保证金也要尽可能三 和代理商谈降到最少。四 对所签合同中的附件条件要弄明白，不懂要立即问代理商。五 校园代理在同总代理谈判和签订合约时应注意的事项：1.平等原则;许多总代理在招校园代理的时候,往往提供的是一份格式合同,合同灵活性比较低,相对就降低了代理商的经营风险.所以,建议广大校园应招代理一定要用平等合作的原则去审视合作方案或合同,在平等对等原则下,尽量减少自己的风险; 2.市场对等原则:校园也是总代理商的重要市场组成部分,甚至是其市场的主要组成部分,代理商确定代理应明确是独家校园代理,还是特约经销/代理,市场秩序不能混乱,

14、校园代理如果能够争取市场秩序保护则运做就能起到平等对等的发展的作用; 3.经销商给校园代理提供的支持有哪些,因为有了代理商的支持,就能更快的促进所代理产品的市场运做; 4.违约条款:与代理商合作应该明确违约责任,尽量避免发生纠纷; 5.注意合同订立的时间,地点:一定要明确,并书面在合同上明确下来,不要看人情关系就不重视了.由于民事法处理经济纠纷是在被告所在地开庭审理,所以合同签定地点也就变的很重要起来. 6.注意验证对方及单位身份六附：. 校园代理协议书 甲方：XXXXXX乙方：甲乙双方根据中华人民共和国民法、中华人民共和国合同法有关规定，本着平等、自愿、公平诚信原则，经友好协商，就乙方在 校

15、园内代理甲方产品事宜达成如下：第一项 代理条件 1、乙方销售区域：甲方授权乙方在目前就读的学校内销售甲方产品。 2、甲方责任与义务 提供符合国家相关产品质量标准的优质产品。 定期提供促销活动，并及时通知乙方。 在乙方首次签订本协议时，甲方免收押金发放给乙方“XXXX”产品一套（见备注1）。 3、乙方责任与义务 乙方在签订本协议时需要提供本人的身份证原件及学生证原件。 乙方每月要向甲方汇报销售数据。 乙方有权利在产品外观完好，没有超出产品保质期的情况下和甲方调换货品。 4、价格管理 乙方有义务对所销售的甲方产品进行终端价格体系的维护工作，并接受甲方进行的价格调查（乙方所销售的甲方产品不得低于甲方所规定零售价的75%，甲方允许的特价和促销商品除外）。第二项 订货和物流费的支付细则 1、订货 甲方在签订本合同后，日常订货使用甲方统一的“校园代理产品订货单”。 订货单须由乙方确认后视为有效订单。 2、货款结算与支付 货款结算：甲方在乙方付款后3个工作日内发货。 3、交货方式：货物从甲方运往乙方所在地，乙方有权选择运输方式。运输过程中的费用由乙方承担。 第三项 合同终止时的处理 若合作双方任何一方在合作期间无法履