房地产资源整合战略.docx

1、房地产资源整合战略房地产资源整合战略资源整合联盟是市场经济名词，是市场竞争脱变的企业组织形态。它的特定意义在于行业内由一定数量的企业出资设立共同销售公司，实行单方面销售，成为垄断者，防止因个别竞争而造成资源浪费，从而到达规模经济和利润最大化的效果。资源整合各成员企业是独立的，是一种联盟关系。 托拉斯是资源整合联盟的升华。洛克菲勒是托拉斯的作俑者，他的小炼油厂在20年时间里开展到控制了全球70%的市场。他曾说：“当红色的蔷薇含苞待放时，唯有剪除多余的枝叶，才能在日后一枝独秀，绽放出艳丽的花朵。而我们今天所处的社会现实，还没有到达要求托拉斯，但就房地产行业而言，呼唤资源整合联盟已经迫在眉睫，因为只

2、有资源整合联盟才能找到生存根基。 房地产业呼唤资源整合联盟 1、房地产已处于微利时代； 2、无序竞争损害了行业利润； 3、竞争已将一些企业淘汰出局； 4、中国WTO后，面临着外资房地产商的冲击； 5、与同行联合去做大市场蛋糕，降低房地产开发本钱； 6、市场蛋糕只有那么大，只有整合房地产开发商资源，才能保证行业平均利润； 7、房地产是资金密集型的行业，需要大规模多元化融资，而融资需要一个载体； 8、资源整合联盟高级企业组织形态，是自由竞争市场走向垄断竞争市场的必然。 房地产资源整合联盟的本质 1、房地产资源整合联盟是一个同行业联盟利益共同体； 2、房地产资源整合联盟是同行业“竞争与合作精神的结晶

3、 3、房地产资源整合联盟的建成将会聚同行力量,开发超大型工程，开拓广阔的融资渠道,在工程建设方面形成真正的规模效益； 4、房地产资源整合联盟将淘汰其他市场参与者,整合房地产业，形成秩序，即由资源整合联盟成员分享相对垄断的市场利润； 5、房地产资源整合联盟是经济金融化的实践者，以房地产开发为核心将商业资本，产业资本、金融资本深层磨合，在经营上遵循的是“浚其源头，固其根本的作法，是“合纵连横、“联吴抗曹政治谋略的现代经济版; 6、房地产资源整合联盟，也是一个过渡企业形态，是资源整合联盟的领导者“一枝独秀的工具。 如何实现房地产资源整合联盟 1、集约化经营降低综合本钱，创造规模效益。 (1)、集约化

4、经营的条件 a、庞大的市场需求量 b、超大型屋村物业、商住物业、工业物业开展方案。 c、多元化规模性融资支持。 d、高度的专业化分工。 e、工程作业流水化。 (2)、规模效益分析 房地产的资源整合联盟会使融资本钱降低、管理本钱降低、采购本钱降低、人力资源本钱降低、能源物耗降低、财务费用降低、营销本钱降低、时间本钱降低，从而到达可观的规模效益。 以四川长虹为例，当产量到达100万台电视机的时候，综合本钱就降低20%，突破130万台，综合本钱就降低30%，由于条件限制暂时不能测算出精确的房地产规模效益值，具备条件是能算出的，工业自动化流水线原理移植到房地产业是可行的，只要到达一定的开发规模，资源整

5、合联盟的建立同时也突破了房地产企业由于资质评审，而导致的开发规模的桎梏。 2、多元化规模性融资推动集约化经营。 多元化规模性融资的渠道及方法 多元化规模性融资的现实性 a、社会的开展趋势：货币商品化、融资社会化、资本证券化、经济金融化； b、房地产商品，理论界认为具有实物金融商品的特性； c、房地产带动国民经济五十多个相关产业，具有金融的全局性； d、地产业整体运营的重要因素：现金货币量、时间本钱、规模经济； e、房地产与金融的深层溶合，是大型物业开展企业的标志； f、多元化规模性融资是房地产企业开展的第二推动力。 多元化规模性融资的融资渠道 、工程融资 工程融资的典型形式BOT即建设-经营-

6、转让；TOT即转让-经营-转让；ABS即通过SPC提高信用等级，进入国际高档债券市场；FIGP即借贷-投资-回收-还本息。 工程融资是以特许经营权转让和资产表外负债为特征。工程融资是大型根底设施建设公路、桥梁、码头、大型屋村物业开展、酒店、大型楼宇、水电、邮电、通讯等国际惯用的融资方式。 a、特许经营权：一般为国家垄断，但可以特别许可企业在一定时间内拥有此经营权；在实践中，这种权力衍变为企业拥有的某些排他性权益，企业可以将此权益出售、出租、转让、合作经营。 b、 资产表外负债：传统融资是以工程发起人本身的资信为根底，融资主体为工程发起人，负债并入工程发起人的资产负债表，工程融资那么是以工程本身

7、做为融资主体，负债不进入工程发起人。传统融资中工程发起人承当了还款的全责，债权人对其有无限追索权；工程融资中还款保证来自于工程的经营状况，债权人对工程发起人只有有限追索权。工程融资能获得至少数十亿的资金投入，但系统复杂，操作上必须标准化、精细化，时间周期也长。工程发起人在组织工程阶段垫资的消耗约100万元人民币，假设组织不成功，这100万就为亏损。 、组建财务公司 财务公司是有限存款和贷款的金融机构，一般为某集团旗下的控股子公司，为企业集团各成员单位效劳，特别是房地产业，当银行不提供按揭时，财务公司就必须为顾客提供按揭，以加快楼盘销售和资金回流。财务公司又称有限银行，它的筹资及贷款的乘数效应没

8、有银行的功能大，但为集团筹资和理财功能却非常明显，缺乏处是业务开展受地域限制。 财务公司的组建： a、由同行业数家企业，组建资源整合联盟共同体，由共同体发起组建财务公司；b、在香港寻找伙伴组建财务公司，充分发挥香港国际金融中心的作用,筹集资金，再通过专项投资信贷的形式，支持母公司的建设。 财务公司的组建也是房地产与金融深层融合的象征，香港、美国、加拿大、台湾的大型房地产开发企业都拥有自己的财务公司。 、房地产金融信托投资公司 信托是指财产所有者为了取得收益或到达某种目的委托，受托人按照其要求代为管理，经营或处理其财产的信用。信托分为商业信托和金融信托。金融信托是以资金、财产的经营管理为目的的信

9、托，其目的是通过信托业务融通资金，进行投资业务，包括信托存款、信托贷款、财产信托。 房地产金融信托投资公司的功能就是做为受托人为业主经营管理物业获得融资，再投资房地产企业、金融商品及衍生工具，具体房地产开发工程按【信托协议】在一定时间至少以年为周期付给业主即信托人规定的回报率。房地产信托投资公司是非分行金融机构，建立和标准、监管要受银行执行的金融法规所制约，且要受将出台的【信托法】制约。但组建有四条途径：a、直接组建b、向现有信托投资公司渗股 c、收购一家信托投资公司d、利用各种法律的漏洞，躲避法律，建立公司思路已成熟。 房地产金融信托投资公司的融资途径： a、双方签订信托协议； b、业主将产

10、权过户到房地产信托投资公司； c、房地产信托投资公司向业主出具受托凭证。 d、融资1、信托公司将房产抵押贷款； 融资2、信托公司将房产出租出售,占用租金、售房款； 融资3、作金融投资,利用保证金交易的杠杆产生融资，谋取最大利润。 、资源整合联盟财团融资 资源整合联盟社团融资是大型工程开发过程的融资形式。各融资主体为躲避风险，由一家或数家银行作为主办银行牵头组织共同贷款人，主要有欧洲美元、东京美元、香港美元等离岸金融市场的银团充任。同时银团通过国际货币利率与汇率互换来躲避融资主体的风险。银团将分阶段、分利率对工程安排融资。 、吸收外来投资 a、股权式融资注入企业； b、债权式融资注入企业； c、

11、股权式融资注入工程； d、债权式融资注入工程。 、建立房地产投资基金 目前法律已许可社会力量组建基金。基金分两种：开放式基金和封闭式基金。封闭式基金即公司型基金，是以股权形式注入，中途不能退出，只能转让。开放式基金即契约型基金，可以随时退出，操作更灵活。 建立房地产投资基金是对房地产投资价值的提升，同时也是会聚假设干单个房地产投资者的资金，进行理性、专业的稳健投资，谋取比他们自己投资更大的收益。房地产投资基金可投资房地产股票、房地产企业、房地产工程，是房地产企业获取融资的途径。房地产投资基金也是房地产投资者的一种理财手，以此积累购房款或实现货币保值增值。 、商业信用融资 在工程开发中，供给商、

12、工程建设方对开发商进地融资支持相当于延期付款。在工程融资中，供给商、工程建设方，将局部垫资转化成工程股份，在工程中既有股权的分工收益，又有稳定的债权保障。 、市政、房地产融资 在国外有操作环境，国内只是理论探讨。按揭银行将对购房者的债权证券化，或股票或债券，按 一定比例发行，收回大局部资金。投资者购置这些证券，如果购房者的履约能力强，收益 就丰厚，如果出现违约，也能保障正常收益。这种专业化融资券流通性非常好。按揭银行转嫁了金融风险，将为房地产企业提供更多的融资支持。 、资本市场融资 股市是资本市场的高级形态。通过股市融资无疑是企业开展的快车道。资本市场融资包括新股发行、资产注入、增、配股、兼并

13、收购、股权售让、股权质押、资产重组、发行目转换股债券、发行附认股权证债券等。上市，对国内企业来说还是一个高门槛，而房地产业那么属于暂不安排的行列。 房地产企业可通过以下方式上市： a、买壳上市可以在国内，也可在国外； b、让上市公司收购旗下资产，再反向收购上市公司； c、渗股控股上市公司，再利于上市公司收购旗下资产； d、嫁接上市：与正在申报上市资格而又非常符合上市条件的企业合作，资产注入其中，搭他的车上市； e、创业板上市高科技股 广义的投资组合，躲避宏观的经营风险 房地产要求对上下游行业进行纵向一体化延伸，进一步降低本钱躲避经营风险，比方：进入建筑机械钢铁生产采矿 采矿机械。房地产资源整合

14、联盟要求功能型延伸,增强融资、筹划、工程建设、营销的能力，躲避经营风险等。如：融资方面组建财务公司、信托公司、投资基金等;工程方面组建桩机公司、土石方公司、混凝土公司、绿化公司等。 房地产资源整合联盟进行金融及衍生投资 A股票B债券C权证D外汇E黄金、白银 F可转换股债券G相应的期货、期权、期指 广义投资组合能优化投资结构和优化资源配置、躲避经营风险。 实现产品经营和资产经营的双翼开展 实例：长江实业与资本市场 1972年11月在香港远东证交所上市； 1974年5月与加拿大帝国商业银行联合组建怡东财务公司； 1976年6月在加拿大多伦多上市，1976年8月在伦敦上市； 1977年发行新股筹资拿下全钟车站开发工程，一举成名； 1978年，华人行的建设，获得汇丰银行支持； 1978年，将所持九龙仓股份转卖包玉刚,净赚5000千万； 1979年，长江实业总资产为6.93亿港元，控股总资产为62亿的和记黄埔，李嘉诚获得“超人李的美誉； 以后收购港灯，乃至屡次骑牛上市，退市借熊，及系列兼并收购活动方奠定了李嘉诚华人首富的基石； 长江实业是借助资本市场的杠杆，急剧扩张的，也可以说是香港的金融中心确立过程中的受益者，由股市强人开展为地产强人。 中国房地产开展新趋势：“新住宅运动与“中国城市房地产开发商协作网络 19