报批稿XX城市大型购物中心商业综合体开发建设项目建议书.docx

1、报批稿XX城市大型购物中心商业综合体开发建设项目建议书闹市区大型购物中心商业综合体项目建议书第一节 项目背景 1第二节 项目必要性 3第三节 项目建设 7一、项目选址7二、项目建设规模8三、商铺整合8第四节 项目升级改造 10一、开设购物中心大门10二、设立大门内扶梯11三、设立第三层滚动扶梯11四、建立第一栋与第二栋连接11五、拆除第一层商铺商隔12六、增设空调及通风设备12七、增设停车场12八、拆除路边直坡13九、美化周边环境13第五节 购物中心各区功区划分 15一、升级改造后营业大楼15二、商场各功能区划分16第六节 市场启动前期工作 19一、组建项目公司19二、定购设备19三、商场升及

2、改造22第七节 购物中心启动策划 25一、市场定位25二、经营管理模式26三、启动开业26第八节 购物中心投资测算 28一、土地使用权投资28二、房屋建筑物投资28三、设备投资30四、土建及设备安装投资32五、商品投资33第九节 购物中心财务分析 35一、营业收入35二、营业利润36三、营业费用37四、应缴税金38五、净利润39六、净销售利润率39七、投资回收期40第十节 购物中心资金筹措 42一、自筹资金42二、收入资金42三、借款抵押担保43四、还款计划43第十一节 购物中心不确定性分析 45一、盈亏平衡分析45二、敏感性分析46第十二节 结论48第一节 项目背景深圳市是国家最早设立经济特

3、区之一.是国家改革开放前沿阵地，是国家提出建设大珠江三角区经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界开放窗口.深圳改革开放30年来，建成了完善地产业配套优势和优良物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域发展，国内生产总值从1.96亿元增长到6765.41亿元，年均增长31.20%；人均生产总值从606元增长到79221元，折合10628美元，居全国第一位，年均增长17.64%；贸易进出口总额从0.17亿美元增长到2875.33亿美元，居全国第一位，年均增长38.34%.随着国家推行大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化，深圳市经济发展迎来了一个新高

4、潮.由于深圳市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区，深圳市长期以来存在一市两制现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低现状.为促进经济均衡发展，经国务院批准，深圳市特区于2010年7月1日扩大至全市，将龙岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中，深圳市政府决定加大在特区外地区基础设施、市政配套以及公共服务水平投入，全面改善特区外地区城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策激励下，促进特区外地区经济发展水平.处于深圳市龙岗区葵涌街道深圳市滨海购物中心项目，位于深圳市东部沿海大鹏半岛，是深圳市政府重要菜蓝子

5、工程之一，也是深圳市政府东部生态组团建设重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近120万居民生活问题关键所在，也是促进深圳东部沿海地区经济发展重要配套设施之一.深圳市滨海购物中心有限公司响应国家和市政府号召，全力推进龙岗区葵涌街道基础设施和公共服务水平建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理深圳市滨海购物中心，通过管理、服务、经营一体化模式，统一规划，集约经营，使深圳市滨海购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流模范商场.深圳市滨海购物中心有限公司依靠自身经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作管理团队、科学管理理念和先进经营方式，建设一流商业流通企业，不

6、仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济发展，满足当地人民生活所需要肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们就业问题，同时也能为公司带来客观经济效益.可见，深圳市滨海购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著好项目.第二节 项目必要性葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇.辖区总面积103.9平方公里，海岸线长31.9公里.葵涌街道处于深圳东南部中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有深圳市大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市淡水镇、大亚湾区.葵涌以盐坝高

7、速公路与深圳市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛经济中心、政治和文化中心.葵涌位置图按照深圳市城市总体规划(19962010)、深圳市东部生态组团分区规划(2005-2020)、深圳市东部滨海地区发展规划(2002年2010年)和深圳市大鹏半岛保护与发展管理规定，深圳市政府对本片区进行了美好近期建设规划和宏伟远景规划：1、本片区发展目标是：加强生态保护和环境整治，建设完善配套设施，为周边重大产业园区建设和大鹏半岛旅游开发奠定基础.2、本片区功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套现代新城.3、本片区在深圳市大

8、鹏半岛保护与发展管理规定中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关高新技术产业以及市政府确定其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策项目进行升级改造.4、按照深圳市政府城市建设和发展整体规划，葵涌大鹏规划为新兴产业研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业.5、经深圳市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程坝光村，方圆20平方公里可建设用地，是深圳市9个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划

9、引进4万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全国家级研发基地，可容纳就业人员10万元人.现坝光城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光隧洞在年末开通投入使用.葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住宅等设施，为坝光提供全方位服务.葵涌城市规划图深圳市政府对葵涌街道定位，决定了葵涌是深圳市东南部沿海政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主.深圳市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务投资力度，鼓励旧城区和落后设施升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金投入，使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项服务一流现代化城市.

10、由于历史原因和经济发展水平制约，葵涌旧市场设施落后，急待改造.葵涌旧市场处于葵涌城市中心位置，是历史原因自然形成购物环境，严重影响城市整体规划和发展；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；旧市场房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在50年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大安全隐患；旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一消防设施，存在极大消防隐患.葵涌镇政府早在2003年就将旧市场改造提到了议事日程之中，并规划在现在葵新北路建设新综合批发市场；在龙岗区2003年第5次建设用地预审会议项目中，龙

11、岗区政府决定批准商业用地面积12.481.50平方米，建设14.000平方米农贸综合市场，正式将建设深圳市综合市场以文件形式确定下来，这就是滨海购物中心最早雏形.葵涌街道于2005年3月4日下发了“葵街纪20053号” 葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要，深圳市规划局滨海分局、深圳市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加，会议一致同意为促进葵涌基础设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌商业要求上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理.深圳市政府2005年4月7日统一思想、总结经验、真抓实干、加快推进我市农贸市场升级改造工作指示精神，要求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造.现在葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌5公里范围内大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导支持下，结合葵涌城市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨额资金，启动深圳市滨海购物中心项目，把滨海购物中心建成集休闲、购物为一体大型综合购物广场，一方面满足葵涌人们日益提高购物需要，另一方面大大改善城市环境，提高城市综合竞争能力，促进城市全面发展.第三节 项目建设一、项目选址根据深圳市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府批复文