《民法典》物业板块培训课件.pptx

1、法律团队法律团队专业专业高效高效以事实为依据以事实为依据以法律为准绳以法律为准绳培训培训人人:目录目录 Catalog123民法典民法典合同合同编编物业物业服务合同服务合同民法典民法典侵权责任编侵权责任编建筑物和物件损害责任建筑物和物件损害责任民法典民法典物权物权编编业主业主的建筑物区分所有权的建筑物区分所有权法律地位法律地位Comparisonoflegalstatus民法典民法典法律法律 制定主体：全国人大常委会，全国人大通过制定主体：全国人大常委会，全国人大通过效力仅次于宪法效力仅次于宪法 物业管理条例物业管理条例行政法规行政法规制定主体：国务院制定主体：国务院效力次于法律，高于部门规章

2、和地方效力次于法律，高于部门规章和地方性性法规法规四川省物业管理条例四川省物业管理条例地方性法规地方性法规制定主体：四川省人大常委会制定主体：四川省人大常委会效力低于法律、行政法规效力低于法律、行政法规=成都市物业管理条例成都市物业管理条例地方性法规地方性法规民法典民法典合同编合同编之之物业服务合同物业服务合同Propertyservicecontract1民法典第九百三十七条民法典合同编之物业服务合同Property service contract物业服务合同是物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相主提

3、供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。民法典合同编之物业服务合同Property service contract业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理条例第三十五条 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条

4、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。民法典合同编之物业服务合同Property service contract民法典第九百三十八条物业服务合同的物业服务合同的内容内容一般包括一般包括服务事项、服务质量、服务服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务

5、期限、服务交接等理和使用、服务期限、服务交接等条款。条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。务合同的组成部分。物业服务合同物业服务合同应当应当采用采用书面书面形式。形式。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条民法典合同编之物业服务合同Property service contract建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位依法

6、与建设单位依法与物业服务人物业服务人订立订立的的前期物业服务合同前期物业服务合同，以及，以及业主委业主委员会与业主大会员会与业主大会依法选聘的物业服依法选聘的物业服务人订立务人订立的的物业服务物业服务合同合同，对业主对业主具有具有法律约束力法律约束力。民法典第九百三十九条 物业管理条例第二十六条民法典合同编之物业服务合同Property service contract前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位依法与物业服务人订立建设单位依法与物业服务人订立的的前期物业服务合同前期物业服务合同约定的服务约定的服

7、务期限期限届满前届满前，业主委员会或者业，业主委员会或者业主与主与新物业服务人新物业服务人订立的物业服订立的物业服务合同务合同生效生效的，的，前期物业服务合前期物业服务合同终止同终止。民法典第九百四十条 物业管理条例第三十九条民法典合同编之物业服务合同Property service contract物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务人将物业服务区域内的物业服务人将物业服务区域内的部分部分专项服务事项专项服务事项委托给专业性服务组织或委托给专业性服务组织或者其他第三人的，者其他第三人的，应当就该部分专项服应

8、当就该部分专项服务事项向业主负责。务事项向业主负责。物业服务人物业服务人不得将其应当提供的全部不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者物业服务转委托给第三人，或者将全部将全部物业服务物业服务支解后分别转委托支解后分别转委托给第三人。给第三人。民法典第九百四十一条 物业管理条例第四十五条 民法典合同编之物业服务合同Property service contract对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业服务

9、人物业服务人应当按照约定应当按照约定和和物业的使用性物业的使用性质质，妥善妥善维修、养护、清洁、绿化和经营维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的管理物业服务区域内的业主共有部分业主共有部分，维维护物业服务区域内的基本秩序，护物业服务区域内的基本秩序，采取合理采取合理措施保护业主的人身、财产安全。措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内对物业服务区域内违反有关治安、环保、违反有关治安、环保、消防等法律法规消防等法律法规的行为，物业服务人的行为，物业服务人应当应当及时采取及时采取合理措施合理措施制止、向有关行政主管制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。部门报告并协助处理。民法典第

10、九百四十二条物业服务收费管理办法第八条 民法典合同编之物业服务合同Property service contract物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。物业服务人物业服务人应当定期应当定期将将服务的事服务的事项、负责人员、质量要求、收费项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况部分的经营与收益情况等等以合理以合理方式方式向业主向业主公开公开并向业主大会、并向业主大会、业

11、主委员会业主委员会报告报告。民法典第九百四十三条最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条 民法典合同编之物业服务合同Property service contract经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的

12、，业主，业主不得不得以以未接受未接受或者或者无需接受无需接受相关物业服务相关物业服务为由拒绝支付物业费为由拒绝支付物业费。业主违反约定业主违反约定逾期不支付物业费逾期不支付物业费的，物业服务的，物业服务人可以人可以催告其在合理期限内支付催告其在合理期限内支付；合理期限届满合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请提起诉讼或者申请仲裁仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。供燃气等方式催交物业费。民法典第九百四十四条四川省物业管理条例第六十三条 民法典合同编之物业服务合同Property

13、service contract业主出租房屋，应当告知业主委员会和物业服务企业。业主和物业使用人不得违反法律、法规和管理规约，擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主业主装饰装修房屋装饰装修房屋的，的，应当事先告知应当事先告知物业服务人物业服务人，遵守物业服务人提示的合遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。检查。业主业主转让、出租转让、出租物业物业专有部分、设立专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途居住权或者依法改变共有部分用途的，的，应当及时应当及时将相关情况告知物业服务人。将相关情况告知物业服务人。民法典第九百四

14、十五条民法典合同编之物业服务合同Property service contract四川省物业管理条例第五十三条物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。物业服务企业未按照本条第一款履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。民法典合同编之物业服务合同Property service contract民法典第九百四十六条业主依照法定程序业主依照法定程序共同决定共同决定解聘物业服务人解聘物业服务人的，可的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日应

15、当提前六十日书面通知书面通知物业服务人，物业服务人，但是合同对通知期限另有约定但是合同对通知期限另有约定的除外的除外。依据前款规定解除合同依据前款规定解除合同造成物业服务人损失造成物业服务人损失的，的，除除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。民法典合同编之物业服务合同Property service contract民法典第九百四十七条物业服务期限物业服务期限届满前届满前，业主依法共同决定续聘的，业主依法共同决定续聘的，应当应当与原物业服务人与原物业服务人在合同期限届满前续订在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务合同。物业服务期限物业服务期限

16、届满前届满前，物业服务人物业服务人不同意续聘的不同意续聘的，应当应当在合同期限在合同期限届满前九十日书面通知届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，业主或者业主委员会，但是但是合同对通知期限另有约定的除外合同对通知期限另有约定的除外。民法典合同编之物业服务合同Property service contract民法典第九百四十八条物业服务期限物业服务期限届满后届满后，业主，业主没有依法作出没有依法作出续聘续聘或者或者另聘另聘物业服务人物业服务人的决定，物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服继续提供物业服务务的，的，原物业服务合同原物业服务合同继续有效继续有效，但是服务，但是服务期限期限为为不

17、不定期定期。当事人当事人可以随时可以随时解除不定期物业服务合同，但是解除不定期物业服务合同，但是应应当提前六十日书面当提前六十日书面通知通知对方对方。民法典合同编之物业服务合同Property service contract合合同同期期限限届届满满前前主体主体事由事由天数天数/日日形式形式业主业主/业委会业委会解聘物业服务人解聘物业服务人6060应应当当书书面面通通知知物业服务人物业服务人拒绝续聘拒绝续聘9090不不定定期期届届满满后后业主业主/业委会业委会解除合同解除合同6060物业服务人物业服务人备备注注合同对通知期限另有约定的，遵从合同约定合同对通知期限另有约定的，遵从合同约定民法典合

18、同编之物业服务合同Property service contract最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。民法典合同编之物业服务合同Property service contract民法典第九百四十九条物业服务合同物业服务合同终止终止的，原物业服务人的，原物业服务

19、人应当在约定期限或者应当在约定期限或者合理期限内退出合理期限内退出物业服务区域，将物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料物业服务所必需的相关资料等等交还给业主委员会、决定自行交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，管理的业主或者其指定的人，配合配合新物业服务人新物业服务人做好交接工做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人原物业服务人违反违反前款规定前款规定的，的，不得请求业主支付不得请求业主支付物业服物业服务务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失合同终止后的物业费；造

20、成业主损失的，应当赔偿损失。民法典合同编之物业服务合同Property service contract民法典第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之接管之前前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费可以请求业主支付该期间的物业费。民法典民法典侵权责任编侵权责任编之之建筑物和物件损害责任建筑物和物件损害责任Liabilityfordamagetobuildingsandobjects2侵权责任法第八十五条民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage

21、to buildings and objects建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。建筑物、构筑物或者其他设施及其搁建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其

22、他责任人的，有权向其他责任人追有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。偿。民法典第一千二百五十三条侵权责任法第八十七条民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage to buildings and objects从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage to buildings and objects禁止从建筑物中抛掷物品。禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的

23、物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任由侵权人依法承担侵权责任；经调查经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。任。发生本条第一款

24、规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。民法典第一千二百五十四条侵权责任法第八十六条民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage to buildings and objects建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷塌陷造成他人损害的，由建设单位与施

25、工单位承担连带责任。但是建设单位与施工单位能够证明不但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人所有人、管理人、使用人或者第三人或者第三人承担侵权责任。民法典第一千二百五十二条侵权责任法第八十八条民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage to buildings and objects堆放物倒塌造成他人损害，堆放人不

26、能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。堆放物倒塌、堆放物倒塌、滚落、或者滑滚落、或者滑落落造成他人损害，堆放人不能造成他人损害，堆放人不能证明自己没有过错的，应当承证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。担侵权责任。民法典第一千二百五十五条侵权责任法第八十九条民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage to buildings and objects在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任。在公共道路上堆放、倾倒、遗撒在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，妨碍通行的物品造成他人损害的，由行

27、为人承担侵权责任。公共道路由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应护、警示等义务的，应当承担相应的责任。的责任。民法典第一千二百五十六条侵权责任法第九十一条 民法典侵权责任编之建筑物和物件损害责任Liability for damage to buildings and objects在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。在公共场所或者道路上在公共场所或者道路上挖掘挖掘、修缮、修缮安装地下设施等安装地下设施等造成他人损害，施工造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任安全措施的，应当承担侵权责任。窨井等地下设施造成他人损害，管窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。承担侵权责任。民法典第一千二百五十八条