酒店项目计划书.docx

1、酒店项目计划书廈門大學國際會議酒店（暫名）項目計畫書目錄第一章 項目摘要3一、項目概述3二、項目優勢3三、專案背景3四、專案投資計畫4第二章 環境評估4一、區位優勢.4二、區域經濟.7三、旅遊資源.9第三章 酒店行業分析 10一、中國旅遊飯店業概況10 二、國際飯店管理模式比較11三、高星級酒店的盈利分析12四、敦睦酒店管理公司14 第四章 廈門旅遊市場分析 15一、廈門酒店概況15二、廈門旅遊市場的特點17三、項目定位19四、項目其他背景19第五章 專案規劃 20一、項目位置20二、專案價值20三、項目現狀21第六章 項目投資分析 22一、投資估算22二、投資回報分析22三、融資計畫及還款方

2、案23第七章 一、專案實施計畫（後續）二、專案建設規模（後續）三、建設期（後續）第一章 項目摘要一、項目概述 2006年11月15日，廈門大學國際會議管理有限公司（下簡稱“會議公司”）的名義，通過競拍獲得廈門市2006G16地塊的使用權，用於建設廈門大學國際會議酒店（暫名）。 2006G16地塊位於廈門市演武大橋與演武路交叉口西北側，瀕臨大海，與鼓浪嶼遙遙相望，風光旖旎。 廈門大學國際會議酒店集旅遊、商務、娛樂、餐飲等多功能於一身，購物、交通十分便利。 總投資概為10-12億元，土地面積：19206平方米，地上建築面積：70100平方米（其中會議中心不小於20000平方米），容積率：3.65；

3、建築高度：80米；綠地率：30%；建築密度：35%。 酒店建成後，憑藉敦睦酒店管理公司的專業化管理，將成為廈門檔次較高的五星級酒店，其專業的國際經營理念必會帶來豐厚的投資回報和良好的社會效益。二、項目優勢 黃金地段、得天獨厚 廈門市政府重點支持專案 國際酒店管理公司專業化管理 辦妥土地房產證，對2006G16地塊的地質情況進行了初步勘察，出具了勘察報告，認定該地塊場內及附近穩定性較好，事宜工程建設。三、專案背景廈門是中國東南沿海重要的旅遊口岸，擁有鼓浪嶼等三個國家重點風景名勝區，並獲得國際花園城市和優秀旅遊城市及優秀文明城市等榮譽稱號.廈門已成為中國南方重要的對台貿易口岸，這裏每年由中央政府主

4、持舉辦經貿盛會“中國投資貿易洽談會”和“對台出口商品交易會”，多種大型專業會展經常在廈門舉辦。廈門經濟高速發展，是中國東南沿海經濟繁榮帶的龍頭。自廈門成立特區以來,已有戴爾(Dell)、柯達(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca cola)、太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等世界五百強公司入駐廈門,同時每年有大量國際、國內商務人士來廈門觀光旅遊. 廈門市目前有五星級酒店8家，四星級以上酒店21家。該項目的建成將大大地推動廈門高端旅遊市場的發展，促進廈門精品旅遊品牌的提升，並將給投資商帶來豐厚的投資回報。四、專案投

5、資計畫投資總額項目投資概算為10-12億元，包括土地款3.7億元、契稅810萬元，融資成本、土地使用稅及相關前期費用。第二章 環境評估一、區位優勢1、自然情況廈門是一座美麗的海濱城市，位於中國東南沿海、福建省的西南岸，臨近九龍江的河口，居中國兩大經濟繁榮地區之間，與臺灣隔海相望，距臺灣高雄市160哩，是海峽西岸繁榮帶之龍頭。廈門市轄區陸地面積1500多平方公里（包括廈門島130平方公里），海域面積300多平方公里。廈門屬亞熱帶季風氣候，常年春意濃濃，四季花香撲鼻。全年平均氣溫210C，冬天平均氣溫120C，夏天平均氣溫280C，全年降雨1100毫米。氣候溫和、雨量充沛、海岸曲折漫長、山岩疊秀絢

6、麗多姿。1981年設立廈門經濟特區，現在，廈門已發展為一個現代化城市，有著強勁的經濟發展及城市建設。在過去十幾年內，廈門受益于國際商貿，教育及旅遊的持續發展。隨著經濟建設和社會各項事業的不斷發展，廈門逐漸成為中國東南沿海的中心城市。在經濟保持高速發展的同時，廈門的生態環境也得到了保護，具備可持續發展潛力。廈門先後獲得國際花園城市和優秀的旅遊城市、優秀文明城市等榮譽。2、地理位置廈門市位於東經1180404、北緯242646。全市由廈門島，鼓浪嶼及內陸九龍江北岸沿海部分地區和同安組成，屬海港風景城市。其主體廈門島面積約135.5平方公里，是福建省第四大島嶼，整修海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，港

7、島嶼星羅棋佈，洪區內群山四周環抱，港闊水深，終年不凍，是條件優越海峽性天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿易的重要口岸。九龍江北岸的沿海部分，由杏林灣和馬鑾灣分隔而成美、杳林、海滄三個小半島。地屬亞熱帶氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，溫和多雨，年均氣溫在21左右。廈門市的總陸地面積為1，516平方公里，而海洋面積則有300平方公里。3、行政區域2003年5月經國務院批准，同意廈門市調整部分行政區劃。行政區劃調整後，廈門市轄思明、湖裏、集美、海滄、同安和翔安6個區 。其中思明區以商業鬧市區為主（涵蓋鼓浪嶼著名風景區）；湖裏區則是新興的工業投資區，以工廠區和新市區為主。島外的集美區以旅遊、教育為主的

8、著名僑鄉集美鎮，以農業為主；杏林區是已具一定規模的工業區和台商投資區。同安區則是全市的農副產品基地和輕工、食品行業的原料基地。4、氣候廈門擁有南亞熱帶氣候，降雨量充足。全年平均溫度約為20.6C，而最高則為33.5C。年降雨量約1，315毫米，主要降雨月份於每年的五月至七月。5、人口全市登記辦證流動人口總數為108.2萬人， 其中島內思明、湖裏二區共50.3萬人，島外集美、海滄、同安、翔安四區共57.9萬人。全市人口中以漢族居多，另有回、滿、壯、佘、苗、及高山等20多個少數民族。由於地理環境和歷史背景的因素，擁有眾多的歸僑、僑眷及廈門籍僑胞和港、澳、台同胞。6、基礎設施建設陸路交通配合贛龍鐵路

9、建設，興建龍岩廈門延伸段，形成連接大京九的出省新通道；配合建設福廈高速鐵路，相應規劃第二火車客運站及其配套設施。加快區域合作快速通道建設，重點建設和完善“三主”（同三國道主幹線及其複綫、國道324線）、“六聊”（廈門島龍海南太武、海滄龍海、同安安溪、同安南安、同安新店南安石井、廈門金門）的對外交通，建設廈門至三明高速公路，形成連接國家公路幹線網和周邊地區的快速通道。完善綜合交通運輸體系的配套設施，加快公路客、貨運場站的規劃和建設，構建公路運輸主樞紐。航空運輸廈門高崎國際機場於1983年10月22日建成通航，連續十九年居全國第四；高崎國際機場已開通國內外航線89條，其中國內航線73條，國際和地區

10、航線有至東京、大阪、漢城、新加坡、吉隆玻、馬尼拉、香港、澳門等14條航線，每週出港約380餘個航班，旅客年吞吐能力1000萬人次，貨物年吞吐能力15萬噸。有26家航空公司在機場營運。還有專門到日本名古屋的貨運航班。完善廈門機場的設施配套，建設空港物流園區，大力拓展國內外航空貨運業務，增辟美國等國際航線，建成我國重要的國際幹線機場，並爭取作為兩岸“三通”定點直航首選機場。加強國內外航班的銜接，拓展客運中轉業務，成為連通國內外客貨捷運的航空主樞紐。港口與海運廈門港是中國主要港口之一，廈門港去年集裝箱吞吐量依然保持了將近10%的增幅，貨物吞吐量完成9700萬噸，同比增長19.5%。集裝箱吞吐量完成5

11、03.46萬標箱，同比增長8.8%，保持全國港口集裝箱吞吐量第7位。港口綜合能力顯著提升。繼續保持全國第七的排名，並有可能進入世界集裝箱港口前21位。港口2008年完成固定資產投資26.1億元，又新增萬噸級以上泊位3個，新增貨物吞吐能力680萬噸，新增集裝箱吞吐能力60萬標箱。郵電通訊長途電話可直拔210個國家或地區；國內1，800多個城市，城鄉固定電話交換機總容量94.02萬門；移動電話7.16萬戶，電腦互聯網路用戶達20萬戶。已建成市話本地網、移動通訊網、數位資料網和圖像傳輸網，開辦了DDN、ISDN、PAC、EDI、EMS、800等20多項郵電業務。電腦網已形成金橋網、金卡網、金關網、I

12、nernet網、 XiamenNet網。可以通過DNN、ADSL、光線以及無線接入方式連接INTERNET、INTERNET傳輸速度可以達到10M/秒。二、 區域經濟自1982年設立為經濟特區以來，廈門市國內生產總值（GDP）年均增長18%，每年新增外商實際投資額在10億美元以上。戴爾（Dell）、柯達(Koda)、通用電器(General Electric)、可口可樂(Coca Cola)、太古飛機維修公司(Swire Aircraft)、麥德龍(MetroAG)等諸多知名跨國公司已在廈門設廠或投資。近年厦门市主要经济指标项目2006年度2007年度2008年度2009年度（前三季）实绩增长

13、率实绩增长率实绩增长率实绩增长率国内生产总值GDP（亿元）116316.71375.316.11563111114.413.5规模以上工业总产值（亿元）2366.920.802736.117.82929.6101982.2-5.9港口货物吞吐量（万吨）7215.2308117.212.5970219.5809311.43对外贸易进出口总额（亿美元）327.9714.8397.8321.3397.7821.313722.7财政总收（亿元）275.1731.2348.423.2410.0817.7318.8419.1近年廈門市GDP增長趨勢四、外商投資概況廈門市利用外資面對複雜的國際形勢，主動調整

14、工作思路，積極應對，全年外商投資規模持續保持快速增長，外資結構進一步優化，專案品質不斷提升。全年引進外商投資項目472個，合同利用外資24.8億美元，實際利用外資12.7億美元，比上年增長33.2%。五、旅遊資源廈門有豐富的旅遊資源。自然資源與人文景觀相互交融，具海、島、嶼、礁、山、岩、寺、花、木諸神秀，兼民族風格、僑鄉風情、閩台特色、並畜西洋異國情調。經多年開發建設，已形成鼓浪嶼、萬石山、南普陀、黃厝、集美、同安等六個遊覽區。1988年經國務院批准，鼓浪嶼、萬石山被確定為國家重點風景名勝區。廈門為一著名的旅遊城市，其風光如畫的特色為它帶來了（全國衛生城市），（全國環保模範城市）及（優秀旅遊城

15、市）、（優秀文明城市）的美譽。廈門有著古老的景點，也致力發展新的景源，而廈門主要分為五個遊客區，包括鼓浪峽及南浦頭朝遊客區等。除此之外，廈門更提供了方便的交通及通訊網絡，及全面的旅遊相關機械。因此，廈門非常適合本地及外國的遊客及投資者。在1998年，廈門市政府不遺餘力地推動並監督旅遊業的發展。另外，市政府更加強了在旅遊業上的投資，例如增強了興旅遊有關的其建，興改善旅遊服務素質，以吸引更多本地及國外的遊客。在1998年，廈門被評為省級旅遊城市，而其更排在重點旅遊城市列上的第八席。國家旅遊局更頒發（優質旅遊城市獎），更加快了廈門旅遊業的發展。根據廈門旅遊局的資料 厦门旅游业资料简略接待情况2005

16、年2006年2007年2008年2009年（前三季度）接待境外旅客94.44101.17113.3125.699.39接待境内旅客1618.441756.131945.52068.511750.24总接待境内、外旅客1712.881857.32058.82194.111849.62旅游总收入（亿元）230.93252.82293.8303.6224.25從分析可看到旅遊業為廈門市未來發展的重要支柱。第三章 酒店行業分析一、 中國旅遊飯店業概況中國經濟正步入快速增長週期的新上升通道，而旅遊業的發展也進入了穩步發展期，經濟景氣的持續上升，推動中外經貿、商務、科技、會議等交流活動的頻繁舉辦，為中國旅

17、遊飯店業帶來旺盛的客源。中國飯店業最新發展概況：中國本土星級飯店已經達到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。 來自國際飯店管理公司41家公司，67個品牌已經全部進入中國，世界飯店300強排名前10位元的飯店集團全部進入中國，共管理516家星級飯店。星級飯店直接從業人員超過160萬人。全國共有飯店及旅遊住宿單位已超過30萬個，從業人員超過500萬人。中國飯店業的發展態勢出現多種情況，第一個是產品的個性化越來越突出，現在飯店業主要形態包括：飯店產品更個性化：商務飯店、會議飯店、主題觀光飯店、休閒度假飯店、經濟型飯店、公寓飯店、鄉村旅

18、館、汽車旅館、青年旅舍。產品形態上完全與國際接軌，飯店產業形態更多元化：商務+酒店、商業+酒店、地產+酒店、旅遊+酒店、會議+酒店、高爾夫+酒店、飯店產業鏈經營。飯店產業規模更大：直接產業規模值超過2000億元，還不包括各種餐飲和休閒娛樂以及飯店供應商等產業鏈。飯店產業效益中的社會效益和經濟效益不斷提高二、國際飯店管理模式比較 帶資管理通過買斷(絕對擁有)，控股(相對擁有)或參股(部分擁有)等直接或間接投資方式來獲取+飯店經營管理權並對其下屬系列飯店實行相同品牌標識，相同服務程式，相同預訂網路，相同採購系統，相同組織結構，相同財務制度，相同政策標準，相同企業文化及相同經營理念的管理方式。此種模

19、式一般出現在飯店集團的創建初始階段，較適合於那種資金短缺且融資困難的單體飯店。 委託管理通過飯店業主與管理集團/公司簽署管理合同來約定雙方的權利，義務和責任，以確保管理集團/公司能以自己的管理風格，服務規範，品質標準和運營方式來向被管理的飯店輸出專業技術，管理人才和管理模式，並向被管理飯店收取一定比例的基本管理費(約占營業額的2%至5%)和獎勵管理費(約占毛利潤的3%至6%)的管理方式。近年來，獎勵管理費所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現在飯店集團的定型階段，較適合於那種財力雄厚但專業管理人才及管理技術貧乏的單體飯店。廈門大學國際會議酒店專案可採取該方式進行管理。 特許經營通過認購特許經

20、營權的方式將所管理集團/公司所擁有的具有知識產權性質的品牌名稱，注冊商標，定型技術，經營方式，操作程式，預訂系統及採購網路等無形資產的使用權轉讓給受許飯店，並一次性收取特許經營權轉讓費或初始費，以及每月根據營業收入而浮動的特許經營服務費(包括：公關廣告費，網路預訂費，員工培訓費，顧問諮詢費等)的管理方式。此種模式一般出現在管理集團的成熟階段，和較適合那種既想分享集團規模效益又不想放棄獨立經營管理權和所有權的單體飯店。 聯銷經營近年來，隨著全球分銷系統的(GDS)普及和互聯網即時預訂功能的實現，國外的聯銷經營集團應運而生並且發展迅猛。飯店聯銷集團是由眾多的單體經營管理的飯店自願付費參加並通過分享

21、聯合採購，聯合促銷，聯合預訂，聯合培訓，聯合時常開發，聯合技術開發等資源分享服務專案而形成的互助聯合體。此種模式一般出現在檔次/市場/規模/風格相類似的系列酒店聯合體，較適合那種既想分享集團規模效益又不想改名換姓的單體飯店。 顧問諮詢伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實和職業經理人與專業化管理的需求上揚，國內的許多飯店管理集團/公司在綜合了國外管理模式和中國具體國情的基礎上創造出的一種界於委託管理和特許經營之間的管理模式。其特點是：管理公司僅僅派諮詢顧問或管理副手協助飯店籌建開業/日常管理，並按所提供的顧問服務內容與管理諮詢形式進行收費的管理方式。此種模式一般出現在那些人才資源有限或管理經驗尚不

22、配套的管理集團，較適合那種不願放棄名義權利而又渴望專業化管理的單體飯店。三、高星級酒店的盈利分析 在5星級中,國際管理飯店實現的平均房價為最高,達到人民幣727.20元,高於國內管理飯店人民幣604元的平均房價，並超出業主自行管理飯店平均價（人民幣518）的40%。所有4星級和5星級飯店的平均房價達到人民幣508元,整體市場平均住宿率為69.2%.在“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”及“稅務及折舊前收益（CBITDA）”兩項指標方面，國際管理飯店同時獲得了最佳的表現。在4星級中，國際管理飯店也實現了最高的平均房價，達到人民幣485元，儘管國際管理飯店在市場推廣及行銷，能源及維護保養方面的

23、開支較高，但最終仍在“管理費和固定費用前收益（IBFCMF）”及“稅務及折舊前收益相（IBCMF）對較低，這一層級市場仍有效地控制了各項成本開支，並獲得了積極的現金流量。按照平均房價分類，房價最高等級類別（平均房價在人民幣701元以上）的飯店在餐飲方面和其他收入方面同樣獲得了最佳的業績，平均每間房餐飲和其他收入達到人民幣1，722元，“管理費和固定費用前收益（IBCMF）”占到總收入的40.6%，因此，經營效益為顯著。未來預測所有飯店對未來預測方面，5星級飯店市場（目前贏利最高的飯店等級）對未來業績最為樂觀。5星級飯店中，72%的受調查飯店預測住宿率將實現增長，83%的飯店預測平均房價將出現增

24、長。四、敦睦酒店管理公司1、簡介敦睦酒店管理公司的背景(1)是楓華國際股份有限公司在廈門投資設立的子公司。(2)楓華國際（旅館管理）股份有限公司，緣由臺灣東南旅行社（成立於一九六一年。是臺灣島內規模最大、形象最佳、業績最高的旅行業）。除東南旅行社原有的經營範圍以外，另外增加了專業投資、承包酒店管理，業務涉及日本、臺灣、港澳地區 及中國的北京、上海、福州、武夷山、廈門等城市。 (3)敦睦公司擁有豐富的專業人力資源，博採眾長，形成較為完善的管理操作體系；市場開拓體系；企業形象推廣體系及項目策劃體系，具備承接、經營管理和投資各類星級酒店的能力.曾管理如下酒店:廈門福聯大飯店、武夷山玉女大酒店、廈門楓

25、悅大酒店、廈門華閩酒店、廈門東南亞大酒店。2、敦睦酒店管理公司的企業經營文化敦睦酒店管理公司一直以來秉承“平等互利、資源互動、共同發展”的經營宗旨，以維護業主的權益，實現最佳經濟效益；提升酒店資產價值和品牌效益，創造企業文化，為酒店培養人才，確保酒店可持續發展為公司的經營責任。保持“以人為本、制度創新、高效精英”的 經營理念，最終實現“雙贏”經營目標。3、敦睦酒店管理公司的管理模式和特點廈門大學國際會議酒店將帶給客人提供安全、舒適、方便環境的同時，強調特色、文化和創新，廈門大學國際會議酒店的成功得益於其全面創新的管理模式，他們體現在以下幾個方面： 細分目標市場，提供多樣化的產品 高標準的服務品

26、質監控 嚴格控制成本費用 以人為本的員工管理戰略 積極全面地開展市場行銷活動 利用新技術i. 廈門旅遊市場分析一、廈門酒店概況五星級酒店名稱地址郵編電話傳真網址悅華酒店湖裏悅華路101號36100660233336021431寶龍大酒店湖濱中路133號36101251888888063333日月穀溫泉酒店海滄區東孚鎮湯孚蓮路18881889號36102763122226312345泛太平洋大酒店湖濱北路19號36101250788885078899喜來登酒店嘉禾路386-1號36100955258885539088翠豐溫泉度假酒店同安汀溪麗水雲天西區9號36110071599997157777

27、www.trithorn-鼓浪灣大酒店海滄濱湖東路99號36102663733336373366京閩中心酒店松柏嶼後南裏158號36101251233335108899四星級酒店名 稱地址郵編電話傳真網址廈門海景千禧大酒店鎮海路12號之八36100120233332036666馬哥孛羅東方大酒店建業路8號36101250918885092888華僑大廈大酒店新華路70-74號36100326608882660999金雁酒店湖濱南路99號36100422188882235967www.jinyan-閩南大酒店湖濱一裏2634號36100451811885180460海上花園酒店鼓區田尾路27號36100220626882062588鷺江賓館鷺江道54號36100120229222024644www.lujiang-天鵝大酒店白鷺洲東路3號36101253958885395666http:/