百色综合物流园项目建议书1420.docx

1、百色综合物流园项目建议书1420百色市综合商贸物流园项目建议书广西 XXXX 有限公司2010年2月第一部分 总论 错误!未定义书签。项目名称 错误!未定义书签。项目编制依据 错误!未定义书签。项目承办单位 错误!未定义书签。项目建设必要性 错误!未定义书签。第二部分 百色市发展概况 错误!未定义书签。百色市城市区位 错误!未定义书签。城市资源状况 错误!未定义书签。宏观经济发展概况 错误!未定义书签。产业经济概况 错误!未定义书签。百色市交通条件 错误!未定义书签。城市发展定位与规划 错误!未定义书签。第三部分 项目选址与片区概况 错误!未定义书签。项目选址 错误!未定义书签。项目片区概况

2、错误!未定义书签。第四部分 项目定位与初步规划方案 . 错误 !未定义书签。项目定位 错误!未定义书签。项目功能规划 错误!未定义书签。项目进度安排 错误!未定义书签。第 5 部分 项目投资估算 错误!未定义书签。土地购买费用 错误!未定义书签。第八部分 结论错误!未定义书签。第一部分 总论项目名称百色市综合商贸物流园项目 项目编制依据国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见 广西区政府关于印发广西物流业调整和振兴规划的通知 (桂政发200983 号)广西现代物流“十一五”规划 百色市政府 2006 年“十一五”规划纲要报告 百色市城市总体规划( 2004-2020)项目承办单位 项目建

3、设必要性 1.4.1 百色市构建区域商贸物流中心的需要百色市西部与云南相接，北部与贵州毗邻，东与首府南宁紧连，南 与越南接壤，边境线长达 365 公里，是滇、黔、桂三省交界处的中心城 市，是我国大西南通往太平洋地区出海通道的“黄金走廊” 。中越“两 廊一圈”的建设，泛珠三角经济区域合作，将百色推向区域性国际合作 的前沿，区域性商贸物流集散中心优势显现。长期以来，百色市的物流业发展相对滞后，严重影响了发展百色独特区位优势的发展，桂西资源 富集区和西南出海大通道的重要物流节点地位作用尚没有得到充分的 发挥，物流行业发展专业化程度与集中程度不足，滞后于百色的工业化 发展。本项目建成后， 将作为广西西

4、部地区规模最大， 集中化程度最强、 专业化程度最高，交通物流网络健全的专业化物流园区。将充分发挥百 色市优越的区位优势， 打造成滇黔桂区域商贸物流中心， 构筑辐射广西、 西南和珠三角地区乃至沟通东盟的商贸物流通道。1.4.2 服务国家多个区域性经济合作战略的需要百色市位于广西西部，毗邻北部湾经济区，背靠大西南，作为广西边境城市与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于 泛北部湾经济区、泛珠三角经济区、西部大开发地区等多个经济合作区 的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和广西与“东 盟”互通的重要陆路通道和跳板，是区域性商贸物流集散中心。百色市拥有便利的交通运输条件。南昆

5、铁路和新建设的南昆铁路穿市区而过。五条高速于百色交汇，包括南昆高速公路，正在建设和规 划中的百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到罗村高速公 路、百色到龙邦高速公路。 右江为珠江水域的主要源头之一， 航运发达， 市内现有 4 个港口，随着百色水利枢纽、那吉航运枢纽等建成后，右江 河道的通航能力将提升到 1000 吨级，从百色可直航南宁、广州、香港、 澳门等地。四通八达的交通网络以及国家多个区域性发展战略交合，要求百色市建设有利于物流聚散的服务体系。用A -刊-滇黔桂三省区交界区越南西南出海大通道一HII ft 存口t ，比 I&C J 7 泛珠三角经济合作百色 /7中国与东盟贸易通道

6、-oJll11、01、北部湾经济区，也届* 霸H淆|f亠 0:ST户7图1 1百色战略区位图1.4.3服务百色的产业体系，促进百色工农业的发展根据百色市城市总体规划(2004-2020)，百色市将建设成为以铝工业为主的广西新工业基地， 争取成为中国乃至亚洲重要的铝工业基地之一；同时，建设成全国重要的农副产品生产和加工基地。城市发展目标明确，工业特征明显，以铝工业为龙头，同时开发锰矿开采、造纸、制糖、建材等行业建设。百色市拥有如田东香米、芒果、香蕉、红宝石蕃茄、西葫芦、“双低”油菜、八渡笋等优质农产品，发展农副产品加工优势明显。百色市现有工业企业19720家，其中规模以上工业企业 189家。其中

7、铝工业是百色市工业的支柱产业， 铝生产主要企业有中铝广西分公司、百色银海铝业公司、隆林铝厂、桂西氧化铝厂、平果铝型材厂、广 西大华铝型材厂、平果亚洲铝业有限公司等企业，并有多家大型化工、 建材、造纸工业企业。大型现代化专业市场，具有强有力的商品集散作 用，不断加强百色各大产业的商品流通，提升百色产业体系的市场辐射 面，增强百色工业与专业市场的联动，为百色中小企业打造永不落幕的 博览会。本项目建设大型铝制品市场、农产品批发市场等专业市场，利用百 色发达的交通运输网络，将各地市的工作产品与农产品集中销售，市场 可为工业产品及农产品提供具有特色的大型交易平台， 配以完善的信息 流服务，及加工、仓储、

8、配送、运输等服务， 从而带动百色工农业发展。1.4.4 促进百色物流体系发展广西物流业“十一五”规划指出百色市城市物流中心的建设，要结合铝工业基地、亚热带特色农业基地、西电东送基地的规划建设构 建物流中心。根据广西物流业调整和振兴规划，百色在广西的物流 规划布局为 7 大专业物流中心之一，即充分发挥南昆铁路及沿边优势， 加快建设黄桶至百色铁路、百色至龙邦高速公路，依托铝工业基地、亚 热带特色农业基地、西电东送基地构建物流园区，发展与之配套的物流 服务，促进百色建成沟通云贵的桂西重要物流中心。百色市十一五规 划纲要报告指出，全面推进商贸物流业加快发展，围绕打造滇黔桂区 域商贸物流中心，构筑沟通东

9、盟的物流通道目标，推进专业市场集群的 建设，重点建设右江河谷物流商贸走廊和百色大型综合商贸城。积极推 进铝材交易中心、药材交易市场、旅游产品市场等一批特色专业市场的 建设。百色市目前物流体系尚不健全，成为百色工农业发展制约因素，迫 切需要建设专业化物流园，目的建设完成，可成为百色地区最大的物流 集散地，货物品种齐全，物流流量大，物流行业发展基础及优势明显。项目还可利用百色市的区位及交通优势， 发展成为桂西地区最大的物流 集散中心，提升桂西地区物流服务水平，构建“大商贸，大物流，大信 息”物流服务体系。第二部分 百色市发展概况百色市城市区位百色市是国家确定的南（宁）贵（阳）昆（明）经济区中心地带

10、， 是滇、黔、桂三省（区）边缘交通枢纽、重要的物流集散地和大西南出 海通道的咽喉。 百色市地处珠江水系上游， 位于桂西资源富集区， 矿产、 水能、旅游等资源富集，是我国重要铝业基地，东与西江经济带相连， 南与北部湾经济区相邻，是中国与东盟双向开放的前沿。百色与越南有 360.5 公里的边境线， 靖西、那坡两县与越南接壤， 现有边境口岸 3 个， 其中龙邦口岸为国家一类口岸，岳圩口岸、平孟口岸为国家二类口岸， 另有 6 个贸易点。各边境口岸和边贸点交通便利，是泛珠三角经济区和 中国西南地区与越南等东南亚国家开展直接贸易或转口贸易的重要区 域。- -rt- - 贵州、 J滇黔桂地区* - V 鴛/

11、桂西资源富集区 1/ - ill r p z/、 z越南 丫一护1丨丄VZ北部湾经济区 、J；、=V 7i西江经济带吧呻I /1,7城市资源状况图21 百色区位图百色市市区面积约33平方公里。2006年末总人口万人。有壮、瑶、苗、回、彝、仡佬等七个少数民族，其中壮族人口约占总人口的80%瑶族、苗族、回族、彝族、仡佬族人口约占总人口的 6%百色市年均降水量1115毫米， 年均温22.1 C, 1月均温13.3 C,7月均温28.6 C。百色可利用土地面积 269万多公顷，山地占%台地和平原占%耕地占%百色有着丰富的森林资源和林副产品，全市林业用地面积214.5万公顷，森林面积万公顷，木材蓄积量

12、4400多万立方米，是广西重要的用材林基地，森林覆盖率达%植物资源有236科955属2775种，盛产桐油、茶油、八角、八渡笋、白毫茶、烤烟等，是全国八角、茴油的主产区，林副产品产量居广西前列。右江河谷是全国著名的亚热带水果基地、南菜北运基地和“芒果之乡” 。百色是中国 12 个红色旅游重点景区之一，被誉为“天崩” “地裂” 的乐业天坑群和靖西峡谷群堪称为世界奇绝。这里山川秀丽、人文景观 和民族风情多姿多彩，旅游业发展前景十分广阔百色电力资源丰富，可开发的水利资源达 600 万千瓦，已开发 450 多万千瓦。百色矿产种类繁多，铝土矿、铜矿、水晶、褐煤、黄金等储 量居广西首位，石油天然气储量丰富；

13、铝土矿储量达 10 多亿吨以上，占全国总量的 50%以上，百色正在依托资源优势努力建设成为中国乃至山瑞、果子狸等。公路、水路分别距自治区首府南宁市 266 公里和 410公里，水陆交通便 利，是滇、黔、桂三省区边缘区的交通枢纽。 百色市委、 市政府所在地， 为桂西北地区政治、经济、文化中心。宏观经济发展概况百色市经济发展处于一个平稳较快的阶段。从 2005年到 2009年， 年均生产总值增长速度为 %，高于全区年均 12%的增长速度，预计 2009 年百色市生产总值将达到 450 亿元。基础设施和重大项目建设明显加强， 根据官方 2009 年年末的统计预测数据， 2009 年百色市全社会固定资

14、产 投资达 3710亿元，从 2005年到 2009年全社会固定资产投资年均增长 %。百色工业发展快速，近几年工业增加值年均增长速度超过 20%到2009 年，工业增加值将达到189亿元。百色商品零售业发展良好，官方预计 2009年商品零售总额将达到亿元，增长率为 百色市2005 2009年生产总值及增长率总量（亿元） 一1 GD增长率I图22 百色市2005 2009年国民生产总值 注：2009年数据为官方预测数据图2 3百色市20052009年城镇固定资产投资 注：2009年数据为官方预测数据百色市2005 2008年工业增加值及增长率图24 百色市20052008年工业增加值产业经济概况

15、百色市作为广西铝业工业基地，在铝业工业的带动下，工业的国民经济的平均贡献率高于60%百色市已逐步构筑以铝工业为核心，包括锰矿开采、造纸、制糖、建材、农副产品加工业在内的地方工业体系。以工业立市，工业强市为依托，以工业发展返哺农业为立足点。在各项 惠农政策的带动下，全市农业生产形势取得较好进展。百色市拥有如田 东香米、芒果、香蕉、红宝石蕃茄、西葫芦、 “双低”油菜、八渡笋等 优质农产品，发展农副产品加工优势明显。百色市现有工业企业 19,720 家，其中规模以上工业企业 189 家。其中铝工业是百色市工业的支柱产业， 铝生产主要企业有中铝广西分公 司、百色银海铝业公司、隆林铝厂、华银铝业公司、平

16、果铝型材厂、广 西大华铝型材厂、平果亚洲铝业有限公司等企业，并有多家大型化工、 建材、造纸工业企业。百色市交通条件百色是滇、黔、桂三省（区）边缘交通枢纽、重要的物流集散地和 大西南出海通道的咽喉，是中国与东盟双向开放的前沿，是泛珠三角经 济圈和中国西南地区与东南亚国家开展直接贸易或转口贸易的重要物 流节点城市，随着百色机场的建成通航，百色航空、铁路、公路、水路 四位一体的现代化立体交通网络正在形成。公路：百色公路四通八达，国道 324 线横贯境内，全市各县区有二 级公路相连，百色至南宁高速公路已建成通车，百色至隆林高速公路正 在建设。百色罗村、百色龙邦、百色河池等高速公路也将相继开 工建设，百

17、色是广西除南宁以外同时拥有五条高速通路全面辐射的城 市。铁路：南昆铁路穿越百色5个县（区）270公里，有27个站点，年运输能力达1000多万吨。第二条南昆铁路和田东至德保铁路已相继开工建设。水路：百色现有4个港口，随着百色水利枢纽、那吉航运枢纽等建成后，右江河道的通航能力将提升到 1000吨级，从百色可直航南宁、广州、香港、澳门等地。航空：百色机场于2006年12月11日已正式开通百色至广州航线,近期将开通百色至桂林、昆明等地的航线。 ,，占、, （0 飞严W覘7 丁.亠 i1沖雷刊an隣如 I浅 川莎空P- J巧珀* W、也十II1. I.TX11ljkBSi。率戸问1.b b叫J丄F d-

18、二布 +护.劄，缸厭= 刀 * AflM图26百色交通网络图卒y_严氛,匸E.津2 11- Z !叫巨、亠 惠jtj. T 嗓m,我 刖厂xsfert* F/rs； I 皆 .JE - 罚曲山 /hb城市发展定位与规划 2.6.1 城市定位把百色建设成现代工业经济带；现代城镇群；现代农业经济带；现代旅游休闲带；精神文明、政治文明发达城镇群；现代物流通道。2.6.2 发展布局市域人口将达 405 万，其中右江河谷城镇人口 200 万。交通物流方面，构建速度快、运输量大的出省、出境交通体系；完善各类客货运站场，统一规划、合理布局。建设“山、水、森林”现代生态城镇群。在经济建设的同时，大力保护 生态

19、环境。其中，建设重点为右江区，将其建设成百色市金融、物流、 行政中心，争取利用十年时间再造一个百色城。河谷地区城镇群，建设 成现代工农业产业带，百色经济腾飞的动力引擎。大产业片区，平果铝 工业区到 2010年，年产氧化铝 180 万吨、电解铝 38万吨。德保铝 工业区新兴铝基地，年产氧化铝 320 万吨；靖西边贸区边境贸 易、旅游城市；乐业旅游区依托天坑、天生桥、布柳河，形成年接 待游客 100 万人的生态旅游城市。经济强市。建设以铝工业为主的广西新工业基地，争取成为中国乃至亚洲重要的铝工业基地之一； 建设成全国重要的农副产品生产和加工基地。预测到2010年GDP达至y 488亿元，年均增长速

20、度为14%左右,人均GDP1300元左右；2020年，GDP达至985亿元，年均递增10%左右，人均GDP2500元左右。第三部分项目选址与片区概况项目选址项目位于百色市迎龙区龙旺工业园内， 右江东畔，近邻百色港码头,南邻南昆高速公路、北临南昆铁路，与南百二级公路相邻，百色港预留有南昆铁路进入码头铁路，项目所在处铁公水三体交通网络发达。南昆铁路项目选址二图3 1百色综合商贸市场选址#4*包友高速公路事养一万亩芒果园W字二豊南昆高速公路fj- 银海铝业才7 二 _/项目片区概况项目所在片区主要规划为工业区，周边规划有万亩芒果园，由西向东延伸分别为龙旺工业园、六塘工业园、五塘工业园和四塘工业园，为

21、铝制品加工产业、制糖业、生物制药、轻工业主要建设区，银海铝业等 重大产业项目进驻其中。项目西面城市中心，处于工业区与中西城区的 交汇区，是未来百色重要物流服务区域。项目地块目前尚未完成“三通一平” （通水、通电、通路、平整土 地），多为基本农田，旱地较少，地块内及周边有部分村庄，项目周边 的道路设施尚未建设。项目处于百色市规划中的环城公路内，目前处于 城市建设发展的边缘区。项目片区内规划环城大道、龙旺大道等主要城 市干道，连接片区于龙景区的龙旺大桥已在筹建当中。 ；广* HT 八L 十 卜仆i厂图32项目地块现状第四部分项目定位与初步规划方案项目定位依托南昆铁路、南昆高速公路、右江的交通合围优

22、势，以南昆铁路、 右江、南昆高速公路、百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百 色到罗村高速公路和百色到龙邦高速公路发达交通网络，辐射桂西、滇 黔桂三省区、泛珠三角经济合作区、西南与东盟，以铝制品市场和农产 品市场建设为龙头，整合百色市内中小型专业市场、物流企业，构建“大市场、大物流、大信息”的大型区域性、国际化、综合型的商贸物流市 场，作为广西西部重要商品集散地。项目功能规划项目以政府扶持、企业主导、市场营运的模式运作，借助交通区位 优势，以专业市场建设为龙头，共享专业市场商贸客源，通过专业市场 商流、物流、人流、资金流的集散作用，在百色市形成新的重要的商贸 物流集散地，集交易、展示、配送

23、、包装、仓储、信息、金融、邮电、 商务服务于一体大型商贸物流市场。主要功能建设如下： 4.2.1 项目市场主体项目以铝制品专业市场、农产品专业市场为龙头，带动其他专业市 场发展。整合市场资源，将城区分散的中小型批发市场和物流企业迁至 本项目，实现集中化管理、规模化经营，促进百色市现代化商贸物流体 系形成。主要专业市场包括，铝制品市场、农产品批发市场、汽车及零 部件市场、建材市场、小商品市场、粮油市场、中药材市场、五金制品 市场、服装批发市场等。同时也引导市内中小型物流企业集中在本项目 经营。4.2.2 项目功能规划1）专业市场主体功能专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览

24、中心、餐饮中心、娱乐中心、信息网络中心、电子商务中心、科研设计中心、物流中心等一系列的功能配套。(2)项目功能布局在空间形态上分为：主体市场交易区、仓储物流区、商务生活配套区、中心道路和绿化区。配件市场交易区：拟划分为多个专业市场，主要包括铝制品专业市场、农产 品专批发市场、汽车及零部件市场、小商品市场、粮油市场、中药材市300亩、农场、五金制品市场、服装批发市场等。其中铝制品市场占地 场品批发市场200亩，汽车及零配件市场150亩，建材市场占地面值 亩，其余专业市场总用地面积 200亩。仓储物流区：作为专业市场的重要配套设施，同时也是区域性商品 集散的物流中心。提供运输(配送)、仓储、装卸搬

25、运、货物分拣、包装 加工、物流信息处理服务。占地面积 420亩。商务及生活配套区：商务区是为专业市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐 饮、宾馆中心等配套设施；生活配套区：专业市场的居住生活区，并提 供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。占地面值560修建与百色环城道路连接的50米大道（含红线70米宽）和18米 宽的园区内道路，共占地280亩。停车站占地300亩，广场、绿化区占地280亩。表4 1 项目功能分区面积功能分区占地面积（亩）占地面积（rf）面积占比（%交易区1

26、000666670%仓储物流区42015%商务生活区56020%停车场300%绿化、广场240%道路28010%合计28001866676100%项目进度安排2010年一一2011年，完成项目的报批工作，完成园区内主要道路 设施的基本建设;2011年一一2012年，完成园区内“三通一平”的建设，开始部分 市场建设。2012年一一2014年，完成园区全部建设，正式投入市场运营。第 5 部分 项目投资估算土地购买费用本项目预计占地面积 2800亩，每亩土地购买费用约 15 万元，购买 土地总成本为 42,000 万元。道路建设费用道路内将修建长度为 2 公里，宽度为 50 米的主干道，该主干道成本

27、为 2500 万 / 公里，修建总成本为5000 万元。另项目内还需修建长度约公里，宽度为 18 米的园区道路， 修建成本为 1000 万 / 公里，修建成本为 2540 万元 土地三通一平费用参照区内类似项目工程费用进行估算，土地三通一平，即道路工程 建设、给排水工程、供电工程、等工程的费用为万元 /亩，土地开发总 费用共 12,012 万元。交易区建设费用本项目交易区占地面积为 1000 亩，按容积率计算，建筑面积共万 平方米，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目 的建筑材料费用约为1,100元/山2,可计算得出交易区建筑安装成本为 73，万元。仓储配送区建设费用本项目仓

28、储配送区占地面积为 420 亩，按容积率计算，建筑面积共 22.4 万平方米， 参照区内类似综合市场项目的建设投资标准， 计算得出本项目的建筑材料费用约为 1,000元/ m,可计算得出仓储配送区建筑 安装成本为 22,400 万元。配套服务区建设费用本项目配套服务区占地面积为 560 亩，按容积率计算，建筑面积共 万平方米，参照区内类似项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,200元/ m,可计算得出配套服务区建筑安装成本为 89, 万元。园区内广场建设及绿化本项目内生活广场及绿化共占地 240 亩，按造价 100 元/平方米估 算，广场建设及项目内绿化总成本约万元。停车场建

29、设费用本项目停车区占地面积为 300 亩，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的停车场建筑材料费用约为 80元/ m,可 计算得出停车场建筑成本为 1, 万元。其他费用综上道路建设， 土地三通一平， 交易区、仓储配送区、 配套服务区、 停车场等区域的建设，广场及绿化等的建设成本为 194，万元，建设过 程中，其他相关费用为：1)前期费用：按建设成本的 3%计算，约为万元。2)报建费用：按每平方米 100 元计算，该费用约为 19，万元。3)工程管理费：按建设成本的 3%计算，约万元。4) 营销费用：按建设成本的 3%进行计算，约万元。5)不可预见费：在开发过程中的某些零星税费

30、、杂费、预算外支出，按建设费用和其他费用之和的 5%估算，共约 11，万元。设施设备购买费用本项目建设过程中，需要购置叉车、各种加工设备、电器设施、电 子地磅、运输车辆等设施设备，上述设施设备的购置成本估算约为 200 万元。总投资成本根据上述估算可知，本项目总投资为 297，万元。第六部分 财务分析财务分析假设条件1)国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；2）项目能够按照计划进度按时完成项目建设； 3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；4）国内的税收政策不发生较大变化； 5）假设项目运营期 15 年，相关收益的估算按国内类似商贸物流园区收益进行估算；6）项目运作过程中，园区的日常管理费