北京市物业服务收费管理办法.docx

1、北京市物业服务收费管理办法北京市物业服务收费管理办法第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理 企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法，国务院物业 管理条例 ，国家发展改革委、 建设部物业服务收费管理办法 ， 制订本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域范围内物业管理企业的物 业服务收费管理。第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业 服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序， 向业主所收取的 费用。第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制 选择物业管理企业； 鼓励物业管理企业开展正当的价格

2、竞争； 促进 物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实 行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、 房屋买卖合同 的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管 部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公 布。第六条 符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价：1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；2、按照北京市物业管理招标投标办法选聘物业管理企业 并确定物业服务收费标准的住宅区；3、业主大会或按照物业管理条例第十条规定不成立业主 大会但共同履行业主大会、 业主委员会职责的全体业主， 与其选聘

3、的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；4、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约 定了物业服务收费标准的住宅区；5、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主 管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时， 应由业主大 会或共同履行业主大会、 业主委员会职责的全体业主与物业管理企 业协商确定。第七条 经济适用住房小区、执行北京市加快城市危旧房改 造实施办法（试行）（京政办发 200019 号）政策的危改回迁 小区，在未成立业主大会前， 物业管理企业根据所提供的服务内容 和标准，按不高于经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准 确定物

4、业服务收费标准。按房改政策出售的公有住宅区、安居（康居）住宅区，以及不 符合第六条规定的住宅区， 在未成立业主大会前， 执行政府指导价 住宅物业服务收费标准。 原物业服务收费标准低于基准价浮动幅度 上限的，执行原收费标准， 如要调整， 具体收费标准由业主与物业 管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 但 如物业管理企业提供安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服 务的，可收取相应费用；收费标准总计不能高于基准价浮动幅度上 限；原收费标准中已包含上述服务收费内容的，不能重复计算收费。第八条 按照物业服务收费政府指导价管理的住宅区有多种房 屋产权性质住宅的，物业服务收费按与物业服

5、务标准相对应的政府 指导价标准执行。经政府有关部门批准，改变住宅使用性质从事经营活动的，物 业管理企业可以按照改变后的住宅使用性质， 确定物业服务收费标 准收费。第九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物 业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间 等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十条 物业服务费用由业主交纳，但按房改政策出售公有住 宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，应按有关规定 承担综合管理、共用部位共用设施设备日常运行维护、绿化养护、 电梯、水泵运行维护等费用。按房改政策出售公有住宅的单位和购 买安居（康居）住宅的职工所在单位，就物业

6、管理服务费用承担问 题与购房人另有约定的，从其约定。第十一条实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制 或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定； 业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买 卖合同或物业服务合同中约定。第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出 属于代管性质， 为所交纳的业主所有， 物业管理企业不得将其用于 物业服务合同约定以外的支出。第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成 包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的， 预收的物业服务资金包括物业服 务支出和物业管理企业的酬金。物业服务

7、成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、 社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、 共用设施设备的大修、 中修和更新、改造费用， 应当通过专项维修资金予以列支， 不得计入物业服务支出或者物业 服务成本。第十四条 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物 业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务

8、资金的收支情况业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业 服务资金的收支情况提出质询时， 物业管理企业应当及时答复。 其 中，业主大会提出质询时，物业管理企业应当及时进行书面答复。实行物业服务费用酬金制的， 物业管理企业或者业主大会可以 按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算 和物业服务资金的收支情况进行审计。 审计费用的承担由业主大会 或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。第十五条 未建立专项维修资金的住宅，物业共用部位、共用设施设备的大修、 中修和更新、 改造费用收取与使用按照国家和本 市有关规定执行。第十六条 电梯运行维护费标准及分摊办法。业主大会成立

9、前， 按照房屋买卖合同、 物业服务合同中约定或 物业管理公约中的约定执行； 业主大会成立后， 按照业主大会的决 议执行。不符合以上条件的，暂按以下办法分摊计算：电梯运行服务首层住户， 每建筑平方米电梯运行维护费用 = 电 梯运行维护总费用 / （房屋建筑面积 -70%电梯运行服务首层住户建 筑面积）X 30%其他楼层住户每建筑平方米电梯运行维护费用 =电梯运行维护 总费用/ （房屋建筑面积 -70%电梯运行服务首层住户建筑面积）执行物业服务收费政府指导价的住宅区， 电梯运行维护费由物 业管理企业按不高于电梯运行维护费政府指导价收费标准执行第十七条水泵运行维护费标准业主大会成立前，由开发建设单位

10、与物业买受人在房屋买卖合 同、物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会与物业管 理企业在物业服务合同中约定。执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费由物 业管理企业按不高于水泵运行维护费政府指导价收费标准执行。二 次供水用户（不包括自备井多层楼房用户）按政府指导价标准交纳 水泵运行维护费；市政直供水用户不交纳水泵运行维护费。第十八条 房屋建筑面积包括套内建筑面积和共用部位与共有 房屋分摊建筑面积。第十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应 当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定 办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金， 也可以 按照业

11、主大会的决定使用。第二十条业主按房屋买卖合同约定的交付之日开始交纳物业 服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设 单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设 单位全额交纳。第二十一条物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服 务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。第二十二条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服 务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任物业发生产权转移时， 业主或者物业使用人应当结清物业服务 费用。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费 用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的， 业主委员 会应当

12、督促其限期交纳； 逾期仍不交纳的， 物业管理企业可以依法 追缴。第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通 讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业 接受委托代收上述费用的， 可向委托单位收取手续费， 不得向业主 收取手续费等额外费用。第二十四条 物业管理企业根据业主委托提供的特约服务，服 务收费标准除政府价格主管部门有统一规定外，由双方约定。第二十五条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格 法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十六条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当 在物业管理区域内的显著位置， 将服务内容、 服务标准

13、以及收费项 目、收费标准进行公示。第二十七条 市、区县价格主管部门负责监督管理本行政区域 内物业服务收费行为。物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法进行查处：1、超出政府指导价标准制定价格的；2、擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；3、不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；4、只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的；5、其他违反本办法规定的行为。第二十八条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按 各自职责负责解释。第二十九条 本办法自 2005 年 月 日起执行。原北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 （京价 （房）字 1997 第 196号）、北京市经济适用住房小区物

14、业管理 服务收费办法（试行）（京价（房）字 2000163 号）、北京 市高档住宅物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字 1998 第 394 号）、关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通 知（京价（房）字 1996 第 274 号）同时废止。本办法执行之前 的其他有关规定与本办法相抵触的， 以本办法为准。本办法实施前， 在房屋买卖合同、 物业服务合同、 物业管理公约中确定的物业服务 收费标准超出住宅物业服务收费政府指导价收费标准浮动幅度上 限的普通居住小区，可执行至 2005 年 月 日。在此期间，如果成 立业主大会或物业管理企业与全体业主重新协商确定物业服务收 费标准的， 按本办法第

15、六条规定执行； 未成立业主大会或物业管理 企业未能与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的， 2005 年 月 日起，一律按照住宅物业服务收费政府指导价执行。北京市物业服务收费政府指导价收费标准一、住宅物业服务收费基准价标准： 0.90元/建筑平方米.月服务内容服务范围服务标准综合管理小区规划红线范围(1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；内，涉及公共财产(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结和公共事物的管理果制定维修计划，组织实施；(3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性 事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性 报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；(4)协助召开业主大会并配合其运作；(5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案 资料齐全；(6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费 依据及标准；(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收 费情况进行管理；(8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的 80%;(10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包 括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运 行；(11)投保物业共用部位、共用设施设备