国有房地产企业的发展策略研究.docx

1、国有房地产企业的发展策略研究2015届分类号：F293.2单位代码：10452 毕业论文（设计）国有房地产企业的发展策略研究姓名陈梓豪学号201104830129年级2011级专业房地产经营管理系（院）建筑学院指导教师季朝文2015年4月10日摘要作为国民经济支柱性产业的房地产业，既是民生需要，也是经济发展的需要，更是社会发展的重要内容。本文首先介绍了房地产市场面临的常态格局，呈现我国房地产调控政策的发展历程和现状，其次通过定量分析法研究当前房地产调控新政策对国有房地产企业的影响，最后结合现有的政府宏观调控进行定性和定量分析，并在此基础上，尝试对广东市房地产行业未来的发展趋势加以定性和定量的预

2、测，进而思考并提出国有房地产企业的发展策略。关键词：国民经济；房地产业；国有房地产企业；发展ABSTRACTAnd real estate industry as a pillar industry of national economy, which is the livelihood of the people need, also is the need of economic development, but also the important content of social development. This article first introduces the norma

3、l pattern of facing the real estate market, presents the development course and the present situation of real estate regulation policy in our country, secondly through quantitative analysis, the new task in the research of the current real estate regulation policy of state-owned real estate enterpri

4、ses, the influence of the government macroeconomic regulation and control of the existing qualitative and quantitative analysis, and on this basis, try to the guangdong and the trend of the development of city real estate industry to qualitative and quantitative prediction, and then thinking and put

5、 forward the development strategy of state-owned real estate enterprises.Keywords:The national economy. The real estate industry; State-owned real estate enterprises; The development of目录摘要 IABSTRACT II1引言 11.1选题背景 11.2选题的目的和意义 22国有房企发展研究现状 43我国房地产企业存在的问题 63.1行政干预过多，自主经营不够 63.2企业资金非常短缺,资产负债率居高不下 63.

6、3企业经营管理机制落后,缺乏竞争力 73.4投资主体仍然单一 74国有房地产企业的发展对策 74.1大力发展国有地产 74.2国有房地产企业发展的关键 84.3国有房地产企业要拓宽自己的融资渠道 84.4国有房地产企业寻求全面发展 84.5国有房地产企业开发二三线住房 84.6国有房地产企业及时调整产品结构 95结论 105.1本文研究的主要结论 105.2本文研究的局限 115.3有待进一步研究的问题 11参考文献 121引言进入21世纪，我国经济出现过热的现象，高振幅投资，高烧不退，需求关系异常紧张。部分地方政府片面追求成政绩，离开百姓的实际，大力做“政绩工程、形象工程”。其中房地产行业就

7、是一个最典型、最敏感的行业。因为房地产使用了大量的国土资源，也占用了大量的银行资金，致使金融危机的加剧。简单来说，我国房地产热体现在房地产价格和空置率“双高”及资金的不断涌进。1.1选题背景自2003年以来，我国政府已颁布了一系列的宏观调控，特别是2004年以后，也增加了调控范围与强度。针对中央对国内房地产市场的判断，虽然新的调控政策来晚了一些，但无论是从中央政策对国内房地产市场调整的决心，还是从房地产政策调整的目标来说，控制目标应该是很清楚的。2008年4季度2009年4季度一年内，与整个宏观政策基调应对危机的趋势相一致，房地产市场处于适度的调控放松状态，调控目标是鼓励购房和房地产投资，以对

8、冲金融危机的负面冲击。2010年1季度2012年2季度超过2年房地产紧缩调控再度重启，调控目标是抑制房价过快上涨，促进房价合理回归。2012年2季度末开始，局部的房地产市场在总体宏观调控政策基调没有明显变化的前提下，似乎呈现局部活跃态势，但主要限制在对刚性需求的支持，总体的紧缩基调没有改变。由此可见，过去不足15年的中国房地产市场发展历史上，累计有7年时间处于紧缩和调控压力状态、1年时间处于阶段性放松状态，或者说，从历史波动周期观察，除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局就是调控。房地产新政策，一是为了遏制投机性房地产炒作，整顿国内的房地产市场，二是为了调整国内房地产市场结构，以此在

9、更大的程度上尽可能多地满足普通市民住房需求；建立我国的住房保障系统。一系列新政的实施不仅对国有房地产企业经营带来了深远的影响，更值得我们思考的是，在新形势下，政府宏观调控国有房地产企业，更好地寻找一个健康、稳定、积极的发展策略。这是国有房地产企业必须解决的问题，也是本文试图探讨的问题。尽管从目前来看，我国的房地产行业是市场化程度最高的行业，但其发展仍然受政府宏观调控的很大影响。以广东市为例，房地产企业为了得到一块土地的使用权，首先要取得土地的使用证，但土地价格的高低，是否及何时招标，拍卖，挂牌，均由政府拍板决定。不仅如此，即使通过建设用地规划审批和建筑规划批准，接下来的建筑施工，也需要取得施工

10、许可证。在施工过程中，施工进度，还可能会受到政府创建文明城市、市政设施改造等因素的影响，而且，与房地产建设的配套设施，如生活用电、生活用水、煤气、暖气、智能化、消防验收、人防设施等都要与相关政府部门协调处理。政府宏观调控政策的颁布，既是对房地产企业，特别是对国有房地产企业一种约束，还可以通过对大众心理的影响，调整供应和需求之间的关系。房地产市场对国家政策的敏感性是非常高的。从前文的叙述可以看出，国有房地产企业发展的各个环节，都处在政府的层层的调控之下，政府宏观调控政策的影响程度可想而知。国有房地产企业更加注重打造高信誉品牌，坚持走可持续发展道路。房地产市场的竞争日趋多元化，加快纵向深入发展方向

11、。近十年来，房地产行业得到了迅速的发展，成为我国增长最快的行业之一，市场化程度也愈发提高。改革开放以前，我国房地产是采取统建统分制度，然后慢慢过渡到一个在市场的引导下，以企业为主体、社会资金为依托，以配套完整建设为中心的全面发展阶段。房地产业自改革开放近30年的发展，现在的市场已经成熟，生产供应能力充足，兴业竞争激烈，且趋于饱和，只有央企和名牌大牌企业在行业中占有规模大、能力强、效益好、潜力空间大的绝对市场地位，普通中小型企业必须在立足房地产业的同时又要跳出房地产，立足主产业又要走出去，向外拓展空间。要充分利用自身特点、经验和资源，满足有比较优势和发展前景的行业和主业发展。房地产企业不断向集团

12、化与规模化方向发展，行业集中度显著加快，一些房地产巨头正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，也是一个风险较大行业。因此，在政府宏观调控的政策下，国有房地产企业要想在竞争日趋激烈的房地产市场中屹立不倒，必须不断调整企业的发展策略。从历史的角度看，世界各国房地产发展历程的共同点就是企业的集团化、规模化。在时间的考验下，最后只剩十几家、几十家大的房地产企业主导了大部分的市场。我国房地产行业经过前几年的快速发展后，目前恰好处在一个结构转型的关键时期。一些大的房地产公司的力量正在急剧增加，核心的市场竞争能力正在加速形成，一批对房地产市场有较大影响力的龙头企业逐渐形成。实力小或缺乏核心竞争力的房地产

13、企业，在未来几年将面临被淘汰的危险，因此，国有房地产企业也应该保持与时代的步伐，加快探索求发展的步伐。随着我国房地产经济发展，在国民经济中的地位日益重要，对政府宏观政策调控与国有房地产企业的发展策略研究已经成为一项重要的课题。1.2选题的目的和意义20多年的改革开放极大地促进了国有房地产企业的迅速发展，使其成为我国经济发展中的主力军。在增加税收、创汇、改善百姓生活、增加就业以及稳定社会等领域有着独特的优势，做出了巨大贡献。进入21世纪，随着国内改革的深化，国际信息技术革命方兴未艾，全球化趋势加快等一系列的变化，不仅给国有房地产企业带来越来越多的不确定性因素，也给它们带来了新的机遇和挑战。国有房

14、地产企业，经过20多年的快速发展仍然保持增长的趋势能否向更大的发展空间、更高的层次迈进，取决于它们是否能抓住竞争形势的变化，做出正确的发展策略调整。因此，对政府的宏观调控和国有房地产企业的竞争态势和策略取向的分析具有十分重要的意义。为什么政府要对房地产市场进行宏观调控和控制？单从现象来说，是由于房地产市场的过度投资，商品房价格偏高以及百姓购房困难等，但在本质上，房地产市场的一些内在的缺陷是决定性的因素，这些因素导致简单依靠市场机制，无法平衡市场供给需求，更不可避免地出现严重的市场失灵。正因为如此，理论上，政府必须通过积极的调控和干预，促进廉租房及保障房地产市场的良性、健康发展。在十八大报告中，

15、提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”让不同收入阶层的家庭居者有其屋，提高人民群众的幸福指数。本文从产业经济理论、策略管理与房地产经济理论的角度，通过行业数据，以城市经济指标为基础，以广东城市商品房价格为例，对广东城市的房地产行业进行分析与研究，在2008年至2011年我集团公司，即广东建设发展集团有限公司，业务项目营业额历史平均分析的基础上，结合现有的政府宏观调控进行定性和定量分析，并在此基础上，尝试对广东市房地产行业未来的发展趋势加以定性和定量的预测，进而思考并提出国有房地产企业的发展策略。本文力求使研究提出的国有房地产企业的发展策

16、略具有现实意义，为构建和谐社会，为保持国有资产的保值增值，为保持国有房地产企业、健康、稳定和可持续发展，提供有益的参考。进入21世纪以来，我国采取了积极的刺激财政政策、货币政策，加大城镇住房制度改革，提出住宅建筑的发展，促进国家经济增长的新的经济增长点。近年来，房地产市场空前繁荣。自2003年以来，房地产行业似乎已经成为我国的支柱产业，它的发展关系到整个国民经济的持续健康发展。由于市场本身存在缺陷，它不可能自动实现资源的最大化和有效配置。与此同时，我国的国内生产总值增长对房地产行业的依赖程度是较高的，如果房地产行业出现不健康的发展，或涌现出一些大的起伏，将不仅导致房地产行业进入经济衰退，其资金

17、链的断裂也会给金融系统，甚至整个国家经济发展和稳定带来不良的影响。因此，政府有必要执行有效的宏观经济调控政策，确保房地产行业的持续、健康发展，进而促进整个国民经济的发展。为解决目前房地产市场存在房地产市场价格上涨过快、房价虚高、房地产开发结构不平衡、缺乏有效供给、房地产市场的混乱、融资渠道单一、投机因素增加以及市场风险大等问题。2006年5月29日，建设部和九部委联合下发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（以下简称“国六条”）。为了落实“国六条”的相关精神，有关部门相继颁布了一系列宏观调控政策，概括起来为信贷、税收、土地三大政策。而国有房地产企业在政府指导的大的方向下，应积极寻求适合自身

18、发展的道路，继续为我国国民经济的持续、健康增长做出表率。2国有房企发展研究现状2003年至2011年是近期房地产市场调控的关键时期，也是调控政策的力度最大的时期。20032005年：国有土地使用纳入规范化管理，由以前的土地协议出让开始引进招标、拍卖、挂牌出让方式；8.31大限提高拿地门槛被视为从土地供给上抑制房地产过热的又一新举措，而全国房价掀起涨价狂潮；存贷款利率十年来首次上调；房贷优惠政策取消，调控涉及到消费层面；房地产税改革进一步深入；在这一时期，国家一方面调整住房供应结构、调整用地供应结构，将稳定房价提高到政治高度；另一方面，增加普通商品房和经济适用房的供给。2010年起，在信贷、税收

19、、土地等各项与房地产市场相关政策保持连续性、稳定性的同时，国家遏制部分城市房价上涨是主调。因此各项政策的执行力度以前更严格。2010年1月，国务院下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，五大新政遏制炒房。2011年：第一轮房地产调控就此拉开帷幕。本次调控中全面限购令对市场的冲击最大，一月初“国八条”出台，二套房需首付6成，不足5年转让住房的需全额征营业税。后续各地限购政策加大范围，广东也于2月正式出台限购令。大部分调控政策，均在中央和地方政府的强力推进下按程序实施，但一些有争议的政策，在地方，并未真正落实。最明显的，就是2006年的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（下简称意见），该意见

20、中最具争议性和强制力的“90/70”规定，由于最终被建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见诠释为“各城市（包括县城，下同）年度.（从2006年6月lF1起计算）新审批、新竣工的商品住房总面积中，套型建筑画移：90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”简称此条为“90/70政策），对小户型房屋的比例要求，从本来可能是极其严厉的每个项目控制变为比较宽松的区域控制，减轻了对房地产商的压力，有沦为空谈的可能。政策实施的效果，从最直观和最有实际意义的市场数据来看，不甚理想。我们以关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见发布后的2006年8月、2007年8

21、月，以及2007年3月：2008年3月分别作为参照点来比较。2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上月低0.2分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月低0.1个百分点，其中新建商品住房销售价格同比上涨7.1%，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨4.1%、6.6%和8.3%，二手住房销售价格同比上涨4.5%。，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点，其中新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.1%、9.3%

22、和10.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%。2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点：环比上涨0.6%，涨幅与上月持平，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.3%、6.2%和6.9%，二手住房销售价格同比上涨5.9%。2008年3月，全国70个大中城前房屋销售价格同比上涨0.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，经济适用房、普通房和高档房销售价格同比分别上涨4.7%、12.1%和12.9%，二手住房

23、销售价格同比上涨11.1%。另外，自1998年的23号文件颁布以来，根据其规定，地方政府应该大力发展经济适用住房，并努力使其供给数量占住房总供应量的70%以上。近年来，国家在各项房产新政中也三令五申地要求各地大力发展经济适用住房，但实际上，由于种种历史原因，大部分地方政府就没有对经济适用住房建设真正下大力气去抓，没有真正地去落实这项基本的房改政策。据资料显示，1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，占同期商品住宅竣工面积比例超过了50%。但到2004年，全国经济适用房完成投资所占比重大幅度下滑到4.6%；国家信息中心房地产信息处的研究报告表明，在1997年至2004年这7年间，全国经

24、济适房的投资额累计达3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1%。而在2008-2010年期间，在稳健的货币政策影响下，存款准备金率继续提高。在土地政策方面，土地阀门再度把紧。企业为个人购买房需征收个人所得税。通过这些政策可以看出国家依然为过热的楼市降温。再之后受美国金融风暴影响中国楼市成交量和价格齐齐下跌，中国降率免税，系列新政支持房地产契税税率，贷款利率下调。此时宏观政策开始转向刺激楼市消费。在信贷、税收、土地等各项与房地产市场相关政策保持连续性、稳定性的同时，国家遏制部分城市房价上涨是主调。因此各项政策的执行力度以前更严格。2010年1月，国务院下发关于促进房地产市场平稳健康

25、发展的通知，五大新政遏制炒房。自2011年开始，新一轮房地产调控就此拉开帷幕。本次调控中全面限购令对市场的冲击最大，1月初“新国八条”出台，即国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（以下简称“国八条”），二套房需首付6成，不足5年转让住房的需全额征营业税。后续各地限购政策加大范围，广东也于2月正式出台限购令，即关于进一步做好房地产市场调控工作的通知。3我国房地产企业存在的问题在如今，我国的房地产市场发展尚未成熟，政府的一些管理部门对房地产企业与市场之间的平衡还缺乏足够的经验。面对政府加强对房地产行业的进一步宏观调控趋势，国有房地产企业有必要做出相应的调整，以进一步促进企业健

26、康发展。3.1行政干预过多，自主经营不够广东国有房地产开发企业大部分是早期成立,虽经政企分开,但官办模式远未真正改变。首先,从人事任命看。行政主管部门仍掌握和操纵着企业经营管理者的实际任命权。85%的国有房地产开发企业的总经理是上级组织部门委派的,董事长提名、董事会讨论不过是一个形式。国有房地产开发企业并未拥有自身控制的用人自主权,总经理无组阁权,对自己的副手无法选择,26%的副总经理没有经过总经理的提名或推荐。而调查统计显示上海民营房地产开发企业100%的副总经理是由总经理提名或推荐的,且民营企业高层领导可以直接从社会企业家市场招聘。而且由于公司董事大多由行政部门安排,导致董事会形同虚设,据

27、问卷调查只有20%的国有企业董事会制度是健全的,而民营企业中43%董事会是健全的。对于公司的普通员工的聘用,虽然大多数国有开发企业都实行了劳动合同制,但只有15%的企业用人机制完全自主。其次,国有房地产开发企业经营活动中行政干预影响较多,制约了企业向市场化、规范化的发展。政府还经常将市政道路居民拆迁、安置任务全部交给国有房产公司,这样就把动拆迁中经常出现的复杂矛盾和费用的不确定性转嫁给了企业,为政府承担了过多的社会责任,这对国有房地产企业来说是不公平的。3.2企业资金非常短缺,资产负债率居高不下由于国有房地产开发企业在经营中长期承担着众多的社会责任,如为困难户提供解困住房、旧区改造、市政建设等

28、,本身在经营中积累很少,自身包袱又重,企业可支配的资金少。而且由于近几年房地产业不景气,空置的物业沉淀了企业大量的资金,造成了企业的资金紧张。国有房地产企业的资产负债率大部分在80%以上、有一部分企业高达90%以上。3.3企业经营管理机制落后,缺乏竞争力国有开发企业没有形成能够满足市场需要的经营观念,经营管理思路陈旧。在调查中我们发现,部分国有房地产企业原来归属于市府各个系统,按照“谁家孩子谁家抱”的要求,其主要功能定位于为本系统职工解决住房困难问题,这些企业在住房解困工作中发挥了重要作用,但由于长期从事解困工作,很少开发商品房,从而缺乏对市场的了解,没有形成能够满足市场需要的经营思路。经营思

29、路还停留在计划经济时代的水平上。开发的房产房型落后,且由于是解困房,地段不好,很难适应市场需求,市场化程度低。而且,这类企业长期习惯于“批量市场”,难以面对零售散户市场调整开发模式。现在这样的企业大多经营状况不佳,生存已成危机,更难求发展。市场意识落后还体现在经营思路保守、虚赢实亏。房产市场不景气,房产大量空置,但由于国有房地产开发企业无法实现降低房价回笼资金、寻找机会、重新开发,形成从亏本向盈利转换的循环。企业也不愿承担亏本的风险,造成表面上账面价值增加而实际价值在空置的房产上不断贬值、亏损的局面。难以像民营企业那样贴近市场、主动调价、盘活资金、创造和把握机会,实现从亏本到盈利的转换。3.4

30、投资主体仍然单一 国有资产保值、增值机制:国有控股过多,国有企业注册资本金中国有投资比例为96.7%、集体投资比例为2.4%、其他投资比例为0.9%,使吸收企业法人、职工和社会多元投融资比例不够,企业法人只以完成上报下达的增值指标为目标,由于与自身经济利益关系不密切,没有做大资产的主动性和积极性。4国有房地产企业的发展对策4.1大力发展国有地产当前经济的发展给国有地产企业带来了难得一遇的商机，国有地产企业作为国家扶持地产企业，它集地产、商业、投资为一体，在当前国家宏观调控的政策下，国有地产比一般的地产有很大的优势，国有地产既能平衡房地产企业在开发中资金短缺的问题，又能满足消费者的需求，在房地产

31、新政中对于国有地产的控制力度又相应比较正规化，所以国有房地产企业在发展过程中要有前瞻性，根据当前的市场形势调整企业的投资方向，大力开发国有地产。4.2国有房地产企业发展的关键高性价比的产品无论在任何情况下高性价比的产品在市场中永远占优势地位，国有房地产企业在房地产新政的调控下，更加要重视产品的性价比，不但要考虑自己的产品与竞争对手之间有没有优势，而且要考虑消费者的心理需求，最大限度的使自己的产品满足消费者的心理预期，更好的打造企业产品，建设高品质的楼盘，让企业的产品有一定的升值空间，获得消费者的青睐。4.3国有房地产企业要拓宽自己的融资渠道国有房地产新政对于房地产企业的信贷行为有了更加严格的限

32、定，一些房地产企业在新政的影响下，不能按时拿到预订的银行贷款造成企业资金链断开，不能保证企业的正常运转。所以国有企业要不断拓展自己的融资渠道，保证企业的正常资金周转。国有房地产企业可以将股权性融资、债权性融资、项目融资等融资方式进行合理的组合，以最低的资金成本争取最大的资金。4.4国有房地产企业寻求全面发展国有房地产企业应该全面发展，积极投身到保障性住房建设中去。房地产新政中要求各地通过新建、改建等方式，多渠道收集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度的覆盖面，中央加大对保障性安居工程的支持力度。所以，国有房地产企业要抓住这个机遇，积极加入到保障性住房的建设中，在房地产整体市场低迷的状态下有效推动国有企业的发展，不仅避免国有企业自身面临的风险，而且在房地产交易量下跌的环境中增强企业的竞争力。保障性住房的市场规模巨大且风险较低，同时也会有各项优惠政策，房企通过加快资金周转、规模化建造、控制成本等方式