郴州房地产市场分析报告.docx

1、郴州房地产市场分析报告郴州3月房地产市场分析报告（3.1-3.31）本月导读今年以来，尽管政策收紧信号陆续传来，房价持续上涨，但百姓购房热情依然不减。3月，我市房地产市场销售显著升温，商品房、二手房市场均呈现了“量价齐涨”的局面。特别是新建商品房市场，3月主力板块高档楼盘新推房源创下了连续三周畅销市场的火热景象。而在成交量稳步攀升的背景下，市区新建商品房成交价格涨势较为严峻。3月受高端项目集中放量影响，郴州市区商品房、商品住宅成交均价双双再度刷新历史最高记录，创下史上新高，房价涨势引发各方高度关注。第一部分：宏观信息一、 国内宏观政策1. 预计一季度GDP增12% CPI涨2.3%.春秋观点：

2、经济尚未过热 物价温和上行.一季度及3月份经济数据将于4月中旬公布。专家预测，一季度GDP同比增速可能超过11%，甚至逼近12%；一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%左右，物价总体呈温和上行趋势，其中3月份CPI同比上涨2.6%左右，比2月略有回落；一季度新增信贷将超过2.6万亿元。由于近期物价未出现加速上行趋势，预计加息不会很快降临。 2. 央行专家称短期内不加息 .春秋观点：上周六，中国人民银行研究局表示，当前中国正面临人民币升值和加息的双重压力。由于汇率和利率具有很强的联动性，一旦央行加息势必会增加货币上涨的动力，进一步增加人民币升值压力。在货币政策上，央行会慎用加息工具，而

3、会多采用调高存款准备金率等工具来收紧流动性，短期暂不会加息。3、3月新增信贷5107亿元 增速进一步回落春秋观点：中国人民银行12日发布的统计数据显示，继2月份我国新增人民币贷款达7000亿元、较1月份大幅减少后，3月份我国新增信贷规模为5107亿元，增速进一步回落。不过专家指出，这是信贷增长的如期、合理回落，未来流动性将保持合理充裕。“如果信贷增长出现大幅下降，无疑会对正在复苏的实体经济构成损伤，去年4万亿元投资所形成的在建项目，以及今年以来制造业的回暖，都需要充裕的银行资金做支持。”4. 春秋观点：外地政策5.春秋观点：6、春秋观点：房地产市场状况:1) 商品房销售情况1.二、 省内经济及

4、房地产市场状况1. 1季度房企销售排行发布 湖南房企绝迹销售前20. 继3月26日2010中国房地产百强企业研究报告发布,长沙房企退出全国房企百强之后,湖南本土房企再一次面临尴尬,绝缘2010年一季度销售总额和销售面积TOP20排行双榜。三、 1.郴州本地市场1. 3月20日，爱莲湖畔6、7#栋共170套，接受认筹当天登记达五成。2. 市招商局了解到，全市1-2月审批外资项目3个，实际利用外资7124万美元，同比增长18.81%；内联引资项目280个，到位资金3.6亿元，同比增长40.88%。3. 五岭购物广场8月1号开始营业。五岭广场占地13.69万平方米，分为中心集会、休憩集散、园林绿化、

5、历史文化、群众艺术、交通绿岛六个功能区，是湘南地区最大的城市广场租期：15年 ，租金：均价45-65元/平米/月,按方位的不同，价格不同 ，面积：2764平米 ；付款方式：一次性付款，不接受按揭付款。4. 3月9日，市长向力力承诺：今年要强力推进郴州城镇化进程，中心城区建设实施135个城市建设项目，力争完成年度投资94亿元，确保提前完成“百亿城建计划”。其中房地产开发完成投资40亿元以上。5. 根据市房产局信息中心提供数据显示，2月份我市城区商品住房预售起数、成交金额、成交面积环比分别下降50.95%、50.23%、49.74%，销售价格(均价)：别墅未销售，小高层为3103.41元/m2，多

6、层为2644.05元/m2，环比分别为+2.7%、+19.9%。6. 第二部分：郴州2月土地交易市场宗地名称宗地位置土地出让面积出让方式土地用途起始价总成交价(万元)竞得人成交日期挂牌商业用地m2挂牌商业住宅万元挂牌住宅用地挂牌商业住宅万 （本数据来源于郴州市国土资源局网站）分析： 2月郴州挂牌土地成交4个地块，其中土地总面积共：3.61万，成交总价共计：6097万元。 所公示的地块都为住宅与商业用地，以市郊为主，中心城区较少。南延东进的城市发展战略的实施，及新武广铁路建设，使开发区和五岭片区成今后开发的热土。之所以本月地块成交量相比去年12月有较大下降：一是国家宏观调控政策的调整，收紧银根，

7、使得开发商融资渠道得不到保障。第三部分：2月份各主要楼盘动态项目名称现推面积折 实 均 价折扣现房/期房现供应量 动态 多层梯形行情龙凤嘉园38-1433000元/9.8/99期房465套一期已封顶，在拆外墙。明年年中交房。一期仅剩8套，起价2680元。现场算价：6#401面积124.9单价2738元/，3#701面积126.8单价3358元/，1#501面积140单价2838元/。芙蓉丽景60 -1402400元/9.9期房622套一次性付款享98，按揭99优惠，再额外优惠5000元/套。投资活动已经取消。现场算价：7#401面积124.87单价2329.5元/，10#401面积146.87

8、单价2479.5元/。丽景.江山赋69-1432888元/9.8现房435套现房即买即入住 即办房产证。交2000元抵10000元 120-180花园洋房、零分摊楼王宅院实景现房呈现。多层已交房，高层已封顶联福景苑97-2302860元/9.6/98现房320套一期1、6、7、8、9、10栋已交房，二期2、3、4、5、11栋将于年底前交房。水榭华庭981502900元/9.7现房577套一期还有少量现房一期还剩8套。电梯房行情龙泉名邸二期66-1423400元/0现房678套一期正在交房中，二期部分栋号交房2010年9月份，其它楼要2011年交房。二期预估3400元/，交6-10预订，2%房款

9、优惠。阳光时代53-1703150元/0期房474套打桩中，面价基础上减200、400元不等现场算价：2#103面积124.8折后单价2894元/，3#1301面积142.8折后单价3050元/，3#2201面积1422.4单价3333元/。新贵华城89-1673400元/98期房634套1期总10栋已全部封顶。现推货的634套，销售率55%。现场算价：N栋3楼90.19折后单价3259元/，K栋5楼146.9折后单价3331元/，K栋14楼166.34折后单价3483元/。中珠.爱莲湖畔120-1763400元/97期房496套1、2栋已封顶，3栋已建至18层、4栋建第8层，5栋建第8层.同

10、时已经在做局部园林及体验馆已开放、泳池已建好。目前1、2栋已售髻，现热推3、4、5栋，并已销售了85% 。现场算价：3#203面积126.11折后单价3216.30元/，3#1801面积235.02折后单价4074.73元/，3#601面积141.07单价3408.69元/。祥云国际591973500元/98/97期房536套已建到10层，10月交房。现场算价：3#702面积43.24单价3341.8元/，3#112面积111.78单价3018元/，1#1701面积129.28单价3626元/。香雪鑫都461412958元/0期房445套1栋现已封顶，2、3栋已建至第15层。按揭送半年物业费。

11、现场算价：6#802面积123.5单价2988元/，6#1002面积133.29单价2988元/，6#1501面积141.2单价3128元/。华林春城29.281923000元/期房1600套一期已经交房，二期今年8月交房，共分三期开发，春节期间优惠从2月18人3月18日止现场算价：山水缘30.22-4553600元/0现房469套一期已交房，二期已经封顶，二期今年9月30日交房。起价3100元/、均价3500元/、最高价4000元/。现场算价：8栋204面积139.54单价3308元/，8栋904面积138单价3800元/，8栋1004面积138单价3900元/，小户型只剩138，8层均价3

12、760元/。天润天城31-1533500元/99期房326套现房期房均价一样，电梯房已封顶，其它外墙已快下架，人人乐超市已确定进驻，预计10月开业。二期户型均为140以上大面积，最小面积为70。现场算价：7栋1001面积142.43折后单价3604元/，7栋2017B面积30.62折后单价3841元/。生活大师90-1393500元/96/98现房240套已封顶，今年年底交房。现场算价：18层139户型价格3710元/，23层139价格3546元/。南郡132-3003220元/97/98现房264套首期已全部封顶，且外墙已经做好，正在做园林工程，6月交房，准备加推。现场算价：C栋803面积1

13、69.94折后单价3210.07元/，C栋607面积128.69折后单价3141元/。鸿翔。尚城41-148预定中期房200套一期共6栋，1. 2. 13栋已封顶，预计5月初开盘。现场算价：认筹中，交2万抵500020000万不等，亿枫翠城94-125预定中期房1280套现场算价：正在认筹中交1万抵2万，3万抵5万。现已经正负零零，总共13栋，每栋32层，建至第10层开盘。顺源。北湖1号43-280预定中期房1330套现场算价：现在还未接受预定，正在打桩。天一华府40-300预定中期房700余套现场算价：正在认筹中现交2万享受1个点及优先选房权，每栋32层。 此表格分别对多层梯形房、高层电梯房

14、及洋房别墅三种类型进行有代表性统计，从数据分析可看到，十二月份各大楼盘价格、供应量较之前出现了大的起伏，市场定位商品房梯房均价：2800元/平米，电梯梯房均价：3300元/平米。第四部分：本月开盘楼盘情况分析中珠爱莲湖畔楼王、爱莲湖4号栋楼王于2010年1月23日开盘，4号栋楼王仅有68户256平米大尺度独具一梯一户设计，竞拍起价为3380元/平米，最后竟得价为：3880元/平米，开盘当天楼王共转定了6成，门面销售了10个，同时一次性折扣98折，按揭和分期99折。现楼王工程进度已建至4层。当天到场客户达500多人，在活动中，抽出精美礼品，分别有时尚MP3、三星手机、翡翠玉佛。新贵华城、新贵华城

15、于2010年1月30日一期盛大开盘，一期共10栋高层建筑，户型（89-166）为主，一期10栋630余套，先销售仅剩近400余套，均价为3400元/平米，销售率80%。凡开盘当天成交客户，钱5名可额外享受18个月物业管理费优惠，后5名享12个月物管费优惠。当天到场客户达400多人，同时凡成交业主到场均100%中奖，其中还有液晶电视以及特等奖新马泰10日游。月报总结：（1）3月份总体市场迹象：（2）应对策略：在2010年市场发展不明晰的情况下，郴州各开发商应更好做足楼盘品质，以合理价格对应合理销售速度，在营销方面更好的把控市场，随时根据市场变动采取相应措施应对；消费者则应根据自身经济承受能力、自身需求选择物业。 春秋地产 2010-3-31