城市开发与房地产.docx

1、城市开发与房地产成 绩X X X X城市开发与房地产课程论文题目： 综述商业地产的运作、发展与未来 专业班级 建筑 考核时间 学生姓名 学生学号 任课教师 综述商业地产的运作、发展与未来 XXXXXX建筑学专业摘 要：通过对我国商业地产现状分析发现，近年来我国商业地产发展迅速，增速持续超过商品住宅。通过对我国未来经济社会发展趋势以及国外城市化发展进程经历的研究，认为我国商业地产已经具备快速发展的条件，长期内具有广阔的市场前景；从短期看，国家政策调控剑指商品住宅市场，商住倒挂现象以及短期内市场需求变化都预示着商业地产需求快速增长。商业地产是一种综合产业，目前我国商业地产主要有不售不租、纯售、纯租

2、及租售结合四种运作模式。本文深入分析了各运作模式，指出我国商业地产存在的缺陷，并进一步为我国商业地产的健康发展提出模式选择策略和发展建议。关键词：商业地产；发展现状；运营模式; 存在问题；发展建议；一、商业地产的概念商业地产（）的概念最早出现在中国是年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的商业地产行业。商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范

3、畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。二、 我国商业地产市场发展现状（一）商业地产的发展阶段商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的

4、需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所商业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于20 世纪80 年代初期，它的兴起与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。总体上，我国商业地产发展可以分为以下五个阶段：萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过剩阶段和走向理性阶段。具体如下所示。我国商业地产发展历程的五个阶段：萌芽阶段19801995 港澳地产商在五星级酒店和高档写字楼的建设投资。兴起阶段19951998 住房制度改革和旧城商业区改造带来的发展契机。发展阶段19982002 房地产开发商以高姿态进入商业地产市场，商业地产转变为一个独立、高利润的产

5、业。相对过剩阶段20022005 商业地产出现局部过剩，空置率居高不下，大量商业地产开发企业出现销售危机。走向理性阶段2005 至今商业地产市场逐步走向有序和成熟，商业中心服务目标转型。资料来源：中国商业地产蓝皮书，长江证券研究部（二）商业地产发展现状20002009 年是我国商业地产快速持续发展的几年。从商业地产的投资额与投资增速方面看，从2000 年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加，增长率虽有波动，但大致维持在25%左右，即使在金融危机期间，增长率仍然保持正数。根据国家统计局数据，2009 年全年办公楼投资达1 378.04 亿元，同比增长18.1%，商业营业性用房投资达4 17

6、1.58 亿元，同比增长达24.4%。2010 年初至今，中央和地方政府连续出台了一系列针对住宅市场的宏观调控政策，房地产行业面临深度调整。房地产住宅市场成交冷淡，一、二线重点城市的成交量已陷入底部，而尚未受到调控制约的商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，2011 年3 季度全国50 个重点城市成交地块总价排行中，商办综合类用地成交地块在前十排名中占到七成以上，尤其是楼板价排行榜中，进入前十名的地块全部为商办综合用地；另外，许多房

7、地产企业争相转型或加大力度开发商业地产市场，2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内标杆住宅房企均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%30%，绿地集团也公开表示2011 年商业地产比例要升至40%。综上，随着我国城市化进程的加快、居民收入的持续增长、消费结构的优化升级，以及宏观调控、通胀压力等多重因素的协同效应下，商业地产投资价值凸显，众多房企积极进入，商业地产迎来了快速发展之机。20002005 年国内商业营业用房投资的平均增长率为27.2%，销售面积的平均增长率为26.7%。在这阶段，全国商业房地产发展迅速，同时，也存在建设过热、开发过剩和空置率

8、居高不下的隐忧。国家统计局发布的数据显示，截至2005 年底，全国商业营业用房空置面积达3872 万m2，同比增23.2。2006 年之后受国家对房地产业宏观调控影响，全国商业地产发展逐渐趋于理性，20062008 年商业地产投资增长率和销售增长率明显下滑，尤其是2008 年受美国次贷危机引发的全球金融危机的影响，国内宏观经济环境趋紧，再加上投资放缓导致的供给不足，全国商业营业用房的销售面积出现了负增长，同时，一、二线重点城市的商用物业空置率上升，租金也出现明显下跌，比如深圳、上海有不少商业项目的出租率下降了10%以上，新建物业的出租率更是不超过50%，租赁市场的租金降幅也普遍达到10%以上，

9、其中深圳的尚都新天地项目租金下浮达到22%，由此可以看出，随着零售商的扩张态势趋于谨慎，商业物业市场的需求出现一定程度的萎缩。2010 年以来，国内商业地产呈现由冷变热的发展态势，商业地产供给大幅回暖，市场需求增长明显，2010 年全国商业营业用房的投资增长率和销售面积的增长率分别达到35.11%和31.28%，商业地产供需关系得到明显改善，主要原因：一是由于目前中国宏观经济整体是向好的，虽然增速有所放缓，但发展依然很快，中国强大的抗击金融危机能力和逐年上升的世界经济地位都对中国商业地产的发展产生正面影响；二是城市化进程加快，居民消费水平明显提高，促使商业地产快速发展；三是政策层面，国家鼓励消

10、费，扩大内需，对住宅市场的调控将大大增加投资者对商业地产的乐观预期，因为新政出台之前，购买商业地产贷款首付相对较高，比投资住宅前期的成本要高得多，而新政出台后，购买第二套商品住宅与购买商业地产在首付款和利率上是相同的，因此，在商业地产持有成本没有加大，增值前景乐观的情况下，商业地产的需求将会大幅增加。三、我国商业地产发展存在的问题商业地产项目运作同住宅项目运作相比，要复杂许多，但我国商业地产的发展始于住宅类房地产开发，从开发模式到运营模式都或多或少地受到了住宅类房地产的影响，忽视了商业地产本身的特点，因此，商业地产在发展过程中还存在很多问题。1、套用住宅开发模式，商业经营与地产开发脱节商业房地

11、产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但国内的商业地产开发商受资金和经营思路的影响，往往采用“拿地规划建设销售”的开发模式，希望“开发、销售、再开发”的循环周期越短越好，尽快回收资金，从而忽视了商业地产本身的特点。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。即使有些商业地产项目可以通过概念炒作和大力推广宣传而取得前期销售或招商上的成功

12、，但由于定位和规划不当等问题所造成的商业经营与地产开发严重脱节的矛盾，在经营过程中不断暴露，导致商业地产空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续健康发展。2、运营模式以销售为主，后期统一管理乏力商业地产与住宅地产在运营模式上有很大不同，住宅房地产通常采用出售方式，即使存在住宅租赁现象，也是租赁者向开发商购买后进行租赁，很少存在开发商兴建住宅租赁现象。相比之下，商业房地产则以租赁经营为主，开发商通过将商业房产出租给商业经营主体，从而获取收益和价值补偿。目前国际上通行的大规模商业地产的运营模式通常是只租不售，以保证良好的整体管理和整体营销，其开发流程也是先招商再开发，在累积稳定客户的基础上，按

13、照客户需求进行运作。但与国际成熟经验不同的是，国内大多数商业地产开发商对商业地产与住宅地产的区别认识不足，在商业地产开发中仍然按照传统的住宅投资理念来运作，采用开发、销售的模式。这种模式不利于商业地产业态规划和长期经营管理。因为，从开发商层面看，在分割出售的模式下，商业地产商对业主和经营者的整体调控能力会受到限制，如果为了加强整体控制力而采用承诺投资回报率、售后返租的方式，为实现长期经营成功和稳定回报，又将面临大量广告促销费用分摊不明确等问题。而一旦项目经营出现问题，开发商有可能失去众多小业主的支持，从而陷入困境，导致整体运作的失败；从业主层面看，物业在出租时，业主会更多地从自身利益角度考虑，

14、以租金高低选客户，不考虑经营项目、商品品种、档次以及单个商业对整体规划的影响，导致整个商业项目出现经营及布局无序、项目交叉重复、服务功能残缺等问题，进而影响到项目的形象和口碑，以及后续经营管理。3、融资模式单一、资金供给不足，长期持有经营难以为继房地产行业是资金密集型行业，对房地产开发企业资金实力要求向来较高，而商业地产项目由于大多处在城市中心区，地价高、拆迁费用大、造价高，投资规模大、回收期长，对资金的要求尤为突出。因此，资金问题一直是商业房地产开发商最为关注的问题。目前，商业地产的主要融资渠道是银行借贷、自有资金和销售回款。其中银行借贷占比达到70%以上，成为融资的最主要渠道。但银行贷款周

15、期较短，常为35 年中期贷款，而大型商业地产的资金需求往往达1215 年，甚至更长时间，银行贷款无法满足商业地产的资金长期需求；同时短期债务方式融资又会造成企业短期资产负债率过高，还债压力较大，沉重的银行利息也加重了资金链紧张程度。换个角度来看，银行对商业地产贷款比例过高，将会增加坏账风险，因此，对开发和经营过度周期较长的商业地产不可能增加过多贷款的额度和时间。再加上开发商自有资金有限，往往只能勉强支付土地出让金。因此，企业不得不选择预售形式回笼资金，但这种出让产权的销售模式，又非常不利于商业地产后期运营和管理，因此，融资问题严重制约了我国商业房地产的发展，解决融资问题将是我国商业房地产业目前

16、迫在眉睫的任务。四、我国商业地产的运作模式（一）、商业地产的概念内涵商业地产的概念包括广义和狭义两种。广义的商业地产指各种非居住性、非生产性房产，如公寓、办公楼、商业及服务业经营场所等；而狭义的商业地产则指专门用于商业和服务业经营之用的房地产形式，如餐饮、零售、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、运作模式、融资经营模式都与公寓、办公楼等房地产形式均有着显著区别。由此可见，商业地产囊括的内容和形式非常丰富，是一种综合产业，有着地产、商业和投资三种特性，明显区别于传统的住宅房地产以及单纯的商业或投资。商业地产的本质先是商业，紧接着才是地产。其难点不在开发，而是商业运作管理，尤其是商业地产运作模式的选择

17、。（二）商业地产的项目运作程序 1、产品定位必须在充分分析目标市场特征和目标客户偏好基础上的确定差异化产品。绝不能忽视客户群的分布和其购买力。因为商业地产产品定位侧重于商业业态的选择和商业地产的功能定位。 2、经营管理商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。商业经营好的地产才能得到最大增值，否则一钱不值。因为商业经营管理可是说是商业地产的命脉。商业地产中商业是灵魂，地产仅是载体。商业地产与住宅营销的最大不同在于，住宅仅是开发商与购买消费者之间发生关系。而商业地产不仅涉及物业购买者更关系到商业经营者。因此，如果开发商急于追求短期回报，售完走人，则项目售得越快，死得越快。对于商业地产

18、项目而言，前期开发只是向预期的市场努力，而进入经营是项目运作的真正开始。 3、运作策略运行策略指在定位之后，对项目的具体运作思路。招商先于设计与建设是商业地产成功运作的经验。主力店的确定某种意义上对项目的成败具有重要的作用。能在前确定主力店不仅可以降低项目风险，关键还可以根据主力店的经营要求进行项目设计，使商业建筑满足零售商的需求。包括招商前寻找和确定主力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。商业地产也能最大限度地聚集人气。另外，规划设计中必须充分顾及项目的空间尺度。如项目广场既不能小，也不能过大。而商品组合设计中除了考虑一般的购物消费外，还应充分考虑展示、表演、休闲、娱乐、餐饮等体验式消费

19、。体验式消费是现代商业地产开发的主要动力之一。 4、选址商业地产对地段和区位的敏感性远远超过其他类型的房地产。进行商业地产区位选址时先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。而对于零售商业用地微观选址则一般遵循下列规则：（1）著名商业街的高档商铺投入成本较高，应慎重。（2）轨道交通旁、绿地旁、大型生活社区内、区域性商业中心内的商铺有潜力。（3）交通方便，可达性强，人流众多或在主要的交通交汇点上。（4）快速道、绿化隔离带后的店铺不可取。（5）闹市区附近的马路上，既不能太偏，又不能太热闹。（6）商业市场人气和知名度。这是零售商业用地选择的第一位要素。往往一

20、街之隔、一路之隔就会使商业繁华度急剧下降。市场本身经营好坏往往决定市场的人气和知名度。（7注重规划前景与限制，如交通原因导致市场的关闭。 5、资金平衡商业地产运作中必须处理好开发融资和租售资金回流问题。没有充足的资金实力和商业经营经验就不要涉足商业地产。许多shopping mall 项目的失败其主要原因是开发资金的不足。因为许多初涉商业地产开发的开发商往往会犯原则性错误，即按照住宅一次性获利模式代替商业地产靠物业增值获得长线投资回报和长期现金流的获益方式。通常商业地产的投资回收期在8 至10 年。（三）我国房地产开发企业在财务投资运作中存在的问题1、房地产开发企业在投资运作执行中缺乏有效的考

21、核和激励机制在预算执行中，没有签订预算指标经济责任合同，没有建立预算奖惩制度，当没完成预算任务，对被考核单位和负责人进行奖惩时，被考核单位和负责人往往强调客观因素和外部环境对考核结果的影响。回避主观原因和自身原因。很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题，成为影响企业投资运作目标无法实现的主要问题。考核方也常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方，使考核过程不能按原则进行。或考核结果缺乏激励机制，没有建立配套的预算考核制度，各级管理者重视不够，使考核工作流于形式。2、房地产开发企业的投资运作与企业的经营活动相脱节房地产开发企业还没有真正认识到战略的重要性，有的企业甚至没有中长期战

22、略目标，没有长期发展预算目标，使短期的预算指标与长期的发展规划不相适应，各期的预算不能很好的衔接。尤其是像房地产开发企业，对这种外界条件变化十分多的企业来说，缺少弹性的预算编制无法适应企业的经营活动的。房地产开发企业的投资运作往往缺少客观性，很多企业通过对以往的经营情况和上一年度指标值，来决定下一年度预算指标值，没有认真对企业下一年度的生产经营状况进行分析。如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时，这种预算指标就会缺乏客观性。3、对全面投资运作的认识不足企业负责人往往在财务管理时。忽视了对其他部门的管理，将预算和计划相混淆，使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制

23、工作，往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。很多房地产开发企业在进行财务投资运作时，重点考虑怎样降低成本费用，财务预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重投资运作对成本费用的节约，缺乏价值管理和系统管理观念。4、缺乏预算的执行和监控房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够，企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制，企业的投资运作和会计核算系统没有密切配合。有些企业虽然对预算的编制很重视，专门成立了预算职能部门进行预算编制，但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与。有些房地产开发企业的投资运作往往只停留在预算指标的下达，预算的编制和汇总上

24、，而不注重对预算的执行和监控。5、房地产开发企业的投资运作机制不健全法人治理机构的不完善，对财务投资运作的认识不足，导致房地产开发企业的投资运作机制不健全。有的房地产开发企业虽然编制了预算，但没有建立相应组织机构。没有具体和权威的机构对投资运作进行协调和仲裁，执行和监督。把全面投资运作交给财务部门，而没有健全企业的投资运作机制。（四）商业地产的盈利模式我国目前商业地产的运营盈利模式，可以归纳为以下几种。1、不租不售（自营）开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，

25、承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张。2、出售加出租根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。3、全部出租开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大。但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。4、全部出售通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售或出租给各个小业主。这种方式可以使

26、开发商尽快收回投资，减少商业风险。但不利于商业地产项目的持续经营。小业主面临较大风险。5、产权式商铺产权式店铺指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用：（1）以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。（2）先分散售出产权再集中招商。这种方式管理困难。（3）采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺固定的收益回报给小业主。这种方式过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因而使小业主难以获得承诺的回报。（4）售后产权人自营。这种方式不

27、利于物业的持续经营。（5）先集中招商再出售产权。这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。6、地产+商场（地产大鳄+商业巨头）大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大，商业物业招商难度增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式可以有：（1）分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1%2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业。缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股该主力店设在其商业地产的分

28、店。开发商参股比例一般不超过20%。（2）保底+ 营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理。开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5%2%；百货类商品的提成比例为3.5%5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。（五）商业地产运作模式的缺陷我国商业地产的发展经验还不是很丰富，在实际情况中仍然存在一些问题，制约了商业地产的发展，主要包括以下几点：第一，目前，大部分的商业地产开发商一味追求眼前利益，为了实现资金的快速回笼，大多选择纯售模式，使得大规模商业地产项目缺乏整体性，统一的经营管理较难，运营风险加大。第

29、二，我国商业地产开发商大部分是由住宅房产开发转变来的，缺乏商业地产开发经验。很多项目开发之后并不能有效满足商业经营的需要。另外，部分开发商为了追求短期利益，盲目压缩开发周期，进而造成地产项目阶段性和地域性的不合理。第三，我国商业地产自身金融资金短缺，大多是以短期贷款为主，渠道单一，资金结构不尽合理，缺乏长期稳定的融资渠道，严重阻碍了商业地产的资金运转。（六）企业涉足商业地产的五种模式目前， 企业涉足商业地产有五种模式：第一，国际企业运作模式。主要是资本运作+资产经营；第二，央企孵化运作模式。央企有钱，政府可以免费提供资金和资产，央企做的比较精，比较稳；第三，实力民企的运作模式。主要做法是销售物

30、业现金流滚动资产，做成综合体是最主要的体现，除此之外像世纪金源大盘住宅开发来沉淀持有物业也都是模式；第四，零售企业运作模式。商业专业+现金流保障推动商业地产的发展，目前国内商业主流零售企业采取这种方式发展；第五，金融企业运作模式。这种模式是稳定购买+资产管理。国际企业运作模式呈现如下特点：第一，多产品和多地区平衡。例如新加坡的凯德置地的平衡是国际企业里面做的非常好的，他的平衡使得这个企业能保持百年基业。第二，全产业链发展。这个行业中如果想多赚利润，想缩短资金周转时间等，把核心竞争力控制在自己的手里叫做全产业链。第三，以资本运营和资产经营为突出优势。第四，注重产品运营效率。它的租金水平各方面比较

31、高，跟资产收益有关。与凯德置业运营相接近的有香港市场发展比较成熟的瑞安、太古等，他们值得业界借鉴的，就是这些大的外资企业进入中国，在他们不了解当地市场时，都选择了合作。央企孵化运作模式， 国内最典型的企业是华润。华润下属有很多公司，有很大现金流资金池，内部资金流通快捷，进入资本市场之前，内部孵化，集团成熟之后打入上市的资产包，从资本市场上给集团获得利益。央企孵化模式是一般的民企根本无法比拟的，目前华润在操作上以专业外包为主，内部建设为辅。这样做的目地就是使建设速度、品质、投资回报这三方面的平衡。和华润比较像的还有中粮地产。实力民企的运作模式中， 以万达模式最为典型。万达的模式专注于城市综合体，

32、他的特点就是多地区平衡，一二三线城市全产业链发展。以速度和模式为突出优势，这是所有的民企模式。你的钱拿的快，还得也快，为了降低成本，为了实现风险的最低化，速度必须要快，否则资金流回转有问题。注重风险控制，这是万达非常注重的，包括从前期拿地开始。目前民企房地产公司主要的方式就是第三产业，现金流稳资产，用销售型物业回转沉淀商业地产。零售企业的运作模式中，苏宁是个代表的例子。苏宁零售地产双线发展，零售业提供低成本的现金流，有的基本上压供货商的账期，等于免费白用。销售型的地产同时在做，持有型物业沉淀资产，最后通过资本市场获利。这种做法比较典型还有深圳的茂业、宜家、TESCO。金融类企业运作模式的代表如中投联达平安、国投等，他们手中持有大量现金，由于政策的原因，有比例各方面投资的限制，他们主要以成熟写字楼和成熟物业为主。无论是哪种商业模式，商业地产市场最终考验的是公司之间的竞争水平和企业的运营能力。（七）商业地产发展的案例与借鉴1、万达集团2、宝龙地产3、深国投商置