昆明商贸城市场调研分析报告参考Word.docx

1、昆明商贸城市场调研分析报告参考Word昆明商贸市场调查分析报告房地产公司2012年1月16日前言目前公司昆阳项目的国际商贸物流中心项目已经进入规划设计阶段，为了能使项目在业态规划上体现项目优势，因此必须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略发展。从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动计划的通知来看，昆明已经展开对近114个，总经营面积约419.22万平米的现有批发（专业及批零兼营）市场的搬迁工作，同时也在昆明三环外规划了14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）项目根据经营业态范围逐一对被搬迁市场进行有效引导和搬迁，公司项目均属于规划新建

2、的14个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对项目的农业生产资料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农机市场为基础进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提供项目规划及下步推广销售的指导性数据。整个市场调研工作自2012年1月9日正式开展，主要针对昆明市区内在营和即将拆迁的市场区域，如经开区、东聚商圈的五金机电、农机、农资、果蔬、食品等市场进行调查，计划在一周内完成该类市场的调研并分析工作，最终提供公司项目规划发展的有效数据。一、昆明经济圈分析从2012年的昆明经济发展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心的主城经济圈形成了以城市、农业、

3、工业、生产等为主要经济发展的特色经济圈，目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7个城市大型产业经济中心，不同的商圈都承担着昆明各产业经济发展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流产业的重任。二、新规划泛亚商贸物流中心情况1、14个新规划泛亚商贸物流中心分布根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城市，同时抓住中国-东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道-大物流-大商贸-大市场”构建面向南亚、东南亚的5个国际商贸物流主题产业区及泛亚

4、商贸物流中心，因此，在批发市场的布局和内绕城线节点区域原则，在具有较好区位优势和基础条件及发展潜力较大的区域新建14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）。2、各泛亚商贸物流中心概况项目占地规模位置业态规划目前进展盘龙区农产品综合商贸物流中心600亩暂定石林粮油、果蔬、肉禽蛋等正在进行规划选址空港经济区国际商贸物流中心1000亩嵩明空港经济区花卉、水产品、林产品、小商品加工完成产业定位、功能布局经开区清水生物医药商贸物流中心1000亩经开区清水片区生物医药、中药材完成产业定位、功能布局，正在落实土地用地指标新螺蛳湾国际商贸城5000亩昆明彩云北路日用百货、珠宝玉石、茶叶、五金电器、食品等一二期已投

5、入运营。目前正在进行三期建材家居招商以及配套住宅销售呈贡斗南国际花卉交易中心1000亩呈贡斗南镇花卉、茶叶属于原址扩建项目。一期土地已经收储完毕。2011年12月进场施工金马阿拉工业品综合商贸物流中心2000亩经开区金马村建材、家具装饰等完成产业定位、功能布局，正在落实土地用地指标西山区长坡工业品商贸物流中心1500亩西山区长坡片区建材、家具装饰、汽车汽配等完成规划编制，正在报批控制性详规禄劝县农产品商贸物流中心1000亩禄劝县屏山镇畜牧产品、烤烟、特色林产品完成规划编制，正在报批控制性详规安宁工业生产资料商贸物流中心1000亩安宁市草铺钢材、橡胶、矿石、金属物资完成规划编制，正在报批控制性详

6、规昆阳农业生产资料商贸物流中心1000亩晋宁中谊村农用机械、种子、化肥完成选址，确定纳入我整体项目中，作为二期重点招商业态。在进行规划编制晋城工业品商贸物流中心1000亩晋宁晋城富有收费站旁汽车、汽配装饰、五金机电2012年初完成1000余亩土地招拍挂，目前正在进行规划报批及商户报名宜良苗木农产品商贸物流中心500亩宜良狗街镇粮油、果蔬、肉禽蛋、花卉完成规划编制，正在报批控制性详规杨林工业品商贸物流中心500亩嵩明县杨林工业园区工程机械、五金机电完成规划编制，控制性详规通过专家评审嵩明县小街农产品商贸物流中心3000亩嵩明现代农业科技示范园区内粮油、果蔬、肉禽蛋、花卉完成了项目的选址和修建性详

7、细规划编制由上表来看，昆明政府从2010年就已经开始对14个泛亚商贸物流中心进行规划了，目前已经建成投入使用的只有新螺蛳湾国际商贸城，而其它的商贸物流中心均在分批土地收储、定位、报规阶段，预计今年将提速完成14个项目的规划及建设工作。三、专业批发市场情况1、昆明目前主要专业市场分布2、昆明目前各专业批发市场情况1）天云五金机电城区位：位于昆明市经开区昌宏路京桥路段65号；面积：占地面积100余亩，市场由天云五金机电城和天云农机市场两部分组成；土地性质：工业用地交通路网情况：市场毗邻彩云北路、周边分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通较便利。市场内均有车行道路分布，路宽约在8-12米左

8、右；物业结构特点：物业主要分为铺仓储式、街区式及展厅式三类物业。仓储式物业铺面层高8米，属于简易房钢结构物业，沿街商户自搭成商铺+办公的两层物业，后面以部分货品堆放为主。街区式主要以1+2及1+3物业为主,1层经营、2层办公或做部分仓库使用，1层层高约4米左右，面宽3-4米，进深在10米左右；经营业态：五金工具、仪器仪表、油漆、水暖、管材、照明、保温材料、轴承、阀门、劳保用品、锁具等；商铺情况：市场分为6个区，有13栋建筑物共约500间铺面，单间铺面面积区间在30-300不等；租金情况：租期为3年一签，租金在45-110左右，平均月租金为60元/平米；售价情况：市场所有的商铺只能租赁不出售产权

9、；配套情况：市场内道路宽阔且拥有大型停车场四个，可停放各种类型车辆，周边有几个餐饮及便利店，如车辆较多时，通行不算流畅，配套服务少；市场整体经营情况分析：市场由五金机电市场和农机市场两个市场组成，同时实现24小时运营进出货物需登记核实，具备良好的安保措施属于昆明目前布局合理、配套完善的专业化五金、农机市场。由于市场成立时间较早，相对五金机电业态数量占市场的70%以上，入驻率也达到在90%以上，商户实际经营数约在200户左右，而农机市场商户数约在100户左右，经营情况与五金机电业态相比较差些，但总体来看该市场经营情况较好，暂未出现转租情况。目前该市场无明确的搬迁计划和具体时间。2）小石坝新世纪大

10、型综合市场（原明波兽药市场）区位：位于小石坝镇昆石公路旁面积：占地300亩左右（兽药市场约100亩左右）土地性质：不详交通路网情况：市场内部道路以十字型贯穿，路宽10米左右，市场具有唯一独立出入口，内部交通分布合理，外部临石安公路二级公路和昆石高速，石安公路路况较差货车量大随时有堵车现象，交通相对便利；物业结构特点：市场商铺多为1+2联排，1层为商铺，2层为居住及仓储，现在市场在私自搭建第三层，但未向外租赁，商铺1层层高4.5米可自搭2层，面宽约3-3.5米，进深10米可以连通对开或分隔使用；经营业态：食品、果蔬、兽药、饲料、鱼药、饲养设备等。市场分为3个区，A、B区分别为食品、五金批发市场，

11、C区为兽药、饲料批发市场，另有近10万的简易仓储大棚。其中C区兽药市场为原明波兽药市场部分商户搬迁至此，在营的兽药等商户约60多户，商铺面积区间为25-100；商铺情况：市场总共有 14栋框架结构建筑，商铺500余间；租金情况：月租金为25-40元/，卫生费每户20元/月，无物管费；售价情况：目前只租不售配套情况：附近分布有小型物流市场但均为省外物流，市场省内物流配送发货极为不便，市场内除专业业态经营外，无其他生活服务配套。有小型空地停车场地，约有40-50个车位，其他主要在市场内部道路两侧停车；市场整体经营情况分析：小石坝新世纪大型综合市场于2011年初投入运营，经营项目主要为各种兽药、饲料

12、，经营范围辐射全省。市场A、B区食品、五金批发市场几乎全为空置做仓库出租使用，C区兽药、饲料批发50%以上商铺处于空置，只招到部分明波兽药市场搬迁商户，市场运作不过半年时间，整体冷清，运营情况不十分理想。3）小板桥种子市场区位： 经开区昆洛路小板桥镇镇政府旁面积：市场占地7亩左右土地性质： 不详交通路网情况：市场紧邻昆洛路，道路随近年已经过翻新，但车流量大，较为拥堵，往北约50米即可与珥季路相连通往广福路。市场内物业建筑密度较大，道路狭窄仅有5m左右，前后均各有一个小型出入口，交通十分拥堵；物业结构特点： 整个市场商铺物业均为1+2联排商铺，1层经营，2层仓储、办公或居住，铺面单间面积25，层

13、高约3.2米左右，面宽3米，进深约8米左右；经营业态： 蔬菜、花卉、瓜果等种子批发；商铺情况：共有5栋建筑，设有铺面150间现已入住商户70户左右，商铺利用率、入住率为100%；租金情况：月租金为35-50元/，卫生费每户30元/每月，无物管费；售价情况： 只租不售配套情况： 市场内底部有约10个小车位，除专业经营外市场内无其他服务型配套，市场外有农贸市场及零星餐饮小吃分布；市场整体经营情况分析： 小板桥种子市场于2001年投入运营。营业时间为7点19点，商户均为小规模经营户居多，昆明该类市场分布少因此客源稳定，部分大型商户为公司性质有固定的销售渠道，市场规模较小但实现了集中式经营，该市场会根

14、据种子管理局规划将实施统一搬迁，目前有部分商户已在宜良“昆明泛亚农资商贸物流中心”登记报名，通过与部分商户沟通了解，如有整体搬迁计划，需与昆明种子协会进行协商或合作，商户将积极配合协会的搬迁工作。4）金马正昌果品批发市场区位：位于东风东路延长线金马路，凉亭西路旁，南邻东二环菊花立交桥；面积：占地面积约100亩；土地性质： 不详交通路网情况： 市场内部通道约10米，大小货车通行拉货较多，很容易造成拥堵。市场外以北有凉亭西路连接三环，南部有二环东路连接昆明各区域，但对大型货车限行，车流量大，道路有乱停现象，交通相对拥堵；物业结构特点：市场中心为大棚堆场，商户间有简易隔断分离，后排建有少量冷库，每间

15、商铺面积约20，为单层框架结构，面宽3-4米，进深4-5米，层高约7米。市场沿街商铺为1+2层独立式联排，1层商铺经营，2层办公居住；经营业态：鲜果、干果果品类商铺情况：市场内有商家400户，商铺利用率、入住率为100%；租金情况：月租金为40-80元/，整车交易按照成交吨数计算，卫生费每户80元/月；售价情况：只租不售配套情况：市场没有固定停车区，西区提供大车整车交易区域，市场共有三个大门供车辆出入，营业时间为早8点晚18点，市场内无其他生活配套服务；市场整体经营情况分析：金马正昌果品批发市场于2006年投入运营，市场分为东、西两个交易区，东区为商铺堆放区，西区为大车停放及整车交易区，拥有配

16、送物流配套，水果大车进驻市场交易后迅速发往省内、省外，不需求大面积仓库。市场管理方可为运输水果的车辆办理通行证，方便大车出入限行路段，市场开门率为100%，经营项目主要为水果批发，经营范围辐射省内外，生意红火。1997年金马正昌商贸有限公司投资兴建了金马正昌果品第二果品市场。二市场地处凉亭火车货站附近的黑土下凹，经过2003年改扩建，二市场目前占地60余亩，拥有交易用房三百多间，交易储货大棚近10000多平方米，并且拥有国内一流制冷设备的11间的冷藏库房，储货量约4000吨。为来自全国及东盟国家的果品销售客商在市场交易，提供了便利。据商户反映今后市场如有搬迁意向，将会整体迁至云南省农产品电子信

17、息交易中心金秋元果品批发中心，目前已有50%以上客户报名。5）凉亭粮食批发市场区位：市场位于凉亭路东部货运站旁；面积：占地约50亩左右；土地性质：工业用地；交通路网情况：市场内商铺分布于过道两旁，过道宽度约15m，整个市场只有一个大门进出，内部交通相对较拥堵，进出市场时车辆需缴纳停车费（小型车辆5元、大车15-50元）；物业结构特点：内部商铺为连通式仓储铺面，根据客户需求可自由分割组合使用；经营业态：大米、面粉等商铺情况：市场内有约200家商户；租金情况：月租金为20-30元/，无物业费和卫生费；售价情况：只租不售；配套情况：市场内部规划路网齐全，拥有小部分火车停车卸货区域，但道路陈旧较窄，大

18、车通行时常形成拥堵，另外在市场类几乎无生活服务配套服务，生活工作极不便利。市场整体经营情况分析：凉亭粮食批发于2000年投入经营，是目前云南省规模最大的一个粮食批发市场，是依托凉亭货运铁路而建设的站台式粮食批发市场，实现了将铁路运输与公路运输相结合的运输模式。由于建成较早，拥有铁路货运仓储物流优势，市场知名度大，经营情况良好。据了解市场将面临搬迁，目前市场暂定搬迁地点为呈贡王家营物流仓储中心。6）云南省农产品电子信息交易中心区位：位于东三环虹桥立交桥旁；面积：总占地面积500亩；土地性质：商业用地；交通路网情况：市场内部规划完善交通便利，主干道宽25米，栋间距15米；紧邻东三环大车不限行；物业

19、结构特点：市场中间商铺为单层仓储铺面，外围商铺为三层建筑，1层为铺面，2、3层为办公室及住宅；经营业态：水果、蔬菜、水产品等；商铺情况：总共约有42栋建筑，共有商铺1200间，每区400间左右；租金情况：月平均租金45元/左右，其中蔬菜类市场租金均价在30元/，果品区租金均价在65元左右，大车整车交易按照成交吨数收取费用，约在10元/吨左右；售价情况：目前以租赁为主，暂无销售信息；配套情况：市场拥有客户停车区，货车整车交易停放区、拥有10个小冷库组成的近3000的大型冷库，同时市场还拥有信息交易中心，酒店、餐饮、便利店等配套服务商业；市场整体经营情况分析：云南省农产品电子信息交易中心于2011

20、年初建成投入使用，市场分为蔬菜水产和果品两大区域，市场总占地500亩左右，其中果品市场约330亩，目前王旗营蔬菜批发市场和马金场水产品批发市场已陆续搬迁至此投入运营，据了解金马正昌果品批发市场也将搬迁至此，果品为金秋元批发交易物流中心，铺面约有300余间，已全部招商完毕，果品区共分为整车交易区、进口果品区、冷冻区及普通交易区等，年后将进入试营业，届时还将开通网络信息交易拍卖方式。7）华洋五金机电城区位：市场处于春城彩云北路西侧，宏昌路南侧，距朱家村立交桥和昆石高速约3.9公里；面积：占地200余亩；土地性质：不详交通路网情况：外部主要交通支持为众天路和昌宏路，市场内部规划道路宽约10-15米，

21、每个区市场都拥有2个大型出口，车辆进出停放相对便利；物业结构特点：商铺均为1+2联排，1层为铺面，2层为办公或仓库，1层层高约4米左右、面宽3-4米、进深10米左右；经营业态：工具、量刃具、水暖管件、磨具磨料、机电、电气、泵阀、轴承、电线电缆、标准件、仪器仪表、橡胶泡沫脚轮、弹簧磁铁等、化学试剂、油品 劳保、丝网、汽保、中小型机械、灯具等；商铺情况：市场分为大区、A区、B区、三个区整个市场共24栋建筑，商铺约800余间，单间商铺面积约60左右；租金情况：租金70-110元/平米左右；售价情况：只租不售；配套情况：市场内部无生活服务型配套；市场整体经营情况分析：华洋五金机电城处于成熟的东聚专业市

22、场圈内，市场成熟、规划合理、不拥堵，营业性质为批发零售，进出市场车辆主要为中小型货车。市场规模较大经营范围辐射整个云南省，经营情况较好，有一定知名度。市场周边道路早7点至晚7点货车限行，据悉计划未来有拆迁可能拆迁，但具体时间、计划不确定。8）十堰大车汽配城区位： 昆明市经济技术开发区官渡园大商圈雨龙路，开发商为十堰商会；面积：占地约40亩，总建筑面积为22000；土地性质：不详交通路网情况：主要依托市场南侧的昌宏路及周边的雨龙路等交通，交通拥堵严重，有货车限行状况；物业结构特点：商铺为1+2联排式框架结构物业，层高4米左右，面宽3米，进深约10米；经营业态：主营大车配件，装饰，轮胎等，目前经营

23、客户在300-400左右；商铺情况：市场有8栋建筑物经营户共计300余户，每间商铺30-40平米；租金情况：租金50-90元/平米；售价情况： 只租不售；配套情况：部分商户有仓库需求，仓储位于小板桥，无其他生活或金融配套；市场整体经营情况分析：在昆明十堰商会的组织下会员自愿参与、自筹资金、依法成立的法人实体。也是十堰商会在昆明组织的第一家实体单位，股东大多数为湖北籍人士，以经营汽车的配件为主。公司自2003年起开始筹造，在一片荒芜的草塘上经历艰苦，四方筹资，经过几年的开发建设，目前已建成拥有300-400多商家,都是以大车为主的，包括一些维修企业和用品，总建筑面积为22000的大型大车汽配市场

24、，市场内有实力雄厚的东风汽车配件厂家，有知名品牌的经销商，有享誉海内外的商家，强手云集， 加上得天独厚的区位优势，目前十堰大车汽配城已形成了一个集汽配、仓储、物流、信息及其它后勤生活服务为一体的大型综合市场。9）众天工业品市场区位： 昆明市经济技术开发区官渡园大商圈关雨路与昌宏路交叉口；面积： 不详土地性质： 不详交通路网情况：主要依托道路为昌宏路，属于昆明市三环限行范围。市场内部道路宽8米以上，沿街道路宽阔，停车方便，但受到三环限行的限制；物业结构特点：1+2及少量1+3联排建筑，层高约4.5米，1层铺面，2层住宿或办公；经营业态：轮胎专业市场、铝型材专业市场、不锈钢专业市场、建筑扣件专业市

25、场、工程（建筑）机械配件专业市场五大专业市场组成；商铺情况：商铺12栋共计600间左右，单间60-70平米；租金情况：租金约在80-120元/平米；售价情况：只租不售；配套情况：市场内部有独立停车场，通道8米以上通行便利，无生活及其他生活配套；市场整体经营情况分析：众天所拥有的几个专业市场相对经营情况都比较好，特别是铝型材批发市场属于云南唯一的铝型材批发专业市场,有大批云南铝型材厂家进驻，经营品种齐全。相对扣件市场要冷清，但铺面使用率、入驻率较高，没有出现空铺现象。10）蓝天工业品机电市场 区位：位于经济技术开发区官渡园大商圈彩云北路朱家村立交桥旁；面积：总占地面积100余亩，建筑面积10万平

26、方米；土地性质：不详交通路网情况：市场正好位于彩云北路与昌宏路交叉口位置，交通十分便利，车流较容易分流到昆洛路及其他道路，道路对货车有限行对定，但对市场影响不大；物业结构特点：1+2联排式框架结构物业，层高约4.5米，面宽3-4米，进深8-9米，1层商铺，2层住宿或办公；经营业态：主营矿山机械，农业机械，五金机电；商铺情况：市场共7栋两层建筑经营户共计入驻商家约400户；租金情况：租赁形式70-90元/平米售价情况：只租不售；配套情况：市场设有露天堆场，主要用于大型机械的堆放，无仓储需求，市场无其他生活金融相关配套服务；市场整体经营情况分析：于2006年开业的蓝天工业品机电市场是云南省最大的工

27、业品机电市场之一，经营工具商家约50户，和左邻的建设机电市场、立交桥斜对面的天云市场，新天力农机市场，基本废弃的朱家村五金机电市场、良精水暖城，形成一个大型五金机电、建材、农用设备、工业品集散地。市场形成时间较早，较为成熟，。短时间内无搬迁动向。市场以工业品为主，五金机电类产品相对少些，约占3成。市场交通便利，但是门口的货车非常多，有时候不是很顺畅。11）东聚汽配城 区位：位于昆明市经济技术开发区官渡园大商圈雨龙路；面积：建筑面积达15.1万平方米；土地性质：商业用地交通路网情况：市场紧邻雨龙路，周边分布有昆洛路、关雨路、昌宏路、昆石高速公路、昆玉高速公路等；物业结构特点：1+3联排式物业，1

28、层为商铺，2-3层仓储及住宿，1层层高4-5米，面宽3.5米左右，进深在10米左右，单铺1+3面积在150左右；经营业态：市场分为大车配件和小车配件两大类。销售形势为整车销售、零部件制造、汽车维修、汽配销售几种；商铺情况：16栋共计商户400家左右，；租金情况：租金80-110元/平米；售价情况：只租不售；配套情况：市场主通道较宽，约20米，次道均在15米以上，没有固定大型停车场，沿街停车也相对较为便利，周边有部分小卖部、餐饮分布；市场整体经营情况分析：东聚汽配城是由昆明汽配行业商会组织昆明市从事汽配经营的广大民营企业自筹资金建设的企业园辐射整个云南省。市场在2004年5月28日开业。周边有国

29、际机场、火车南站，昆洛高速公路、昆石高速公路、昆玉高速公路经过，与关雨路、昌宏路、永中路和春城路延长线形成了铁路入省、公路分散到全省各地、紧急时空运的主体物流中心的强大立体交通网络，与周围商务中心、仓库、管理楼、公寓、车库、物流等形成了完善的配套服务设施。配合东聚汽配城二期，将成为西南最大的汽车配件城。东聚汽配城将依托新昆明打造“东方日内瓦”战略以及“西部大开发”与“中国-东盟自由贸易区”及湄公河次区域流域、滇黔桂经济开发带与泛珠江三角洲经济带的发展战略，逐步建成集整车销售、零部件制造、汽车维修、汽配销售、国际采购为一体的商贸性区域国际汽配商城。目前市场稳定，暂未有拆迁动态。12）宏盛达五金机

30、电市场区位：坐落于小板桥镇，春城路延长线和昌宏路交汇处；面积：总用地面积55.709亩，净用地面积46.17亩，建设容积率为1.54，建设规模约47000平方米；土地性质：不详交通路网情况：物业结构特点：商铺为1+3联排产权式铺面，商务公寓为6层，全框架结构；经营业态：五金工具、水暖卫浴、机械配件、管材、焊机、液压、特种工具等商铺情况：规划设计商铺总户数300户，商务公寓104套，目前经营户约200家左右，铺面使用率60%；租金情况：租金约在40-80元/；售价情况：商铺均价约12000元/，公寓均价约6000元/；配套情况：市场有投资性酒店公寓，周边有餐饮、便利店分布；市场整体经营情况分析：宏盛达五金机电综合市场项目在昆明经济技术开发区官渡园规划用地范围内，坐落于小板桥镇，春城路延长线和昌宏路交汇处，南临阿角村预留地，属于官渡园开发的规划范围内，距离东三环路约2公里，正在建设的地铁也近在咫尺。宏盛达五金机电综合市场是按高级标准建造的集交易、物流、电子商务为一体的大型五金机电综合批发市场，有实力的经销商也不少，但是市场规模不大，人气明显不足，市场后面有很多空铺，入住率在60%左右。 13）新广丰食品批发市场区位：位于经开区云大西路面积：不详土地性质：商业用地交通路网情况：紧靠云大西路，区位相对优越，连接