关于武汉平安大厦产权过户聘请税务顾问服务项目.docx

1、关于武汉平安大厦产权过户聘请税务顾问服务项目关于武汉平安大厦产权过户聘请税务顾问服务项目项目需求拟定如下：1、完成平安寿险关于武汉平安大厦名下物业过户给买方相关税务清算及筹划。2、完成平安信托关于武汉平安大厦名下物业过户给寿险，再由寿险过户给买方相关税务清算及筹划。3、负责本次武汉平安大厦过户工作所有与税务有关的工作及出具税务清算（包括本次与出让方交易相关的营业税及附加、印花税、土地增值税等）报告（需税务局认可的）。4、在合理合法的情况下，尽最大努力维护委托方利益，帮委托方节省交易成本。5、项目历史情况了解请与王涛（）老师沟通。请各位根据前期沟通了解，看是否需要补充相关其它资料方可完成报价，如

2、需要请列出所需资料清单，同时请各位给出初步的可行方案，请注意，可行性方案不含报价，谢谢。武汉平安大厦项目位于武汉市商业中心地带江汉路，是一座集购物、办公、金融、餐饮、娱乐等于一体的大型综合性建筑，是武汉市的标志性建筑。佳丽广场于1994年由香港陆氏集团投资开发，1997年开发完成。项目整体为层高251米59层的高层建筑，总建筑面积27万方，大厦前后有6000平方米广场空间。项目位于武汉市商业中心地带江汉路，是一座集购物、办公、金融、餐饮、娱乐等于一体的大型综合性建筑，是武汉市的标志性建筑。佳丽广场21层42层写字楼现由平安保险公司整体购买，并于2006年11月最终完成消防验收予以交付并更名为武

3、汉平安大厦。 佳丽广场 平安大厦。二手写字楼交易税费买客交税列表：a、印花税=合同价0.05%b、契税=合同价1.5%c、登记费：80元d、房产证贴花：5元e. 交易手续费:3元/平方米 业主交税列表：a、营业税=合同销售价减去原购入价的差额5%b、城市建设维护税=营业税7%c、印花税=合同价0.05%d、个人所得税=差额20%e. 交易手续费:3元/平方米上家重要前提：上家一定要提供出当初买进的全额发票、契税发票、交易手续费、买卖合同等原始凭证。这里着重要注意的是，全额发票，有很多业主只能提供出当初的首付款发票，这是什么原因呢？因为当初他是用首付加贷款的形式购买了该物业，那么贷款的这部分房价

4、款开发商在收到款项后，为了避税，少开了发票，绝大部分的业主是不知情的.如果出现这种情况，唯一解决解决方法就是，找开发商补开了。第一：营业税 (合同价-买入价)X5.55% 第二：土地增值税: (合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)X系数 注: 1、自然增值税=买入价X5%X房屋年限(按产证记载时间足年算) 2、系数:(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价50%,系数选30% 50%(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价100%,系数选40% 100%(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价200%,系数选50% 200%(合

5、同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值税)/买入价,系数选60% 第三：个人所得税 (合同价-买入价-营业税-土地增值税)X20% 第四:印花税 合同价X0.5 第五:佣金 上家的成本=买入价+营业税+土地增值税+个人所得税+印花税+佣金 下家 第一:契税 合同价X3% 第二：交易手续费 合同价X5 (没错,是千分之五,100万的合同,交易手续费要5000元,而且是下家一个人出)第三: 印花税 合同价X0.5 第五:佣金 下家的成本:合同价+契税+交易手续费+印花税+佣金写字楼交易流程写字楼交易流程一次性付款方式：1、买方、中介公司、卖方三方签订房产转让合约，收取买方诚意金；2、产权经查档

6、无误后中介公司将买方的担保金转交卖方；3、买方将楼款存入中介公司代管账户，卖方开出收据给买方，中介公司开出楼款存入代管证明给卖方；4、买方（个人）提供购买人身份证明，如委托，需提交经公证的授权委托书及受托人身份证明；买方（单位）提供公司营业执照，法人代表证明书，法定代表人身份证明，如委托，需提交授权委托书，受托人身份证明；5、卖方（个人）提供身份证明，房地产证，国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明；卖方（单位）提供公司营业执照，公司章程，董事会或股东会决议，房地产证，法定代表人证明书，法定代表人身份证明，公司公章，国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明，如委托，需提交授权委托书，受托

7、人身份证明；6、买卖双方签订房地产买卖合同（现售），涉外交易需要公证；7、买卖双方到市土地房产交易中心递交文件及房地产权转让登记申请表；8、交易中心查档、初审、复审、核准，同意申请，登记楼款，办理产权变更登记（22个工作日，1个月自然日）；9、缴纳税费，出新房地产证，买方凭税票及回执领取，开楼款发票；10、中介公司转付全部楼款到卖方账户；11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用，提交管理处费用交清证明，交接物业。写字楼交易税费1、业主交税列表：a、营业税=合同销售价减去原购入价的差额5%b、城市建设维护税=营业税1%c、印花税=合同价0.05%d、个人所得税=差额20%e.交易手续费:3元/平

8、方米2、买客交税列表：a、印花税=合同价0.05%b、契税=合同价1.5%c、登记费：80元d、房产证贴花：5元e. 交易手续费:3元/平方米单位存量房交易税费交易手续费：住宅5元/平方,非住宅11元/平方交易印花税：住宅无，非住宅为总价0.05%房屋登记费：住宅80元/套，非住宅550元/件武汉市地方税务局武汉市住房保障和房屋管理局武地税发201110号 关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知各区地税局，各区房管局、市房产交易管理中心：为促进我市房地产市场平稳健康发展，体现公平税负原则，营造和谐税收环境，现就进一步加强我市存量房转让有关税收的征管问题明确如下：一、关于存量房转让征收土

9、地增值税的问题（一）关于“先税后证”的问题。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院第138号）第十一、十二条“土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续”的规定，对单位（是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织）转让存量房和个人（包括个体经营者）转让非住宅存量房的，严格执行“先税后证”管理，即纳税人在房产管理部门申请办理权属转移登记手续时，必须依法缴纳土地增值税或出具免税证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。

10、（二）关于征收方式的问题。为了方便纳税人，简化征管手续，市地方税务局与市住房保障和房屋管理局采取“先预征、后清算”的方式进行联合控管。1、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税的，有办理权属转移登记的房产管理部门所在地主管税务机关负责征收。征收税务机关以房地产转让评估价格或者成交申报价格，按照孰高原则确定计税依据，依规定先预征土地增值税，纳税人凭税务机关出具的完税凭证，到房产管理部门办理权属转让登记手续。武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅预征率为3%，非住宅类房地产预征率为5%。2、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量依法需免征土地增值税的，

11、由纳税人按规定向房地产所在地主管税务机关提交免税申请，办理相关免税手续后，凭税务机关出具的免税证明原件（见附件武汉市XX区的地方税务局税收减免准予通知书），到房产管理部门办理权属转移登记手续。3、单位转让存量房和个人转让非住宅存量房预征土地增值税后，在办理完毕房屋所有权证转移登记的30日内，应按规定向房地产所在地主管税务机关提交土地增值税清算申请资料，有房地产所在地的主管税务机关办理相关清算审核手续。（三）关于联合控管经费的问题。由办理权属转移登记的房产管理部门所在地的主管税务机关，按代征税款手续费管理有关规定，以联合控管实际入库税款的5%按季拨付工作经费。二、关于明确个人房屋转让所得征收个人

12、呢所得税的问题（一）关于个人所得税的征收依据。根据中华人民共和国个人所得税法和实施条例的制度，个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，应按转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，依20%的税率按“财产转让所得”项目计征个人所得税。（二）关于个人转让非住宅财产所得计征个人所得税的规定。对个人转让非住宅能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查账征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对个人未能提供合法、完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，比照国家税务局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复（国税函

13、20071115号）文件中的规定，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。（三）关于个人转让住宅财产所得计征个人所得税的规定。对个人转让住宅财产所得计征个人所得税仍按市人民政府办公厅转发市地税局房产局关于我市个人住房转让所得征收个人所得税的意见的通知（武政办2006169号）相关规定执行，即对个人转让住宅能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可实行核定征税，核定征收率暂定为计税价格的1%。（四）关于个人无偿受赠房屋（含住宅和非住宅）征收个人所得税的规定。个人无偿受

14、赠房屋不征收个人所得税仍按武汉市地方税务局 武汉市住房保障和房屋管理局关于个人无偿受赠房屋不征收个人所得税有关问题的通知（武地税发2009184号）和武汉市地方税务局关于个人无偿受赠与不动产土地使用权有关税收问题的通知（武地税发2009207号）相关规定执行，对属于不征税范围的赠与人、受赠人和受赠人转让受赠房屋的，按照财政部 国家税务局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税200978号）规定执行。（五）关于个人转让住宅财产所得免征个人所得税的规定。根据国家税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生

15、活用房取得的所得，免征个人所得税。三、本通知由市地方税务局负责解释二O一一年一月二十四日武汉市地方税务局武汉市住房保障和房屋管理局武地税发201010号 关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知各区地税局，各区房管局、市房产交易管理中心：为促进我市房地产市场平稳健康发展，体现公平税负原则，营造和谐税收环境，现就进一步加强我市存量房转让有关税收的征管问题明确如下：一、关于存量房转让征收土地增值税的问题（二）关于“先税后证”的问题。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号）第十一、十二条“土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税

16、务机关依法征收土地增值税。纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续”的规定，对单位（是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织）转让存量房和个人（包括个体经营者）转让非住宅存量房的，严格执行“先税后证”管理，即纳税人在房产管理部门申请办理权属转移登记手续时，必须依法缴纳土地增值税或出具免税证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。（二）关于征收方式的问题。为了方便纳税人，简化征管手续，市地方税务局与市住房保障和房屋管理局采取“先预征、后清算”的方式进行联合控管。1、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税的，由办

17、理权属转移登记的房产管理部门所在地主管税务机关负责征收。征收税务机关以房地产转让评估价格或者成交申报价格，按照孰高原则确定计税依据，依规定先预征土地增值税，纳税人凭税务机关出具的完税凭证，到房产管理部门办理权属转移登记手续。武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅预征率为3%，非住宅类房地产预征率为5%。2、对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法需免征土地增值税的，由纳税人按规定向房地产所在地主管税务机关提交免税申请，办理相关免税手续后，凭税务机关出具的免税证明原件（见附件武汉市XX区地方税务局税收减免准予通知书），到房产管理部门办理权属转移登记手续。3、单位转让

18、存量房和个人转让非住宅存量房预征土地增值税后，在办理完毕房屋所有权证转移登记的30日内，应按规定向房地产所在死主管税务机关提交土地增值税清算申请资料，由房地产所在地的主管税务机关办理相关清算审核手续。（三）关于联合控管经费的问题。由办理权属转移登记的房产管理部门所在地的主管税务机关，按代征税款手续费管理有关规定，以联合控管实际入库税款的5%按季拨付工作经费。二、关于明确个人房屋转让所得征收个人所得税的问题（一）关于个人所得税的征收依据。根据中华人民共和国个人所得税法和实施条例的规定，个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得，应按转让财产的收入额减除财产原

19、值和合理费用后的余额，依20%的税率按“财产转让所得”项目计征个人所得税。（三）关于个人转让住宅财产所得计征个人所得税的规定。对个人转让住宅财产所得计征个人所得税仍按市人民政府办公厅转发市地税局关于我市个人住房转让所得征收个人所得税的意见的通知（武政办2006169号）相关规定执行，即对个人转让住宅能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可实行核定征税，核定征收率暂定为计税价格的1%。（四）关于个人无偿受赠房屋（含住宅和非住宅）征收个人所得税的规定。个人无偿受赠房屋

20、不征收个人所得税仍按武汉市地方税务局 武汉市住房保障和房屋管理局关于个人无偿受赠房屋不征收个人所得税有关问题的通知（武地税发2009184号）和武汉市地方税务局关于个人无偿受赠与不动产土地使用权有关税收问题的通知（武地税发2009207号）相关规定执行，对属于不征税范围的赠与人、受赠人办理相关手续后，不征收个人所得税；对不属于征税范围的受赠人和受赠人转让受赠房屋的，按照财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税200978号）规定执行。（五）关于个人转让住宅财产所得免征个人所得税的规定。根据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006

21、108号）规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。三、本通知由市地方税务局负责解释二O一一年一月二十四武汉市存量房交易税费从2011年3月1日开始，转让商铺，要征收个人所得税，征收方法分为以下两种：1、差额的20%：对于能提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应缴纳税额的，将征收纳税所得额的20%计征个人所得税;2、全额的3%：对于不能提供合法、完整准确的有关凭证，不能计算应缴纳额，比照国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复规定，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税此外，对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增

22、值税的，采取“先预征，后清算”的方式进行联合控管。征收税务机关以房地产转让评估价格或者成交申报价格，按照孰高原则确定计税依据，依规定先预征土地增值税，纳税人凭税务机关出具的完税凭证，到房产管理部门办理权属转移登记手续。武汉市现行非住宅类房地产土地增值税预征率5%。也就是说，3月1日开始，非住宅转让要先预征土地增值税，税率为5%。以上个人所得税和土地增值税是从2011年3月1日起，二手商铺转让税费中发生变化的两项，下面来讲一讲除了上述两项税费之外，二手房商铺交易还需要缴纳哪些税? 1、契税 4% 2、营业税： 5.8%(房产增值部分) 3、房屋登记费 550元/套 4、土地证登记费 33120

23、5、评估费 0.3% 6、印花税 0.05%(按正常交易价格计征) 7、交易手续费 11元/平米 关于土地增值税，因为是采取“先预征，后清算”的方式，所以5%的土地增值税只是先预征，后期还要进行查账，详细清算，多退少补。具体的查账计算方法如下： 以原价50万的商铺，现转让价格为100万为例进行计算： 其增值50万，增值率为100%，在50%100%这个范围内，土地增值税的计算方法是：(50万40%合理税金扣除额)5% 如果增值率在100%200%范围内，土地增值税的计算方法是：(增值金额50%合理税金扣除额)15% 如果增值率在200%以上，土地增值税的计算方法是：(增值金额60%合理税金扣除

24、额)35% 下月起武汉存量房交易土地增值税实行“先清算后办证”2013-09-27 09:28:20来源：长江商报 “下月起，市民办理存量房转让土地增值税时不用再跑两趟了，只要提前将资料准备齐全，可一次办理。” 昨日，武汉市地税局、房管局召开存量房转让土地增值税联合控管新闻通气会。从下月1日起，武汉市存量房交易土地增值税将由过去“先预征、再办证、后清算”变为“先清算、后办证”。 去年查补土地增值税达5200万 据了解，武汉市地税局在去年的专项检查中，单位和个人的查补土地增值税达到了5200万元。 为避免此种情况，武汉地税部门与房管部门决定从今年10月1日起，对于单位转让“二手房”和个人转让非住

25、宅“二手房”依法缴纳土地增值税时，变为“先清算、后办证”，要求纳税人在房管部门交易大厅地税驻征点一次性办完土地增值税清算手续，再办理房产证过户手续。 对于目前在存量房交易过程中，纳税人“低报成交价格，偷逃税款”的问题，洪山区地税局政收管理科王科长说，“武汉目前应该不存在。从2011年底，地税局建立起纳税评估和房地产税收一体化系统，会根据房子的路段、结构、系数等方面给出一个评估价格，有效避免“阴阳合同”。 新规避免纳税人跑两趟地税局 此外，从今年10月1日起，全省范围内个人非住宅交易土地增值税核定征收率统一调整为7%，此前的预征税率为5%。 王科长表示，以个人门面转让（个人非住宅）为例，一间价值

26、100万的店面，按照以前的纳税方法，先要预缴5%的土地增值税，也就是5万元，但是很多人拿到证以后就省略了后面的清算过程，给偷税漏税“有空可钻”。而新规实施后，只需一次性按7%的税率缴纳，也省得纳税人跑两趟地税局。 规范纳税流程，可防止偷税漏税 “二手房交易土地增值税由过去先预征、再办证、后清算方式变为先清算、后办证，是税务征收管理方式的转变，使税务管理更规范。”中南财经政法大学财政税务学院税务系主任艾华称，以往二手房交易土地增值税的征税方式存在着漏洞，给偷税漏税“有空可钻”。 艾华称，此次存量房转让土地增值税征税方式的改变对于完成武汉市财政任务也有一定的助推作用。“目前，武汉正处于大建设阶段，

27、政府财政支出较大；规范征税流程，避免偷税漏税行为，将使得财政收入得到合理的保证。” 房屋转移登记（存量房买卖登记）来源：发布时间： 2013/05/22 字号： 大中小 转移登记存量房买卖登记一、办理事项 存量房买卖登记二、法律依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法第59条，60条； 2、中华人民共和国物权法第9条，第10条；3、房屋登记办法第23、32、33条；三、实施机构 1、受理：武汉市房地产交易管理中心、各区房管局 2、审批：武汉市房地产交易管理中心、房产登记发证中心、各区房管局四、办理条件 （一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致； （二）申请人提交的房屋权属证书、登记证明是否真

28、实、有效； （三）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； （四）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； （五）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； （六）有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记： 1、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； 2、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的； 3、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； 4、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的； 5、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； 6

29、、房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； 7、法规规定不予登记的情形；五、需提交的材料 1、登记申请书； 2、房屋所有权证； 3、国有土地使用证（核对原件收取复印件）； 4、房屋测绘平面图； 5、存量房买卖合同； 6、买卖房屋计税价值证明； 7、其他必要材料； 个人另需提供资料： 1、申请人身份证明（核对原件收取复印件）； 2、申请人婚姻状况证明（核对原件收取复印件）； 3、流动人口婚育证明（买受人为18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提供，核对原件收取复印件）； 4、境外个人购房的，提交用工证明、资金证明或结汇证明、工作学习或居留证明； 5、监护关系证明（申请人为未成年人的需提供）； 6

30、、监护人书面承诺书（出卖人为未成年人的需提供）； 单位另需提供资料： 1、工商营业执照或组织机构代码证（核对原件收取复印件）； 2、代理人身份证明（核对原件收取复印件）； 3、出卖人为行政事业单位的需提供财政部门相关批准意见； 4、境外机构在武汉设立的分支机构购房的，提交外商投资企业批准证书。六、审查内容 1、申请材料是否符合法定格式、是否齐全； 2、申请材料之间、申请材料与登记薄记载之间是否存在冲突； 3、申请登记的事项是否与登记薄的记载冲突； 4、对申请人或代理人进行必要询问，询问结果与申请材料是否一致； 5、是否存在法规规定的不予登记的情形。七、办理流程 1、个人出售二手房：申请人提交申请材料市房产交易中心及各区房管局交易大厅收件、收费核准并校对记载于登记簿发证并归档 2、单位出售二手房：申请人提交申请材料市房产交易中心及各区房管局交易大厅收件、收费初审核准并校对记载于登记簿发证并归档八、办事时限 1、法定时限：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日 2、承诺时限：3个工作日（单位为出卖人的7个工作日）九、证件及有效期限 房屋所有权证书