现代花园可行性研究报告.docx

1、现代花园可行性研究报告资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载现代花园可行性研究报告 地点：_时间：_说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容第一章、总论1.1、项目背景1.1.1.项目名称现代花园1.1.2.项目单位基本情况1.1.2.1概况单位名称：富骊房地产开发集团公司企业所有制形式：有限责任公司 富骊房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务

2、一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。1.1.2.2财务状况公司近两年来，效益突飞猛进，资产与日俱增。2007年底公司资产总额为15233.4万元，其中固定资产8189.2万元，流动资产7044.2万元；负债总额10164万元；所有者权益12233万元;实收资本415万元；资产负债率30%。全年收入总额15425.34万元，实现利润总额1780.3143万元。1.1.2.3法人代表基本情况公司法人代表唐书怀，男，45岁。是武汉市一名肯吃苦，爱动脑筋，具有开拓精神的的工人，凭着一股闯劲和韧劲，白手起家带领一批工人创办了富骊房地产开发集团公司。经过几年的发展，公司效益不断上升

3、。唐书怀本人一直从事于房地产的经营与开发，积累了丰富的经验，且为人积极上进，诚实守信，具有较强的领导能力和协调能力。1.22、项目概况1.2.1.项目提出的理由与目标房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技

4、术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发

5、区的面貌。1.2.2.拟建地点现代花园拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。1.2.3.建设规模与目标自有资金为3000万元，现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现代花园”，致力于为在东湖高新技术工业

6、园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往 温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，富骊集团人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让富骊集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。1.2.4.主要建设条件1. 供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和D

7、N1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟

8、由洪山区电话局从831开设下属分局解决。1.2.5.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。1.2.6.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每

9、户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个2401.2.7.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（20002020年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）武汉市市区基准地价（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项

10、目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料1.3、问题与建议考虑到现代花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第二章、市场预测2.1产品市场供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47

11、.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外

12、国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。2.2价格预测据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

13、2.需求量大。3.购买力的增强，按揭的作用。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米18002200元。2.3目标市场分析2.3.1目标市场确定该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们1）职业稳定：改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的

14、位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在3545岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手。2.4营销策略和销售方案2.4.1营销策略营销策略的中心就是以

15、质量为中心的品牌策略。牢固树立“以质量求生存、以科技促发展、以管理创效益”的经营思想，坚持“品质、品位、品德、品牌”的名牌发展战略，努力提高现代花园的知名度和美誉度。具体的营销策略主要是及时捕捉市场信息，成立大客户部，作到合理订价，了解和满足客户的需求，搞好客情关系。同时，建设好公司网站，开展网络营销。另外，给业务员做好培训，培训业务人员的服务意识和树立完全的顾客意识，坚持以客户为中心。房地产特有的交易规律决定了房地产企业应实行关系营销。这首先表现在商品房交易过程，是企业与客户持续的交往过程，需要双方建立一定的感情和彼此的信任感，形成融洽的人际关系。第二，个性化服务顾客是企业存在和发展的基础，

16、需要房地企业提供服务过程中，并根据客户的意见和反映，及时发现客户需求的变化，提高产品和服务质量。努力与顾客保持长期、双向、系不散的友好关系，让老顾客满意的关系营销所引起推荐和示范购买，却可带来可观的收益，体验营销从消费者的心理需求出发，使顾客的心理需求得到充分的满足。目前房地产市场已充分细分，消费者需求呈高度多样化的趋势，充分研究消费者的欲望和需求，并将其贯穿于楼盘开发的全过程，才可能使自己的只有项目成为市场亮点。在住宅开发中，企业通过对住宅产品的品位、形象、个性、情调、感性等等方面的塑造，营造出与目标顾客心理需要相一致的心理属性。在市场营销中还要特别注意是采用同一种策略去面对所有的购房者，还

17、是针对不同的购房群体采用不同的市场营销策略。2.4.2 销售方案项目产品的营销方案主要集中于细分市场，开辟销售渠道。巩固扩大原有（连锁超市、宾馆、酒楼、本地市场）销售渠道，重点建设国内大中城市销售网点，稳定占领国内本土市场一定份额，积极开拓国际市场新渠道。2.5市场竞争力分析外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已

18、经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上

19、住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。2.6市场风险与防范在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了。房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地

20、产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用，较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。为此，首先必须对于房地产可能导致的风险予以充分重视，并采取相应的预警措施。当前房地产市场前景扑朔迷离，但自有其内在的市场规律，涨跌绝非由人为意志所能转移，过度维护房地产繁荣的努力只能是饮鸩止渴。在居民有效需求难以支撑房地产高价的情况下，决不能讳疾忌医，必须在真正重视房地产风险的基础上，综合国际、国内宏观经济形势，从人均可支配收入、利率、汇率与空置率等角度入手，构建完善的房地产风险预警体系，以免风险来临时无以应付。第三章、建设规模与产品方案3.1建设规模考虑到自有资金的有限（3000万

21、元），现代花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.2产品方案3.2.1. 户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。现代花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中

22、硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户 型 分 配 表楼型户型格 式面积（）数量（套）A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480E4室2厅3卫1厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290G3室1厅1卫1厨1阳台90.79264H2室1厅1卫1厨1阳台81.442643.2.2. 技术设备条件1) 室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面

23、：现浇平屋面、屋顶花园。2) 室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3)

24、配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4) 智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3.2.3. 道路系统道路为小区主干道

25、和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。3.2.4. 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐

26、设施。第四章、选址方案眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就武汉市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置(详见附图1：场址位置图)。选址位置一：拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉

27、鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。选址位置三：拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。三个方案各有千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。4.1项目概况4.1.1. 自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条

28、件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。4.1.2. 城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。珞瑜路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、随着大量居民入住和光谷的

29、利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。4.1.3. 周边环境条件小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是武汉市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区马鞍山森林公园，步行5分钟就可到达。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。小区地处光谷，且处在武

30、汉重点教育基地位置，周围有上10所高等学府，学术氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。此地浸染着闻名全国的武汉高校风景区的书香墨秀。山水环抱，人杰地灵。云集的高校带来济济人才。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。4.2开发地址的获取与开发1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。向土地管理

31、部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。(3)申请批准。向武汉市人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。(4)发布用地通告：由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。(5)签定补偿、安置合同：由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。(6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地的证明。2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。4.3建设条件4.3.1. 供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水