九龙国际广场销讲.docx

1、九龙国际广场销讲九龙国际广场销讲进门阶段：（客户进门，销售秘书在电子门西侧站立迎接）先生/女士，您好，欢迎来到九龙国际广场！请问您是第一次来吗？以前有没有打过电话或是跟销售人员联系过？请问您如何了解到咱们项目的？可以将您的电话留下做个登记么？沙盘讲解准备阶段：置业顾问：我自我介绍一下，我是咱们九龙国际广场的置业顾问，我叫*，先生/女士，请问您怎么称呼？客户：我姓*销售主任：*先生/女士：咱们是一个纯商业项目，现在正在做品牌招商，以及销售的预登记，请问您想了解哪方面，我给您重点介绍。客户：我想了解你怎么招商/怎么卖？沙盘讲解阶段：销售主任：那好，我先为您介绍一下项目情况。我们项目是乌海市最具有投

2、资价值商业广场。我们项目将要打造乌海首个超大型以吃喝玩乐为一体，有世界500强企业沃尔玛入驻的,总体量近8万平米超大型购物中心。此项目已被乌海市政府纳入2013年政府重点扶持引进项目。项目沙盘介绍 您现在所看到的就是我们项目以1:1比例做成的实景沙盘。他的摆放位置和我们项目的实际位置是一致的。九龙国际广场位于海勃湾区核心地段，紧邻两条城市2级主干道狮城大街和黄河东街。东临海勃湾区最具消费潜力的最集中的30多个中高档社区。西面紧邻人流量最集中的人民广场和人民公园，得天独厚的地理优势和交通优势，在乌海市市政府的大力支持下，经过重新规划，未来会成为乌海市最具投资价值的核心商业圈。我们整个购物广场由地

3、下2层和地上4层组成。总占地面积22392平米（33.6亩），即长89.5米，宽170.6米。总高22.2米。总建筑面积77934平米，地上建筑面积51956平米，地下建筑面积25989平米。是我们乌海市唯一一个真正以购物、休闲、娱乐为一体一站式超大型购物中心。本案选址的原因：我们之所以选择这里是乌海唯一符合购物中心的选择要求的地方。乌海现有的商业都集中在新华大街和人民路这两条城市一级道路上，有隔离带、车行道、自行车和人行道，使市政交通与商业交通不能较好的联系，停车不方便。近几年中国以进入汽车时代，作为新时代的大型商业体，车位充足与否，内外动线是否协调，将成为商业最为重要的硬件之一。现在国内专

4、业的商业地产开发团队在商业选址的时候最理想的位置须满足以下条件：一、临近城市交通一级主干道，具有很好的交通优势。同时紧靠城市二级道路，至少双向四车道，且无立交桥等明显阻隔、二、临近城市人口聚集区，中心广场、金融商业中心等，让市政道路与商业体本身的交通动线完美的结合。为商业的氛围营造给予很好的支持。具统计乌海市机动车保有量达到近15万辆，相当于每个家庭就有一部车，并且开车出行购物成为城市的主流。充足的车成为乌海市人们的首选。我们购物中心的地下一层和二层1200个停车位，充分反满足了市民购物需求。乌海人民路和新华大街交会处的十字金街，由于道路隔离带的原因，导致汽车停车位极少，明珠、金盘、通用、万联

5、，万客隆，盈泽园等所有商场的车位总和不到300个，极大地限制了市民的出行。同时车道的狭窄，也限制了对于车技很差的女性顾客前往购物。以致乌海市很多中产阶级和富人阶层都倾向于开车去银川和包头等比较近的城市购物。商场的定位满足了乌海市人民的中高层消费者的需求。我们九龙国际广场正处于城市一级和二级的主干道交汇处，交通出行方便，购物中心三面临广场，随时方便客户的停车。同时我们的购物中心自己拥有1200个免费停车位。就是为了释放汽车时代的消费潜力,为方便客户购物。同时我们商场内部地下二层有两部直梯和一部滚梯联通地上商业，地下一层有两部直梯和两部滚梯联通地上商业。沃尔玛部分有两部购物车滚梯，商场部分（一至四

6、层），有两组滚梯一组直梯联通整个商场。系统的动线组织，无论是横向还是纵向都充分保证商场购物无死角，客流畅通无阻。这些就是超大型购物中心,也是乌海市任何一个百货商场不能比拟的优势 。所以在任何城市大型购物中心，充足的购物停车位成为众多消费者的主选，也成为众多投资者的主选。您肯定也知道，乌海市人民广场和人民公园是乌海城市的核心地段，是市民活动、休闲、集会和娱乐的地方，也是一个城市向外界展示自己的明信片。而我们九龙国际广场却紧邻乌海市人流最汇集的地方，长期而稳定的人流效应，成为九龙国际广场天然的人流导入器，成为潜在的市场购买力,形成巨大的消费潜力，成为乌海市新的商业地标，也展示了九龙国际广场在市民中

7、的形象。乌海市政府在2013年-2015年城市规划中明确提出，在宜居条件最好的人民广场周边打造乌海未来新的商业、居住、金融和文化中心，展示新的城市形象，形成新的城市商业布局。同时对市委将要对九龙国际广场南面的黄河大街进行加宽改造，形成城市2级主干道。并且确立北面的狮城大街为乌海市新的金融服务中心。而我们小区西面的葡萄街是乌海市最具地方特色的步行街，在2012年底政府文件中明确提出将其进行改建，保留葡萄街的主题，进行路面加宽改造，形成地上地下立体交通体系，与九龙国际广场的地上一层和地下一层连接，形成下沉式的步行广场，全新的葡萄街依然保持其原有的生态绿色风貌，形成乌海首条商业步行街。更提升了九龙国

8、际广场的商业核心价值，使投资更具升值潜力。再看我们购物中心的东面，是我们乌海市最集中的中高档社区，30多个社区，居住的都是乌海市中高层收入群体，有着巨大的消费潜力。同时我们还面对着2中、金融街的一些高层次的学者消费、公务消费和商务消费等群体，都将成为九龙国际广场的潜力消费群。可以肯定的说我们的目标群体将吸收未来海勃湾区近20万的稳定消费人群，形成强大的市场购买力。这样的核心商业地段未来在我们乌海市肯定不会再出现，这就是为什么这么多的投资者来竞相投资的关键。中国首富李嘉诚对地产投资的精确定位就是,首先看地段，其次地段最后看的还是地段。可见地段对投资者的高度重要性。我们这么好的地段，投资我们的购物

9、中心可以说就是闭着眼挣钱。我们购物中心总计9大业态，包括沃尔玛生活超市、大比例中西餐饮、日用品超市、电器超市、名品集合店、时尚时装、儿童娱乐、五星影院、大玩家、美体健身等。您现在看到的是我们购物中心一层的业态分部图，我们一层主营除包括国内外个个品牌的主力店外、还包括世界级高档化妆品、黄金珠宝、世界名表、品牌箱包和名品区，大众消费的鞋区、等国际国内一二线大品牌。而我们商场的转角处的近600平米左右是人气最旺的肯德基、必胜客或小肥羊知名餐饮。我们的2层南面是6400平米世界最大的零售商，世界500强沃尔玛超市。我们都知道沃尔玛选址是很苛刻的，对地段的要求和周边的环境要求很重视。而中国有部分专注投资

10、领域的人，一直以大的品牌为依托，他们建到什么地方，他们就投资到什么地方。如万达广场和希尔顿酒店、家乐福超市等就是很好的例子。跟着国际知名大品牌投资肯定不会错。您投资的前提除了前景良好的地段外,还要看大的具有世界影响力的品牌,他们的品牌效应能够很好的带动人气效应,实现购物广场人的集中实现投资者财富的高速回报。沃尔玛我们大家都不是很陌生，但是我们并不知道沃尔玛选址的苛刻性：（1） 沃尔玛超市的必须处于城市成熟的商圈，周边配套齐全，交通发达，小区林立，消费县里巨大。（2） 周围2公里范围内常住和流动人口必须在10-15万左右。（3） 一公里范围内无经营面积超过50000平米的同类业态。（4） 至少5

11、00个以上的免费停车位。沃尔玛是世界级的财富巨头，具美国尼尔森市场调查研究表明，沃尔玛所处的购物中心每天的营业额比其他的商铺平均高出30%-50% 左右，同时沃尔玛所入驻的部分商铺会带来30%左右的升值。因此沃尔玛所入驻的商场素以低风险高高回报著称，是众多投资者的抢手货。作为世界的500强企业，其品牌实力和业态组合十分完善，在长期的经营中，沃尔玛以“天天平价”创造了大量的高忠诚程度的消费群体，为商场的其他业态带来了稳定的客源，快速营造商业氛围，实现投资价值的完美的升值。沃尔玛的强势入驻，其强大的品牌影响力和投资辐射效应，带动了国内外一二线品牌的强势跟进。带动了各类经营者和投资者对我们项目的大额

12、投资。我们九龙国际广场的二楼北侧主营的是以中高端的商务男装和大女装为主。三楼的南侧还是以6400平沃尔玛超市，北侧是以淑女装和儿童品牌服装、儿童益智、儿童娱乐和儿童餐饮为主。一层二层和三层都是我们购物中心的静业态，而我们的四楼是我们购物中心动业态消费区，也是我们乌海市唯一一个以体验式消费商场,以星级影院、游戏电玩、SPA健身知名会所、休闲运动户外品牌、床上用品和全球美食餐饮机构为主。乌海市商业面对的问题您肯定也知道我们乌海是一个以能源化工、建材、煤矿等为经济支柱产业，人均可支配收入达22000元整，最近能源的转型和部分产业的不景气,导致乌海市民手中拥有大量的闲置资金无处可用。让乌海市消费呈现井

13、喷式上涨。消费的繁荣使乌海城区的商铺租金大幅上涨，目前乌海市人民路与新华大街交汇处的十字金街商场的租金已达到7元/平米/天，而道路主干道的商铺租金更达到了25元/平米/天。同全国其他城市相比，租金已达到很高的水平。但是商户的租赁需求依然强劲旺盛。投资商业地产成为众多乌海市民的投资的首选。经过研究发现，乌海虽然消费潜力旺盛，但商业都是以单店经营和传统的百货两种业态。经营规模小，业态单一，商品没有很高的针对性，品牌影响力差，经营管理混乱，还处早期的百货联营模式等一系列的问题，直接抑制了乌海市消费力的转移。他们只能满足普通老百姓等中低端目标群体的购物需求。随着互联网，电子商务的兴起，其网购商品以物美

14、价廉的优势，天猫、亚马逊、京东商城、淘宝、当当网等一系列的以BtoC的网购。对现有的市场单店经营和以中低端的百货商场造成了极大的冲击。具统计2010年电子商务消费5000亿元,占社会消费品总额的3.2%，2011年电子商务消费7800亿,占社会消费品总额的4.3%，2012年电子商务消费1.3万亿,占社会消费品总额的6.2%。使一些没有针对性，定位单一的百货商场直接面临倒闭的威胁。于此同时，符合时代潮流的以全新业态出现的超大型购物中心，以齐全的业态，丰富的品牌优势，体验式的休闲娱乐消费等，丰富了人们的业余生活，成为除家和工作以外的第三生活空间。购物中心的出现使消费的目的不再仅仅是购买一种实质而

15、看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。餐饮、娱乐、休闲类业态增加了消费者与商家的互动性，注重体验，注重参与，而这种互动体验是网络营销无法提供的，也是现代生活中必不可少的。这就是为什么万达集团总裁王健林敢于和阿里巴巴董事局主席马云在2012年打赌10亿。证明全新的购物中心是未来的发展方向。购物中心的全新业态带动的人流会在商场当中产生非理性消费。这种大型购物中心的经营却如火如荼，在与电子商务的竞争中脱颖而出。以体验式消费的超大型购物中心的出现，让他们在繁忙的工作后，身心能够得到全新的释放，让他们参与其中，感受新的刺激和新奇。九龙国际广场的入住，让乌海的消费进入了全新的

16、购物中心的时代。随着中国人口素质的提高，家长对孩子的重视也提上了一个新的高度。根据中国统计数字表明到2008年底中国014岁的儿童就占2.5亿人口，让孩子吃好、玩好、教育好的理念也深入每个家庭，导致儿童消费的蛋糕越做越大。根据市场调查显示，大中城市的的孩子平均每天得到的零花钱60元左右，而在三线和四线的城市015岁的孩子额外的消费支出占到家庭月收入的10%-15%左右，即600800元左右。儿童服饰、儿童餐饮、儿童娱乐在众多购物中心受到众多家长和小朋友的青睐。也使家长能够长时间驻留购物中心，带动购物中心的潜在消费的增加。您在看我们的四楼业态，是我们商场未来人流动线最强，冲动消费、时尚消费、冲动消费最具活力的地方，也是我们购物中心未来人气最旺和财流最旺的地方。也是我们乌海市唯一一个具有体验式消费的地方。（体验式消费指通过对商场、产品的安排以及特定的体验过程设计，让消费者获得某种新奇、刺激的深刻难忘的消费