5A文大型政府主导之棚户区改造项目可行性研究报告.docx

1、5A文大型政府主导之棚户区改造项目可行性研究报告【5A文】大型政府主导之棚户区改造项目可行性研究报告 附表：附图：第一章 总 论一、项目简介（一）项目名称 RRRR棚户区改造建设项目（二）项目实施主体RRR有限公司 法人代表：RRR 公司于2012年12月18日注册成立，经营范围为投资经营性基础设施建设项目，公益性建设项目和产业机构调整建设项目，受县政府委托或社会经济组织委托代理投资；开展投资咨询服务；移民搬迁项目和棚户区改造项目建设、投资、管理经验；土地整理和贮备；建筑安装及环境工程。是山阳县政府为解决城镇建设中资金短缺难题而出资组建的国有独资公司，注册资金1亿元。（三）编制单位编制单位：G

2、H建筑科技大学建筑设计研究院工程咨询资质：甲级简介：GH建筑科技大学为国内著名建筑院校之一，其所属的建筑设计研究院始建于1958年，是国家甲级设计院。具有建筑工程设计、工程造价咨询、工程咨询甲级资质，同时具有建筑智能化系统工程专项设计甲级资质，环境污染防治专项设计甲级资质，建材行业（水泥厂，新型建筑材料）、市政公用行业（给水、排水）乙级资质。设计院现有工程技术人员128人，其中博导级教授8人，高级工程师50余人，国家一级注册建筑师25人，一级注册结构师30人，注册城市规划师3人，硕士以上学位的技术人员占四成。在上海、重庆、深圳、珠海、广州设有分院。编制单位：RD市建筑勘察设计院工程咨询资质：丙

3、级RD市建筑勘察设计院成立于1965年，现为建筑甲级，规划、勘察、监理乙级，工程咨询丙级，集文印晒图、招投标代理、房地产开发为一体的综合性科研单位。2005年10月通过IS09001质量管理体系。下设8个专业所，工程技术人员中具有正高级高级工程师1人、高级工程师15人、国家注册规划师、注册建筑师、注册结构师、注册岩土工程师、注册造价师、注册监理师等37人。（四）项目建设背景棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是经济新常态下推动新型城镇化、改善城市环境、提升城市品位形象的重要抓手。为办实办好这件顺民意的民生大事，RD提出了政府主导、市场运作、科学规划、分级负责、依法征收、安置先行、配套建设、整

4、片推进的总要求，以全、实、大为标准策划棚改项目，以政策为指导深入开展宣传动员，以规划为龙头优化项目设计，以县区为主体搞好联动拆迁，以安置为前提确保社会和谐稳定，以质量为核心强化项目建设管理，加速推进棚户区改造步伐，真正使群众放心、让群众满意。山阳县属于多山区，特别是中村镇、银花镇等城镇镇域内也多为山体，自然灾害隐患较大，为生活在深山的无数村民带来隐形威胁。山阳县境内的钒矿产区，是陕西省钒矿资源的主要富集地，其中中村镇为钒矿资源大镇，矿区开采带来经济发展的同时，也为开采矿业的工作人员带来安全隐患。中村镇镇区部分区域内，包含大量棚户区范围，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设

5、施配套不齐全、交通不便利、环境卫生脏乱差，急需进行改造提升。镇区现状过境路15米，老镇区主干道58米，道路无法满足中村镇日益发展的趋势。其他电力、给水排水及环保环卫等基础设施条件薄弱。安全隐患严重、生活环境较差、基础设施配套落后已成为中村镇棚户区面临的突出问题，也是迫切需要解决的问题。（五）项目建设规模1、拆迁规模本次建设项目征迁范围为山阳县中村镇棚户区改造建设工程征迁安置规划区域，东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界。拆迁范围用地面积218257平方米（327亩），共计拆迁889户（套），拆迁总建筑面积98600平方米。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物

6、。拆迁建筑的建成时间基本超过30年。2、安置方式拆迁安置采用实物安置和货币补偿相结合的方式进行。签订拆迁安装补偿协议套数889套，312套选择实物安置，涉及拆迁面积37432平方米，577套选择货币安置，涉及拆迁面积69240平方米。3、新建安置区规模本项目实物安置方案为就地集中安置，安置区位于山阳县中村镇移民新区一期建设范围，项目建设用地北至中山路、南到郭山路、西至河东路、东到东环路。安置区占地面积18377平方米（合28亩），新建住宅安置房建筑面积31732平方米。室外道路面积5573平方米、绿化面积6431平方米。安置区共新建8栋安置房，其中： 1号楼5号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯

7、二户，3个单元，可以安置180套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积105.68平方米； 6号楼7号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯二户，2个单元，可以安置96套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积97.05平方米； 8号楼为6层多层建筑，户型结构为一梯三户，2个单元，可以安置36套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积84.7和68.3平方米。4、货币安置本项目577套选择货币补偿，设计拆迁面积69240平方米，纯货币补偿额度合计为9105万元。（六）项目总投资及资金来源1、总投资估算项目总投资为29524万元，其中，静态总投资28008万元，建设期利

8、息为1516万元，详见下表。序号费用名称额度占比1拆迁费用1287343%2新建安置投资534718%3货币安置费用910530%4工程建设其他费用3971.3%5预备费2862.7%6建设期利息15165%项目总投资295242、资金筹措项目资本金29524万元，其中,自有资金6524万元，中长期贷款23000万元。3、项目建设工期项目建设周期36个月,自2016年6月开始，至2018年6月完成。（七）主要技术经济指标表安置区的主要技术经济指标详见下表：序号名称单位数量备注1安置区用地面积1837728亩2安置区总建筑面积31732仅为安置区建筑面积3容积率1.7仅为安置区4建筑密度%205

9、绿地率%356层数层67安置居住套数套3128安置居住人数人10929总停车位辆127（八）社会效益本项目的建设符合山阳县中村镇城市总体规划的要求，可改善城镇居民的居住环境、提高人民群众的生活水平；提升山阳县中村镇的城镇风貌，优化城镇的对外形象。同时对建设和谐社会，推进中村城镇建设、提升区域生态水平、持续改善民生、保持社会祥和稳定有着十分重要的意义。本项目建成后，能够显著改善本区域的城镇面貌及城镇生态系统。棚户区拆迁后，将对该片区进行统一规划完善城市配套相关设施，提升整个城镇的文化品位，带动中村镇经济的发展。除此之外，由于本项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给设计院、施工单

10、位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，需要大量的人员对环境维护，也给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设会给社会提供大量的就业机会。二、可行性研究报告编制依据1、 国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）；2、中华人民共和国招投标法(中华人民共和国国家主席令第21号)；3、中华人民共和国环境影响评价法(中华人民共和国国家主席令第77号)；4、陕西省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见(陕政发20143号)；5、陕西省城市棚户区改造专项补助资金管理办法；6、陕西省建筑工程综合概预算定额；7、陕西省工程建设其他费用定额；8、山阳县城市总体规划（20112020年）；9、山

11、阳县中村镇总体规划；10、山阳县中村镇棚户区改造修建性详细规划；11、RD市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作实施意见；12、RD市人民政府关于印发棚户区改造管理暂行办法的通知；13、陕西省以及RD市现行的有关法规、标准、规范、规定以及相关行业标准和行业规范。14、委托方提供的相关资料。三、可行性研究主要结论及建议本项目的实施，符合陕西省和山阳县中村镇的总体规划以及中村镇未来发展的要求，不仅能够提高所在区域居民的生活水平，也能够完善区域交通条件、改善社会环境和社会整体面貌。本项目为棚户区改造项目，实行的是政府主导、市场运作的方式。项目由政府予以资助补贴，各项技术经济指标满足要求，财务上可行，

12、并且项目在建成后对整体环境的改善、推进陕西省棚户区改造的工作有很深远的意义。因此项目具有可行性。建议：项目建设工期紧、投资大，在项目建设前，应落实好资金来源，确保项目能够如期顺利完成。项目建设落实了国家及地方的棚户区改造的相关政策，强化规划调控手段，完善了城市住房保障体系，改善了群众的居住条件，对城市发展起到积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。第二章 政策背景及建设必要性一、政策背景分析（一）国家经济形势及相关政策中央对棚户区改造的政策支持：2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加

13、快了改造步伐。中央2010年全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。对于棚户区改造，中央政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。2010年发布了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）。2007年至2011年间，中央政府共安排补助资金730亿元，其中，超过90%的补助资金投向了中西部财政困难地区。2013年7月，国务院发布国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）一文。该意见明确指出：多渠道筹措资金。要采取增加财政补助

14、、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。一方面，加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。另一方面，加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚

15、户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。2014年8月，国办发201436号文件国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知中提到，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。为有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，文件中要求：1、进一步完善棚户区改造规划。进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况，区分轻重缓急，结合需

16、要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。2、优化规划布局。文件中要求市、县人民政府应当结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。3、加快项目前期工作。棚户

17、区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。同时，建立行政审批快速通道。（二）陕西省相关政策2008年以来，省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全省改造各类棚户区27.2万户，有效改善了困难群众的住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城市综合承载能力，促进了经济增长和社会和谐。2013-2017年，政府计划在全省范围内完成城市棚户区改造51万户以上，将城市棚户区改造推进重点，并将城中村改造、旧住宅区

18、综合整治统一纳入城市棚户区改造范围，加快推进集中成片棚户区改造，积极推进非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治。2010年，陕西省财政厅、陕西省住房和城乡建设厅出台了陕西省城市棚户区改造专项补助资金管理办法，对棚户区改造专项资金做出了相关规定。同时，陕西省计划在“十二五”期间全面推进棚户区改造工程。2014年1月9日，陕西省人民政府发布了陕西省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见(陕政发20143号)，强调全面贯彻落实中央关于加快住房性安居工程建设和推进棚户区改造的一系列精神，结合陕西省建设“三个陕西”的战略和新型城镇化发展的需要，坚持以人为本，以促进经济社

19、会协调发展为目的，重点推进城市棚户区改造，兼顾其他棚户区改造，2013-2017年完成各类棚户区改造55万户以上，以质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美为标准，使群众住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平显著提高。（三）地方相关政策2008年，RD市人民政府印发了RD市中心城市旧城改造管理暂行办法，鼓励实施成片旧城改造项目，以加快RD市城市化进程，改善城市环境，提高城市品位，完善城市功能，并成立了RD市旧城改造工作领导小组，负责审定旧城改造有关政策、片区规划、年度计划和重大改造开发项目，协调解决旧城改造工作中的重大问题。2012年3月1日，RD市政府召开棚户区改造工作会议

20、。会议指出，推进棚户区改造，是保障和改善民生的重大举措，是保持经济平稳较快发展的有效途径，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展。各级各部门要充分认识棚户区改造的重要意义，积极推进棚户区改造工作。各县区政府要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导，明确部门责任、具体措施，切实做到资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。由此可见，从中央到地方，各级政府对棚户区综合改造工作的支持力度是非常大的，项目建设所处的政策环境十分有利于项目的顺利实施。二、项目建设的必要性1、有利于和谐社会的建设棚户区的改造是

21、一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，有良好的社会效益。项目的建设，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，注重了城市困难群众的基本生活保障，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。2、有利于城市建设促进环境和谐棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以

22、形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，改变了城市的面貌，促进了人与社会环境的和谐发展，体现了人与环境的和谐发展，城市发展与资源、环境的协调。良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于居住环境的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，充分体现了人与社会环境的和谐发展。在棚户区改造中，按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，也将进一步完善城市整体功能，集约利用土地资源，改善生态环境。大规模的棚户区改造，必将使山区城市面貌发生重大的变化，为城市

23、建设奠定基础。3、项目的建设是促进经济社会协调发展的有效途径。随着中村镇的城镇建设发展，原有区域在基础设施条件、房屋结构、基础配套设施及土地综合利用方面存在较大的不足，不能满足居民对居住条件的要求，也不符合现阶段山阳县经济社会协调发展对城市住房条件的要求，项目的建设可以通过妥善布局和规划，合理利用土地和资源，对周围区域改善将起到很大的作用。实施棚户区改造既可以带动社会贷款，促进居民消费，扩大社会就业，发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩大内需、惠民生、保稳定的重要结合点，又可以解决城市棚户区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住，扩大住房消费，改善住房供应结构，有效平抑

24、房价，防止产生房地产“泡沫”。因此，项目的建设符合山阳县经济社会协调发展的要求，符合中村镇城镇建设的发展要求，具有良好的经济效益和社会效益。三、项目建设的可行性山阳县中村镇棚户区改造建设项目符合国家、省市的相关政策，符合山阳县中村镇的基本情况。项目区优化建设环境保障，节约安置用地和成本，改善群众居住条件，提高城市环境容量，具有很好的社会保障功能，为中村镇以及山阳县社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。项目能够充分享受中省相关优惠政策，并且县、市政府为搞好该项目建设设立专门的管理机构，都为该项目的建设提供了充分的保障措施。项目建设用地条件满足建设要求

25、，符合城市规划的规定，基础设施建设配套到位，具备建设条件。因此，项目建设具有可行性。第三章 项目市场分析一、山阳县概况（一）基本概况山阳县位于陕西省RD市中南部，秦岭东南侧，地跨东经1093211029，北纬3393342之间。东至银花、晏马与丹凤县、商南县为邻，西到杨地、袁家沟与镇安县、柞水县交界，北依流岭与商州区接壤，南抵郧岭与湖北省郧西县比邻。山阳县是一个“八山一水一分田”的土石山区农业县、国家扶贫开发重点县、革命老区县。全县总面积3514平方公里，辖23个乡镇、324个村（居），43万人。面积居RD第一，人口居全市第三。山阳生物、矿产、水力、旅游和劳动力资源十分丰富，境内有野生中药材1

26、000多种，已开发利用和挂牌收购的有500多种，中药材总面积50万亩；已探明矿产有49种，其中钒矿储量310万吨，系亚洲最大矿床；水力资源蕴藏量19.5万千瓦，可开发量5.6万千瓦。山阳先后被确定为全国退耕还林、天保工程试点示范县，全国造林绿化模范县，国家长治工程、省重点流域工程县，国家级中药材薯芋、丹参规范化种植基地县，陕西省第一个中药现代化科技示范县。（二）全县社会经济情况近年来，山阳县坚持以建设美丽幸福山阳为主题，以转变经济发展方式为主线，以提高经济发展质量和效益为中心，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“生态立县、工业强县、产业兴县、旅游活县”四大战略，认真落实改革带动、项目带动、城镇带

27、动、创新带动、科技带动“五大举措”，协同推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游标准化、公共服务均等化“五化进程”，全力推动经济社会快速发展，实现了“十二五”圆满收官。2015年完成生产总值104.05亿元、增长13.3%；财政总收入7.37亿元、同口径增长44.76%，地方财政收入4.21亿元、同口径增长14.12%；规上工业总产值完成124.17亿元、增长29.9%；全社会固定资产投资完成106.05亿元、增长28.9%；城镇居民人均可支配收入26667元、增长9.1%，农村居民人均纯收入8133元、增长10.2%。12项市考主要经济指标有8项位居全市第一。先后荣获全国科技进步先进县、

28、全国义务教育均衡发展先进县、中国美丽乡村建设示范县、省级教育强县、省级卫生县城、省级生态园林县城、省级食品安全示范县等50多项荣誉称号。（三）主要优势1、山阳县生态优美。县境为北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候，四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑，平均海拔1100米，年均气温13.1，年均降水量709毫米，年无霜期207天。境内山青水秀，空气清新，空气质量达到和好于二级以上天数350天左右，属国家南水北调中线工程重要水源涵养区，森林覆盖率达到64%，被誉为“GH第二生活区”。2、山阳县资源富集。境内矿产资源富集，已发现矿藏49种，以钒、金、镁、锌、重晶石等为主，其中钒储量310万金

29、属吨，为世界第二、亚洲第一大矿床，有“中国钒都”之称；生物资源富集，有国家二级以上保护野生动物26种,野生中药材1000多种，素有“西部药乡”之美誉；水力资源富集，水能蕴藏量19.5万千瓦，可开发量5.6万千瓦。3、山阳县景色宜人。全县有旅游资源单体93个，国家二级以上资源12个，山、水、林、古建筑、地质等旅游资源齐全，国家级森林公园天竺山、明清古建筑群漫川古镇、省级风景名胜区月亮洞、明末山寨群天蓬山寨等景区对外具有一定影响。特别是海螺宫黑龙谷景区连绵200平方公里，溶岩面积大，峰、峡、溶洞、瀑布等景观类型多，为世界罕见的喀斯特地质地貌。漫川前店子、法官秦岭原乡等美丽乡村山水环绕、风景醉人。4

30、、山阳县区位优越。境内203省道、福银高速公路自西北向东南穿境而过，山（阳）柞（水）公路已经开工建设，西（安）武（汉）高铁和丹（凤）宁（陕）高速公路已列入规划，山阳已成为连接陕东南和鄂西北的交通枢纽，融入关天经济区、GH武汉都市经济圈，承接东部产业转移优势更加明显。5、山阳县文化厚重。西晋泰始二年（公元266年）置县，古名丰阳县，明成化12年（公元1476年）更名山阳县，建县距今已有1700余年，曾是秦楚和宋金的国界，自古为兵家必争之地，革命战争年代是鄂豫陕和豫鄂陕革命根据地的中心区域，是鄂陕边区苏维埃政府所在地。山阳受南北文化共同影响，秦楚文化底蕴深厚，道佛文化交互接替，红色文化源远流长，民

31、俗文化多姿多彩。二、中村镇概况中村镇位于陕西省RD市山阳县东部，距县城40公里，东经110度12分、北纬33度27分，海拔550700米之间。辖2个社区、13行政村，101个村民小组，5687户、22402人，耕地面积14280亩。东临银花镇，南界延坪镇，西连高坝店镇，北接丹凤县寺坪镇，区域面积147平方公里。本镇介于流岭以南，鹘岭以北，是山川各半的土石山区。属北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候，年平均气温17.1摄氏度，年平均降雨量724mm，无霜期220天。银花河自西向东流经本镇，境内气候温和，山清水秀，四季分明，土壤肥沃，物产丰富，为农业生产提供了十分有利条件。境内交通比较便利，主要乡村公路中有中西路、两洛路、中洪路，县道山郭路穿境而过，是通往山阳、丹凤、商州、商南、湖北等地的交通要道。良好的交通环境，促进了本镇商贸业的发展，境内商业网点密集，成为山阳县东部重要的物资集散地。镇域内矿产资源丰富，主要有钒、金、铁、大理石等多种金属非金属矿种。其中钒矿资源储量位居亚洲第一，世界第二，被誉为中国钒都。吸引五洲公司山阳分公司、中天钒矿、商丹公司、秦鼎公司、秦金公司等厂矿企业落户。其中五洲公司、秦