昆明滇池国家旅游度假区大渔项目调研报告.docx

1、昆明滇池国家旅游度假区大渔项目调研报告昆明滇池国家旅游度假区（大渔）项目调研报告第一章 项目概述一、项目区位及用地 1项目区位 项目用地二、项目宗地概况 61.四至范围62.地形状况6.地质条件64地上物现状三、项目周边社区配套 81周边00米范围内社区配套 2周边30米外可辐射到主要公共设施 四、项目周边环境 9五、项目周边基础配套设施 1道路交通 102市政条件 10六、规划控制要点 11第二章 整体市场分析一、整体市场状况分析 11经济总量122.007年昆明市房地产开发总体运行状况 123昆明市房地产建设区域走向1二、整体市场对本案影响 11投资因素132价格因素143.政策因素 14

2、第三章 区域发展分析一、呈贡新城总体情况 51 自然资源 152. 投资环境 13. 产业进驻 14 教育发展165. 市府搬迁166. 轨道交通 17二、大渔片区总体情况 181.旅游资源 182. 交通资源 193旅游开发 1. 集镇建设19三、市场供应产品分析 20区域产品供应状况20产品共有特征 203区域内产品对比分析 1四、呈贡新城土地市场分析 21. 呈贡新城总体规划及土地储备 252.200年呈贡已经出让土地的去向、价格及分析 263.呈贡土地价格走势，供求关系，出让特点 第四章 开发模式及项目定位一、区域价值 27二、开发模式探究 271以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发

3、2 以旅游度假为目的的度假房地产开发283 以旅游接待为目的的自营式酒店29 与旅游相关的写字楼295. 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 29三、产品定位 301产品形态302同类产品比对0四、产品规划建议 31.居住区域312.商业区域 33. 五星级酒店(度假村） 3第五章 投资分析一、成本预测 二、附加成本 38三、资金预测 3四、盈利能力分析 39五、结论 39第一章 项目概述一、项目区位及用地 项目区位昆明滇池旅游度假区大渔项目位于昆明市区东南部,呈贡县境内，邻近昆玉高速公路、环湖东路、中正路和前新路，距昆明市中心约25千米，距昆明巫家坝国际机场约0千米,距呈贡县城约8千米。项

4、目用地项目所在区域原多为耕地及湿地,部分为村镇建设用地及水域。现拟规划为一个以旅游业为导向的、具有浓郁民族特点和水乡特色的综合性区域，突出山水环境，发展高端旅游业、服务业和创意产业，规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、科技创意、居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区。图1:宗地地面现状1图2:宗地地面现状2二、项目宗地概况1四至范围北至前新路(在建)东至环湖东路(规划修建)南至梅家山西至关坡2地形状况 项目地块形状总体为三角形，南北走向长,东西走向短。3地质条件水文度假区内水资源充沛，主要水体为滇池,另有梁王河、捞鱼河等。规划区域内滇池湖岸线长4.7千米。滇池

5、呈南北向分布，湖体略呈弓形，弓背向东，海拔8875米，总面积31.338平方公里。湖长412千米,最大宽度13千米，平均宽度756米，最大水深13米，平均水深5.12米,容积15.931亿立方米。上游河流主要有盘龙江、宝象河、新河、运粮河、马料河、大青河、洛龙河、捞渔河、梁王河。湖水由西面海口流出，经普渡河而入金沙江。是中国第六大内陆淡水湖。植被大渔乡湖滨湿地项目包括新村、大河口村和大海晏村三个村的湖滨范围，一个半岛，建设面积为708亩,湖岸线长80米。7亩生态带中,恢复湖滨湿地70亩，在部分地势高的区域建设陆地生态带18亩。捞鱼河河口湿地整体布局为扇形,为滇池东岸湖滨生态带建设在呈贡县第一期

6、实施的项目之一,位于呈贡县大渔乡入湖河口,紧靠滇池湖滨，属典型的河口湿地类型,建设湿地总面积为2亩。滇池湖滨生态带既是滇池水体不可分割的重要组成部分，又是保护和净化滇池水质不可缺少的过渡地带。作为过渡带,湖滨带有利于恢复滇池和环湖周围的生态平衡，对维系城市及其区域生态系统的平衡具有重要作用。土壤区域内的土壤类型具有明显的地带性和地域性特点,主要是红壤和水稻土,类型单一，肥力状况尚好，有机质含量较高,氮、磷、钾含量属中等水平。但近年随大面积种植花卉，肥力有所下降，靠近滇池的土壤近年已呈现轻度盐碱化趋势。4地上物现状地上物主要为种植花卉、农作物、丘陵林地、池塘及部分村镇农舍。图1：昆明滇池旅游度假

7、区大渔片区卫星图三、项目周边社区配套1.周边3千米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施大渔乡第一小学，大渔乡中学医疗卫生设施大渔乡卫生院商业设施鲜花有机肥交易中心金融设施工行、农行交通设施昆石高速路、昆洛公路文化设施无体育设施铭真体育基地（在建）注：该宗地周边为多为农田，目前该区域具备基本生活配套设施,但主要集中在乡政府所在地太平关小集镇。现有配套设施位置较分散,规模有限，虽可以被我项目利用，但因我项目体量巨大，现有配套在档次和数量上都明显不足,拟在度假区建设过程中,着力加大生活配套设施的建设力度,使得社区内部生活配套可以自给自足。2.周边300080米可辐射到主要公共设施配套设施分类名称教

8、育设施呈贡吴家营小学,呈贡柏枝营小学，呈贡缪家营小学，呈贡县龙街乡中学,呈贡七步场小学，呈贡万溪冲小学，呈贡大新册小学,呈贡云南交通职业技术学院公路学院医疗卫生设施昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院商业设施大观商业城,大商汇国际茶城，东方玉龙鞋城金融设施四大商业银行在内的多家发展银行及保险公司交通设施多条文化设施呈贡图书馆体育设施新亚洲体育城注：从该宗地沿昆石高速10分钟可到呈贡新城中心，20分钟内可到达广福路商圈,其设施可辐射该项目。四、项目周边环境（)项目所在区域是滇池国家旅游度假区核心区域,属于呈贡新城板块。该板块自2年开始建设，现已形成较完备的市政基础设施，随着昆明市政府即将搬迁至此和

9、规划轻轨2号线临近的利好,该板块在近年房地产开发持续升温。（2）项目东侧紧邻规划修建的环湖东路;西南侧紧邻规划修建的中正路,作为重要的市政景观路，两侧建大型景观绿地，未来可有效提升该区域整体环境及区域便捷性，为我项目升值提供了条件。（3)项目西侧为关坡，是区域内制高点，绿化情况良好，如规划得当,将大幅提升项目周边整体形象。(4)项目周边无大型污染源,远离高速公路,紧邻滇池环湖湿地，空气质量优良,适宜居住。五、项目周边基础配套设施1.道路交通()道路东、南:昆玉高速公路、昆洛公路。南:项目南侧紧邻昆石高速公路。西、南:环湖东路（规划修建）。北：前新路（在建）。（2）现有交通目前设有市区经此的长途

10、客运站，不具备公共交通线路。(3）近期规划及对项目主要影响随着正在修建的环湖东路和中正路逐步竣工通车，由昆明城区前往该旅游度假区,将有环湖东路、中正路、昆玉高速三路直达,交通更为便利。 市政条件(）供水系统：规划区内现已接通自来水,并建有直饮水处理设施,规模5吨/小时，占地600平方米。（2）供电系统：已建成2万伏及1万伏高压电网。(3）通讯系统：移动设施、宽带网络、程控电话等,均按未来新城的发展要求进行配套。（4)排水系统:规划区内已建有排污干管，并建有污水处理厂和再生水处理厂,处理规模9万吨天,占地10亩。(5）燃气：项目用地具备使用天然气条件。（6)中水:初步勘察没有规划的中水管线。(7

11、)有线电视：附近村镇均已铺设有线电视线路。六、规划控制要点.建设用地面积：约为3000亩。2.建设控制规模：总建筑面积在300万平方米。3建筑容积率：1.左右4.建筑密度:不大于355.建筑控高：50米以下6.绿化率控制：不小于40%7车位控制：17图3：昆石高速公路第二章 整体市场分析一、整体市场状况分析1.经济总量07年,昆明全市国民经济平稳快速发展。据初步核算,全年实现生产总值（GDP)133.亿元，比上年增长12.5%,其中：第一产业实现增加值935亿元,比上年增长6;第二产业实现20亿元，比上年增长14；第三产业实现5.4亿元,比上年增长1.%。三次产业结构为6.647.。人均生产总

12、值达到2278元。 财政收入较快增长。全年地方财政总收入340.2亿元,增长%,地方一般预算收入3.10亿元,增长28.3%,其中税收收入14.82亿元，增长26.9。在税收收入中，增值税2965亿元,增长27.1%；营业税4.31亿元,增长319%。全年地方一般预算支出14.87亿元，增长3。.207年昆明市房地产开发总体运行状况（1）固定资产投资固定资产投资持续增长。全年完成全社会固定资产投资818亿元,增长。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资76.亿元,增长23.2%。 在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资8.57亿元,增长19；第二产业完成投资193.7亿元，增长26.9,其中，工

13、业投资19.2亿元，增长26.7%；第三产业完成投资56.亿元,增长22%。 （2）房地产开发2年,昆明完成房地产开发投资21.9亿元,增长21.1%，占全社会固定资产投资的27.1%。全市施工面积80.62万平方米,增长1.9%,其中商品住宅1494.6万平方米，增长17.。（）建筑业2007年昆明建筑业稳步增长。全年建筑业实现增加值11714亿元，比上年增长.%。建筑企业完成总产值4979亿元，增长16.。全年完成施工面积047万平方米,竣工面积1425.79万平方米，分别增长16.4和0.9%。3昆明市房地产建设区域走向（1）“一湖四片”构建未来新昆明北城:即现在的主城，形成金融商贸旅游

14、服务中心、昆明城市核心区。规划人口20万人,用地20平方千米。东城：即呈贡新城,形成新兴工业、科研文教园区,以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流中心。规划人口万人,用地00平方千米。南城：即晋城新街新城,形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方千米。西城:即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口6万人，用地平方千米。(2）“一湖四环”环湖公路：全长1千米，总投资86亿元,分为四段。东段由滇池旅游度假区至呈贡马金铺，长23.5千米。南段由马金铺至海口,长37.5千米。西段由海口至高山尧，长31千米。北段由高山尧至滇池

15、旅游度假区,长22千米。环湖截污：在环湖公路外侧实施截污工程,全长0千米,其中，环湖截污干管长8千米,截污沟及生态带1千米。估计总投资72.1亿元。工程分主城、呈贡、晋城、昆阳、海口和滇池西岸5个片区实施。环湖生态:实施环湖生态系统的重建和修复，通过退田退塘还湖等，恢复建设42平方千米的风景林，估算总投资69.4亿元。环湖新城:以滇池为中心，构建“一湖四片”昆明城市区。规划总人口450万人,用地460平方千米。二、整体市场对本案影响1.投资因素项目所在呈贡新城是昆明市实施“一湖四片”发展战略过程中，未来数年内重点建设的新城区。项目所属的“大渔板块”则是呈贡新城规划的重中之重。优越的地理位置,良

16、好的自然环境，旺盛的住宅消费需求,已经吸引了大量开发商的目光。在如此大规模的“造城运动”投资拉动下,未来该项目所在区域具备成长为昆明市高端低密度休闲、度假、居住区的潜力。2.价格因素保守估计，20年昆明市房地产开发投资将达到60亿左右。受近两年土地价格、劳动力价格、钢材等原材料价格上涨影响，预计20年，昆明市商品住宅均价将全面抬升至600元/平方米以上水平，房价将同比上涨10左右。但同国内其它省会级城市以及西部邻城成都、重庆等地相比，昆明房价仍然比较低,具备进一步上涨的空间。居住环境、住宅品质的提高将成为昆明房价保持稳健增幅的重要原因。据调查,近期上市的新城区域楼盘的价格由于其较高的品质，其升

17、值速度要明显高于老城区的同类楼盘，价格稳健上扬成为市场的重要表征。预计昆明，尤其是新城区域,住房价格将持续增长，但增幅不会太大。0平方米以下的中小户型所占比例将大幅提高,住房供应结构日益趋向合理，从而对全市整体住宅市场产生积极影响,加速产品分化以满足不同消费人群的住房需求,此举同时也有利于高品质产品的保值增值，促进房地产市场健康发展。3.政策因素受昆明市委、市政府实施的“建设新昆明”战略和云南建设旅游强省目标等多方面因素影响，昆明的房地产业发展空间得以拓宽。“西部大开发”战略的深入实施，使得西部城市快速崛起,作为中国通往东南亚的纽带城市,昆明近年经济发展迅猛,直接推动了房地产市场的进一步繁荣。

18、第三章 区域发展分析一、呈贡新城总体情况建设现代“新昆明”是云南省委、省政府，昆明市委、市政府作出的重大战略决策,政府提出以滇池为中心,在东部建设呈贡新城，南部建设晋宁新城，西部建设海口新城,同步推进安宁和嵩明的建设,与滇池北岸的主城一起构建山、水、城、林相互交融的昆明都市区。并以此为契机，加大滇池治理力度，恢复滇池生态系统。建设现代化“新昆明”,呈贡新城的建设是重中之重,高质量的规划是新城建设龙头。为了新城建设的高标准高起点，呈贡新城管委会借鉴发达国家新城建设先进经验组织了国内外多家规划设计单位完成了呈贡新城总体规划、专项规划、各片区的控制性详细规划，并编制昆明城市轨道交通系列规划，为呈贡新

19、城的发展奠定了坚实基础。从呈贡新城管委会召开的208年工作会议上传出消息,今年新区建设的主要奋斗目标是：实现引进9400万美元以上外资,0亿元以上内资；实现开工项目20个以上，实现开工建设面积0万平方米以上，实现DP和财政收入增长30以上。呈贡新城作为现代“新昆明”建设的核心片区，正舒展开强健的臂膀,承载起建设的重任,翱翔在“新昆明”战略蓝图上空。在昆明主城区土地的开发已至极限之时，眺望今天的呈贡新城,正以便捷的交通（轻轨2号线)、低密度的舒适住宅,高标准的生活配套设施，优越的自然环境，良好的区域规划及成熟的开发理念吸引着越来越多的投资目光。（一）自然资源呈贡素以气候宜人、土地辽阔、物产丰富而

20、闻名；蔬菜之乡、水果之乡、矿泉水之乡、中国花卉第一县等美誉,反映出呈贡在自然资源方面的优势。（二）投资环境为中外投资商营造理想的投资环境，是昆明呈贡新城管理委员会考虑的重点之一。早在00年0月初，呈贡新城管委会便成立了一站式的行政审批中心,即所有投资审批手续在一个地方即可全部办完，此举旨在方便投资者和提高工作效率。与此同时，昆明呈贡新城管委会成立了投资服务中心,安排专人对口联系，主动上门为投资者提供服务。目前，有关投资昆明呈贡新城的各项优惠政策正陆续出台，昆明呈贡新城管委会向广大投资商作出承诺：一全力履行并落实所承诺的各项优惠政策,为投资者提供最大的优惠和便利空间；二为中外客商提供最周到和最优

21、质的服务。 （三)产业进驻呈贡新城开发之初，首先树起产业与配套先行的大旗,随着基础设施逐步完善及建设步伐加快,一大批产业开发基地纷纷落户新城区域。其中有国内最大的饮料生产商杭州娃哈哈集团,日前在昆明宣布:将在新城高新技术产业基地投资建设饮料食品生产基地，年底建成投产;香港中国国际传媒投资建设的昆明影视与新媒体产业基地，项目一期开发选址位于呈贡大渔片区，计划用地50亩，投资30亿元，旨在打造成为“中国未来好莱坞”和整个亚太地区的影视动漫中心（我项目宗地正紧邻该影视基地)。新加坡金航国际发展公司签约在新区投资9000万美元进行商业和地产开发,建设“狮城商圈”和“新加坡小镇”，构建一个新加坡客商参与

22、呈贡新区开发的商业平台。已先期进驻的世界500强企业美国卡特比勒集团及马来西亚实康集团、香港华润集团、四川嘉禾、上海华源、天堂岛、春城财富中心、巨力集团等项目进展顺利。利好消息的接踵传来，使呈贡新城成为了昆明市民关注的焦点。（四）教育发展在教育方面,有云南师范大学、云南民族大学、云南中医学院等一批大学新校区相继选址呈贡新城，均已开工建设,并部分入驻。(五）市府搬迁除众多产业及大学入驻新区之外，市级行政中心也将于明年全部建成。市政府的搬迁，为蓬勃发展的呈贡新城房地产业注入一剂强心针,房地产业开发呈现出强劲发展的态势。一批企业趁着之前新城地价低廉,开发未成气候之际已开始抢占先机。(六）轨道交通结合

23、昆明的实际情况,早在1994年,昆明市与友好城市瑞士苏黎世市就开展了交通规划国际合作,1996年共同完成昆明城市发展与公共交通总体规划。其中的重点内容之一，就是提出城市轻轨线网和都市区市郊列车系统规划方案。为尽快启动昆明轨道交通建设,根据国家对轨道交通项目的相关政策精神，昆明市政府于200年已正式委托北京城建总院、上海市综合交通规划研究所,编制昆明城市轨道交通系列规划。 200年1月14日，云南省委常委、昆明市委书记仇和在昆明高新区2008新春茶话会暨企业家联系机制年会上透露了一个让百姓叫好的消息：市委、市政府将实施昆明城市基础设施“一二三四五六工程”，下大决心、使大力气缓解或解决交通拥堵、城

24、中村密集、滇池污染这些百姓关注的焦点民生问题。其中的“四”是轨道交通四年投入运营。包括城中地铁、环城环湖轻轨,还有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、经济圈的轨道交通。现在,昆明市综合交通规划、轨道交通的线网规划等都已完成。可说是万事具备,就等待国家的批准。一旦批准,各项建设工作会快速展开。今年昆明市要加大工作力度,争取得到国家的批准,力争年内开建轨道交通1、号线。在建的呈贡新城正在着力将自己打造成为:现代新昆明开放的窗口、工业的载体、经济的增长点和发展的新希望。相信随着“产业园”、“大学城”及“市级行政中心”的成功开发建设，以及“轻轨效应”的刺激,将为更多企业树立参与新城建设的信心，呈贡新城也将成

25、为昆明房地产腾飞的一面旗帜,推动现代新昆明建设的迅猛发展。附图:昆明轨道交通规划图二、大渔片区总体情况大渔乡占地25.7平方公里,共辖七个村委会,23个自然村，滇池湖岸线长14.7公里，水利资源充沛，有梁王河、捞鱼河等,全乡以种植花卉、蔬菜为主。206年末,全乡总人口1769人,耕地面积113亩,村庄面积1779亩。2006年,全乡农村经济总收入485万元，乡镇企业营业收入39万元,财政收入496.61万元,农民人均纯收入31元。(一）旅游资源大渔乡气候温暖湿润，地势平坦，土地肥沃,物产丰富，环境优美,历史灿烂,人文荟萃。有优美的田园湖岸风光和悠久的人文历史景观;有距今三万年的龙潭山“昆明人”

26、遗址，是著名的“昆明人”发祥地、滇文化的摇篮;有距今一万年的石子河新石器遗址;有昔日为达官贵人和过往行人设宴观海的海晏石龙寺;有曾是旧“呈贡十六景”中的“渔浦寒泉”海晏村小晏泉;龙神祠及“古阁悬岩”石城观音阁;有集山、水、湖、泉、物产等优越条件于方寸间的大湾等众多宝贵的旅游观光资源。(二)交通资源昆玉高速公路和昆洛公路两条交通大动脉从大渔乡东部穿境而过，规划修建的中正路、环湖东路路贯穿乡域南北，206年,随着前新路的开工建设，使我乡道路初步形成了一个便捷的交通网。(三)旅游开发随着现代新昆明呈贡新城建设的不断推进，大渔乡紧紧抓住这一历史契机，充分利用147公里的滇池湖岸线合理布局，大力发展旅游

27、业。经招商引资，已在海晏石龙山修建祥和陵塔园,工程投资超过000多万元，并计划修复县级文物保护单位石龙寺;按照国家“十五”规划的安排，完成了第一块人工湿地(滇池湖滨生态带)建设，该湿地占地21亩，为滇池水污染治理摸索了一条有效途径;另外铭真体育基地的开发建设,将使大渔片区成为生态旅游度假开发的先行者。(四）集镇建设云南白药集团整体搬迁项目的启动，昆明滇池国家旅游度假区进入大渔开发,给大渔的发展带来了前所未有的历史机遇。面对机遇，大渔乡将结合新城建设的布局要求，立足于在“新昆明”建设中的战略定位，积极吸引适合该乡产业特色的企业到此落户发展,并提出“切实为企业搞好全方位的服务,营造良好的投资氛围，

28、让企业有更好的发展空间。”的建设理念。大渔片区规划营造呈贡新区“山、水、城交融,浑然一体”的独特城市风貌。大渔片区以原生地理条件为基础,以整合与复合为功能组织手段，提倡高效、节能、环保的城市运营策略,并倡导建立一种具有更高效能的生态体系。经过归纳，提出了具有创新意义的整体规划理念,即“创意之源、度假天堂”,“山水环绕、生态之湾”两大概念。大渔片区产业要从环保性、绿色可持续型产业来发展，区别于呈贡其他片区，敢于创新。规划结合大渔片区实际和特色，建设昆明地区特有的多民族文化与国际文化交流的平台，营造高原地区特有的山地文化区,以政府的政策鼓励为基本措施,通过举办多种交流活动,向世界宣传昆明的发展。在

29、大渔片区的建设中引进世界先进的开发策划理念,依赖高素质人力资本,建设优质高效的创意产业园，创造高附加值；同时树立产业高端化的发展目标,通过产业链的延伸与拓展,积极发展高端服务业和旅游业，打造昆明旅游产业蓬勃发展、服务业高度聚集的度假天堂。三、市场供应产品分析1区域产品供应状况目前,新城区域尚处在启动阶段，规划项目较多,入市项目较少，但由于新城的开发速度逐渐加快,以及“轻轨效应”的不断升温,预计明年开工建设的项目就有2个之多，因此未来两到三年，新城区域房地产项目可能呈现小幅井喷之势。“喇叭一响，黄金万两”几乎成为“轨道经济”的定律。广福路、昆洛路的通车对该区域经济影响巨大,走访中，许多商户透露：

30、“两三年前买的商铺如今价格翻了一番”,沿线住宅项目的开发与居住需求，引发了新一轮的商铺、住宅投资热潮。从城区通往呈贡新城的“轻轨二号线”规划终点站,距离我项目宗地不足公里,沿线的在售楼盘,除了呈贡新城区的惠兰园,还有昆洛路沿线的新亚洲体育城、彼岸、云大知城，自从昆明要建轻轨的利好消息出台以后，沿线的楼盘炙手可热，其中,位于呈贡的米兰园的二手房价已涨至20元/平方米；惠兰园的二手房房价已涨至3500元平方米。2产品共有特征产品类型丰富,汇集了包括别墅、twhoue、花园洋房、多层、高层等各档次产品，且各档产品交叉分布。3区域内“轻轨2号线”沿线产品对比分析(1）云大知城学校就在家门口名称规模（m）建筑形式容积率均价(元/m2）可售套数总户数云大知城4320别墅洋房小高层1.41000(联排）7(叠拼）约300套