瑞丽房地产市场调研报告.docx

1、瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告前 言本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策略提供依据。以下是本次调研的具体安排：调研时间：5月28日至5月30日，共 3天时间调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约12个，待售项目约8个。因时间有限，本次共调研13个项目；其中在售项目8个，待售项目5个）。调研人数：1人一、 芒市基本概况瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光也都非常著名。瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝

2、加工厂800多家、珠宝店铺1000多家，从业人员6000多人。瑞丽，隶属于云南省德宏傣族景颇族自治州，位于祖国西南边陲，毗邻缅甸国家级口岸城市木姐。这里地势平缓开阔,无天然屏障，交通便捷，贸易兴隆，城市功能配套齐全，是我国大西南通向东南亚、南亚的金大门。瑞丽是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的“中转站”和“集散地”，是“中缅”、 “中印”公路的交汇点。中国东起上海的 320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明瑞丽木姐腊戍曼德勒仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽缅甸木姐八莫密支那印度雷多）相连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。2012年口岸进出口

3、贸易总额首次突破百亿大关；出入境人员突破千万大关，达1053万人次，比上年增长22.78%；出入境车辆突破两百万大关，达233万辆次，增长19.52%。口岸进出口贸易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸易市场建成使用。当年完成互市贸易额16.2亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成9.4亿元，上缴税款2722万元，边民交易11.5万人次。二、 房地产市场概况自2011年5月30日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。2012年固定资产投资超过50亿元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如

4、一个巨大工地。2010年11月16日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约1045亩，规划水面面积约520亩，绿化景观及其他公共设施用地约525亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以BT模式承建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展示区、南亚及东南亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额约2.5亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。2012年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市

5、综合体项目开始建设。而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。本次调研的商品房项目约有13个（其中在售项目8个，待售项目5个；住宅项目5个，商业项目1个，商住项目7个，详见瑞丽调研项目情况表）。芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。三、 个案情况本次调研费时3天，共调研楼盘13个，以下是个案具体情况：名 称景成新城项目地址瑞丽大道景成地海温泉度假中心旁开 发 商瑞丽市美景

6、天成房地产开发有限公司代 理 商无占地面积（亩）452总建面积（万）72容积率2物业形态景成集团总部办公区、商务中心区、新城住宅小区。产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）住宅共2699户单价范围（元/）30层高层41805050；17层小高层41804620；5层多层41804400；别墅均价9680优惠幅度（%）未定面积范围（）双拼别墅每栋面积363.3；联排别墅南车库每栋面积339.1，北车库每栋面积330.1；多层135.95141.03；小高层与高层100152。总价范围（万元）高层与小高层41.876.76；5层多层56.8362.05；双拼别墅均价351.67；联排319

7、.54328.25物业费（元/月）多层0.6；小高层与高层1.2；别墅2工程进度总部办公楼与商务办公楼已封顶，高层造至3层，别墅未建。开盘日期预计2013年7/8月交房日期2015年销 售 率目前高层已订购约147套，别墅预定10余套。推案方式先推别墅与高层成交客群目前预定的客户主要是景成集团的员工和一些关系户。卖 点1、开发商景成集团在瑞丽拥有极大的名声，品牌效应显著，且拥有大量员工和关系户，是项目销售的有利保障。 2、顺应瑞丽城市的发展需求，建造规模化社区，改善居住条件。 抗 性1、项目距离城区较远，尚无固定的班车，周也缺乏医院、学校等配套设施，故对城区居民的吸引力较小。 名 称万千城大城

8、小院项目地址瑞章路目瑙纵歌广场旁开 发 商云投建设、宝佳地产代 理 商合创世纪占地面积（亩）1799总建面积（万）72容积率0.6物业形态别墅产权年限（年）70年规划户数（户）未定单价范围（元/）预计80009000优惠幅度（%）未定面积范围（）未定总价范围（万元）未定物业费（元/月）未定工程进度主体在建开盘日期预计2013年7月交房日期2014年名 称翠屏雅园项目地址瑞江路与勐卯大道交汇处开 发 商瑞丽市创兴房地产开发有限责任公司代 理 商万豪置业占地面积（亩）36总建面积（万）10.8容积率4.5物业形态2栋25层商住楼，底下4层为裙房。产权年限（年）70年规划户数（户）住宅252户单价范

9、围（元/）住宅均价3500，目前促销价2699.优惠幅度（%）未定面积范围（）住宅90140；经济适用公寓4055.总价范围（万元）住宅31.549；经济适用公寓1419.25.物业费（元/月）未定工程进度主体在建开盘日期预计2013年9月交房日期2014年销 售 率推案方式目前仅推出住宅。成交客群卖 点1、位于勐卯大道南侧，距离城区中心仅1公里，交通便利，配套齐全。 2、项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内，周边共有已建成的5个大型市场，客源基础丰厚。 抗 性名 称泛亚国际项目地址瑞江路与勐卯大道交汇处开 发 商瑞丽恩红房地产开发公司代 理 商无占地面积（亩）102.35总建面积（万）10.5容

10、积率1.5物业形态市场内为三层排屋式商铺；周边为4层建筑，一二层为连体商铺，三、四层为独立住宅。产权年限（年）40年规划户数（户）商铺322套，楼上住宅176套。单价范围（元/）商铺均价10800；住宅均价3080优惠幅度（%）一次性每平米减200元面积范围（）商铺144278；住宅52120.总价范围（万元）商铺155.5300.24；住宅1636.96.物业费（元/月）0.65工程进度已交付开盘日期2009年8月交房日期2012年11月销 售 率商铺已售90%，住宅还余2套复式（120）推案方式共分三期推出，现已是尾房。成交客群经营建材、木材及珠宝的私营老板为主。卖 点1、位于勐卯大道南侧

11、，距离城区中心仅1公里，交通便利，配套齐全。 2、项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内，人气充足。抗 性1、市场的管理力度不够，目前市场的开业率不高，不足30%。名 称星河蓝湾时代广场项目地址瑞丽市瑞宏路中段开 发 商瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司代 理 商云南灵德房地产经纪有限公司占地面积（亩）40总建面积（万）12容积率4.5物业形态商业广场、高层、小高层、别墅产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）高层576套，小高层156套，别墅12套单价范围（元/）商业预计12万；别墅预计7000左右；高层与小高层均价4500。优惠幅度（%）一次性97%面积范围（）商业与别墅未定，高层与小高层8

12、7157。总价范围（万元）高层与小高层3970.65物业费（元/月）1.2工程进度主体在建开盘日期2012年9月交房日期2014年销 售 率目前商业正在招商，已有300余家缅商签约珠宝广场，住宅销售去化约30%推案方式商业于2012年开始招商，先推住宅，别墅预计2013年7月推出。成交客群公务员及外来投资客户。卖 点1、位于城区商业副中心，周边配套及交通条件成熟。 抗 性1、所处地段的环境较为杂乱，对居住有一定影响，故住宅销售不够理想。 2、招商工作过于片面，目前仅有珠宝商场有签约，其它商业还未能成功招商，对项目整体销售产生了一定的影响。名 称湖畔尚湾项目地址瑞丽市环城西路与边城街交界处开 发

13、 商云南泰兴隆房地产开发集团有限公司、深圳佳家豪投资发展有限公司代 理 商盛伟置业机构占地面积（亩）87总建面积（万）14.5容积率2.19物业形态高层住宅、独栋别墅、双拼别墅、底层商业、独栋商业及综合商业产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）未定单价范围（元/）未定优惠幅度（%）未定面积范围（）一期住宅144200总价范围（万元）未定物业费（元/月）未定工程进度2012年11月开工开盘日期预计2013年8月交房日期未定销 售 率推案方式成交客群卖 点1、位于弄莫湖湿地公园的中心位置，景观价值极高。 2、项目为城市生活综合体，自身所规划的配套设施足以满足社区需求。 抗 性1、一期设计的

14、住宅面积过大，可能会限制客户群。 名 称国门1号项目地址瑞丽市姐告隆兴港开 发 商瑞丽姐告鸿瑞置业有限公司代 理 商无占地面积（亩）37总建面积（万）9.7容积率5.5物业形态商业、高层住宅。产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）住宅420户单价范围（元/）住宅均价4500； 商铺600025000优惠幅度（%）一次性98%面积范围（）住宅76272；商业580 总价范围（万元）住宅34108.8； 商铺8160物业费（元/月）1工程进度现房开盘日期2011年3月交房日期2012年6月销 售 率一期商业已售罄；二期商铺仅余7余套，住宅去化98%。推案方式2011年推出一期商业，2012

15、年推出二期住宅与商业成交客群以缅甸及中国商家为主卖 点1、该项目位于姐告特区，随着特区的作用日益凸显，特区内的商品房价值也逐渐攀升。 2、产品定位较为明确，以商业带动住宅，创造最好的产品价值。 3、据悉，特区管委会有在项目边上的中缅街再开一处国门的打算（现有3处），如能成功，则该项目的价值将再获提升。抗 性1、尾盘阶段，销售现场过于松散。 名 称潮都国际项目地址瑞丽市环城西路开 发 商德宏明瑞达新龙房地产开发有限公司代 理 商无占地面积（亩）42总建面积（万）13容积率3.98物业形态普通住宅,公寓,写字楼,商铺,建筑综合体产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）666单价范围（元/）普

16、通住宅与公寓均价4500，精装公寓48005500元/优惠幅度（%）一次性总价减2万，贷款总价减1.5万。面积范围（）普通住宅120250，公寓4180；公寓有部分为精装酒店式公寓（310楼）144套，面积均为44。总价范围（万元）普通住宅54112.5，公寓18.4536；精装酒店式公寓21.1224.2。物业费（元/月）未定工程进度主体在建开盘日期2012年9月交房日期2014年销 售 率1、商业已完成1万的大兴量贩超市、5千的苏宁电器、4千的大兴百货的招商工作以及2500的中影南方新干线； 2、住宅部分销售约30%，其中4月推出的30套特价房，还有12套； 3、精装公寓目前去化约50%推

17、案方式目前推出的是普通住宅与公寓，商业尚未推出； 精装公寓推出10年返租，每年7%的租售政策，并附带每年10天免费入住和5年原价购回的承诺。成交客群外来投资者为主卖 点1、该项目位于规划中的弄莫湖核心区，是今后瑞丽的CBD中心。 2、周边现有在建和规划的项目5个，包括大型居住社区湖畔尚湾。 3、酒店式公寓及返租销售的推出，符合瑞丽的投资发展趋势。 4、成功的招商，为后期的销售工作打下了坚实的基础。抗 性1、作为第一个吃螃蟹的项目，酒店式公寓的推出同样存在着风险，主要是市场接受度的问题，如何解决这个问题，将是考验开发商的一大难题。 项目图片名 称恒泰锦园项目地址环城西路与广母路交汇处瑞丽弄莫湖公

18、园南侧200米处开 发 商瑞丽市恒泰锦园房地产开发有限责任公司代 理 商无占地面积（亩）80总建面积（万）10容积率2物业形态多层、12层小高层，沿街商业产权年限（年）70年规划户数（户）366单价范围（元/）住宅：35003900 商业均价8900 优惠幅度（%）一次性98%面积范围（）商业一、二层连卖，面积180； 住宅89.5159总价范围（万元）商业一、二层连卖，160万； 住宅3160物业费（元/月）1.28工程进度现房开盘日期2012年7月交房日期2013年7月销 售 率住宅销售率45%, 商铺5%推案方式分两期推出成交客群本地居民。卖 点1、同样属于弄莫湖周边的社区，拥有较好的生

19、态环境，适应部分改善型客户。 2、价格较低，适应大多数刚需客户。 抗 性1、目前弄莫湖区域尚处于建设当中，周边配套设施还未完善，需要一定的时间来发展。 2、售楼处过于隐蔽，不足以吸引客户。项目图片名 称奥星世纪项目地址广母路西侧开 发 商瑞丽奥星房地产开发有限责任公司代 理 商事必达占地面积（亩）86总建面积（万）20容积率3.03物业形态集居住、休闲、娱乐、办公、购物、教育于一体的城市综合体。产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）一期312户单价范围（元/）一期住宅35004200优惠幅度（%）一次性97%面积范围（）一期住宅122287.6总价范围（万元）42.7115物业费（元/

20、月）1.1工程进度一期做绿化，二、三期在建主体。开盘日期一期2012年7月，二期2013年11月。交房日期一期2013年6月30日销 售 率一期销售率约为84%推案方式共分三期，一期为3万方存住宅，二期为住宅与商业，三期存商业。成交客群结婚用房和刚需客户。卖 点1、同样属于弄莫湖周边的社区，拥有较好的生态环境，适应部分改善型客户。 2、价格较低，适应大多数刚需客户。 3、自身的综合建设对客户有更大的吸引力。抗 性1、目前弄莫湖区域尚处于建设当中，周边配套设施还未完善，需要一定的时间来发展。 名 称国门春城期项目地址云南瑞丽市勐卯大道南段开 发 商云南瑞丽国门春城城市开发有限公司代 理 商无占地

21、面积（亩）426总建面积（万）30容积率0.6物业形态独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、别墅式商铺，一座超五星酒店。产权年限（年）住宅70，商业40规划户数（户）399单价范围（元/）50008000优惠幅度（%）未定面积范围（）188371总价范围（万元）未定物业费（元/月）未定工程进度围墙已经圈起，未见施工。开盘日期预计2013年7月交房日期2014年销 售 率推案方式成交客群卖 点1、位于弄莫湖片区，为规划中的瑞丽核心居住区，未来前景较好。 2、超大规模的社区建设，完善的配套规划，加上明星代言，拥有较高的人气。抗 性1、 客户定位较为高端，对客源的要求过高，实际操作过程中需要扩大辐射面。 2

22、、产品规模非常大，建设周期太长，风险难以确定。项目图片名 称贝叶湾项目地址姐岗南路和320国道交汇处开 发 商瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司代 理 商至祥置业占地面积（亩）165总建面积（万）22容积率2物业形态高层、小高层、多层产权年限（年）70年规划户数（户）未定单价范围（元/）未定优惠幅度（%）未定面积范围（）未定总价范围（万元）未定物业费（元/月）未定工程进度主体在建开盘日期未定交房日期未定销 售 率推案方式成交客群卖 点1、项目位于瑞丽江畔，通往姐告的毕竟之路，交通便利。 抗 性暂时未知名 称鑫盛时代佳园项目地址瑞丽市综合农贸市场西侧开 发 商云南瑞丽市鑫盛房地产开发有限公司代 理

23、商云南优坚房地产营销策划有限公司占地面积（亩）41总建面积（万）10.3654容积率3.79物业形态高层、小高层、沿街商业产权年限（年）70年规划户数（户）845单价范围（元/）住宅均价4300优惠幅度（%）93%面积范围（）106132总价范围（万元）45.5856.76物业费（元/月）1.2工程进度外墙装饰开盘日期一期2012年5月，二期2012年12月交房日期一期2013年6月，二期2014年销 售 率一期去化90%，二期去化40%推案方式分两期推出成交客群本地居民、在瑞丽的闽商和关系户。卖 点1、面向弄莫湖片区，具有绝佳的景观效果。 2、是由在瑞丽发展的闽商抱团开发的一项房地产项目，受

24、到在瑞丽的闽商的追捧。抗 性1、 小区周边的环境较差，临近缅甸人聚居的片区，安全性较差。四、 房地产现状分析通过本次调研我们发现：整个瑞丽的房地产市场正在逐渐转型，投资需求的增加，造成投资型产品增多。其中的原因主要有两点： 滇西地区的发展前景看好，尤其是瑞丽桥头堡政策公布后，瑞丽作为政策实施地，拥有更多的机遇和更好的发展前景，因而当地的商业与投资氛围会极大地增强，进而带动投资性房地产的快速发展。 本地居民的生活已得到了极大地改善，加上城市化建设的发展，促使许多人加入到购房大军中来。 外来客商和旅游者也将成为潜在的客户群体。 大批有实力的开发商的加入，如中国华力集团、深圳佳家豪、景成集团等。于此同时，我们也看到了一些不足，具体表现在以下方面： 本地的旅游资源有限，无法吸引更多的游客在此停留。 城市交通条件不够理想，将会极大的阻碍城市的发展，进而影响到投资性产品的生命力。由此我们可以看出，瑞丽的房地产发展拥有极好平台和广阔的前景。随着城市化建设的深入，瑞丽将会成为投资者的热土。调研人：姚轶俊