中储粮大厦管理方案草拟版.docx

1、中储粮大厦管理方案草拟版“中储粮”办公大楼 物 业 管 理 方 案（内部管理试行草拟版）一、项目概况由中央储备粮贵州分公司建设的“中储粮”办公楼位于贵阳市金阳新区 号。该办公楼共7层，总建筑面积约10300平方米。地下停车场总建筑面积 平方米；地下人防工程 平方米。二、“中储粮”办公大楼的物业管理方案 根据“中储粮”办公大楼项目的实际情况，按照公司对“中储粮”总体管理方案计划，项目处按以下管理方案进行试行管理： （一）、管理处组织架构及人员配置 管理处设定人员编制在14人。管理处各类人员的配备，本着精干高效的原则，主要管理人员应身兼数职，认真、负责的为业主提供优质、高效的管理和服务。（二）、制

2、定“中储粮”物业管理整体工作方案 管理原则 （1）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （2）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物

3、业实施专业化的管理，同时努力争取业主和使用人（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （3）物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主和使用人（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。 2、管理办法 （1）实施全程物业管理，从业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 （2）成立大楼管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 （3）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经

4、验，积极培养高素质的管理人才，为大楼组建一支高素质的物业管理队伍。 （4）导入ISO9001质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。 （5）严格遵守贵州省物业管理条例等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案。三、物业管理服务项目 （一）公共服务项目1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时值勤、消防和交通道路管理； 2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运； 3、大楼共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、公共绿地园艺的培植和保养； 5、室内公共场所绿化摆放养护； 6、对大厦的各类资料进行管理； 7、

5、未装修房屋通风、打扫等服务； 8、电话及访客留言转告； 9、雨伞、雨衣临时借用； 10、节日环境布置； 11、代订报刊、信件收发； 12、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费； 13、义务安全用电常识宣传。 （二）有偿专项服务项目1、大厦内物品搬运； 2、机动车辆清洗： 3、提供小型商务会议场所及服务； 4、办公区域绿化供应及代为养护； 5、办公区域设备设施上门维修安装等； 6、代订车、船、机票； 7、代订代送饮用水。 四、具体方案 一、接管验收管理方案 为确保大楼的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必

6、须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序 （一）、管理内容： 1、了解物业建设的基本情况，与业主及时沟通，确定接管验收时间； 2、编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排； 3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 4、与业主、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； 5、与业主、施工单位联合进行物业交接： （1）核对、接收各类房屋和钥匙； （2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； （3）核对、接收各类设施设备； （4）核对、接收各类

7、标识。 （二）管理措施： 1、组建接管验收小组，负责接管验收工作； 2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识； 3、掌握物业验收的标准和程序； 4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。 二、业主（使用人）入住管理方案 在业主入住时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入住工作的管理。 （一）管理内容： 1、准备业主所需资料； 2、为业主提供一条龙服务； 3、按领房流程办理领房手续： （1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料； （2）陪同业主验房，办理领房手续； （3）对验房交接中发现

8、的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验收交接表， 并与施工方约定时间，及时解决。 （二）管理措施： 1、制定业主领房程序，准备各有关所需资料； 2、按照业主领房程序，安排工作流程； 3、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见； 4、按规定办理业主入住手续。 三、治安管理方案 在大楼物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 （一）管理内容： 1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行

9、为。 （1）门岗的工作职责 做好礼仪服务接待； 维护出入口的交通秩序； 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证； 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大楼； 夜间对外来人员进行询问和登记； 严禁携带危险物品进入大楼； 遇到外来人员将大件物品带出大楼，即与物主核实，并作登记； 为业主提供便利性服务。 （2）巡逻岗的工作职责按规定路线巡视检查，不留死角； 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作； 对大楼内的嫌疑人员进行检查防范； 对大楼及楼宇安全、防火检查； 楼装修户的安全检查； 防范和协助公安部门处理各类治安案件； 防范和制止各类违反大楼管理制度行为。 （3）监控中心的工

10、作职责：熟练掌握监控中心消防系统、监控录像、红外报警设备的操作及使用规程。接班时严格检查各类设备的运行情况是否正常。监控中心要起到日常安全管理的心脏作用，负责24小时业主投诉及各种应急电话的接听、传达、指挥工作。保证各类设备实行24小时全天候不间断工作状态。未经公司领导、主管批准不得以任何理由让无关人员进入监控室。各种设备操作严格按使用说明书执行。对监控中心出现的异常情况及消防报警立即通知相关人员查看处理，并作好记录和汇报工作。按时对各种设备进行日常卫生清理，检查设备运行是否正常，设备出现故障及时报告主管领导后通知工程部维修人员进行修复。遇消防系统、红外系统报警时，及时通知巡逻人员查明报警原因

11、，确认火险或匪警时应及时使用相应的紧急方案。准确、真实、清晰填写工作记录，完成上级领导交给的其它人物。（4）接匪警处理流程图四、消防管理方案 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。 （一）管理内容： 1、做好消防监控中心的管理； 2、做好消防设施、器材的管理； 3、保持消防通道的畅通； 4、加强装修期间的消防安全管理； 5、严禁违章燃放烟花爆竹； 6、严禁携带、储藏易燃易爆物品； 7、防止电器短路等引发火灾因素。8、消防应急救灾流程图。9、电梯救困如发生电梯困人事故，应按如下方法处理： （1）把电梯主电源拉开，防止

12、电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 （2）确定电梯轿厢位置。 （3）当电梯停在距某平层位置约60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。 （4）当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下： 轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。 在曳引电动机轴尾装上盘车装置。 两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的

13、方向移动。 按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层15cm位置上。 使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢 （5）当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知小区电梯维修保养公司作出处理。 （6）事后书面报告管理处主管。 （7）电梯救困流程图（二）管理措施： 1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； 2、制订消防事故处理预案，防患于未然； 3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； 4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始

14、终处于完好状态； 6、制止任何违反消防安全的行为； 7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识； 8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。 9、发生电梯困人事件及时解救被困人员。五、绿化保洁管理方案： 绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。 （一）管理内容： 1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水； （2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； （3）制定预防措施，防治病虫害； （4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草； （5）对大厦内部

15、公共场所进行绿化布置和养护； （6）定期对建筑小品进行修饰； （7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。 2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大楼公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 （1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁； （2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味； （3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积； （4）大厅设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍； （5）大楼各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水； （6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以

16、免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面。（7）定期进行外墙清洗； （8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； （9）定期对下水道等排污管道清理一次； （10）告示牌、指示牌等每天保洁一次； （11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁； （12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； （13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 3. 垃圾回收资源化：通过分类垃圾，从中分检可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。4. 杀虫灭鼠。办公区域内经常性的杀虫灭鼠工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）对于

17、需专业消杀的项目，可聘请专业队伍进行消杀工作。（3）对于专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药用在正常操作条件下对人体不构成危害。（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5）在办公区域内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证可随时进行消杀工作。（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位以防鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。（7）杀虫灭鼠工作通常安排在用户下班后或节假日进行。杀虫灭鼠实行施工记录管理，做好验收工作。（8）配合省、市、区、办事处爱卫会布置的除四害活动或专项整治工作。5. 办公楼清洁管理工

18、作说明书场所作业内容实施次数日常清洁外围部分（红线外3米以内）1.1正门前即便门前去污清洁1.2外围四周去污清扫1.3金属类用清洁剂擦拭2.1随时检查，对沾污严重的部分要及时清扫干净3.1货物装卸场要在货物出入后进行检查清扫4.0室外烟灰筒、旗杆用干、湿毛巾擦拭后，用白钢光亮剂涂抹一遍2次/日1次/日1次/日随时随时1次/日正门大厅电梯间各门走廊楼梯1.1正门进出口的门扇、玻璃清扫及后门（便门）的门扇、玻璃的清扫。2.1正门大厅的大理石地面打磨抛光3.1硬地面用扫帚进行清扫，用去尘拖布清除细小灰尘。沾污严重的地方要用清洁剂擦拭干净，用注油地推进行地面保养。3.2对粘在地面上的口香糖渣滓、油漆等

19、要用刮油灰刀和化学药品仔细地清除掉，不能损伤表面光泽。3.3雨天对大厅内的水渍加强清洁，随时擦净。4.1雨天应铺上雨天专用垫，雨伞流下的水渍应随时清理干净。当天晴雨止时，要立即清除雨天专用垫上的污渍，存放至指定位置。5.1擦鞋垫应用真空除尘器清扫6.1报架、邮件箱、楼内指示牌、金属部件、内部电话、公用电话，应干抹。金属及金属部件，应用相应清洁剂擦拭。7.1大堂接待台及其附属物清扫。8.1扣板墙面及其周边的擦拭并注油保养。9.1大理石墙面及其周边的擦拭并注油保养。10.1踢脚线用干（湿）毛巾去污、中性清洁剂擦拭。11.1消火栓、金属阀用干毛巾擦拭。12.1开关盘用干（湿）毛巾去污随时随时2次/日

20、随时随时2次/日1次/日2次/日2次/日随时随时随时楼层电梯间、走廊、附属房间、楼梯1.1硬地面用扫帚清扫，用去尘拖布清除细小尘土。沾污严重的地方要用清洁剂擦拭干净1.2粘在硬地板上的口香糖渣滓、油漆等，药用刮油灰刀和化学药品仔细地清除，留意不可损伤表面光泽。2.1花岗岩或大理石地面、墙面用涂油地推或毛巾保养。3.1腰壁、巾木、门扇、各种指示牌对其沾污严重部分，应用清洁剂擦拭干净。4.1楼梯扶手、墙面及台阶要进行擦拭。5.1金属部分的污点要用适当的洗涤剂擦拭干净。6.1踢脚线要用干（湿）毛巾和中心清洁剂擦拭。7.1消火栓和金属阀要用干毛巾擦拭。8.1涂料墙面用细纱布去污除渍。（含开关、按钮）2

21、次/日随时随时随时随时1次/日2次/日1次/日卫生间1.1地面用扫帚清扫过后，用水冲洗，沾污严重时，使用中心洗涤剂擦拭干净。2.1及时补充手纸及洗手液3.1清扫洗面台、洗面盆，将镜子擦拭干净。4.1陶瓷便器连来水、排水各附属物要用适当的洗涤剂进行擦拭。5.1清理废纸篓及秽物箱内的废弃物。6.1门、腰壁、巾木隔扇、各种指示牌用清洁剂擦拭干净。7.1墙面（含纸篓、洗液盒）擦拭8.1不锈钢部件用白钢光亮剂涂抹。2次/日2次/日2次/日2次/日随时2次/日随时1次/日电梯1.1用吸尘器清除地面灰尘，并清理掉在地面上的碎纸屑等杂物。2.1雨天专用垫的清洗。3.1电梯轿厢内之金属部件、指示器、按钮，各层电

22、梯门、框及楼层表示灯要用干抹布擦拭，根据需要可以用适当清洁剂擦拭干净。4.1电梯轿厢内部壁面及各层电梯开闭门扉里外要用区尘布擦拭。1次/日随时2次/日1次/日停车场（包含车道）1.1经常巡视，发现污物或污渍随时清理。2.1墙面去污。随时随时垃圾房每日垃圾清理，随产随清。（排运由市政环卫负责）1次/日外围地面1.1地面用水冲洗。2.1清除排水口的垃圾杂物。1次/日1次/日标志扶手等标志、扶手要擦拭干净。1次/日其它事项1.1暴雨过后的清理，要及时进行，保证人车通行无阻。2.1下雨过后的地面，要做到能安全通行，无明显积水。3.1迅速处理掉回收的垃圾，以避免发生意外。4.1在办公楼外围范围内出现的垃

23、圾及脏污现象，要做到适时清扫处理。随时定期清扫屋顶阳台楼面1.1地面要清扫，沾污严重时用水冲洗。2.1清除排水沟之杂物泥沙，防止堵塞。（在下过大雨过后要随时检查）。3.1有必要时保持金属部分的清洁，要用干毛巾擦拭及用清洗剂抹净。1次/月1次/月1次/月停车场（包括车道）1.1用扫帚清扫干净，如有泥沙、油污，随时用水冲洗或用适当洗涤剂清洗干净。2.1清除排水沟的泥沙杂物，防止堵塞。3.1在上下车周围的柱子，要用湿抹布抹干净。4.1墙面用细砂布去污。5.1天花、管道用干、湿毛巾擦拭。6.1灯具用干、湿抹布擦拭。2次/月2次/月2次/月2次/年1次/年1次月外墙玻璃外墙玻璃（室内可视部分），要利用吊

24、篮或吊绳等工具进行清洁保养工作。作业时注意下列事项：1.1作业要在白天进行，在大风、下雨时避免室外作业。2.1作业中应留意不要影响办公室内工作人员办公，并注意不弄脏窗台和地面。3.1遵守劳动安全规则及各项作业规则，以保证作业安全。3.2高空作业必须使用安全带。3.3为防止高空作业当中掉落所使用的工具和器材，必须设置预防栅栏。3.4必要时派安保人员疏导路人绕行。3.5移动作业地点时，必须确认安全之后才能行动。3.6高空作业时，要设立高空作业警示牌。1次/年大厅照明器具将灯泡（灯管）取下，连同反光板一起用中性清洗剂去掉污渍，用湿抹布擦拭过后，用干抹布擦干水迹，安上灯泡（灯管）。塑料罩及塑料部分，洗

25、净后要涂上带电防止剂2次/半年大厅正门电梯间各种门走廊楼梯1.1天花、风口、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去污。2.1玻璃、高墙部分去污除尘。3.1电梯厅天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。2次/年1次/月1次/月卫生间天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洁剂去除污渍。1次/月电梯1.1电梯轿厢内部壁面及各层电梯开闭门扉之内外要用适当清洁剂擦拭干净。2.1各层电梯沟槽用清洗剂擦拭。3.1天花、灯具用干（湿）毛巾结合清洗剂去污。1次/周1次/周1次/月其余各机房管道井地面、墙面、天花、设备、管道、桥架、灯具的清洁。（清洁方式同上）2次/年或要业主方要求进行外围清扫场所作业内容实施次数外围地面1.

26、1定期清扫1.2地面用水冲洗1.3墙面用水冲洗1.4石材、瓷砖铺垫部分用水冲洗1.5侧墙部分用水冲洗1.6排水口、侧沟清除淤泥2.1特别清扫部分：对照明器材进行擦拭清扫3.1外围部分，特别是正门前面石材地面用水冲洗4.1上述地面除用洗涤剂清洗外，根据要求需进行打蜡养护的进行打蜡。5.1应清除侧沟及排水沟的垃圾、淤泥，不能又因其堵塞而发生溢水现象6.1办公楼外部、招牌、指示牌等要用湿抹布擦拭，对有必要的物件要擦亮，消防连接送水口要用适当的清洁剂去污7.1花岗岩墙台面用污渍剂擦拭8.1雨天及时清洁9.1室外绿地浇水10.1室外灯具用干（湿）毛巾擦拭要规定要求执行1次/月1次/月1次/月1次/月2次

27、/月2次/年2次/周1次/周1次/周1次/周1次/周按需按需1次/月外围绿化对大楼外绿化进行浇水2次/周夏季1次/日花坛建筑小品定期清扫墙基墙面清洗1次/年标志扶手等除尘、湿擦、干抹。（沾污严重时，随时清洁）室外灯特别清扫，用中性清洗剂清洁灯罩上的灰尘6、保洁、绿化工作职责熟悉管理区域内的卫生、绿化情况，及基本操作流程。在交接班是要检查负责区域内的卫生情况。绿化工作人员认真填写农药、杀虫剂使用记录。按计划完成定期卫生清扫任务。完成上级领导交给的其他工作。（二）管理措施： 1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； 2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 3、落

28、实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处经理抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率90%、保洁服务满意率90%； 4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。5、执行清洁工作检验标准和方法。（附表）分类项目检验标准检验方法楼层公区卫生地面无废弃杂物、纸屑，无污染，无泥沙，石材地面有光泽。抽查墙面石质墙面用纸巾擦拭50CM，无明显灰尘；乳胶漆墙面无污渍，目视无明显灰尘。脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标志牌面干净，无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点。抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净，无油迹、无灰尘、无杂物。抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂

29、物。抽查垃圾桶外表干净、无积垢、无异味。目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台：明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点。目测天花、灯罩目视无明显灰尘，无污渍。目测风口百叶目视无明显灰尘。无污渍。抽查各种设备仪表包括大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等；表面干净，无积尘、无污渍、无斑点。抽查卫生间大小便池内外光洁，无污垢、无积尘。适当地方放置卫生球，喷洒空气清新剂。抽查洗手盆、镜面、镜台内外光洁，无污垢、无积尘、无斑点、无积水。抽查地面、墙面光洁、无污迹、无脏杂物、无积水、无积尘、无蜘蛛网。抽查厕纸篓、垃圾桶无陈积物、无异味、外表干净。抽查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、防火梯、栏杆：无灰尘及杂物。抽查扶手、栏杆光洁、无积尘，玻璃无污迹。楼梯走道走道及其墙上的各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等：无积尘、无污迹、无杂物。抽查门干净，无灰尘、无污迹。抽查楼外卫生标准地面和道路路面整齐、干净、无垃圾、沙土、纸屑、油剂、污渍等，无脏污，无积水（指脏、丑水）、青苔。全面检查六、房屋及公共设施