北京市地方税务局土地增值税清算管理规程.docx

1、北京市地方税务局土地增值税清算管理规程北京市地方税务局土地增值税清算管理规程第一章总那么第一条为加强土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，根据?中华人民共和国税收征收管理法?及其实施细那么、?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么、?国家税务总局关于印发的通知?(国税发202191号)及有关文件规定，制定本规程。第二条本规程适用于房地产开发工程土地增值税清算工作。第三条本规程所称土地增值税清算以下简称清算，是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发工程应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。第四

2、条纳税人是清算的主体，对清算申报的真实性、合法性、准确性、完整性负责。第五条税务机关负责清算的受理和审核。第二章工程管理第六条房地产开发工程应以国家有关部门审批、备案的工程为单位进展日常管理和清算以下简称清算单位。对于分期开发的工程，可以结合工程实际情况及相关材料进展判定，以确定的分期建立工程作为清算单位。【注：原那么上按建立工程规划许可证为清算单位，经过税务机关判定后，可以按建筑工程施工许可证为清算单位。】第七条纳税人应自取得立项批准文件之日起30日内，到主管税务机关办理土地增值税工程登记手续。土地增值税工程登记及管理按照北京市地方税务局有关文件规定执行。第八条纳税人应按照房地产工程管理的要

3、求和清算管理规定，自取得相关主管部门批复手续后，向主管税务机关提供立项批复、土地出让合同、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案表、预(销)售许可证等材料。第九条属于保障房工程的，纳税人需提供政府主管部门制发的相关文件。第十条纳税人应按照财务会计制度的要求进展财务会计核算工作，准确归集房地产开发工程的收入、本钱、费用。第十一条房地产开发工程土地增值税管理应保持连续性，不得因房地产工程的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。主管税务机关应做好工程跟踪管理工作。第三章清算申报与受理第十二条符合以下情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税

4、清算手续：一全部竣工并销售完毕的房地产开发工程。二整体转让未竣工的房地产开发工程。三直接转让土地使用权的工程。四纳税人申请注销税务登记的房地产开发工程。第十三条符合以下情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进展土地增值税清算：一纳税人开发的房地产开发工程已竣工，且已转让的房地产建筑面积含视同销售房地产占工程全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。二取得销售预售许可证满3年仍未销售完毕的。第十四条本规程第十三条所称竣工，是指除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发工程，符合以下条件之一：一房地产开发工程竣工证明材料已报房地产管理部门

5、备案。二房地产开发工程已开场投入使用。开发工程无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工完工备案手续以及会计决算手续，当纳税人开场办理开发工程交付手续包括入住手续、或已开场实际投入使用时，为开发工程开场投入使用。三房地产开发工程已取得了初始产权证明。第十五条税务机关应对清算工程实行分类管理：一符合本规程第十二条情形的，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请，并据实填写?土地增值税清算申请表?见附件1，办理清算手续。二符合本规程第十三条情形的，由主管税务机关确定是否进展清算。确定需要进展清算的，主管税务机关应出具?土地增值税清算通知书?见附件2送达纳税人。纳税人应在接到

6、?土地增值税清算通知书?之日起90日内，填写?土地增值税清算申请表?报送主管税务机关，办理清算手续。第十六条纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除工程金额的截止时间以下简称清算截止日，并将清算截止日明确告知主管税务机关。第十七条纳税人进展清算时，应填报?土地增值税清算报告?以下简称清算报告，标准格式见附件3。纳税人委托税务中介机构进展清算的，税务中介机构应按?土地增值税清算鉴证业务准那么?的有关规定完成鉴证，并出具?土地增值税清算鉴证报告?以下简称鉴证报告，标准格式见附件4。纳税人提交资料时，可以使用鉴证报告代替清

7、算报告。第十八条纳税人在办理清算申请手续时，应按要求报送有关资料，并填写?土地增值税清算材料要求及清单?见附件5：一工程竣工清算报表，当期财务会计报表包括：损益表、主要开发产品工程销售明细表、已完工开发工程本钱表等。二国有土地使用权证书。三取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。四房地产工程的预算、概算书、工程工程合同结算单。五能够按房地产工程支付贷款利息的有关证明及借款合同。六销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售工程栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。七清算工程的工程竣工验收报告。八清算工程的销售许可证。九与转让房

8、地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城市维护建立税、教育费附加、地方教育附加等。十?鉴证报告?或?清算报告?。十一?土地增值税纳税申报表二?。十二税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。第十九条主管税务机关应认真核对纳税人提供的资料，严格按照?鉴证报告?清算报告?的标准格式进展审核。纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并向纳税人开具?土地增值税清算受理通知书?见附件6转入审核程序。纳税人提交的?鉴证报告?或?清算报告?内容不标准、相关涉税事项情况不清楚的，应退回修改；资料不完整的，应开具?土地增值税清算补充材料及情况通知书?见附件7，通知纳税人补全清算资料。纳税人在限

9、期内补全资料的，予以受理；逾期未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的书面说明及相关证明材料，可以受理；不能补齐资料且无正当理由的，税务机关可进展核定征收或移交税务稽查部门处理。纳税人清算申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予受理的理由在?土地增值税清算申请表?中注明并退回纳税人。第四章清算审核管理第二十条清算审核包括案头审核、实地审核。税务机关清算审核以案头审核为主，必要时进展实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进展数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的根底上，通过对房地产开发工程实地查验等方式，对纳税人

10、申报情况的客观性、真实性、合理性进展审核。第二十一条清算审核实行主管税务机关、区分局两级审核管理制度。各区分局可成立清算审核领导小组和审核小组，开展清算审核工作。第二十二条主管税务机关审核中发现疑点、未采信或局部未采信?鉴证报告?清算报告?的，应填写?土地增值税清算补充材料及情况通知书?要求纳税人限期进展说明。待纳税人说明情况、重新补充证明资料后继续审核。第二十三条主管税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核出具意见，审核时限不含纳税人应税务机关要求说明情况、补充资料的时间。第二十四条主管税务机关完成审核后，应向纳税人出具?土地增值税清算审核意见书?见附件8。第二十五条纳税人按规定预缴土地增

11、值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第二十六条经税务机关审核，需办理土地增值税退税的，依照北京市地方税务局相关文件规定的程序办理。第二十七条主管税务机关负责土地增值税清算存档工作，并按照北京市地方税务局、北京市档案局有关文件规定，在清算工作中形成的资料应与原保存的该工程税务资料合并立卷存档。对于成片开发分期清算土地增值税的工程，应在该工程土地增值税清算工作全部办理完毕后再进展归档。第二十八条税务机关可聘请税务、会计、工程造价、房地产估价等中介机构提供清算相关咨询、评估等效劳。第五章清算审核内容第二十九条纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有

12、关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售销售许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：一土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产

13、等，发生权属转移时应视同销售房地产,其收入按以下方法和顺序确认：1.纳税人按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。三对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。假设成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。四纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。第三十条土地增值税清算扣除工程包括：一取得土地使用权所支付的金额。二房地产开发本钱，包括：土地征用及拆迁补偿

14、费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用。三房地产开发费用。四与转让房地产有关的税金。五国家规定的其他扣除工程。第三十一条扣除工程金额的计算分摊：一纳税人分期开发工程或者同时开发多个工程的，或者同一工程中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的本钱费用：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；本钱法：即按照受益对象或清算单位直接归集本钱费用；4.税务机关确认的其他合理方法。二属于多个清算单位共同发生的扣除工程金额，原那么上按建筑面积法分

15、摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。三同一清算单位发生的扣除工程金额，原那么上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的本钱，可按直接本钱法归集。四同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。五同一清算单位中局部转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的工程本钱,无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进展分摊。第三十二条在土地增值税清算中，扣除工程金额应当符合以下

16、要求：一经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。二扣除工程金额中所归集的各项本钱和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。纳税人办理土地增值税清算时计算与清算工程有关的扣除工程金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细那么第七条的规定执行。本规程所称合法有效凭证，一般是指：1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以开具的发票为合法有效凭证。2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公

17、证机构确实认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。4.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。三纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。四扣除工程金额应当准确地在各扣除工程中分别归集，不得混淆。五对同一类事项，应当采取一样的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。六纳税人分期开发房地产工程的，各分期工程清算方式与扣除工程金额计算分摊方法应当保持一致。七纳税人支付的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息以及与该类款项相关的税金和因逾期开发支付的土地闲置费等罚没性质款项，不允许扣除。第三十三条除本规程第三十二条规定的原那么外，扣除工程金额应符合以下规定

18、：一纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。二土地征用及拆迁补偿费：工程房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按照?国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知?国税发2006187号第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费。2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按?国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知?国税发2

19、006187号第三条第一款的规定计算，计入本工程的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。三纳税人委托其他单位进展规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供效劳的单位应当符合相关法律、法规的要求。【注：所谓“符合相关法律、法规的要求是指委托单位必须具备相关资质资格，与验收报告上签署单位一致，与增值税下“第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣规定是同样的意思。这个规定在营业税下由于没有上位法支持不能明文规定，只是征收管理中的潜规那么。但是在增值税下可以光明正大的明确规定。

20、】四建筑安装工程费：建立的，应准确核算施工人工费、材料费、机械台班使用费等。2.纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定拘留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，拘留的质保金不得计算扣除。3.纳税人应确保所取得相关发票的真实性和所载金额的准确性，以及所提供建筑安装工程费与其施工方登记的建安工程开票信息保持一致。【注：与国税发1995192号文件规定精神一致，也就是所谓“三流合一三流同一，保证交易真实性，防止承受虚开发票增加扣除工程的金额。】五纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发本钱。1.纳税人销售已装修房屋，应当在

21、?房地产买卖合同?或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发本钱。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购置的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品如窗帘、装饰画等所发生的支出。2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成局部，并且撤除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购本钱计入开发本钱予以扣除。3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发本钱。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且?房地产买卖合同?明确约

22、定装修价值表达在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发本钱。六公共配套设施费：工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施。2.建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的，可以按照以下原那么之一确认：1政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；2经人民法院裁决属于全体业主共有；3商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。3.建成后无偿移交给政府、

23、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；1纳税人建立的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。2纳税人建立的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其本钱、费用予以扣除。4.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。5.纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产工程但公共配套设施滞后建立的，在局部公

24、共配套设施已建立、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算工程可售建筑面积占工程总可售建筑面积的比例计算清算工程可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。6.纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的本钱、费用。七开发间接费用：1.开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发工程实际发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门总部为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。那么或企业会

25、计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。八?中华人民共和国土地增值税暂行条例?等规定的土地增值税扣除工程涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除工程，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除工程。第三十四条对开发土地和新建房及配套设施的本钱中的前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费、开发间接费用以下简称四项本钱，按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进展土地增值税清算时，有以下情况之一的，应按核定方法扣除：一无法按清算要求提供开发本钱核算资料的。二提供的开发本钱资料不实的。三发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的

26、。四清算工程中四项本钱的每平方米建安本钱扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的?分类房产单位面积建安造价表?中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。第三十五条主管税务机关对四项本钱核定扣除的，应向纳税人开具?土地增值税四项本钱核定通知书?见附件9。第三十六条税务机关根据建立部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、构造等因素制定?分类房产单位面积建安造价表?，作为第四十三条所列四项开发本钱核定的依据。?分类房产单位面积建安造价表?及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。第三十七条房地产开发费用：一财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除

27、，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额与“房地产开发本钱金额之和的5%计算扣除。二凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额与“房地产开发本钱金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。三纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条一二项所述两种方法。四清算时已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。五纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。六纳税

28、人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。七纳税人向金融机构借款，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。第三十八条对于县级及县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，如果计入房价中向购置方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除工程金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算扣除工程金额时不允许扣除代收费用。第三十九条税务机关在审核时，应重点关注关联

29、企业交易是否符合独立交易原那么。第六章核定征收第四十条税务机关发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产工程进展清算。第四十一条税务机关在清算审核中发现纳税人有以下情形之一的，可以实行核定征收。一依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。二擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。三虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的。四符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。五申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关在稽查工作中，认为房地产开发工程符合上述核定征收情形的，可以

30、核定征收土地增值税。第四十二条税务机关核定征收土地增值税的，应开具?土地增值税核定征收通知书?见附件10送达纳税人。第四十三条核定征收的具体规定由北京市地方税务局另行发文制定。第四十四条税务机关应加强核定征收工程的调查核实，严格控制核定征收的范围。第四十五条核定征收率原那么上不得低于5%。第七章清算审核期间及清算后再转让房地产的处理第四十六条土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人清算后转让的以下简称清算后再转让房地产，按以下规定办理：一清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进展纳税申报含零申报。二清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。三清算后再转让房地产扣除工程金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积本钱费用乘以转让面积确认。清算时单位建筑面积本钱费用=本次清算扣除工程总金额清算的总已售面积上述公式中，“本次清算扣除工程总金额不包括纳税人进展清算时扣除的与转让房地产有关的税金。四清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。五清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。六纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订