尚择优选房地产项目后评估报告模板.docx

1、尚择优选房地产项目后评估报告模板【】项目后评估报告后评估工作小组*年*月1.项目概况1.1项目概况 项目位于工业园区*，地理位置较为优越。地块东至*、南至*、西至*、北*。地块占地面积约*万平方米，容积率*。项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为*万平方米和*万平方米。本地块所属的*CBD，其自身配套标准极高（地块状况描述），其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。*年*月*日，公司通过拍卖以*万元的总价竞得本地块，折合楼面地价*元/平方米（按照容积率面积计算）。1.2项目背景 于*年*月通过拍卖获取在第一房

2、地产开发项目*，*月正式组建成立。*年*月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，市场受影响较大，市场迅速低迷。在*项目上的盈利压力极大，且为争取*项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。为实现迅速在市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年*月又通过拍卖竞得项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。1.3项目发展周期本项目基本与*同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于*开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是在市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验

3、、锻炼了队伍，同时在市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：取得土地使用权时间： *年4月12日规划方案评审及规划招标时间： *年12月15日扩初设计出图时间： *年3月15日施工图出图时间： *年6月1日建设工程规划许可证取得时间： *年6月24日建筑工程施工许可证取得时间： *年6月24日基础开工时间： *年4月8日主体开工时间： *年 6月8日首次开盘时间： *年8月27日竣工验收备案时间： *年12月30日入伙时间： *年4月15日2.项目投资管理评估2.1宏观经济和房地产市场发展变化分

4、析项目于20*年11月获地，20*年8月一期预售，20*年底项目一期竣工验收，20*年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间经济发展迅速，房地产市场在20*年产生短期波动，20*年初市场开始恢复性增长。2.1.1宏观环境项目开发期间吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。发展期内，城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，20*20*年全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体

5、见下图。 从经济总量变化来看，全市GDP在20*年20*年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。具体见下图。20*-20*年全市GDP及增速（20*后为预测值）项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。20*-20*年城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计2.1.2房地产市场从全市房地产投资开发的情况看，20*年以来，房地产开发进入掀起了一个新的

6、热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。全市房地产业发展宏观指标从市区的商品住宅预售情况来看，20*年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，市区商品住宅的预售量在20*年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。项目发展后期，市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。20*年以来市区商品住宅预售情况2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响本项目获地时为房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。从实际竞争情况，虽

7、然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的*项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点

8、。20*年市场的波动给项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。2.2土地协议执行情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。2.3项目经济

9、技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为0.8，首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。具体分析见下表：项目二期规划方案经济分析对比表方案一方案二方案三方案四方案五占地面积（平米）25,

10、833 25,833 25,833 25,833 25,833 规划结构南侧三排联体别墅；北侧三排9层小高层南侧六排联体别墅；北侧一排6层多层南侧六排联体别墅；北侧一排9层小高层南侧四排联体别墅；北侧两排9层小高层全联体别墅，共七排可售物业面 积(平米)联体别墅7,216 15,948 15,948 11,568 16,410 小高层/多层21,596 5,700 5,780 14,877 该期容积率1.110.850.851.030.64可售物业售 价(元/平米)联体别墅11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 小高层/多层6,500 7,500 7,500 6,

11、780 二 期总销售收入(万元)24,543 22,502 22,562 24,491 18,051 成本回报率15.06%20.34%20.46%17.52%13.47%总利润(万元)2,865 3,334 3,358 3,230 1,923 从营销角度来看：方案一（原方案）方案三方案四物业形态TH/三排小高层TH /一排临水小高层住宅TH /两排小高层物业形象形象比较不好，是混合型住宅区形象较好，基本很好地延续南区纯TH社区风格形象居于方案一、二之间物业品质密度较小，但容积率较高容积率比较低容积率可做高，居于方案一、三之间销售压力及风险性此方案小高层供应量较大，第二排、第三排小高层基本与公

12、寓住宅区无差别，小区的品质感下降。小高层借助不到TH社区的品质提升效应（尤其是中间一排），销售压力较大；同时TH的销售也因品质受太多小高层存在的降低而影响去化，项目发展风险性较大。总户数少，约100户，销售压力相对较小；TH、小高层在园区的当期供应量相对于高层较小，属稀少产品，市场竞争风险小；TH有南区的影响效应，去化压力较小，小高层为临水景观物业，对客户具有较大吸引力。本方案两种物业搭配较好，单排小高层对TH品质干扰小，并也能倚靠TH以理想价位出售，市场风险小。TH、小高层在园区的当期供应量相对于高层较小，市场竞争风险小；TH有南区的影响效应，去化压力较小，临水小高层为优良景观物业，对客户具

13、有一定吸引力，第二排（非临水）小高层去化相对困难。本方案两种物业搭配较方案一稍好，小高层对TH品质有干扰，但也能倚靠TH适当提升价位出售，市场风险介于方案一、三之间。物业价格TH：约11000元/（有压力）第1排小高层：临水景观物业约7500元/；第2排小高层：纯粹园景物业，视野南北受阻，价格约5700元/；第3排小高层：南临TH物业，具部分景观，视野好于第二排，约6000元/。小高层、TH彼此无互补效应，价格较难有突破TH：11000元/小高层：临水景观物业，并且处于比较纯粹的TH社区，具有良好的品质，售价可达7500元/以上。TH：11000元/第1排小高层：临水景观物业约7500元/；第

14、2排小高层：南临TH物业，具部分景观，视野好于第二排，约6300元/。整体比较，虽然可售面积有所减少，但项目的品质得以保证，联体别墅为主的产品组合也最大程度上表现了产品的稀缺性，提升了各类型物业的售价，而且由于面积的减少，建安成本相应减少了约8%，整体项目投资成本回报率提升了2.46个百分点，达到了17.91%，创造了较好的经济效益。项目可研和实际经济技术指标对比表序号相关指标可研阶段实际情况实际与可研差值一、建筑指标1占地面积（m2）72,346 2容积率0.80.734-0.0663可售面积（m2）56,677 52,250 -44273.1其中：联体别墅（m2）49,400 43,706 -56943.2小高层（m2）6,877 8,544 1,6673.3商业（m2）400 0 -4004公建配套面积（m2）1,200