办公楼管理方案.docx

1、办公楼管理方案办公楼管理方案范文第一章提升物业管理服务水平的整体假想及策划一、认识与定位（一）全国战略长沙重点（二）项目定位二、工作重点和零风险工程（一）三个重点（二）零风险工程三、指导思想、管理模式、管理目标（一）指导思想：真挚合作、专业保障、长远肩负（二）一种模式：经营型物业管理模式（三）管理目标两项承诺四、四大优势（一）看法优势：满意不过起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设施管理技术支持（三）配套优势：供应综合性物业管理服务（四）经验优势：外接项目管理服务的实践五、八项措施第一章 管理方式、工作计划和物质装备一、管理方式二、工作计划三、物质装备第二章 管理人员装备、培训与管

2、理一、管理人员的装备（二）管理处人员配置（三）各部门人员素质要求二、管理人员的培训三、管理人员的管理第三章 管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度的建立二、档案资料的建立与管理第五章指标的承诺及其措施第六章管理成本测算和管理费标准一、物业管理费标准二、对物业管理处财务管理的认识三、管理处控制成本主要措施四、机关新大院物业管理相关花费测算第七章 办公大楼物业管理的先期介入和后续工程的先期介入一、物业管理的先期介入（一）施工期的物业管理（二）办公大楼设施设施调试期物业管理（三）办公大楼施工查收期及物业接收查收的物业管理二、办公大楼后续工程的先期介入三、办理办公大楼与周边施工现场之间各种矛盾

3、的措施第八章社区文化和便民服务一、社区文化与物业管理关系的再认识（一）展开社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实行物业管理的润滑剂。（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特色（二）社区整体目标（三）保证社区文化整体成效的主要措施三、便民服务第九章机电设施设施的管理一、系统的平常运转二、设施系统的应急办理方案（一） 设施故障办理规程（二） 发生火警办理规程（三） 电梯困人营救规程（四） 供电电源停电故障办理规程（五） 停水及故障办理规程（六） 空调故障办理规程三、系统的保护保养（一） 保护保养工作方式（二） 平常保护保养、按期保护保养的质量控制（三） 主要系

4、统定检工作重点（四） 设施保护保养检修计划和标准四、节能管理五、技术改造、更新六、技术资料的采集、管理、使用第十章物业维修保养计划和实行一、房屋本体及公用设施维修保养范围二、房屋本体及公用设施维修保养运作三、房屋本体及公用设施维修保养周期四、房屋本体部分维修计划、标准五、公用设施维修保养计划及标准第十一章平常物业管理的综合服务一、事务管理三、保安及消防管理五、设施管理第一章 提升物业管理服务水平的整体假想及策划零风险工程 排除后顾之忧一种模式经营型物业管理二项承诺 示范大厦、满意率三个重点整体形象、设施管理、配套服务四大优势看法、技术、经验、配套八项措施精锐骨干、整体形象、设施管理、综合服务、

5、质保系统、成本控制、远程网络、服务创新一、认识与定位（一）全国战略 长沙重点岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进度中，又是敢于竞争、擅长竞争、人材济济的活跃城市。马上在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模弘大，形象现代、壮观，配套完美，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推动政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分表现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的气魄和长远眼光。深圳市中航物业管理有限公司（

6、CATICPROPERTYMANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内地经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益一致为目标，创立市场，指引花费，主动地拓展业务规模。最近几年来，依照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，累积了丰富的异地管理服务难得经验。CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项有名物业的招标工作，对项目特色和自己实力等综合要素进行了深入地研究和解析。我们有服务机关新大院的真挚梦想， 更有信心为机关新大院供应全面、专业和高水平的物业管理服务。（二）项目定位长沙市委、

7、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于将来。机关新大院项目整体形象定位是开放、高效、亲和开放表现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化的办公方式高效展现长沙市委、市政府进步、创新的精神状态和高效率亲和象征长沙市委、市政府为民服务的主旨及与外界的友善关系二、工作重点和零风险工程（一）三个重点CPM以客户导向理论为依照，从长沙市委、市政府的角度解析机关新大院的物业管理服务需求，确立了物业管理服务的三项工作重点：重点一：建立政府物业整体形象经过环境形象楼宇形象控制、设施和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范以及后

8、续工程形象控制等专业管理和文化氛围的交融，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。重点二：楼宇设施管理机关新大院楼宇设施的安装、调试难度大，重点设施国产化程度高，而政府物业的特别性又要求设施运转万无一失，这对物业管理公司设施管理的技术实力是严重的考验。物业管理单位一定在先期介入期全面参加设施安装、调试，熟习设施特征，掌握运转规律；在正式运转后，要青海物产工业投资有限公司办公楼管理制度第一章总 则第一条公司办公楼是公司各部门履行公务活动的场所，为保障办公楼的正常运转，保护文明、酣畅、寂静的工作环境，实现优良、高效、规范和安全的工作要求，特拟定本制度。第二条本制度合用于公司职工和到办公楼联系工作

9、的暂时来往人员。第三条办公楼由公司综合管理部一致管理，详尽履行对办公大楼的管理和服务职能。第四条办公楼内任何单位和进入本大楼内的个人均应严格遵守制度，努力创立精神文明。第二章文明办公第五条进入办公楼人员应保持仪表整齐，禁止穿拖鞋、背心、裤衩等上班；禁止在办公大楼内大声喧华；不得串岗闲聊，不得在办公大楼进行与公务没关的活动。第六条楼内办公人员言行举止要文明，态度热忱平易，礼貌待人，公正做事，办公物件应摆放有序。第七条禁止在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等表记物。禁止在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。第八条 禁用办公电话闲聊，严格履行公司电话管理规定。第九条未经赞同一

10、般不得启用别人电脑，更不得私自拷贝别人电脑资料。第十条搞好个人办公区卫生，做到物件摆放有序，保持整齐、干净。保持个人使用办公设施卫生，下班及时桌面物件、文件。人走关好门、窗，将座椅摆放整齐，抽屉和资料柜须锁好。第三章 人员与物件管理第十一条暂时来往联系业务的外单位人员须在一楼履行登记手续，填写来客登记单，经确认后，方可入内。个人会客一般不得在办公场所。非工作时间，外单位人员一般不得进入大楼，本单位工作人员也不得带别人进入办公楼。第十二条办公室实行定置式布局，不得私自挪动。挪动较重的办公器具要轻抬轻放，不得磨损地面。第十三条 认真履行8小时前台值班规定，办公大楼内不得留宿。第十四条 车辆要停放整

11、齐，车头向外，遵从管理。第四章安全管理第十五条办公大楼白日的安全保卫工作由公司保卫部和综合管理部负责，夜间安全保卫由公司保卫部负责，各部门踊跃配合。第十六条 各楼层所在部门负责人为各自责任区（本部门办公室）的责任人，公司领导办公室由综合管理部负责。第十七条楼内各部门要增强职工安全教育，增强安全意识，采纳有效措施，做好各自责任区的安全保卫工作，内外联合，全方向布防，保证楼内安全。第十八条办公楼实行关闭式管理，非工作时间若有公务活动的，活动承办单位(或承办人)应早先向综合管理部报告，承办单位(或承办人)负责活动时期办公楼安全工作。第十九条工作人员离创立公室，应顺手锁门；下班前各办公室要进行安全检查

12、，切断电源，关锁好门窗（含卫生间、消防通道以及步行梯楼层的门、窗），防雨、防盗。第二十条增强现金和物质管理。财务室要认真履行现金和物质管理制度，备用金按规定数额存放。各科室使用的名贵物件、精美仪器要有专人负责，并存放在安全地方。第二十一条严格履行保密制度，做好涉密图纸、文件、资料管理工作，防范失、泄密事件发生。第二十二条认真履行消防法规，机关联合内部安全展开防火宣传教育，提升防火意识。办公楼内不得存放汽油、火药、液化石油气等易燃易爆物件，并装备必定数目的消防器械。工作人员要人人珍爱消防设施，使器械处于优异状态。第五章水电管理第二十三条全体职工要建立安全用电意识，禁止乱拉乱接电线；确因工作需要安

13、装、使用大功率(300W以上)电器的，早先一定向综合管理部申报，综合管理部依据负荷承受状况确立能否可以安装使用；未经赞同私自安装的，一经发现要马上拆掉。在此期内发生的全部结果，由安装及使用部门的领导负责。第二十四条增强对用电设施的检修。综合管理部要不按期对办公楼用电设施等进行检查，发现问题及时维修。第二十五条综合管理部要依据办公楼用电实质状况，有必需时请电工进行一次保护和检修，以便及时除去用电故障。第二十六条全体职工要坚持节约用电、用水的原则；注意顺手关灯、关水，禁止出现长流水、长明灯现象，保证办公楼的正常办公用电。第六章楼内卫生第二十七条全体职工都要建立文明意识，要讲究卫生，净化环境，珍爱公

14、物；禁止随地吐痰，乱丢杂物。第二十八条个人垃圾要及时办理，放到指定的垃圾桶内。任何人不得在走廊内争堆乱放物件，不然将作为废品办理。禁止向窗外抛扔杂物。雨具不得摆放在公共地域。第二十九条 禁止在办公地域内吸烟。第三十条保持卫生间的洁净。禁止在卫生间内争扔乱倒杂物，茶叶倒入卫生间便池内，使用卫生间后应及时冲洗。第三十一条办公楼内公共地域卫生由专职洁净员负责，每个职工负有保洁责任。第三十二条全体人员应自觉珍爱办公区一草一木，不得采摘和破坏绿化树木。第七章保养与修葺第三十三条办公楼内各种公用设施，如消防与报警设施，电源插座等，禁止私自拆装或挪用，如的确需要，一定经综合管理部安排一致办理。第三十四条办公

15、室装饰和设施，各使用部门应保持原样，禁止自行新增、挪动或拆掉；禁止在墙壁和楼板上凿洞或剔槽，禁止自行改造和装潢。第三十五条禁止使用非正常配置的高功率电器，禁止私自接拉电线。第八章附 则第三十七条本制度由公司综合管理部负责解说。第三十八条本制度自宣告之日起奏效。公司办公楼管理方案（仅供参照）公司办公楼管理方案公司办公楼管理是先期介入的主要工作，公司办公楼管理的利害直接影响到房屋销售和物业管理公司的形象，应高标准严要求对公司办公楼实行管理。一、招待咨询：服务对象：看房客户和签约客户服务内容：（1）在售楼现场设臵物业公司展现厅（大小可依据实质状况而定），展现内容可包含物业公司介绍图片或光碟、物业公司

16、规范操作图解、物业管理公司承诺等；（2）现场解答客户相关物业管理方面的问题，向客户解说暂时管理规约和先期物业服务合同中的相关内容及收费的有关状况；（3）检查部分买主、业户对小区公共设施（包含商店购物、休闲中心、少儿乐园、健身区、老人活动室等）、地域内绿化规划方案的建议，汇总后供开发商参照。二、保安服务内容：服务范围：公司办公楼及周边场所的外保/内保保安工作、泊车场管理。服务内容：、外保（1）实行24小时保安值班制度，着装一致，用语规范，文明值勤；（2）对看房或签约客户以礼相待；供应平常问讯、指引、提示等服务。（3）做好泊车场管理工作，依据状况安排好泊车车位；（4）VIP客人专项安全保卫工作，严

17、格按贵宾级招待礼遇操作；（5）特别对象（如残疾人、老人或少儿）的安全服务。、内保（1）实行公司办公楼内12小时保安服务及值班制度，着装以西服为宜；（2）配合公司办公楼销售人员的客户招待工作及监控内部安全工作；（3）负责公司办公楼开放时间与关闭时间中，对各名贵物件盘点，并将盘点明细内容每天早、晚两次与公司办公楼销售负责人进行确认，以保证安全；（4）负责每天公司办公楼开放及关闭前检查各大门通道门并上锁，关闭全部电源后与外头保安人员进行交接以保证安全。三、洁净服务：服务范围：包含招待区、洽商区、模型区、盥洗室的洁净卫生工作，泊车场所、通道、周边地域的洁净及样板房的保洁。服务标准：（1）花岗岩每个月冲

18、洗打喷蜡一次，每天尘推保养数次，每三天加除尘剂一次。卫生要求：花岗岩洁净光明，无尘，无足迹，无纸屑，无杂物等。（2）大理石每个月冲洗打蜡一次，及时喷蜡保洁。每天尘推（加除尘做一次）（3）木地板（两种）黄蜡（固体蜡）：洁净污垢，每二至三月打蜡一次，平常每天用干拖或油拖一次。水蜡：每半个月至壹个月打蜡一次，每天用尘拖一次。卫生要求：同上。（4）公共卫生间：卫生间应保持每天数次洁净，以保证洁净标准。：保持卫生间洁净，让客户使用方便。公司办公楼内安排洁净人员值班。随时洁净水迹、除去垃圾。保证无杂物，随时巡视，并补做，确捍卫生间各位臵能让客户使用时方便。卫生间每次洁净后标准：马桶无黄斑，无臭味，无纸屑、

19、无水迹、无灰；地面保持干燥，面盆光洁光明，镜面无水迹，增补洗手液和卷筒纸等。（5）大门口：每天清晨洁净一次，并有专人负责保持大门口洁净卫生，应无纸屑、无水迹、无积水、杂物等。雨时节在门前台阶处铺布防滑毯，帮助整理、保留雨具及时办理水迹。（6）其余：洁净保障是公司办公楼应供应的基本服务，它的作用是为客户供应一个卫生、酣畅、清净的环境。为了降低成本，建议外判。四、工程维修：、工作职责：办理平常公司办公楼维修及保养工作，并紧迫时间协调施工单位作维修工程。、服务范围：公司办公楼及相关周边通道。、服务内容：（1）准时巡逻服务范围，保证门窗启闭靠谱，水电供应正常，道路平坦畅达，装潢完好无损。做好巡察记录。（2）按期保养，保证配臵的电器设施和器具保证运转优异。（3）及时维修除去房屋及其配臵的各种设施的故障。（4）在必需时协调承包商履行保修义务。五、绿化服务：服务范围：公司办公楼内的摆花及相应地域的室外绿地。内容仅供参照