详细楼盘分析报告.docx

1、详细楼盘分析报告详细楼盘分析报告_（楼盘名称）市场分析报告广州市xxxx房地产顾问有限公司2011年6月_（楼盘名称）市场分析报告1 区域环境状况分析1.1 地理位置分析_（楼盘名称）_位于_（地址）_，地处广州市_（区）_的_（方向）_部，整个小区东临_（标的物）_，邻近_路，向_路延伸。南临_（标的物）_，邻近_路，向_路延伸。西临_（标的物）_，邻近_路，向_路延伸。北临_（标的物）_，邻近_路，向_路延伸。周边有_（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。整个小区整体朝_（方向），整个小区的区域位置如下图所示：图1 _（楼盘名称）区域位置图图2 _（楼盘名称）区

2、域实景图（需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度） 点评：整个楼盘小区被_（道路名称）、_（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从_（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要_分钟。整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化_（较多或较少），由于周边分布着_（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况_（优越或恶劣）。周边人流来往（频密或稀疏），以_的人群为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展_（优越或较差）。1.2 交通便捷度分析_（楼盘名称）_由于位于_（被什么道路围成）的区域内，其交通便捷度比较（高或低）。在主干道

3、的连接方面，南北方向主要连接着_路和_路，东西方向则是_和_路。在次干道方面，主要是连接着_路、_路、_路和_路。同时，附近还拥有_和_路这n条主要支路，大部分向_方向延伸。表1 _（楼盘名称）周边道路详细情况表序号道路名称道路级别道路类型1234 点评：整个调查片区大约由n条以上的道路组成，辐射范围（广或不广），到达_（城市中心）的时间为_（分钟），交通便利性（高或低）。路面车流量（大或小，有没有发生塞车的状况，塞车的时间是什么时候，原因是什么）。图3 _（楼盘名称）道路路面路况图（需要1-2张反映路面名称和通达状况的照片）1.3 公共交通完善度分析表2 _（楼盘名称）周边公交线路详细情况表

4、公交名称位置起点终点本站序号 点评：楼盘周边共有n条公交线路，主要分布在_路、_路和_路等，此外，附件（有或没有）地铁n号线_（站名），人们乘坐主要公交线路到_（中心城区名称）的时间仅需要_分钟。1.4 公共配套设施完善度分析表3 调查片区外部配套设施基本情况表序号名称服务类型距离购物银行餐饮休闲邮政教育通过表3我们可以看到，居民日常生活的配套设施，例如购物、银行、医疗、休闲等等，都比较（齐全或存在缺陷）。在教育设施方面（如何，并说明标的物距离）；在娱乐休闲方面（如何，并说明标的物距离）；在医疗设施方面（如何，并说明标的物距离）。但是，整个小区及附近都缺少（什么类型的配套设施，这样的配套设施使

5、居民产生了什么样的不便状况）。1.5 环境状况优劣度分析1.5.1 自然环境状况整个区域内的绿地状况（如何），（有没有）_（公园名称）等公园分布，绿化覆盖率（高或低），附近（有没有工厂等污染源，有的话主要造成什么样的污染，具体表现为）。由于楼盘周边受（什么类型的道路环绕），粉尘污染、噪声污染状况如何，楼盘楼层的高度和楼距对整个小区内的通风采光如何影响。1.5.2 人文环境状况周边由什么样人群（年龄，职业，国籍，文化素质等作为分类基准），人口素质如何，治安状况、犯罪率如何。整个楼盘深受（什么样的当地文化特色所影响），具备什么样的人文气氛，具体表现为。图4 _（楼盘名称）环境氛围概况图（需要2-3

6、张反映自然氛围和环境氛围的照片）2 楼盘内涵和产品价值分析2.1 楼盘基地状况和内涵表4 楼盘基地和基本情况表序号项目内容1土地获得方式2出让日期3出让年限4出让价格（元）5基地面积6总建筑面积7容积率8规划形态9功能规划楼层数建筑类型物业类别绿化率10规划户数11施工进度（开工、封顶、完成主体或竣工）12交房日期13车位数14装修状况（毛坯或者是带x元/平方米的普通装修、精装修或豪华装修）2.2 楼盘开发公司组成分析表5 楼盘开发公司组成和基本情况表序号项目内容1投资商2发展商地址电话3代销商地址电话4销售地点主销地点5设计单位6承建单位7物业管理 点评：_（楼盘名称）由_（开发商名称）开发

7、，该公司开发实力（雄厚或一般），以_（产品特色）进行楼盘的开发，曾开发的项目有_、_和_等。本项目的开发（秉承或打破）一向的开发理念，开发_特色、_（档次）的产品。而项目主要在_（地点）进行销售，并在_（地区）设立分销点，可以看出，项目将以_（地区）的人群作为主要销售对象，把_（地区）的人群作为潜在的销售对象。2.3 楼盘基本格局和房型面积分析表6 基本格局和房型面积表序号户型建筑面积套内面积户数得房率户型比例面积比例123合计100%100%图5 _（楼盘名称）户型配比扇形图图6 _（楼盘名称）面积配比扇形图 点评：从上表可以看出，_（楼盘名称）的户型从_房_厅至 _房_厅不等，其中_房_厅

8、的数量最多，占总数的%。整个楼盘的平均得房率为%。综合上述数据，本楼盘的以_地区的_（客户类型，可从年龄、职业、收入、素质等方面进行划分）作为客户定位，主打_档次的_（大、中、小）户型。2.4 楼盘价格和付款方式分析表7 基本格局和房型面积表序号项目涵义内容1起售单价底层朝南单位的单价2总价范围总价最小的户型售价至总价最大户型售价3车位租售单价4付款方式一次性付款/按建筑进度/按时间进度/银行贷款/发展商贷款5平均单价6主力总价最畅销单元的销售总价7总销金额当前期日销售总额8折扣优惠图7 _（楼盘名称）面积配比扇形图 点评：从上表可以看出，_（楼盘名称）的平均销售单价为_元/平方米，比_（楼盘

9、所在地区）地区的平均单价（高或低）_元/平方米，其中主力单元的销售总价为_万元，占楼盘总销售金额的%，整个楼盘的销售状况_。楼盘购买者主要采取的付款方式为_，主要集中在_期（开盘期，畅销期，促销期，尾盘期），楼盘这段期间的特点是_，这段时期由于什么原因，开发商要采取这样的方式，要达到一个怎么样的目的。2.5 楼盘销售状况分析表8 楼盘销售基本状况表序号项目涵义内容1广告策略公共媒体，印刷媒体，传播媒体2品牌个性楼盘的特色3市场定位表达的内容和意境4促销活动促销的时间的理念5来电来人数量和频率6售出户数以当前期日为准7销售率以当前期日为准8销售顺序首先销售，其次销售，最后销售的户型首先销售，其次

10、销售，最后销售的面积9客源分析购买者的来源地10购买动机分析购买的目的（自住、投资）11购买抗性分析令购房者不想购买本楼盘的要素3 楼盘综合评价3.1 影响楼盘走势的因素评分表9 _（楼盘名称）影响因素综合评分表序号要素基本状况因素分权重总得分1地理位置2交通便捷度3公交完善度4环境优劣度5配套完善度6价格定位7户型状况图9 各因素的重要性程度示意图3.2 楼盘客户人群细分分类典型客户置业动机客户级别客户特征3.3 小区配套与区域价值的关系分析配套分类配套设施区域价值住宅价值文化娱乐 教育 医疗 酒店 银行 交通 考虑基准（1）从经营城市的角度进行楼盘建设，满足社区和城市的需求（2）教育和医疗设施对整个城市的影响度较大（3）文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。3.4 楼盘开发综合总结3.4.1 本楼盘的成功点3.4.2 本楼盘的失败点