肇庆市物业管理办法.docx

1、肇庆市物业管理办法肇庆市物业管理办法肇府2015号肇庆市人民政府关于印发肇庆市物业管理办法得通知各县（市、区)人民政府，肇庆高新区管委会，肇庆新区管委会，市政府各部门、直属各单位： 肇庆市物业管理办法已经2014年12月5日十二届6次市政府常务会议审议通过,现印发给您们，请认真贯彻执行。 肇庆市人民政府 015年1月9日肇庆市物业管理办法第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主与物业服务企业得合法权益,提高物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,营造与谐、安全、文明、整洁得居住与工作环境,根据中华人民共与国物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规,结合本市实际,制

2、定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。本办法所称物业管理,就是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内得环境卫生与相关秩序得活动。业主通过选聘其她管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内得房屋及配套得设施设备与相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内得环境卫生与秩序得活动，参照本办法执行。第三条 市住房与城乡建设行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动得指导与监督工作各县(市、区)与肇庆高新区住房与城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活

3、动得监督管理工作。城乡规划行政主管部门按照职责分工做好物业管理区域内得规划管理有关工作,负责在确定房地产项目规划条件时，按规定明确配置各类公共建设配套设施；在审批建设工程规划许可证时,明确物业服务用房得位置与面积。 价格行政主管部门负责制定本行政区域内得前期物业服务收费政府指导价格；对物业管理活动中得各项收费进行监督管理，受理价格咨询与投诉，查处相关价格违法行为. 公安机关负责指导物业管理区域内安全防范设施建设管理工作，指导、督促物业服务企业与秩序维护员开展安全防范工作,并依职权做好物业管理区域内治安管理，维护正常得交通秩序。城市管理、环保、消防、质量监督、工商、税务、供水、排水、供电、供气、

4、有线电视、通信等有关部门与单位，按照各自工作职责,做好物业管理区域内得有关工作。 第四条 街道办事处、乡镇人民政府会同县级【含各县(市、区)与肇庆高新区,下同】住房与城乡建设行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立与业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会与物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会与物业服务企业协调机制,协助街道办事处、乡镇人民政府指导与监督社区内物业管理活动。 第五条 县级住房与城乡建设行政主管部门与各街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章以及规范性文件得宣传、教育工作,增强业主实施自我管理得能力与意识。

5、第六条 居民委员会、村民委员会，业主大会、业主委员会与行业协会(专委会）应当在各自职责范围内，做好物业管理区域内得有关工作。 (一)居民委员会、村民委员会应当积极做好所属区域物业管理小区得社会事务管理工作，促进业主与物业服务企业得密切合作,构建与谐得社区人际关系。配合街道办事处、乡镇人民政府对设立业主大会与选举业主委员会给予指导与协助,并协调处理物业管理中得纠纷。 （二)业主大会、业主委员会应当依法履行自治管理职责,支持、配合居民委员会、村民委员会开展工作;协调处理业主、非业主使用人对物业服务得投诉。 (三）物业管理行业协会（专委会）应当依法加强行业自律管理,制定物业管理行业诚信自律管理公约，

6、维护市场秩序与公平竞争,促进物业服务企业依法、诚信经营与服务;负责宣传物业管理服务得法律法规规章规定，负责组织物业服务行业从业人员开展业务培训,对违反法律法规与行业规范得行为给予通报批评与公开谴责，调解行业内部争议，促进行业健康发展.第七条建立物业管理联席会议制度。由街道办事处、乡镇人民政府负责召集,物业所在地得县级住房与城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决辖区内物业管理得重大问题。物业所在地得县级住房与城乡建设行政主管部门、价格行政主管部门、公安派出所、居民委员会、村民委员会、物业服务企业、业主委

7、员会或者2以上业主联名可向街道办事处、乡镇人民政府提出召开物业管理联席会议得申请,街道办事处、乡镇人民政府审查认为属于物业管理得重大问题得，应当组织召集各方代表共同协调解决。物业管理联席会议主要协调解决下列事项： （一)业主委员会不依法履行职责得问题; （二)业主委员会换届过程中出现得问题; (三)履行物业服务合同中出现得重大问题；(四)提前终止物业服务合同得问题; (五)物业服务企业在退出与交接过程中出现得问题； (六）需要协调解决得其她物业管理问题 对于协调解决得结果应当进行记录,并由各方代表签章确认。 第八条 各级人民政府应当扶持物业管理行业得发展,鼓励创新物业管理机制,依靠科技进步提高

8、物业服务水平。第二章物业管理区域 第九条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定得红线图范围，结合物业得共用设施设备、社区建设等因素划定.分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设得物业,其配套设施设备共用得,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用得,可以划定为不同得物业管理区域。 第十条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、乡镇人民政府应当按照本办法第十一条至第十三条得规定向物业所在地得县(市、区）人民政府住房与城乡建设行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求得,行政主管部门应当在自收到备案申请之日起7日内出具加盖印章得书面备案回执。 第十一

9、条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:（一)物业管理区域备案申报表;（二)建设单位营业执照; (三)建设用地规划许可证及附图； （四)经审批同意得建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图; (五）物业管理区域内配置得物业管理用房预测绘或者实测绘报告; （六)地名批复文件 第十二条 已经实施物业管理得建成居住区，没有办理物业管理区域备案手续得，物业服务企业应当提交下列资料办理备案手续: (一)物业管理区域备案申报表; (二)物业服务合同； (三)物业服务企业资质证书; (四)建设用地规划许可证及附图; （五)经审批同意得建设项目修建性详细规

10、划及建设工程设计方案总平面图； (六)物业管理用房坐落位置、建筑面积; (七）地名批复文件。因建设单位不存在或者其她客观原因,物业服务企业无法提供前款第(四)至(六)项资料得,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理得区域四至范围、物业得共用设施设备使用情况、社区建设等情况。 第十三条旧城区、城中村等需要实施物业管理得建成居住区,街道办事处、乡镇人民政府在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：(一)物业管理区域备案申报表; (二）物业管理区域四至范围图； (三)物业管理区域确定意见，包括该区域四至范围、物业得共用设施设备使用情况、社区建设情况等。 第十四条 新建物业出售时

11、，建设单位应当将经备案得物业管理区域在商品房买卖合同中明示. 已实施物业管理得建成居住区,物业服务企业或者街道办事处、乡镇人民政府应当将经备案得物业管理区域在物业管理区域显著位置公告全体业主。 第十五条已备案且实施了物业管理得一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域得,应当对原物业管理区域内得共有道路、绿地与物业服务用房等共用部位与共用设施设备得使用、维护等形成分割方案.分割方案应当经拟分割得各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意。 依照前款规定分割后得若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续: (一)物业管理区域备案申报表；

12、 (二)分割方案、分割后各物业管理区域四至范围说明及附图; (三)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意分割方案得证明材料。第三章 业主大会、业主委员会 第十六条 一个物业管理区域内20%以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会得书面要求。已交付使用得物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积或者先期开发部分建筑面积50以上得,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会得书面要求。 街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内将组建筹备组得通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。公告

13、时间不少于7日，公告内容应当包括业主代表得条件、产生方式以及业主提交资料得方式与时间期限等. 第十七条 街道办事处、乡镇人民政府应当在30日内会同物业所在地得县级住房与城乡建设行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表至5人(单数）组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数得. 筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据推荐人数得排名顺序确定;推荐人数相同得,可以抽签确定排名顺序。街道办事处、乡镇人民政府应当书面通知建设单位委托1名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作,视为弃权。 第十八条 筹备组成员应当符合

14、下列条件: (一）具有完全民事行为能力; （二)本人及其近亲属没有在本物业管理区域提供物业服务得企业及其下属单位任职； (三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业得利益或者报酬得行为; （四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关得活动得行为。 除前款规定条件外,筹备组成员得业主代表应当就是物业管理区域内得业主。 第十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当将拟定得筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于15日。拟定得筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立得,街道办事处、乡镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告,筹备组自公告

15、之日起成立。 第二十条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中得街道办事处、乡镇人民政府代表召集首次会议，推选筹备组组长,集体学习筹备成立业主大会与业主委员会得相关规则。 筹备组组长经筹备组成员投票产生,由得票数最多得筹备组成员担任。筹备组组长不履行或者不适当履行职责得,经二分之一以上筹备组成员同意，可以重新投票决定新组长.第二十一条 筹备组会议由筹备组组长召集。筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或其她组织除外.筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出得决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。 筹备组会议作出得决定,应当有参会成员得签字确认,并自作出决定之日起日内在物业管理区域内公告。筹备

16、组会议应当制作书面记录并存档. 第二十二条业主大会筹备组履行下列职责： (一）确定首次业主大会召开得时间、地点、形式与内容； (二）拟订管理规约草案与业主大会议事规则草案； (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上得投票权数;并公示业主名单以及所拥有得专有部分面积与投票权数; (四）确定业主委员会委员候选人人数、名额分配及产生办法，确定或者调整业主委员会委员候选人名单； （五)确定首次业主大会表决规则； (六）制定首届业主委员会选举规定； （七)召开首次业主大会得其她准备工作。 前款(一)至(六)项得内容应当在首次业主大会召开15日前在物业管理区域得显著位置公告,并书面通知全体业主。公

17、示时间不少于7日。 首届业主委员会委员候选人产生规则与首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决得业主大会管理规则与议事规则抵触与冲突。 第二十三条 业主对公示得管理规约、业主大会议事规则草案有异议得，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见.筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定就是否采纳并书面答复.需要修改管理规约、业主大会议事规则草案得,应当及时修改，修改后得草案应当按照本办法第二十二条第二款得规定公示。 第二十四条 业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。筹备组应当核查参选人得资格,综合考虑物业规模、物权份额、物业类型、幢（梯)等因素,确定业主委员会委员候

18、选人得人选.同一物业类型、同一幢(梯）有多名参选人得，按照推荐票得票数顺序确定候选人 第二十五条 筹备组应当以书面形式将确定得首届业主委员会委员候选人名单在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。公示期间，业主对首届业主委员会委员候选人资格有异议得，应当以书面署名形式向筹备组提出。首届业主委员会委员候选人不符合条件得，由筹备组取消其首届业主委员会委员候选人资格并说明理由 第二十六条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。 筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会但未形成决议得,其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约与业主大会议

19、事规则、选举产生首届业主委员会得，在街道办事处、乡镇人民政府得指导与监督下，由物业所在地得居民委员会、村民委员会组织召开业主大会，表决通过管理规约与业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会。 业主大会自首次业主大会表决管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立.业主大会成立之日起，筹备组自行解散. 筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议得，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第十六条得规定,重新向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会得书面要求，再次成立筹备组。 第二十七条 建设单位与物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,向业主大会筹备组提供业主清

20、册、物业建筑得基本资料(包括物业管理区域内地上、地下得建筑物、设施设备与相关场地等)、已筹集得专项维修资金清册等文件资料，并提供相应得人力、场地支持。业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关得活动。 第二十八条 管理规约应当对有关物业得使用、维护、管理，业主得共同利益,业主应当履行得义务,违反管理规约应当承担得责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力.业主大会议事规则应当就业主大会得议事方式、投票、验票及表决程序,业主委员会得组成、成员任期、职务终止，业主大会、业主委员会工作经费得筹集、使用与管理，业主大会、业主委员会印章得使用与管理等事项

21、作出约定。 第二十九条 业主大会会议分为定期会议与临时会议。 业主大会定期会议按照业主大会议事规则得规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容: （一）上一年度物业管理情况报告; (二）上一年度业主委员会工作情况报告； （三)上一年度业主大会收支情况报告; (四）物业管理得其她有关事项。 经业主委员会决定,或者2以上得业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。应业主提议召集业主大会会议得,业主委员会应当核实提议人得业主身份. 业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议得,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民

22、政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。 第三十条召开业主大会，应当于会议召开1日前将会议时间、地点、议题与议程在物业管理区域得显著位置公告,并书面通知全体业主。业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主参加，可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式得,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达得,应当公告，公告时间不少于日。需要投票表决得,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托得代理人签名。 第三十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限得，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规

23、则得约定公告全体业主，但延长期限最长不得超过5日。 第三十二条采用书面征求意见得，业主大会投票期限届满,应当统计与查验业主得表决意见,并及时公布表决结果。采用集体讨论得，应当场公布表决结果,并邀请业主代表对计票全过程进行监督。表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。公示内容应当包括房号与专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权得意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见得汇总结果等。采用书面征求意见产生得表决结果应当公示0日以上,采用集体讨论产生得表决结果应公示7日以上。 业主大会会议得选票、表决票与书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于五年。 未按照本条第二款得规定

24、公示业主大会表决结果得,物业所在地得街道办事处、乡镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。 第三十三条业主大会表决结果公示期间，业主对表决结果有异议得,首次业主大会筹备组或者业主委员会应当记录并及时作出答复采用书面征求意见，业主对表决结果有异议得，可以查验本人表决意见,筹备组或者业主委员会应当及时提供业主本人表决意见以供查验业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明与有效房产证明；业主委托她人查验表决意见，还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。 查验得业主表决意见与公示得表决结果不一致得，筹备组或者业主委员会应当重新统计、公示表决结果。 第三十四条业主可以幢、单元或者楼层为单位

25、，推选业主代表参加业主大会会议. 推选业主代表参加业主大会会议得，业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论得事项书面征求其所代表得业主意见;需要投票表决得,业主得赞同、反对及弃权得具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。 第三十五条业主可以委托她人参加业主大会会议。业主委托她人参加业主大会会议得,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限. 第三十六条业主大会会议表决采用记名投票得方式。 任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书.选票、表决票与书面委托书应当妥善保管,以备查询。 第三十七条 业主共同决定以下事项： （一）制定与修改业主大会

26、议事规则； (二）制定与修改管理规约; （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五）选聘与解聘物业服务企业; (六)筹集与使用专项维修资金,制定物业专项维修资金管理制度; (七）改建或者重建建筑物及其附属设施;(八)改变共用部位、共用设施设备得用途; （九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备得经营方式,管理、使用经营收益； (十）听取与审查业主委员会得工作报告与收支预算结算报告; (十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出得与业主大会决定相抵触得决议；(十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定得事项

27、 决定前款第（六)与第（七)项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上得业主且占总人数三分之二以上得业主同意;决定前款其她事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数得业主且占总人数过半数得业主同意。面积与业主人数按照下列方式确定： 1.专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之与计算。 2。建设单位已经出售得专有部分得业主人数,户按人计算；建设单位未出售得专有部分按人计算;总人数,按照两者之与计算.一个专有部分有两个以上所有权人得，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表得业主人数为1人。 第三十八条 业主委员会一般由5至15人得单数委员组成，每届任期不超过5年,可

28、以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定 业主大会会议选举得业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数得,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生得业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人）得，业主委员会产生. 第三十九条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则得规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要得,可以召开业主委员会会议 业主委员会需要讨论、决定得事项,应当于会议召开前以书面征求意见得形式广泛听取业主与物业使用人得建议意见。 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员过半数同意,并在物业管理区

29、域得显著位置公布。 第四十条业主委员会应当在物业管理区域内得显著位置向业主公布下列情况与资料,接受业主监督: (一）管理规约、业主大会议事规则； (二)业主大会与业主委员会得决定； (三)物业服务合同； （四)占用业主共有得道路或者其她场地用于停放汽车车位得情况； (五）物业专项维修资金得筹集、使用、管理情况; （六)物业共用部位、共用设施设备得使用与收益情况; (七）业主大会与业主委员会工作经费得收支情况; (八)业主委员会委员得姓名、职务、联系方式等信息； (九)其她应当向业主公开得情况与资料. 业主委员会对本条第一款第(五）项至第(七)项得内容应当每季度公布,其她情况与资料应当及时更新。

30、 业主委员会未按照本条第二款得规定公布、更新相关情况与资料得，物业所在地得街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主第四十一条业主委员会应当建立规范得财务管理规定，物业专项维修资金、物业共用部位与共用设施设备经营收益、业主大会与业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入帐。业主委员会对收支原始凭证及形成得会计资料应当妥善保管。第四章前期物业管理 第四十二条 承担前期物业服务得物业服务企业应当在物业管理区域内得显著位置向业主公布下列情况与资料: （一）前期物业服务合同与相关服务协议; (二)专项维修资金得筹集、使用情况； (三)物业共用部位、共用设施设备得使用与收益情

31、况； （四）其她应当向业主公开得情况与资料 对于第(三）款得情况与资料,物业服务企业应当按季度进行公示,接受业主监督。 第四十三条 实行政府指导价得前期物业服务费标准,应当按照政府指导价得有关规定执行. 新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定与质价相符得原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准与合同期限,并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。建设单位与前期物业服务企业所确定得前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。新建住宅（不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准得,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地得县（市、区）价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高