资产评估工作操作规范精品.docx

1、资产评估工作操作规范精品2020年资产评估工作操作规范精品资 产 评 估 工 作操 作 规 范一、 流动资产评估1、 货币资金(1) 评估过程 用货币资金申报明细表与基准日会计报表中的货币资金项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与货币资金总帐及明细帐核对）。 对现金进行实地盘点，并填制现金盘点表。如果帐实不符，应查明原因并作出记录或作适当调整。若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。 索取所有银行帐户基准日时的银行对帐单及银行存款余额调节表，对所有的银行帐户进行函证。 用银行对帐单、银行存款余额

2、调节表与银行存款明细帐进行核对。 对银行存款余额调节表中的未达帐项逐项了解其原因，对三个月以上的未达帐项要求企业出具文字说明（签名、盖章）。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 货币资金申报明细表， 银行对帐单、银行存款余额调节表 对银行余额调节表中三个月以上的未达帐项出具文字说明（签名、盖章） 相关银行的函证地址、邮编等资料 若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿 现金盘点表 银行询证函 填制函证情况表，并写出函证情况说明，主要写出函证结果不

3、符的原因及处理情况2、 短期投资(1) 评估过程 用短期投资申报明细表与基准日会计报表中的短期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与短期投资总帐及明细帐核对）。 了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。 对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。 对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。 对非上市的股票，按帐面值确认评估值。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 短期投资申报明细表。 对无法变现的有价证

4、券出具文字说明（签名、盖章） 短期投资各项目的复印件 有价证券保管人的通讯地址 有价证券购入的原始凭证在评估过程中形成的工作底稿 库存有价证券盘点表 有价证券询证函 上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。3、 应收票据(1) 评估过程 用应收票据申报明细表与基准日会计报表中的应收票据项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收票据总帐及明细帐核对）。 索取所有应收票据的复印件与申报明细表逐项核对。对于在评估现场工作日已变现的应收票据，应由企业对变现金额及变现情况出具文字说明（签名、盖章）。 逐项了解应收票据的可变现情况。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成

5、的工作底稿向企业索取的资料 应收票据申报明细表。 应收票据复印件 对可能和已经坏帐的应收票据出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。 对权属不明确的票据（如：用于抵押、质押的票据等），应由企业提供详细的文字说明（签名、盖章）和抵押、质押合同等法律文书的复印件。 对可能坏帐、已经坏帐的票据，要求企业出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。 应收票据在评估基准日的贴现率在评估过程中形成的工作底稿 贴现计算过程4、 应收帐款(1)

6、 评估过程 用应收帐款申报明细表与基准日会计报表中的应收帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收帐款总帐及明细帐核对）。 分析应收帐款的及余额构成，选取帐龄长、金额大的应收帐款向债务人函证，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性与可收回性。 对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证。 检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。 检查

7、向债务人询证回函的例外事项及存有争议的余额。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 应收帐款申报明细表。 根据评估人员的要求提供应收帐款的函证地址。 对应收帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。 债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。 部分合同、发票及原始凭证。 在评估过程中形成的工作底稿 函证结果汇总表 应收帐款帐龄分析表5、 预付帐款(1) 评估过程 用预付帐款申报明细表与基准日会计报表中的预付帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需

8、与预付帐款总帐及明细帐核对）。 选择预付帐款重要项目，函证年末余额的正确性，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性或出现坏帐的可能性。 对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证，一是检查手续是否齐备，二是检查是否属于预付性质。 抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的帐款在预付帐款和应付帐款、在建工程这两个科目同时挂帐的情况。 检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经

9、授权批准，并向企业索取相关证明。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 预付帐款申报明细表。 根据评估人员的要求提供预付帐款的函证地址。 对预付帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。 债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。 部分合同、发票及原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿 函证结果汇总表 预付帐款帐龄分析表6、 应收股利（应收利润）(1) 评估过程 用应收股利申报明细表与基准日会计报表中的应收股利项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与

10、应收股利总帐及明细帐核对）。 了解应收股利收回的可能性。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 应收股利申报明细表。 被投资单位关于发放股利的董事会决议。 对应收股利中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。 若对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。7、 应收利息(1) 评估过程 用应收利息申报明细表与基准日会计报表中的应收利息项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收利息总帐及明细帐核对）。 核实企业帐面记录的应收利息计算是否正确。 了解应收利息收回的可能性。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 索取企业应收利息申报明细表。 债券或借据

11、的复印件。 对应收利息中不能收回的项目，要求企业出具有关说明（签字、盖章）。 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。8、 应收补贴款(1) 评估过程 用应收补贴款申报明细表与基准日会计报表中的应收补贴款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收补贴款总帐及明细帐核对）。 了解应收补贴款收回的可能性。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 应收补贴款申报明细表。 企业取得应收补贴款的相关文件。 对应收补贴款中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。9、 其他应收款(1) 评估过程 用其他应收款申报明细表与基准日会计报表中的其他应收款项目进行核对（如没有会计

12、师审计的情况下，还需与其他应收款总帐及明细帐核对）。 选择金额较大和异常的项目,检查原始凭证或对其进行函证。 逐项了解其他应收款收回的可能性。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 其他应收款申报明细表。 根据评估人员的要求提供债务人的地址。 对其他应收款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。 债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿 帐龄分析表 回函情况汇总表10、 待摊费用(1) 评估过程 用待摊费用申报明细表与基准日会计

13、报表中的待摊费用项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与待摊费用总帐及明细帐核对）。 抽查证明大额待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料,以查核其发生额是否正确。 了解待摊费用的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。 A：根据企业提供的申报资料，分析企业待摊费用摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。 B：如果待摊费用对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。 检查有无不属于待摊费用性质的会计事项，有无长期未结清的待摊费用，如有，应查明原因并作出记录。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中

14、形成的工作底稿向企业索取的资料 待摊费用申报明细表。 待摊费用各项目发生时的原始凭证的复印件。在评估过程中形成的工作底稿 待摊费用的评估方法及过程。11、 存货(1) 评估过程核对： 盘点表各级合计数是否正确；申报表各级合计数是否正确。 用申报汇总表与基准日会计报表中的存货项目进行核对。（如没有会计师审计的情况下，还需与存货总帐及明细帐核对。）对数据不符的应查明原因，及时提出处理意见。需要了解、掌握的情况 了解产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 了解各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。 积压情况。 盘盈、盘亏情况。 主要外购存货主要的供货厂

15、家及现行市价。对存货进行现场盘点和勘察。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。 一般要求：存货的抽查数量应达到以上，价值量应达到6以上；并对质量状况、成新率进行记录、评价分项目的具体要求材料采购（在途物资） 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企业出具文字说明（签章）。 当年发生的在途材料按申报的帐面价值进行确认，以前年度发生的根据具体情况确认。原材料 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在

16、现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制原材料抽查盘点表*。 了解各类原材料的核算、计价方法。 按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。 对积压原材料按50%-80%折算评估值。 对报废原材料按10%折算评估值。 第6项的评估值加第7项评估值加第8项评估值为最后确认的原材料的评估值。包装物 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解各类包装物的核算、计价方法。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制包装物抽查

17、盘点表*。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。委托加工材料 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 索取委托加工合同。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解委托加工材料的核算方法。 选择一定量的样本向受托方函证。 逐项了解委托加工材料是否存在呆帐等情况，如果存在，要求企业提供说明并签章。 填制原材料抽查盘点表*。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。产成品（库存商品） 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 索取产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）及销售政策。 索取产成品（库存商品）盘点表。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解各类产成品（库存商品）的

18、核算、计价方法 逐项清查产成品（库存商品），并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制产成品（库存商品）清查表*。 计算产成品（库存商品）市价。 评估确认值为市价减预计销售费用和预计所得税。在产品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制在产品抽查盘点表*。 了解在产品的核算、计价方法。 了解在产品完工程度。 按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废数，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。 对积压产品的在产品，根据完工程度按帐面价50%-80%

19、折算评估值。 对报废在产品按帐面价的10%折算评估值。 确认的在产品评估值为第7项的评估值加第8项评估值加第9项评估值。分期收款发出商品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确 索取分期收款发出商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。 索取存货盘点表。 索取分期收款销售合同。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解各类分期收款发出商品的成本结转方法及合同履行情况和成本结转是否与合同执行进度一致。 向购货方进行函证。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。低值易耗品 在库低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 索取低值易耗品盘点表。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解

20、各类低值易耗品的核算、计价方法。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制抽查盘点表*。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。 在用低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 索取低值易耗品盘点表。 核对申报总计数与明细帐是否一致（五五摊销法）。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制低值易耗品抽查盘点表*。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。委托代销商品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 索取委托代销商品

21、销售价格表（注明是否含税）及销售政策。 索取委托代销合同。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 向受托方进行函证。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。受托代销商品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。 核对申报总计数与明细帐是否一致。 了解各类受托代销商品的核算、计价方法。 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。 向委托方函证。 填制受托代销商品抽查盘点表*。 根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 存货申报表。 产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）。 评估基

22、准日的存货盘点表。 受托代销、委托代销商品合同及对方单位的联系人、单位通讯地址清单。 分期收款发出商品合同及实际执行情况（包括成本结转比例）。 如果有委托仓库应取得对方的负责人姓名、单位通讯地址。 如果存货中有积压、报废的物资，要求企业出具积压、报废物资的明细表及积压报废原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。 如果存货中有盘盈、盘亏的情况，要求企业出具存货盘盈盘亏原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。在评估过程中形成的工作底稿 产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。 积压情况。 盘盈、盘亏情况。 主要外购存

23、货主要的供货厂家及现行市价。二、 长期投资评估1、 评估过程 将申报明细表与基准日会计报表中的长期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）。 了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。 将申报明细表中所列被投资单位、投资日期、投资金额、投资期限与投资协议、合同、章程核对，必要时要向被投资单位进行函证。 股权超过50的长期投资须对被投资单位进行整体评估，相应地提供被投资单位评估所需要的资料。 对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。 对非上市的债券，应根据票

24、面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。 对非上市的股票，按帐面值确认评估值。2、 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿向企业索取的资料 长期投资申报明细表； 投资协议、合同、章程及被投资单位基准日资产负债表； 有价证券所有权证明。 对外投资或购买证券的原始凭证。在评估过程中形成的工作底稿 长期投资所采用的评估方法。 库存有价证券盘点表 有价证券询证函 上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。三、 房屋建筑物评估1、 房屋建筑物评估数据资料的收集(1) 了解评估对象的概况及评估范围： 房屋建筑物评估申报明细表； 房屋建筑物建筑质量、使用状况资料；

25、 房屋建筑物概况的书面说明； 其它相关资料。(2) 取得产权证明材料 房屋所有权证，没有房屋所有权证的房屋，要取得企业所在地政府房管部门出具的产权证明； 购商品房的合同和公证文件； 房地产抵押合同和清单； 在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。(3) 收集计价资料 当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额； 当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格； 当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定； 近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸； 近期主要房屋建筑物大修状况资料； 主要评估对象原值构成分析； 在建工程

26、(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料； 在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。 用市场法评估，收集三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料； 用收益法评估，收集房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；(4) 其它相关资料 评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景； 地质水文状况和抗震等级； 交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离； 基础设施及文化娱乐设施状况资料； 自然环境及生态环境等方面的资料。2、 房屋建筑物评估过程(1) 评估明细表的申报辅导 要求企业按规定申报并及时对

27、申报的明细表进行检查； 指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报； 解答企业相关资产管理人员提出的问题； 要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符; 要求企业所填报的申报明细表每一项房屋建筑面积与房产证登记面积相符，没有房产证的房屋建筑面积要与实际面积相符。每一项构筑物及其他辅助设施工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）要与实际工程量相符; 申报表中每一项房屋建筑结构、建成年月要与房屋的台帐核对，做到与实际相符。(2) 现场勘察核实对企业提交的资产评估申报明细表进行核查，如有不一致要查明原因并要求企业写出书面说明。房屋建筑物的数量和帐面价值的核

28、对。 明细表与固定资产台帐核对，主要核对建筑物名称、建筑结构、建成年月、建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等），同时建筑面积要与房产证进行核对，建筑面积要与房产证一致，没有房产证的房屋，建筑面积要与台帐核对； 明细表与财务帐核对，主要核对帐面原值和帐面净值与资产负债表或汇总表的帐面原值和帐面净值是否一致，作到帐表相符。房屋建筑物的实地勘察核实，包括：建筑结构、建筑标准、建筑面积、使用状况、新旧程度、使用年限等；具体要求如下： 要深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量核实建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）； 详查建筑物质量，建筑结构、层数、层高、檐高、轨高、

29、吊车吨位、建筑跨度、柱距，简要绘制平面图； 详查室内外装修情况，水暖、电等配套设施的安装使用情况； 了解建筑物的拆、改、扩建情况等; 将测量数据及勘察鉴定结果详细记入房屋建筑物现状鉴定表中作为评估计算的重要依据； 对盘盈的建筑物，按上述步骤操作，要求企业写出盘盈情况说明并盖公章； 对盘亏、待报废的建筑物，要求企业提供上级主管部门的批件或写出盘亏、待报废情况说明并盖公章。3、 评估测算 评估方法一般上采用重置成本法 其计算公式如下：评估值重置价值成新率 (1) 重置价值的确定重置价值综合造价前期费用其它费用资金 成本建筑安装工程综合造价的确定建安工程造价主要采用决(预)算调整法和类比法计算。按委托评估建筑物的用途分类归集，选其同类用途和结构中有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，评估人员根据当地有关土建、安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调整至评估基准日公允的综合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委托评估资产的建安工程造价和单方造价。以计算出来的工程造价及单方造价为依据，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算。前期费用和其他费用前期费用和其它费用主要包括：规划管理费、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设