中国物业服务百强企业研究评价指标体系设计原则4doc.docx

1、中国物业服务百强企业研究评价指标体系设计原则4doc2014中国物业服务百强企业研究评价指标体系设计原则42014中国物业服务百强企业研究评价指标体系设计原则“2014中国物业服务百强企业研究”以“服务创新，突破提升”为主题，以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：指标体系的设计遵循以下三个准则：（1）服务规模与服务质量相结合。经营规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现经营绩效与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。研究组继续采用总资产、物业

2、管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的服务规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。（2）经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，而是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构和规范化的管理体系以及企业智能化投入的多寡则显示了企业未来的发展潜力。而三项费用率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。（3）经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要

3、的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。研究组采用年度纳税总额、就业岗位个数和保障性住房管理面积三个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。深圳恢复新股发行的承受能力。这个承受能力显然是不确定的，它受到诸多因素的制约。诸如新股发行的具体方案、时机、推进速度等等都会影响投资者对中小企业板的预期与反映，并进而影响整个中国资本市场的发展和未来。但最关键的问题是，对现在的中国资本市场而言，开立中小企业板，或者说得更远一些，完善多层次的资本市场是否是必需的？答案无疑是肯定的。中国需要多层次的资本市场，需要中小企业板。首先，多层次资

4、本市场符合中国现阶段的经济结构。近年来发展迅速的中小企业已然占据我国经济的半壁江山。目前我国在册中小企业已经超过1000万家，产值占整个工业产值的60%，出口量占到总出口量的50%。但由于制度原因，中小企业在主板上市处于天然的不利地位。因此，适时推出中小企业板，对促进当前经济发展有重要作用。其次，多层次资本市场适应中国经济转型的自身要求。伴随着经济增长、行业升级，高科技行业逐渐占据国民经济的重要位置。而高科技行业的重要特征是资金需求大，技术风险高、产品周期短。其强烈的融资上市欲望和传统的主板上市体制构成极大矛盾。开立中小企业板，并积极为创业板设立创造条件，是缓解乃至最终解决这一矛盾的关键步骤。

5、其三，多层次资本市场是资本市场完善自身结构、化解金融风险的重要安排。中国资本市场的一大恶疾是缺乏淘汰机制，公司能上不能下。结果就是，优不扶、弱不汰，市场资源配置功能无法发挥，大批垃圾股吞噬市场资源，挤压绩优公司的生存空间。这里除了监管制度和力度上的问题外，大批持有劣质上市公司股票的普通投资者的存在也是监管层有所顾忌的原因。而逐步建设多层次资本市场，架构三板乃至四板市场，形成股票的“升降级制度”。能够在恢复市场“扶优汰劣”功能的同时，减少投资者摘牌后的流通风险，为摘牌公司创造并购重组的机会。最终达到分散、降低个股的非系统风险，促进上市公司淘汰机制平稳运行的目的。?当然，市场建立仅仅是第一步，如何

6、运行、管理才是更大的问题。是否严格的审查、考核上市公司是市场成败的关键。只有做到这一点，投资者才不会是垃圾工，股市也不会成为垃圾桶。中国的多层次资本市场才会发挥其真正的作用。来源：中国上市公司咨询网中国物资开发投资总公司与佛山塑料集团股份有限公司企业之间借款纠纷案 - （2004） 佛中法民二初字第19号 原告中国物资开发投资总公司，住所地北京市复兴门内大街158号。 法定代表人张国通，总经理。 诉讼代理人肖胜方，广州金鹏律师事务所律师。 诉讼代理人张长杰，广州金鹏律师事务所律师助理。 被告佛山塑料集团股份有限公司，住所地广东省佛山市汾江中路82号。 法定代表人冯兆征，董事长。 诉讼代理人刘亚

7、楠，该公司职员。 诉讼代理人林俊怡，广东天爵律师事务所律师。 原告中国物资开发投资总公司（以下简称物资公司）诉被告佛山塑料集团股份有限公司 （以下简称塑料公司）企业之间借款纠纷一案，原告物资公司于2003年12月5日向本院提起诉讼，本院于2003年12月26日立案受理后，于2004年 2月9日组织当事人交换证据。本院依法组成合议庭于2004年3月26日和2004年4月16日公开开庭进行了审理，原告物资公司的诉讼代理人肖胜方和张长杰，被告塑料公司的诉讼代理人刘亚楠和林俊怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1996年10月5日，物资公司与佛山塑料集团股份有限公司塑料三厂有限公司（以下简称

8、佛塑三厂）签订关于归还原佛山聚酯薄膜公司股东本金及贷款的协议，约定佛塑三厂归还原佛山聚酯薄膜公司（以下简称聚酯公司）“股本金”39.36万元，贷款460.64万元，贷款利息75万元，合计575 万元，具体归还计划：1998年6月30日前支付140万元，1998年12月31日前支付140万元，1999年6月30日前支付140万元，1999 年12月31日前支付155万元。协议还约定，在佛塑三厂支付完物资公司上述款项后，协议自行终止等条款。协议签订后，佛塑三厂并未按协议约定履行还款义务，经物资公司屡次催要后，只是于1998年7月3日归还10万元，2000年1月3日归还3万元。佛塑三厂于2000年变

9、更为塑料公司的分公司，在 2000年6月13日，塑料公司向佛山市工商行政管理局出具的函中，承诺原佛塑三厂所发生的债权债务由塑料公司继受，所签订的经济合同、法律文书由塑料公司继续履行。之后，塑料公司分别于2000年7月13日，2001年12月17日向物资公司各归还2万元，于2003年11月26日向物资公司归还1万元。因此，塑料公司累计向物资公司归还18万元，尚欠本金565万元及其相应的利息。请求法院判令：塑料公司清偿欠款本金565万元及逾期付款利息（按同期人民银行贷款利率从实际欠款之日起分别计算至清偿上述欠款之日止，暂计至2003年12月31日的利息为1465940.51元），塑料公司承担本案诉

10、讼费用。 原告物资公司在诉讼中举出了如下证据： 1、关于归还原佛山聚酯公司股东本金及贷款的协议一份。 2、佛塑三厂的工商登记材料。 3、还款凭证四份。 4、EMS全球邮政特快专递封页。 5、公证书一份。 6、中国物资开发投资公司向广东佛山聚酯薄膜公司投资的协议一份。 7、中国物资开发投资公司、佛山聚酯薄膜公司贷款投资协议书一份。 8、企业变更情况查询一份。 9、会议纪要两份。 10、中国化工轻工总公司出具的证明一份。 11、佛山聚酯薄膜公司的工商企业筹建申请登记表。 12、佛山杜邦鸿基薄膜有限公司的企业登记资料。 13、佛山鸿基塑料包装材料有限公司企业登记资料。 14、塑料公司的工商档案材料。

11、 15、录音记录（庭审时提供了录音）。 16、国内特快专递签收单。 17、北京市工商企业资金往来专用发票。 18、广东省佛山市中级人民法院（2002）佛中法经初字第27号民事判决书。 被告塑料公司答辩称：一、关于归还原佛山聚酯薄膜公司股东本金及贷款的协议（以下简称协议）中有关归还股本金的约定属于无效条款，塑料公司对物资公司据此提出的归还股本金的诉讼请求不予认可。根据公司法第三十四条的规定，公司股东不得抽回出资，物资公司试图通过塑料公司抽回其在聚酯公司股本金的行为实质上是一种抽逃出资的行为，应属无效法律行为。二、物资公司已通过申报债权参与了聚酯公司的破产清算，其在已从破产财产中分得 136922

12、9.15元的情形下，又要求塑料公司归还所谓借款，显然是不合理的。1997年11月7日，经佛山市中级人民法院裁定，聚酯公司被宣告破产还债。同年11月12日，物资公司作为聚酯公司的债权人，通过申报债权参与了聚酯公司的破产清算，并从中受偿了1369229.15元。根据法律规定，破产程序结束后，物资公司未得清偿的债权可不再清偿。同时，由于物资公司参与破产清算的行为是发生在协议签订之后，根据在后法律行为优先的原则，协议实质上已被破除，物资公司无权再依据协议的约定要求塑料公司归还聚酯公司欠款。三、本案的诉讼时效已经届满，物资公司已经丧失胜诉权。由于塑料公司从未委托任何人以任何形式与物资公司就协议有关事项进

13、行商讨或确认，对于物资公司提交的所谓诉讼时效中断的证据，塑料公司不予认可。塑料公司同时认为，物资公司本次起诉超过了法律规定的两年诉讼时效期间，其已经丧失了胜诉权。请求法院依法驳回物资公司的全部诉讼请求。 被告塑料公司在诉讼中举出了如下证据： 1、塑料公司的营业执照复印件。 2、聚酯公司债权人受偿情况表。 3、物资公司通知佛山市中级人民法院银行帐号的函件。 4、法人委托书。 5、银行电汇凭证。 6、物资公司的受偿款发票。 7、物资公司与聚酯公司的贷款投资协议。 本院依职权从本院（1997）佛中法破字第3号案调查的证据有： 1、关于再次申报我公司在佛山聚酯公司债权的函。 2、（1997）佛中法破字

14、第3-21号民事裁定书。 经开庭质证，本院对以下事实予以认定： 1989年5月18日，中国物资开发投资公司（该公司于1993年6月18日变更为中国物资开发投资总公司，以下均简称为物资公司）与聚酯公司签订了一份投资协议书，约定物资公司向聚酯公司投资500万元，占聚酯公司预计总投资1亿元人民币（实际投资额以决算为准）的1/20股，聚酯公司占19/20 股；物资公司承担500万元投资的债权、债务和利息费用；在聚酯公司原董事会的基础上，增补物资公司的董事一名，作为股东参加董事会的活动；物资公司与聚酯公司按投资比例分享该项目投产后所创的税前利润和出口所创的外汇，以及投资所形成的固定资产所有权的份额，同时

15、承担可能发生的债务和亏损等等。 1993年5月5日，物资公司与聚酯公司签订了贷款投资协议书一份，约定物资公司1989年6月向聚酯公司投资500万元，根据聚酯公司董事会 1992年第一次会议纪要决定，物资公司投资聚酯公司的股金为39.36万元，其余460.64万元为贷款投资；截止1993年4月30日应付利息为 169.67万元，共计630.31万元，为物资公司向聚酯公司贷款。物资公司投入的股金，按1989年5月18日的投资协议条款执行；物资公司贷款投资的630.31万元于1996年5月1日偿还，自1993年5月1日起，按现行贷款投资的最低年利润13计息，息按季结算，息随本清等等。 1996年10

16、月5日，物资公司与佛塑三厂签订关于归还原佛山聚酯薄膜公司股东本金及贷款的协议一份，约定佛塑三厂归还聚酯公司股本金39.36万元，贷款460.64万元，贷款利息75万元，合计575万元，具体归还计划：1998年6月30日前支付140万元，1998年12 月31日前支付140万元，1999年6月30日前支付140万元，1999年12月31日前支付155万元等等。协议签订后，佛塑三厂分别于1998年 7月3日和2000年1月3日向物资公司归还10万元和3万元。佛山鸿基塑料包装材料有限公司（以下简称鸿基公司）分别于2000年7月13日和2001 年12月17日向物资公司各归还2万元。2003年11月2

17、6日，黄文胜（塑料公司在本案开庭时当庭承认黄文胜是其资金部职员）向物资公司归还1万元。 另查明：聚酯公司是于1987年11月26日经佛山市工商行政管理局核准成立的具有独立法人资格的企业，其成立时向工商部门提供的公司章程确定的股东为佛山市石油化学工业公司和广东外贸开发公司，董事会为公司的最高权力机构。后该司因经营严重亏损，向本院申请破产还债。1997年10月31日，物资公司向本院提交关于再次申报我公司在佛山聚酯薄膜公司债权的函，主要内容是：按1993年5月5日物资公司与聚酯公司签订的贷款投资协议书的规定，在合同期限内利息为：225.7298万元，超期利息为113.4558万元，两项利息合计为39

18、9.1856万元，因此物资公司的债权为： 630.31 399.1856=1029.4956万元。1997年11月7日，本院作出（1997）佛中法破字第3-18号民事裁定，宣告聚酯公司破产还债。1997年11月12日，本院作出（1997）佛中法破字第3-21号民事裁定，裁定：债权人物资公司向本院申报债权10294956元，经本院审查确认其债权数额为10294956元，受偿率13.3%，实际受偿金额为1369229.15元。1997年11月27日，聚酯公司清算组将上述受偿金额电汇给物资公司。 佛塑三厂原是塑料公司的全资子公司，后于2000年变更登记为塑料公司的分公司，并同时变更企业名称为佛山塑料

19、集团股份有限公司公司鸿基分公司。同年6月 13日，塑料公司向佛山市工商行政管理局出具函件，表示佛塑三厂等5公司是塑料公司的全资子公司，因公司转制，成为上市公司，经董事会决定，5个全资子公司变为5个分公司，前5个子公司所发生的债权、债务分别由塑料公司继受，所签订的经济合同、法律文书分别由塑料公司继续履行。 本院认为：关于本案有关合同的效力。物资公司与聚酯公司于1989年5月18日签订的投资协议书约定了物资公司向聚酯公司投资股本金500万元并约定双方共享利润，共担风险，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。从物资公司与聚酯公司于1993年5月5日签订的贷款投资协议书的主要内容可知，聚酯公司董事

20、会于1992年的第一次会议对物资公司投入了39.36万元的股本金进行了确认，同时物资公司也依投资协议书对于聚酯公司董事会会议纪要进行了确认。之后，对物资公司投入39.36万元的股本金的性质，聚酯公司及其董事会和物资公司一直未作变更，证实了物资公司成为聚酯公司新股东的事实。聚酯公司一直未向工商部门办理股东的变更登记手续，聚酯公司是否办理股东变更登记手续并不能否定物资公司已实际成为聚酯公司股东的事实，因此，本院确认物资公司为聚酯公司的股东。物资公司与佛塑三厂于1996年10月5日签订的关于归还原佛山聚酯薄膜公司股东本金及贷款的协议约定佛塑三厂向物资公司归还聚酯公司股本金39.36万元，在聚酯公司未

21、进行清算的情况下，物资公司向佛塑三厂收回聚酯公司的股本金，而且实际是抽逃出资的行为，该行为违反了中华人民共和国公司法第三十四条的规定，应认定为无效，因此物资公司请求佛塑三厂支付股本金及其利息没有法律依据，本院不予支持。物资公司没有领取金额业务许可证，因此，贷款投资协议书约定物资公司向聚酯公司贷款460.64万元的条款自始无效，聚酯公司应负返还该借款本金以及支付该款项从借出之日起至清偿日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息。关于归还原佛山聚酯薄膜公司股东本金及贷款的协议约定佛塑三厂向物资公司归还聚酯公司所欠的款项460.64万元，该约定符合并存债务承担的要件，故佛塑三厂亦应负向物资公司返

22、还上述借款本金的义务。对于佛塑三厂应向物资公司返还的利息，物资公司与佛塑三厂约定至1996年10月5日止为75万元，该约定并没有超出聚酯公司应负的返还该款项从借出之日起至清偿日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息，本院予以确认。佛塑三厂已变更为塑料公司的分公司，塑料公司于2000年6月13日向佛山市工商行政管理局出具函件，承诺对于佛塑三厂的债权和债务均由塑料公司继受，因此，塑料公司应依其承诺对于佛塑三厂的债务承担清偿责任。 关于塑料公司尚欠物资公司的债务的数额。物资公司在聚酯公司破产一案中通过申报债权，已经受偿了1369229.15元，由于现查明物资公司的借款本金为 460.64万元，

23、按该借款本金占物资公司申报债权总额的比例，物资公司实际已经受偿了本金为612651.20元，受偿的利息为756577.95元，因此，至1997年11月27日止，佛塑三厂尚欠物资公司的本金应为3993748.8元。物资公司提供的工商登记资料显示，佛山市塑料工贸集团公司是鸿基公司的主管部门，也是塑料公司的股东之一，鸿基公司与塑料公司有一定的关联性。结合物资公司提供的视听资料（物资公司的工作人员禚昊与塑料公司资金部的职员黄文胜电话录音）可以认定塑料公司认可鸿基公司于2000年7月13日和2001年12月17日归还2万元的行为是代塑料公司还款。该电话录音能与其他证据佐证，并非是以侵害他人合法权益或者违

24、反法律禁止性规定的方法取得的证据，故本院确认其证明力。对于物资公司提供的EMS全球邮政专递封页（上面有黄文胜的签名），塑料公司在第一次开庭时当庭对其真实性予以确认，结合物资公司提供的电话录音以及塑料公司承认黄文胜是塑料公司的资金部职员，本院确认黄文胜于2003年11月26日还款1万元的行为为职务行为。鉴于物资公司承认1998年7月3日归还的10万元为归还借款本金，而且物资公司与聚酯公司之间的借款行为属于无效行为，故本院认定佛塑三厂于2000年1月3日归还的3万元，鸿基公司分别于2000年7月13日和2001年12月17日各归还的 2万元，塑料公司于2003年11月26日归还的1万元均为归还借款

25、本金。因此，塑料公司至今尚欠物资公司的本金应为3813748.8元。 关于本案的诉讼时效期间的问题。关于归还原佛山聚酯薄膜公司股东本金及贷款的协议约定最后的还款期限为1999年12月31日，本案的诉讼时效期间应从该次日起计算。佛塑三厂于2000年1月3日归还3万元，鸿基公司于2000年7月13日和2001年12月17日各归还2万元，塑料公司于2003年11月26日归还的1万元，依法均构成了诉讼时效的中断。物资公司于2003年12月5日向本院起诉并未超过法定两年的诉讼时效期间。 综上所述，依照中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第（五）项及第二款、第六十一条、第八十四条、第九十一条、第一百三十

26、五条、第一百四十条，中华人民共和国合同法第八十四条，中华人民共和国公司法第三十四条，中华人民共和国民事诉讼法第二百三十二条的规定，判决如下： 一、被告佛山塑料集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国物资开发投资总公司返还借款本金3813748.8元及相应利息（截止 1996年10月5日的欠息为75万元，从1996年10月6日起到本判决确定的还款日止的利息，以各阶段实际尚欠的借款本金按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算；原佛山聚酯薄膜公司已付的利息756577.95元从应付利息中扣减）；逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告中国物资开发投资总公司的其他诉讼请求。 案件受理费45590元，由被告佛山塑料集团股份有限公司承担31913元，由原告中国物资开发投资总公司承担13677元。由于上述费用已由原告中国物资开发投资总公司预交，被告佛山塑料集团股份有限公司在履行上述判决确定的债务时，将所需承担的费用一并迳付给原告中国物资开发投资总公司，本院不再作收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审 判 长 姚 宏 平 代理审判员 周 珊 代理审判员 叶 仲 二四年五月二十日 书 记 员 许 义 华